Einschätzung Fondsinformation zur Risikoeinstufung Offener Immobilienfonds

Am 21. Februar 2025 hat das Landgericht Nürnberg-Fürth einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH (ZBI) stattgegeben. Danach darf der Fondsanbieter gegenüber Anlegern nicht mehr das Basisinformationsblatt (BiB) verwenden, in dem der offene Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ mit einem Risikoindikator von 2 oder 3 bewertet wird.

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist der Ansicht, dass der Risikoindikator 6 zutreffend sei. Anlageprodukte mit dem Risikoindikator 6 gelten als Produkte mit „erhöhtem Kapitalverlustrisiko“. In diese Kategorie fallen beispielsweise Derivate. Das Urteil betrifft ausschließlich den Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ und ist noch nicht rechtskräftig. Die Beklagte hat laut Medienberichten inzwischen Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg eingelegt. 

hausInvest ist unverändert ein geeignetes Produkt zur Anlage und zum Vermögensaufbau von Anlegern, die einen
langfristigen Anlagehorizont verfolgen. Davon sind wir aus folgenden Gründen überzeugt: 

1. Offene Immobilienfonds haben sich in der Vergangenheit im Vergleich zu vielen anderen Anlageprodukten
   und Assetklassen nachweislich als stabil und wenig volatil erwiesen.¹  So konnte beispielsweise hausInvest für seine Anleger seit 1972 in jedem einzelnen Jahr eine positive Wertentwicklung erzielen. Die Einjahresrendite des Fonds lag zum 31. Januar 2025 bei 2,0 Prozent². Somit bleiben offene Immobilienfonds grundsätzlich ein geeignetes Anlageinstrument für Privatanleger mit
   langfristigem Anlagehorizont. Sie sind pauschal keine Produkte mit erhöhtem Kapitalverlustrisiko der Risikoklasse 6 wie beispielsweise Derivate. Jenen steht die genannte langjährige Stabilität und Kontinuität offener Immobilienfonds diametral gegenüber, und der Risikoindikator 6 würde somit unserer Auffassung zufolge dem Fonds nicht gerecht. 
   
   
   • hausInvest hat auch in den Zeiten der Zinserhöhungen zwischen 2022 und 2023 eine stabile Entwicklung gezeigt. Zwischen Anfang 2023 und Anfang 2025 stieg der Rücknahmepreis von rund 42 auf rund 44 Euro.³ Darüber hinaus profitierte der Anleger von attraktiven Ausschüttungen.
   • hausInvest weist derzeit (Stand 31. Januar 2025) eine Bruttoliquiditätsquote von 10,7 Prozent des Fondsvermögens auf. Zudem liegt die Fremdfinanzierungsquote bei soliden 19,7 Prozent. 
   • Die Objektverkäufe der letzten zwölf Monate bestätigten die von den unabhängigen Gutachtern ermittelten
     Verkehrswerte.
2. Das Verfahren zur Bestimmung des Risikoindikators ist europaweit standardisiert, genau vorgegeben und wird von uns so angewendet. Grundlage ist die PRIIPs-Verordnung der Europäischen Union von 2014, sowie die dazu gehörende Delegierte Verordnung (insbesondere Anhang II Nr. 2 in Verbindung mit Nr. 9 bis 15). Die Berechnung des Risikoindikators erfolgt anhand der täglichen ausschüttungsbereinigten Anteilspreise des Fonds in den vergangenen fünf Jahren. Die tägliche Anteilswertberechnung wiederum basiert im Wesentlichen auf den regelmäßigen gutachterlichen Immobilienbewertungen. 
   
   hausInvest ist mit dem Risikoindikator 2 eingestuft. Der Urteilsbegründung ist zu entnehmen, dass bei einer mindestens monatlichen Bewertung des Immobilienbestandes ein Risikoindikator unter 6 möglich sei. Für den Fall, dass das Urteil a) rechtskräftig wird und b) auch auf den hausInvest anzuwenden wäre, streben wir die Umstellung der Bewertung der Immobilien im Portfolio auf einer monatlichen Basis an. Derzeit lassen wir die Immobilien des hausInvest vierteljährlich bewerten.

Wir werden die weitere Entwicklung in diesem Fall auch in Zukunft – im engen Austausch mit dem Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) und der BaFin – weiterhin genau verfolgen und Sie informieren.