Es wird aus der Vogelperspektive ein Stadtviertel mit dem Blick auf die Dächer von Hochhäusern und eine Grünanlage dargestellt.

Whitepaper Die Transformation von Bestandsimmobilien – unser Whitepaper kompakt

19.12.2023 • 6 Minuten Lesezeit

Die Betrachtung der gebauten Umgebung – des Bestands – rückt für Immobilieninvestoren zunehmend in den Fokus. Denn die Immobilienbranche ist gefordert, kreative Ansätze für die Transformation bestehender Gebäude zu entwickeln. Und eine Gratwanderung zu meistern – zwischen energetischer Sanierung zur Senkung des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen einerseits und dem Erhalt des historischen Charakters von Gebäuden und Stadtquartieren andererseits. Das von Experten der Commerz Real unter Federführung von Vorstandsmitglied Nicole Arnold verfasste Whitepaper zeigt aktuelle Technologien und Best Practices für erfolgreiche Sanierungsprojekte, die einen verbesserte Energiebilanz mit dem Erhalt kultureller Werte verquicken.

Für eine Zukunft, die Bestand hat

Den Umbau zu kultivieren, ist im Haus Commerz Real längst eine Maxime. Jens Böhnlein, Head of Assetmanagement, hebt als Erfolgsfaktoren die Integration der bestehenden „DNA“ und deren Anreicherung mit neuen Visionen, eine langfristige Ausrichtung des Produktes und die Akzeptanz in der Bürgerschaft hervor. Mario Schüttauf, Head of Product Management, teilt diese Ansicht und ergänzt die Abstimmung von Umbauten auf aktuelle menschliche Bedürfnisse sowie die Kombination ökologischer, kultureller und wirtschaftlicher Aspekte. Andreas Rauch, Head of Real Estate Development, sieht im Umbau nicht weniger als einen langfristigen Auftrag an das Assetmanagement.

Bei Böhnlein, Schüttauf und Rauch fallen somit die Forderungen von Sarah Dungs, Vorstandsvorsitzende des Verbands für Bauen im Bestand, auf fruchtbaren Boden. Unter dem Motto „Change the running System!“ plädiert sie dafür, aus eigenem Antrieb eine lebenswerte Welt für die aktuelle Gesellschaft und nachfolgende Generationen gestalten zu wollen. Das setzt neue Denkweisen und Entscheidungsprämissen, wie auch neue Gesetze und Verordnungen voraus.

Zahlen als Mahnung, Dreiklang als Mantra

Wie dringend sowohl eine ökologisch ehrgeizige Gesinnung auf Unternehmensseite als auch gesetzgeberische Maßnahmen sind, zeigen folgende Zahlen: 90 Prozent der im Inland gewonnenen mineralischen Rohstoffe werden in Gebäuden verbaut – das sind 517 Millionen Tonnen pro Jahr. Auch am jährlichen Abfallaufkommen ist der Bau- und Gebäudesektor in Deutschland mit 55 Prozent beteiligt. Der Anteil an den Treibhausgasemissionen durch Herstellung, Bau, Modernisierung, Nutzung und Betrieb von Gebäuden liegt bei 40 Prozent. Und die täglich neu versiegelte Fläche beträgt 54 Hektar beziehungsweise 75 Fußballfelder. Mit Umbaukultur hat das bisher wenig zu tun. Um das im Klimaschutzgesetz verankerte Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 zu erreichen, muss in allen genannten Sektoren der folgende Dreiklang gelten:

Immer versuchen, Bestehendes zu erhalten.
Ist dies nicht möglich, gilt: Bestehendes wiederverwenden.
Ist auch das ausgeschlossen, gilt: Bestehendes recyclen und neu denken.

Umbauprojekt 1: Aus Twin Towers wird 2Amsterdam

Wie aus einem in die Jahre gekommenen Bürogebäude im Süden Amsterdams ein moderner Office-Hotel-Komplex wird, der seinen Mieter*innen höchsten Komfort sowie optimale Arbeitsbedingungen bietet und dank einer öffentlich zugänglichen Skybar zur angesagten Ausgehlocation wird, lässt sich am 2Amsterdam nachvollziehen. Die Integration der alten Struktur in den Neubau, der Einsatz von Smart-Grid-Technologie, die einfache Wandlungsfähigkeit des Hotels und die erfolgreiche Neupositionierung zeugen von einer gelungenen Transformation.

Umbauprojekt 2: vom Bürohaus zur sozialen Begegnungsstätte

Mit dem „Projekt Schäfergasse“ lässt ein veraltetes Bürohaus seine ursprüngliche Bestimmung hinter sich und verwandelt sich in Zusammenarbeit mit der Stadt Frankfurt a.M. und der Caritas als Mieterin in eine soziale Begegnungsstätte. Café, Beratungsräumen und 66 bezahlbare Wohnungen stehen für das S in ESG. Aber auch für das E setzt die Immobilie mit Solarfassade, Photovoltaikanlage, Luftwärmepumpe, KI-gestützter Gebäudeoptimierung sowie Fassadenbegrünung und Dachgarten zukünftig Maßstäbe. Der Verkauf sämtlicher recyclebarer Materialien über eine Rohstoffbörse rundet das vorbildliche Konzept ab.

Umbauprojekt 3: von der Gewerbeinsel zum lebenswerten Quartier

Der Tucherpark ist ein verstecktes Juwel in München, das selbst viele Ortsansässige nicht kennen. Das soll sich ändern, denn als Circular City, die Raum für Leben, Wohnen und Arbeiten bietet, soll das Areal für eine breite Öffentlichkeit zugänglich werden. Die Natur dient dabei als treibende Kraft für ökologische, wirtschaftliche und soziale Nachhaltigkeit. Bestehende Gebäude, Wege und Grünflächen sollen nachhaltig weiterentwickelt und neue Strukturen mit Blick auf kommende Generationen geschaffen werden. Das klingt nicht nur ambitioniert, sondern ist es angesichts der Berücksichtigung von Ensemble- und teilweise Denkmalschutz sowie einer Vielzahl unterschiedlicher Akteure auch tatsächlich.

Serielle Sanierung, Kreislaufwirtschaft und Bestandsnutzung

Beim Thema Umbaukultur sind natürlich Expertenmeinungen gefragt. Emanuel Heisenberg, CEO & Gründer, ecoworks, Berlin, sieht große Chancen in der seriellen Sanierung, da bis zu 80 Prozent der Arbeiten in die Fabrik verlagert werden können. Diese Effizienz sei nicht zuletzt aufgrund der EU-Vorgaben zur Energieklasse von Bestandsgebäuden notwendig. Der derzeitige Sanierungsstau sei auf Versäumnisse der Vergangenheit zurückzuführen, weshalb vielen Gebäuden ein Schicksal als „Stranded Assets“ drohe. Für Tim Janßen, Geschäftsführer, Cradle to Cradle NGO, Berlin, ist eine durchgängige Kreislaufwirtschaft das zentrale Thema – auch weil viele Dämmstoffe bislang nicht kreislauffähig seien.

Er fordert ein Umdenken hin zur Integration von Klima- und Ressourcenschutz sowie die Nutzung von Leerständen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und einer echten Kreislaufwirtschaft. Nikolaus Bieber, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Groß & Partner, betont die Bedeutung des Gebäudebestands für die Erreichung der Klimaziele. Derzeit seien 75 Prozent der deutschen Gebäude energetisch unzureichend. Eine besondere Herausforderung ergebe sich aus steigenden Kosten durch strenge ESG-Vorgaben, die eine hohe Investitionsbereitschaft erforderten.

Neubau ist nicht die Pauschallösung

Für Sarah Dungs sind Umwelt- und Klimaschutz zentrale Herausforderungen unserer Zeit. Deutschland hat sie mit dem Klimaschutzgesetz angenommen und darin formuliert, dass Treibhausgasemissionen sozial gerecht, ökonomisch vertretbar und langfristig zu reduzieren sind. Damit sind die Aufgaben für den Gebäudesektor klar und Neubau keineswegs die Pauschallösung, auch wenn er oft profitabler erscheine. Dungs sieht die Bau- und Immobilienbranche in der Verantwortung, für die aktuelle und nachfolgende Generationen eine lebensfähige Welt zu erhalten.

Im Asset Management der Commerz Real ist man bereit, sie anzunehmen. Auch Jens Böhnlein sieht die Notwendigkeit, den Wert von Bestandsimmobilien anzuerkennen und sie in die Betrachtungen zur Verringerung des ökologischen Fußabdrucks einzubeziehen. Um den Bestand zu fördern, sei es wichtig ihn finanziell anders zu bewerten. Trotz bereits emittierter Emissionen erzeuge die Vermeidung von Abrissen eine positivere Bilanz, die eventuell durch CO₂-Gutschriften auszugleichen sei.

Das komplette Whitepaper können Sie sich unten kostenfrei herunterladen: