Ein Gewinn für das Hotelportfolio Portrait: Hotel de Saxe

„Schon länger stand das Steigenberger Hotel de Saxe auf unserer Wunschliste.“, sagte Dirk Schuldes, Global Head of Hospitality and Shopping bei der Commerz Real anlässlich des Kaufs im Mai dieses Jahres. Das ist allein schon angesichts der Lage im Herzen der inneren Altstadt, am Neumarkt direkt gegenüber der Frauenkirche nur allzu verständlich.

Sehenswürdigkeiten wie Semperoper, Zwinger und Residenzschloss sind jeweils in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Erreichbarkeit von Hauptbahnhof und Flughafen lassen nichts zu wünschen übrig. Gleiches gilt für die Makrolage. Dresden ist nicht nur die Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen, sondern mit rund 560.000 Einwohnern nach Leipzig die zweitgrößte sächsische Kommune. Wirtschaftlich kann sich Dresden in den Branchen Mikroelektronik und Informationstechnologie, Nanotechnologie, Biotechnologie  und Erneuerbare Energien profilieren. Aber auch Handwerk und Tourismus spielen eine wichtige Rolle.

Zum Zeitpunkt des Kaufs kamen zudem mehrere positive Aspekte zusammen. Die umfangreiche Renovierung des 2006 errichteten Gebäudes wurde bereits 2019 abgeschlossen. Damit ist das 4-Sterne-Haus mit seinen 185 Zimmern inklusive Restaurant, Lobby-Bar, Spa- und Wellnessbereich sowie Tagungsräumen auf dem neuesten Stand.

Zudem hat sich der Hotelmarkt in Dresden von den Pandemiejahren erholt und profitiert derzeit deutlich vom Nachholbedarf im Freizeit- und Geschäftsreisesegment sowie vom boomenden Städtetourismus, der in der Wintersaison durch den beliebten Weihnachtsmarkt einen zusätzlichen Höhepunkt erfährt. Zudem ist der Hauptmieter Steigenberger ein versierter und professioneller Hotelbetreiber mit einem guten Track Record an diesem Standort in normalen Jahren vor Corona.

Mit der Hotelkette Steigenberger Hotels & Resorts besteht ein langfristiger Pachtvertrag bis zum 31. Dezember 2036 über 12.300 Quadratmeter Hotelfläche. Die ebenfalls zum Objekt gehörenden rund 1.200 Quadratmeter Einzelhandelsfläche sind zu 100 Prozent an ein weiteres Restaurant der Radeberger Brauerei, ein Geox Schuhgeschäft, die Parfümerie Douglas, das Fotostudio Picture People und Brocante Antik vermietet.

Mit Ausnahme des kleinsten Mieters Brocante weisen alle Mietverträge Indexierungsklauseln beziehungsweise Staffelmieten auf. Für die Rendite des Fonds ist darüber hinaus von Vorteil, dass die Nebenkosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden können. Da diese als bonitätsstark gelten, ist die Ausfallwahrscheinlichkeit als gering bis mäßig einzustufen. Sollte dennoch eine Umnutzung oder Neuvermietung der Flächen erforderlich werden, könnte dies voraussichtlich ohne größere Einschränkungen erfolgen, da weder Denkmalschutz noch sonstige wesentliche Restriktionen bestehen. 

Bei der neu erworbenen Immobilie stimmen alle Parameter. Der Standort ist sowohl für die Hotelnutzung ideal geeignet als auch für die Einzelhandelsflächen und das Restaurant sehr attraktiv. Letzteres verfügt ebenso wie das Hotel über Außengastronomieplätze direkt vor dem Gebäude auf dem Neumarkt. Zwar ist der Bereich Neumarkt selbst für den Autoverkehr gesperrt, doch die Vorfahrt vor das Hotel ist erlaubt, was auch die Zufahrt zur öffentlichen Tiefgarage „Q-Park Frauenkirche/Neumarkt“ mit insgesamt 671 Stellplätzen ermöglicht.

Über einen Aufzug gelangt man direkt in das Hotel. Das Gebäude verfügt über sieben Geschosse, wobei neben dem Hotel auch das Restaurant und drei der vier Ladeneinheiten vom Neumarkt aus zugänglich sind. Lediglich das Geschäft für Wohnaccessoires befindet sich seitlich des Gebäudes direkt neben der Zufahrt zur genannten Tiefgarage, mit der das Gebäude teilweise unterbaut ist. 

Ein kurzfristiger Weiterverkauf des Objektes ist nicht geplant. Vielmehr soll das voll vermietete Gebäude mindestens zehn Jahre im Bestand gehalten werden, um im Sinne einer Vermögensverwaltung nachhaltige Erträge zu erwirtschaften.