Innovative Gebäudenutzung Das Forum Medikum Mülheim

Zum ersten Mal wird ein klassisches Einkaufszentrum mit einem multifunktionalen Gesundheitszentrum verbunden – mehr erfahren.

Mit dem "Forum Medikum" schlägt der Offene Immobilienfonds hausInvest jetzt in Mülheim an der Ruhr ein neues Kapitel der Gebäudenutzung auf. Zum ersten Mal wird ein klassisches Einkaufszentrum mit einem multifunktionalen Gesundheitszentrum verbunden. Die Pläne von hausInvest kommen dabei nicht nur dem wachsenden Wunsch entgegen, Innenstädte neu zu beleben. Die 40-Millionen-Investition ist auch ein gutes Beispiel für das Verantwortungsbewusstsein, dass der Fonds in der Auswahl und Entwicklung seiner Objekte zeigt.

Schon lange hat die Landschaft an der Ruhr den Kohlenstaub und den Ruß der Hochöfen abgeschüttelt und sich zu einem vielfältigen Lebensraum und Wirtschaftsstandort gewandelt. Dies gilt auch für Mülheim an der Ruhr – mit rund 170.000 Einwohnern gewiss keine Kleinstadt, obwohl es in der Wahrnehmung oft neben dem benachbarten Essen oder der Landeshauptstadt Düsseldorf verschwindet. Mülheim ist eine grüne Stadt: Rund 50 Prozent der Fläche sind Grün- und Waldflächen; entlang der Ruhr zieht sich ein Streifen von Anlagen unterschiedlichster Art bis zum parkartigen Gelände der Landesgartenschau von 1992.

So viel Lebensqualität die Stadt auch bietet, die Verwerfungen der letzten Jahrzehnte sind nicht spurlos an ihr vorübergegangen. Ein Beispiel ist das in den 1970er-Jahren erbaute, ehemalige „City Center Mülheim“ unmittelbar am Rand der Altstadt. Dass der Bau eine Auffrischung brauchte, war schon klar, als hausInvest das Objekt 2017 erwarb. Zunehmend begrüßten staubige oder zugeklebte Schaufensterscheiben die Besucher:innen. 2020 lagen dann Pläne auf dem Tisch, wie man sie noch nie gesehen hatte: Das Erdgeschoss bleibt der Bereich für Einkauf und gastronomische Angebote, Ober- und Untergeschoss werden zum "Forum Medikum", einer neuartigen Kombination aus Angeboten für alle Arten der ambulanten Gesundheitsversorgung.

Der Einzelhandel ist auf dem Rückzug, die Innenstädte veröden – so die Klagen vieler Kommunalpolitiker:innen und Bürger:innen. Die Pandemie wirkte zudem wie ein Brandbeschleuniger; über 50 Prozent der Einzelhändler sahen sich Ende 2020 in ihrer Existenz bedroht:

• Innenstadthändler gesamt: 55 %
• Bekleidungshändler: 65 %

Basis 500 Unternehmen in Deutschland; 14. Dez. 2020
Quelle: HDE Handelsverband Deutschland

Allerorts gründen sich Initiativen zur Belebung von Fußgängerzonen. Der Bund überlegt sogar, per Gesetz Abhilfe zu schaffen. Da kommt eine innovative Idee wie das Forum Medikum gerade zur rechten Zeit: Wertvolle Innenstadt-Flächen werden wieder sinnvoll genutzt; vom Besucherverkehr im Forum Medikum profitieren auch die Geschäfte und die Gastronomie – nicht nur unmittelbar im "Forum City Mülheim", wie der Gesamtkomplex nun heißt.

40 Millionen Euro nimmt hausInvest für den Umbau in die Hand, der drei Jahre dauern soll. Zuerst wird das Erdgeschoss für die verbliebenen Geschäfte hergerichtet. Auch wer noch in Ober- oder Untergeschoss durchgehalten hat, soll nach Möglichkeit auf dieser Ebene eine neue Bleibe finden. Danach beginnt der eigentliche Umbau zum Forum Medikum. Sogar die Architektur soll zum seelischen und körperlichen Wohlbefinden beitragen – zum Beispiel durch eine entsprechende Wandgestaltung, angenehme Düfte und entspannende Musik. Zusätzlich entsteht im Erdgeschoss ein Kindergarten.

Auch die Sorgen von Skeptikern hat man bei hausInvest ernst genommen. Doch zum einen hat sich der Stellenwert einer guten Gesundheitsversorgung durch Corona deutlich erhöht. Zum anderen sind Arztbesuche, Beratungen bei der Krankenkasse oder Anwendungen für jedermann notwendig, und nicht nur für Ältere oder Kranke: "Dies wird ein Objekt für Mülheim sein. Kein Krankenhaus." beantwortet Mario Schüttauf die Sorgen.

Was aber ist der Antrieb hinter einem derart ehrgeizigen und bahnbrechenden Konzept? Wie kommt es, dass ein Fonds sich derart vorwagt, während Kommunalpolitiker:innen und Geschäftswelt noch vielerorts nur die Hände ringen? 

Immobilien besitzen als Sachwerte eine große Stabilität und Verlässlichkeit. Ihre Wertschöpfung verläuft über lange Zeiträume; dies macht sie auch in schwierigen Zeiten zu vergleichsweise beständigen Geldanlagen. Gleichzeitig muss ein verantwortungsbewusstes Fondsmanagement in der Lage sein, in großen Zeiträumen zu denken und zu planen. 

Für hausInvest ist ein Experiment wie das Forum Medikum daher einfach die Fortsetzung einer schon lange mit Erfolg genutzten Strategie. Bereits beim Ankauf gilt, dass für ein Objekt auch langfristig eine positive Entwicklung absehbar sein sollte. Premium-Immobilien in wirtschaftlich starken Lagen sind auch in Krisen noch eine gute Investition und robuster gegenüber Marktschwankungen. So konnte hausInvest sogar während der verschiedenen Lockdowns in den letzten 12 Monaten zahlreiche Verträge mit neuen Mietern abschließen.

Eine vorausschauende Standortwahl ist auch dann ein Vorteil, wenn eine Immobilie nicht mehr so genutzt werden kann, wie sie ursprünglich gedacht war. Ein weiteres, bekannteres Beispiel dafür ist die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude. Grundsätzlich erlaubt ein guter Standort immer noch wertschöpfende Lösungen, wenn die Baulichkeiten selbst keine Perspektive mehr bieten: den Verkauf an Interessenten für die Fläche – oder eben ein neues Nutzungskonzept wie die einzigartige Verbindung aus "Shopping + Caring" im Forum City Mülheim.

Dabei zahlt es sich für hausInvest und seine Anleger:innen aus, dass das Fondsmanagement schon immer – neben der regionalen Streuung an bedeutenden Wirtschaftsstandorten – auch auf eine ausgewogene Mischung der Nutzungsarten gesetzt hat. So kann der Fonds heute z. B. aktuelle Probleme einiger Hotels oder Shoppingcenter mit Erträgen aus anderen Bereichen wie der Nahversorgung oder neuen Bürokonzepten abfedern.

Auch die 40-Millionen-Investition hat hausInvest sorgfältig vorbereitet. Unter anderem wurden niedergelassene Ärzten nach ihrem Interesse an einem Praxisstandort im Shoppingcenter befragt:

Ein wichtiger Vorteil für den Fonds und seine Anleger:innen ist die langjährige Expertise für alle Nutzungsarten bei hausInvest. Die Branchenerfahrung der Bereichsleiter beträgt durchschnittlich rund 22 Jahre, im Unternehmen sind sie im Durchschnitt etwa acht Jahre. Das Fondsmanagement kann auf ausgewiesene Experten im kaufmännischen und technischen Objektmanagement zurückgreifen. Mit der Bauabteilung steht eigenes Know-how zur Entwicklung von Projekten und Steuerung aller Baumaßnamen zur Verfügung.

Damit kann das Fondsmanagement Beschlüsse wie den Start in eine neue Ära der Gebäudenutzung auf eine breite Expertise im eigenen Haus stützen – wie auch generell alle seine. Investment- und Portfolioentscheidungen. So wird die Werthaltigkeit des Portfolios gesichert, um zuverlässig Mieten einzunehmen und für die Anleger:innen profitabel zu bleiben.