Solider geht´s kaum Fünfter von sieben guten Gründen

Wer an den Erwerb einer Immobilie als Stabilitätsanker im Rahmen des eigenen Vermögensaufbaus denkt, muss eine solide Finanzierung sicherstellen. 15 bis 20 Prozent erwarten Banken als Eigenkapital, für den Rest wird in der Regel Fremdkapital in Form eines Darlehens eingesetzt. Das ist wegen des hohen Leitzinses derzeit recht teuer, weshalb viele Menschen den Immobilienkauf aufschieben.

Schließlich muss neben der Finanzierungsrate noch genügend Geld für die Lebenshaltungskosten und Rücklagen, also Liquidität für Sonderausgaben, übrig bleiben. Generell kann man sagen, dass eine Finanzierung dann solide ist, wenn eine ausreichende Tilgung erfolgt und trotz Ratenzahlung eine gute Lebensqualität gewährleistet ist. Das Fondsmanagement von hausInvest geht im Prinzip ähnlich vor – nur ist das Ganze deutlich komplexer.

Mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens muss ein Offener Immobilienfonds an liquiden Mitteln halten, so will es der Gesetzgeber. Das Fondsmanagement von hausInvest ist jedoch deutlich vorsichtiger und hält grundsätzlich einen strategischen Anteil im Bereich von 10 bis 15 Prozent des Fondsvermögens an liquiden Mitteln vor. Aktuell sind es 12,4 Prozent, beziehungsweise 2.153,1 Milliarden Euro Liquidität, bezogen auf das gesamte Fondsvermögen in Höhe von 17,4 Milliarden Euro. Übertragen auf das private Finanzmanagement entspricht dies gewissermaßen den drei Nettogehältern, die als Rücklage für größere Anschaffungen, Reparaturen oder Überbrückungszeiten empfohlen werden.

hausInvest nutzt seine Liquidität, unter anderem um Anteilsrücknahmen von Anlegern zu bedienen. Aber auch Mittel, die der Fonds für den Ankauf neuer Objekte benötigt oder für bereits erworbene Immobilien, die sich noch im Bau befinden und erst nach Fertigstellung bezahlt werden, sind hier angelegt.

Wie die private Rücklage wird auch das liquide Fondsvermögen nicht spekulativ, sondern sehr konservativ angelegt. Bei hausInvest erfolgt die Anlage ausschließlich in Tages- und Termingeldern mit einer Laufzeit von bis zu zwölf Monaten. Die Wertentwicklung des Liquiditätsportfolios orientiert sich am Geldmarkt, also am Zinskorridor, den die Europäische Zentralbank für ihre geldpolitischen Refinanzierungsmaßnahmen vorgibt. Damit profitiert die hausInvest-Liquidität derzeit – anders als in der Niedrigzinsphase – von einem vergleichsweise hohen Zinsniveau.

Der stetige Zinsfluss ist natürlich erfreulich, macht aber ein konsequentes Risikomanagement nicht überflüssig. So werden nicht nur die aktuellen Anlagen vom Fondsmanagement laufend überwacht, sondern auch neue Kontrahenten – also Vertragspartner, deren Zahlungsfähigkeit es im Auge zu behalten gilt. Wie riskant es ist, dies zu vernachlässigen, zeigt die Überweisung von 319 Millionen Euro der KfW an Lehman Brothers am Morgen des 15. September 2008 – dem Tag, an dem die Investmentbank Insolvenz anmelden musste. hausInvest hat seine  Liquiditätsanlagen bewusst bei mehreren Kreditinstituten angelegt und musste in seiner über 50jährigen Geschichte noch nie die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Vielmehr ist es immer gelungen eine am Geldmarkt orientierte Verzinsung bei gleichzeitig konservativer und risikoarmer Liquiditätsanlagen zu erzielen. Bei dieser erfolgreichen Strategie wird es auch in Zukunft bleiben.

Durch die internationale Streuung der Investitionsstandorte gewinnt das Währungsmanagement zunehmend an Bedeutung. Aktuell ist hausInvest in 156 Objekte in 18 Ländern investiert. Da Immobilientransaktionen normalerweise in der jeweiligen Landeswährung erfolgen, gilt es Fremdwährungsrisiken wie etwa Schwankungen auf ein Minimum zu reduzieren. Auch hier agiert das Fondsmanagement gewohnt konservativ.

So werden Fremdwährungspositionen abzüglich Darlehen, Rückstellungen und sonstigen Verbindlichkeiten zu 98,2 Prozent durch sogenannte Devisentermingeschäfte abgesichert. Dabei sichert sich das Fondsmanagement verbindlich einen festen Kurs in der Zukunft, um einen bestimmten Fremdwährungsbetrag zu kaufen oder zu verkaufen. Am Tag X oder innerhalb eines Laufzeitbandes erfolgt dann der Tausch der beiden Währungen mit gleicher Valuta. 

Wie bei der Liquiditätssteuerung wird das Adressenausfallrisiko durch die Auswahl mehrerer Kontrahenten und regelmäßige Bonitätsprüfungen reduziert. Eine zusätzliche Absicherung gegen Wechselkursschwankungen erfolgt durch die Aufnahme von Fremdfinanzierungen in der jeweiligen Landeswährung und deren laufende Überprüfung. Tatsächlichen Wechselkursschwankungen unterliegen lediglich 1,78 Prozent des Fondsvermögens.

Die regulatorische Grenze für die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestments liegt bei 30 Prozent. Diese Grenze schöpft hausInvest bei weitem nicht aus. Bei einem Gesamtkreditvolumen von 2,1 Milliarden Euro, das sich auf insgesamt 33 Kredite bei verschiedenen Banken teils nationaler, teils internationaler Herkunft verteilt, weist hausInvest derzeit eine Fremdfinanzierungsquote – bezogen auf die Summe der Verkehrswerte aller Fondsimmobilien – von 12,2 Prozent auf.

Die Vorteile der Fremdfinanzierung liegen in der Steueroptimierung durch die Abzugsfähigkeit der Fremdkapitalzinsen im Ausland, in der Nutzung des Leverage-Effektes sowie in der Absicherung von Fremdwährungspositionen durch die Aufnahme des Darlehens in der Landeswährung des zu finanzierenden Objektes. 59,6 Prozent der Kredite lauten auf Euro und 40,4 Prozent auf Fremdwährungen, allen voran US-Dollar, gefolgt von Japanischen Yen und Australischen Dollar.  

Das Verhältnis von nur 12,2 Prozent Fremdkapital zu 12,26 Prozent Bruttoliquidität könnte kaum ausgewogener sein. Hinzu kommen ein zu nahezu 100 Prozent abgesichertes Fremdwährungsrisiko und eine ausschließlich in Tages- und Termingeldern angelegte Bruttoliquidität. Verglichen mit den Herausforderungen einer privaten Immobilienfinanzierung ist ein monatliches Investment in hausInvest ab 50 Euro monatlich eine äußerst risikoarme Form der Immobilienanlage.

Seit über 50 Jahren immer im Plus, immer offen und immer mit einer Schwankungsbreite, die nur minimal über der von europäischen Geldmarktfonds liegt, ist hausInvest der Inbegriff für Wertstabilität und Zuverlässigkeit.

Von den typischen Schwankungen am Aktienmarkt bleiben hausInvest-Anleger seit jeher verschont. Denn das Fundament des Fonds sind Immobilien – einer solide, weitgehend krisenresistente Anlageklasse. Bei guter Lage und richtiger Bewirtschaftung bewahren sie ihren Wert über Jahrzehnte, wenn nicht sogar Jahrhunderte, und bieten mit langfristigen Mietverträgen planbare Einnahmen.