Hochhausprojekt Mynd - unser Statement zum neuen Alexanderplatz

Januar 2024: Die Rohbauarbeiten für das Hochhausprojekt Mynd am Alexanderplatz in Berlin-Mitte können beginnen. Als die Commerz Real mit hausInvest und die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Ende Dezember 2023 diese erfreuliche Nachricht mit der Öffentlichkeit teilten, war das alles andere als selbstverständlich. Schließlich handelte es sich bei dem Ensemble aus dem 134 Meter hohen Büroturm Mynd und dem Galeria Weltstadthaus mit insgesamt mehr als 100.000 Quadratmetern Mietfläche um ein Projekt der Signa-Gruppe, an dem die Commerz Real zunächst nur mit 20 Prozent beteiligt war. Bereits im Juni 2023 entschied sich das Fondsmanagement jedoch für eine Anpassung der Beteiligungsverhältnisse, stockte auf 100 Prozent auf und gab im Gegenzug die 20-prozentigen Minderheitsbeteiligungen an neun Kaufhäusern an Signa zurück..

Als die Krise der Immobiliengruppe Signa im November 2023 erstmals öffentlich wurde, war nicht nur die vertragliche Seite geregelt, sondern auch der Übergang von Nutzen und Lasten vollzogen. Auch der ursprüngliche Plan, das Hochhaus trotz des Eigentümerwechsels von Signa bauen zu lassen, war inzwischen aufgegeben worden. Vielmehr entschied sich Commerz Real, das Bauvorhaben mit der hausinternen Abteilung „Construction and Development“ in Eigenregie zu realisieren und die Generalunternehmer selbst zu steuern. Schließlich lag das Gesamtprojekt bisher voll im Zeitplan und daran sollte sich auch nichts ändern.

Den Zuschlag für den Rohbau erhielt Züblin – ein 1898 gegründetes Unternehmen, das sich im Laufe seiner Geschichte zu einem der führenden deutschen Baukonzerne entwickelt hat und heute rund 15.000 Mitarbeiter beschäftigt. Ein Unternehmen, dessen Renommee auf umfangreichen Bauleistungen in Bereichen wie Schlüsselfertigbau, Ingenieurbau, Brücken- und Tunnelbau sowie Spezialtiefbau beruht, würde den Roh- und Hochbau erfolgreich umsetzen und abschließen können - davon war das hausInvest Fondsmanagement überzeugt..

Die Voraussetzungen für den Start des Rohbaus waren seit November 2021 geschaffen worden. Damals hatten die Abbrucharbeiten an der Galeria Kaufhof begonnen. Genauer gesagt wurde bei laufendem Betrieb ein Quadrat aus dem Kaufhaus „herausgeschnitten". Da der Mietvertrag nicht ruhen und der Verkauf weitergehen sollte, war Fingerspitzengefühl gefragt – was bei derart mächtigen Betonwänden an ein Kunststück grenzt.

Denn auf klassisches schweres Gerät wie Abrissbagger, Abrisskugeln oder hydraulische Scheren musste verzichtet werden. Um zu viel Lärm und zu große Erschütterungen zu vermeiden kamen stattdessen Diamantbandsägen zum Einsatz. Jedes Mal, wenn die Säge ein Stück aus der dicken Betonwand herausgeschnitten hatte, wurde es mit Ketten und Kran abtransportiert – um es später, ganz im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie, zu zerkleinern und für den Straßenbau wieder zu verwenden.

Parallel zu den Abrissarbeiten wurde im Keller das Fundament für den Hochbau vorbereitet. Immerhin wird der bislang 5-geschossige Gebäudeteil durch einen Turm ersetzt, dessen Bodenplatte deutlich höhere Lasten tragen muss. Die Lösung: die Herstellung einer zusätzlichen Pfahlgründung. Um den Warenhauskeller zunächst in die Baugrube für den neuen Hochhausturm zu verwandeln, wurden die Zwischengeschosse des Kellers abgetragen – diesmal mit dem bereits erwähnten schweren Gerät.

Denn der unterirdische Gebäudeteil ist weniger anfällig für Erschütterungen. Schon im November 2022 war der Kellerkasten mit Sand verfüllt. Nun konnte mit dem Einbringen der Gründungspfähle begonnen werden. Dafür kamen zwei echte Superbohrer zum Einsatz. Ihre Namen: LB 44 und LB 55. Ihre Besonderheiten: eine große Bohrtiefe und ein enormer Bohrdurchmesser. Damit sind sie prädestiniert für den Spezialtiefbau und haben das auch bewiesen. Ebenso leistungsfähig wie effizient haben sie sich über Monate durch den mit Sand verfüllten Keller und die Bodenplatte des Warenhauses gebohrt. Mittlerweile sind 41 rund 30 Meter lange Bohrpfähle in einem Raster unter der Bodenplatte platziert und stellen somit sicher, dass die Bodenplatte die Last des Hochhauses souverän tragen kann. 

Rund zwei Jahre müssen sich Baustellenbeobachter noch gedulden, bis der Entwurf der Architekten Kleihues+Kleihues in 3 D Gestalt annimmt. Es ist nicht weniger als eines von vier architektonischen Statements, die den Alexanderplatz bereichern und Berlins Status als moderne Weltstadt untermauern werden. Die Gestaltung der Fassade und der Eingänge des neuen Hochhauses wird einen erkennbaren Bezug zur bestehenden Architektur des Kaufhauses herstellen, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu gewährleisten. Der zweigeschossige Sockelbereich wird durch eine vertikale Gliederung mit markanten Säulen und einem Natursteingesims geprägt, während großflächige Fenster und feingliedrige Lisenen und Gesimsbänder aus Naturstein den Charakter der Hochhausfassade prägen. Die klare kubische Geometrie der drei Baukörper – Kaufhaus, Riegel und Hochhaus – sowie die Fortführung der tektonischen Fassadengliederung im Neubau ergänzen sich zu einem harmonischen Gesamtensemble.

Auch in Sachen Nachhaltigkeit wird die Immobile Zeichen setzen. Im Vergleich zu konventionellen Bauvorhaben kommt der Bau mit rund 30 Prozent weniger Beton aus, was die CO2-Bilanz verbessert. Geothermie sorgt für ressourcenschonendes Heizen und Kühlen, Kälte- und Wärmepumpen sowie die Nutzung von Abwärme aus dem Bestandsgebäude optimieren das energetische Gesamtkonzept und Lastspitzen werden durch Fernwärme ausgeglichen.

Ein Großteil des Strombedarfs wird durch eine knapp 3.900 Quadratmeter große Photovoltaikanlage gedeckt, für die Restenergie wird ausschließlich Ökostrom bezogen. Intelligente Beleuchtungs-, Aufzugs- und Lüftungssysteme sowie die Nutzung von etwa 600 Kubikmetern Regenwasser pro Jahr runden das Konzept ab. Für das Bauprojekt strebt Commerz Real die Zertifikate LEED Platin für ökologische Nachhaltigkeit, WELL Gold für Gesundheit und Wohlergehen der zukünftigen Nutzer sowie WiredScore für die optimale digitale Vernetzung an.

Durch Bauprojekte wie dem Mynd und dem Galeria Weltstadthaus entwickelt sich Berlin sukzessive zu einer Weltstadt des 21. Jahrhunderts. In dieser Rolle muss sie Themen wie Nachhaltigkeit, Stadtbild, Verkehr und eine gute Durchmischung verschiedener Assetklassen mitdenken. Der Alexanderplatz wird dafür gerade jetzt zum Paradebeispiel. War er bislang ein „Verkehrs-Unort“ wird er nun in einen lebenswerten „Stadt-Ort“ verwandelt, so das Fazit von Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeldt. hausInvest leistet dazu einen wichtigen Beitrag und beweist gleichzeitig, dass der Fonds und sein Management verlässliche Partner für das Land Berlin und seine Anleger sind.