Breit diversifiziert: Die Nutzungsarten im hausInvest
Folge 2: Einzelhandel

Die neuesten Erkenntnisse über den internationalen innerstädtischen Einzelhandel zeigen verschiedene aufkommende Trends, die das Einkaufserlebnis und die Geschäftsmodelle stark beeinflussen. Für die Branche bedeutet dies, dass sie sich etwas einfallen lassen muss, um den modernen Konsumenten anzusprechen und wettbewerbsfähig zu bleiben.

Auch hausInvest als Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien muss sich anpassen und proaktiv zukunftsfähige Mieter finden, die diese neuen Anforderungen erfüllen können. Grundlage hierfür ist unser aktiver Managementansatz, bei dem die Gestaltung der Gebäude, die Nähe zum Mieter und die Schaffung zukunftsfähiger Nutzungskonzepte im Vordergrund stehen.

In diesem Sinne bieten wir beispielsweise flexible Mietstrukturen und -konditionen, die innovative Geschäftsmodelle unterstützen – sei es durch Pop-up-Stores, die Integration von E-Commerce und stationärem Handel, die Einrichtung von Erlebniswelten oder Investitionen in Technologien, die das Kundenerlebnis verbessern. Voraussetzung für das Ergreifen der jeweils richtigen Maßnahmen ist das Prinzip, immer den Finger am Puls des Marktes zu haben.

Da der internationale Investitionsschwerpunkt von hausInvest in Deutschland liegt, werfen wir zunächst einen Blick auf die aktuellen Konjunkturdaten des Statistischen Bundesamtes. Erfreulich ist, dass diese eine mögliche Trendwende signalisieren, auch wenn das Bild noch gemischt ist. Bessere Witterungsbedingungen und Nachholeffekte nach dem hohen Krankenstand haben die Industrie- und Bauproduktion zu Jahresbeginn gestärkt. Zudem hat sich die Stimmung in der Industrie und bei den Verbrauchern spürbar aufgehellt. Auch der Außenhandel zeigt leichte Erholungstendenzen. Allerdings bleiben die Risiken aufgrund der schwachen Auftragslage und der geopolitischen Unsicherheiten hoch.

Die Inflation sank im März auf 2,2 %, den niedrigsten Stand seit April 2021, mit einem anhaltenden Abwärtstrend seit März 2023. Die Lebensmittelpreise sanken um 0,7 %, das erste Mal seit Februar 2015 im Jahresvergleich, und auch die Energiepreise gingen zurück, zuletzt um 2,7 %. Im Dienstleistungssektor hingegen stiegen die Preise um 3,7 %. Die realen Umsätze im Einzelhandel ohne Kfz sanken im Februar um 1,7 % gegenüber dem Vormonat und um 2,6 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Insgesamt zeigen die Frühindikatoren für den privaten Konsum eine leichte Verbesserung, allerdings auf niedrigem Niveau.⁶

Der Handelsverband Deutschland (HDE) erwartet für 2024 eine leichte Erholung im Einzelhandel mit einem nominalen Umsatzwachstum von 3,5 Prozent und einem realen Plus von 1 Prozent. Trotz der Verbesserung bleiben jedoch Unsicherheiten bestehen, einschließlich der Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten sowie des zunehmenden Fachkräftemangels. HDE-Präsident Alexander von Preen hebt hervor, dass der Online-Handel stabil bleibt, jedoch kein signifikantes Wachstum zeigt. Er betont zudem die gesellschaftliche Bedeutung der Inklusion, um angesichts des Fachkräftemangels für Mitarbeitende aus dem Ausland attraktiv zu bleiben. Laut einer HDE-Umfrage rechnen etwa die Hälfte der deutschen Handelsunternehmen mit stabilen oder steigenden Umsätzen.⁷

In der Bundeshauptstadt ist hausInvest mit zwei Vorzeige-Einzelhandelsimmobilien vertreten. Bereits seit Dezember 2021 setzt der Adidas Flagshipstore in Berlin „grüne“ Zeichen. Mit einer Reihe innovativer und umweltbewusster Designmerkmale gilt er als nachhaltigster Adidas Store weltweit. Ein markantes Feature ist das "Green Lab", ein Raum innerhalb des Stores, der nachhaltige Produkte und Dienstleistungen präsentiert und auf ökologische Kreativität setzt. Darüber hinaus zeichnet sich das Geschäft durch die Verwendung nachhaltiger Baumaterialien aus, was zur Erreichung einer LEED Gold Zertifizierung beigetragen hat.

Die zweite Immobilie – ein Ensemble aus Büroturm und Warenhaus – ist bei laufendem Geschäftsbetrieb des hier ansässigen Galeria Karstadt noch im Entstehen. Für das erste Untergeschoss und das Erdgeschoss ist ein hochwertiger Lebensmittelbereich sowie kleinteiliger Einzelhandel vorgesehen. In den beiden Obergeschossen ist ein Food-Culture-Markt geplant. Auch diese Projektentwicklung im Herzen der Weltstadt Berlin wird – typisch hausInvest – die Messlatte hoch legen: mit einem Handelskonzept, das auf die Bedürfnisse eines modernen, umweltbewussten Publikums zugeschnitten ist und mit internationalen Standards überzeugt.

Auf der berühmten Düsseldorfer Königsallee ist hausInvest mit dem Büro- und Geschäftshaus Nummer 92 vertreten, in dem sich mit „Tempur“ ein führender Anbieter der Matratzenindustrie niedergelassen hat, der für Qualität und Langlebigkeit steht. Deutschlands größte Fahrradauswahl finden Zweiradfans im hausInvest-Objekt Am Wehrhahn 1, wo sich die Filiale des expandierenden Erfolgsunternehmens „Zweirad-Stadler“ über alle Etagen des Gebäudes erstreckt. Individuelle Akzente im Altstadtambiente setzen in der Flinger Straße 28 die weltweit bekannte Modemarke „Zara“ und der nachhaltige niederländische Anbieter von Küchenutensilien, Gartenartikeln und Wohnaccessoires „Dille & Kamille“.

Bei den Hamburger Einzelhandelsimmobilien des Fonds liegt der Fokus auf dem Luxussegment, so etwa im BallinA in der Herrmannstraße 8, wo der Online-Optiker „Edel Optics“ einen Flagshipstore betreibt, in dem persönliche Beratung und Sehtests angeboten werden. Der auf Nachhaltigkeit und Innovation bedachte Outdoor-Bekleidungs- und -Ausrüster „THE NORTH FACE“ und die internationale Modemarke „Esprit“ haben in der Gerhofstraße 1 ihren adäquaten Standort gefunden. Direkt am Jungfernstieg gelegen, befindet sich das hausInvest-Objekt Neuer Wall 44 in der wohl luxuriösesten Einkaufslage Hamburgs.

Die Zegna-Boutique bietet auf ihren repräsentativen Ladenflächen hochwertige Herrenmode an. Wenige Häuser weiter, in der Hausnummer 63, präsentiert der Lacoste Flagshipstore das komplette Sortiment der bekannten französischen Marke, während nebenan Bottega Veneta mit einem breiten Angebot an hochwertigen Taschen, Schuhen und Accessoires begeistert. Für das Objekt in der Eppendorfer Landstraße 67 haben sich die auf Nachhaltigkeit und regionale Produkte setzende Drogeriemarktkette „Budni“, die Parfümerie- und Kosmetikkette „Douglas“ sowie Deutschlands führender Anbieter von Hörlösungen „KIND“ als Verkaufsstandort entschieden.

Bei der hausInvest-Immobilie Börsenstraße 2-4 in Frankfurt am Main handelt es sich um ein im Jahr 1913 fertiggestelltes achtgeschossiges neoklassizistisches Gebäude. Es liegt zentral im Frankfurter Bankenviertel, direkt gegenüber der Börse und in der Nähe weiterer wichtiger Wirtschafts- und Handelszentren wie der Freßgass und dem Rathenauplatz. Heute beherbergt das Gebäude vor allem internationale Finanzinstitute wie die deutsche Niederlassung der Investmentbank N. M. Rothschild & Sons sowie hochwertige Geschäfte im Erdgeschoss. Die Modemarken „Zara“ und „Closed“ betreiben hier große, attraktive Filialen, flankiert vom Juwelier Rüschenbeck, der für sein exquisites Sortiment an Luxusuhren und edlem Schmuck bekannt ist. Auf das Objekt in der Goethestraße 27 dürfen Investoren und potenzielle Einzelhandelsmieter gespannt sein. Im Rahmen eines Retrofittings entsteht hier eine CO2-neutrale und energieeffiziente Einkaufsoase.

Zum Münchner Einzelhandels-Portfolio von hausInvest zählt seit 2018 der Gewerbepark Visio an der Landsberger Straße 159-175 mit einer Grundstücksfläche von etwa 44.000 Quadratmetern und einer Mietfläche von mehr als 55.000 Quadratmetern. Mieter sind unter anderem Bauhaus, Prosegur, Büromöbel Müller, Staples und McFit. Seine umfassende Modernisierungen datiert ins Jahr 2015. Die Immobilie an der Leopoldstraße 52 wurde 2015 umfassend modernisiert und bietet Feinschmeckern frische Salate, Bowls und Smoothies von Dean & David sowie asiatische Gerichte von HQ Wok. Trendige und hochwertige Damenmode, Accessoires und Kosmetik finden Fashionistas im Erdgeschoss der Sendlinger Straße 4.

Die Drogeriemärkte „DM“ in der Stuttgarter Theodor-Heuss-Straße 11 und „Müller“ in der Leipziger Petersstraße 28 haben sich als stabile Ertragsbringer bewährt, während in der Nürnberger Breite Gasse 25 die Filialen von Foot Locker, Wolle Rödel und idee Creativmarkt ein breites Kundenspektrum ansprechen. Das Übernachtungsangebot im eleganten Hotel de Saxe in Dresden wird wiederum durch die Shoppingangebote von Geox, Douglas und dem Fotostudio Picture People ergänzt.

Shopping-Center stehen heute vor vielfältigen Herausforderungen, die sich aus dem raschen Wandel des Einzelhandels und des Konsumentenverhaltens ergeben. Die wachsende Dominanz des Online-Handels zwingt physische Einzelhandelsstandorte dazu, ihre Rolle neu zu definieren und das Einkaufserlebnis zu innovieren. Vor diesem Hintergrund sind zwei Shopping Center von hausInvest von besonderem Interesse, die sich derzeit in einem Transformationsprozess befinden: das Forum Mülheim und die Regensburg Arcaden. 

Im Zuge der Neupositionierung des Forum Mülheim zum Forum Medikum wurden umfassende Umbaumaßnahme von 14.500 Quadratmetern in den ersten Ober- und Untergeschossen durchgeführt, um Spezialflächen für Medizin, Therapie und Pflege zu schaffen. Diese neuen Bereiche ergänzen die bestehenden Einzelhandels- und Gastronomieangebote und machen so den Centerbesuch attraktiver. Die Umbauten integrieren Aspekte der „Healing Architecture“, um das Wohlbefinden der Besucher zu fördern. 

Auch für die Erweiterung der Regensburg Arcaden ist eine innovative Nutzungsmischung vorgesehen. Geplant sind Flächen für Wohnungen sowie Räume für Ärzte und Gesundheitsdienstleister. In Anlehnung an das umgebaute Forum in Mülheim soll auch in Regensburg der Schwerpunkt weniger auf dem Einzelhandel und mehr auf Dienstleistungen liegen. Auf den bestehenden Strukturen des Einkaufszentrums sind Aufstockungen in Holzhybridbauweise geplant, die neue Wohnflächen und eine Mobilitätsdrehscheibe für Fahrräder und E-Bikes beinhalten könnten. Die Energieversorgung der Arkaden soll künftig über Photovoltaik-Module erfolgen, auf den verbleibenden Dachflächen sollen Gärten zur Erholung und zur Verbesserung des Stadtklimas entstehen. 

Ähnliche Pläne gibt es inzwischen auch für die Stadtgalerie Schweinfurt, die zwar mit den typischen Herausforderungen eines Shopping-Centers zu kämpfen hat, aber ein wichtiger Bestandteil des lokalen Einzelhandels ist. Um die Marktposition zu stärken und die Aufenthaltsqualität zu erhöhen, soll das Center durch die Einführung von Non-Retail-Konzepten, wie zum Beispiel medizinische, therapeutische und Wellness-Dienstleistungen, zusätzlich belebt werden.

Das Theresien Center in Straubing hat seine umfassende Umstrukturierung und Modernisierung bereits hinter sich. Mit Erfolg! Seit dem Abschluss der Baumaßnahmen, die parallel zum laufenden Betrieb durchgeführt wurden, bereichern neue Mieter und Pop-up-Stores das Angebot. Das Ziel, das Einkaufserlebnis im Theresien Center zu verbessern und die Attraktivität zu steigern, wurde damit erreicht.

Auch in Europa und den USA steht der Einzelhandel 2024 vor diversen Herausforderungen und Chancen, wobei die Situation in beiden Regionen durch unterschiedliche wirtschaftliche Dynamiken geprägt ist. In Europa wird ein optimistischerer Ausblick für den Einzelhandel gemeldet, trotz anhaltender Herausforderungen wie der Inflation und Lieferkettenproblemen. Die Verbraucherpreise sollen zur zweiten Jahreshälfte hin auf das Zielniveau der Bank of England von 2 Prozent sinken, was zusammen mit realen Lohnsteigerungen und geplanten Steuersenkungen die Verbraucherstimmung verbessern dürfte. Ein anhaltendes Interesse an Eigenmarkenprodukten über verschiedene Einkommensschichten hinweg deutet darauf hin, dass Einzelhändler gute Chancen haben, ihre Marktanteile in diesem Segment auszubauen.  Darüber hinaus ist die Nachfrage nach nachhaltigen Produkten und Dienstleistungen wieder im Aufschwung, was die Einzelhändler dazu anregt, ihre Angebote entsprechend anzupassen, um den wachsenden Verbraucherwünschen nach umweltfreundlichen Optionen gerecht zu werden.  

Auch in den USA zeigt sich eine positive Stimmung unter den Einzelhändlern trotz anhaltender Unsicherheiten wie geopolitischer Spannungen und Inflation. Ein wesentlicher Fokus liegt auf der Stärkung von Kundenbindungsprogrammen, die durch den Einsatz von Technologien wie KI weiterentwickelt werden, um das Vertrauen der Kunden zu gewinnen und ihre Loyalität zu erhöhen. Trotz eines Rückgangs der persönlichen Ersparnisse und steigender Wohnkosten bleibt die Kaufkraft durch steigende Löhne unterstützt, was den Einzelhandelsumsatz in 2024 positiv beeinflussen könnte.  Trotz dieser positiven Signale bleiben die globalen Einzelhändler wachsam und richten ihre Strategien auf die Bewältigung von Unsicherheiten und die Nutzung neuer technologischer Möglichkeiten aus, um das Kundenerlebnis zu verbessern und neue Marktchancen zu erschließen. ¹¹

Auch das 2010 von hausInvest erworbene Einkaufszentrum Espace Saint Georges in Toulouse hat sich weiterentwickelt, um den Anforderungen des modernen Einzelhandels gerecht zu werden. Im Zuge einer im Jahr 2019 erfolgten Neugestaltung des Centers wurde die Anzahl der Geschäfte von 50 auf 42 reduziert. Im Mittelpunkt standen neue Beleuchtungskonzepte, die Umgestaltung der Eingangsbereiche und die Vergrößerung der Verkaufsflächen. Indiz für den Erfolg: Die beiden Modemarken Mango und New Yorker kündigten bereits bei Ankündigung der Umbaumaßnahmen ihre Anmietungsabsichten an.

Im Westfield in London, dem größten Shopping Center Europas mit einer Fläche von 255.000 Quadratmetern, war unser Management gemeinsam mit dem Betreiber Unibail-Rodamco-Westfield aktiv. Nicht von ungefähr konnten zahlreiche neue Mietverträge und Verlängerungen abgeschlossen werden, die insgesamt mehr als 19.000 Quadratmeter umfassen. Einen weiterer hausInvest Shopping-Standort befindet sich ebenfalls in London: am Paternoster Square. Wo im Mittelalter Geistlichen von St. Paul's mit ihren Rosenkränzen umhergingen und das „Paternoster“ rezitierten, laden heute innovative Gastro-Konzepte sowie eine Filiale der Supermarktkette Sainsbury’s zum Verweilen und Einkaufen ein. 

Das Victoria Square Center im nordirischen Belfast rundet das UK-Einzelhandelsportfolio von hausInvest ab. Das bedeutende Einkaufs- und Unterhaltungszentrum zeichnet sich nicht nur durch attraktive Geschäfte, sondern auch durch seine markante Glaskuppel aus, die Besuchern einen beeindruckenden Blick über die Stadt bietet.

Weitere attraktive Shoppingcenter hält und betreibt hausInvest in Italien. Zu nennen sind hier das Oriocenter in Bergamo in unmittelbarer Nähe des Flughafens und das Centro Le Barche in Venezia-Mestre bei Venedig. In Portugal ist das Forum Algarve in Faro ein beliebter Treffpunkt für Einheimische wie Touristen. Neben seiner breiten Palette an Geschäften, Kinos und Restaurants weiß es mit seiner offenen Architektur und regelmäßigen Veranstaltungen zu punkten. Das Armazéns do Chiado in Lissabon wiederum kombiniert modernes Shopping mit Nostalgie-Flair, da es sich in einem historischen Gebäude im Herzen der portugiesischen Hauptstadt befindet. Das Shopping Center Metropole Zličín in Prag ist eines der größten Einkaufszentren der tschechischen Hauptstadt und bietet eine Vielzahl von Geschäften, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten. Ebenfalls mit Einkaufs- wie Entertainment-Highlights wissen auch das Espai Gironés im spanischen Salt und das Forum Bornova im türkischen Izmir aufzuwarten

Werfen wir abschließend noch einen Blick in das für seine ikonischen Art-Deco-Gebäude und wunderschönen Sandstrände bekannte Miami Beach. Mit dem Einkaufszentrum 800 Lincoln Road hält der Fonds ein ursprünglich 1935 erbautes Objekt, das mit seiner markanten historische Architektur besticht. Es wurde im Jahr 2019 mit Feingefühl renoviert und bietet jetzt ein Dachrestaurant, das eine spektakuläre Aussicht auf die Lincoln Road und darüber hinaus bietet. Ebenfalls zum hausInvest-Portfolio gehört das Atlas Plaza, ein stilvolles Einkaufszentrum im Miamis Design District, das sich durch sein Angebot an exklusiven Boutiquen und gehobenen Restaurants auszeichnet. Es befindet sich in einer lebhaften Gegend nahe dem Ocean Drive und zieht Besucher an, die ein luxuriöses Shopping-Erlebnis in einer der glamourösesten Gegenden von Miami suchen.