Nutzungskonzepte im Vergleich Multi- oder Single-Tenant-Immobilien? Was Sie wissen müssen

Flexibilität und Risikostreuung auf der einen Seite, Exklusivität und Planbarkeit auf der anderen. Sowohl Assetmanager als auch Anleger, stellen sich regelmäßig die Frage, welche Immobilienmodelle bieten das größte Potenzial für langfristige Erträge – Multi-Tenant-Immobilien oder doch exklusive Single-Tenant-Objekte? 

Bei aller Begeisterung für flexible Nutzungskonzepte mit mehreren Mietern, die in einer modernen Stadtplanung nicht mehr wegzudenken sind, sollte man eines nicht vergessen: Auch Single-Tenant-Immobilien haben weiterhin ihren festen Platz. Ihre Exklusivität und Planbarkeit bieten Vorteile, die gerade in bestimmten Marktsegmenten unschlagbar sind.

Im Blogbeitrag vergleichen wir beide Modelle, gehen genauer auf Chancen und Risiken ein und werfen einen Blick auf das hausInvest-Portfolio. Außerdem stellen wir zwei besondere Objekte vor – ein Multi-Tenant- und ein Single-Tenant-Highlight, die jeweils für sich zeigen, wie zukunftsfähig beide Konzepte sind.

Von einem Multi-Tenant-Objekt („tenant“ = englisch für „Mieter:in“) spricht man, wenn eine Immobilie an mehrere Parteien vermietet wird. Typische Beispiele sind Bürogebäude, in denen verschiedene Unternehmen Platz finden oder Shopping Center mit vielen unterschiedlichen und eigenständigen Einheiten.

Risikostreuung: Für Asset-Manager und Vermieter bieten Multi-Tenant-Immobilien stabile Mieteinnahmen. Die Mietverträge laufen häufig zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus. Das garantiert eine kontinuierliche Einnahmequelle. Kurzzeitige Leerstände werden durch die verbleibenden Mieteinnahmen ausgeglichen und abgefangen. 

Flexibilität – für Assetmanager und Mieter: Mietverträge von Multi-Tenant-Immobilien im gewerblichen Bereich laufen häufig nach drei bis sieben Jahren aus. Vermieter haben dadurch die Möglichkeit, beispielsweise durch die Vereinbarung von indexierten Mietverträgen, die Miete regelmäßig an Marktbedingungen anzupassen und neue, potenziell zahlungsstärkere Mieter zu gewinnen.

Aber nicht nur Vermieter profitieren von dieser Flexibilität. Häufig bevorzugen Start-ups, KMUs und expandierende Unternehmen Multi-Tenant-Immobilien, da diese keine langfristige Bindung erfordern. Mit Blick auf den Aspekt der Risikostreuung und die unterschiedlichen Anforderungskriterien einzelner Mieter, bietet diese einen Pluspunkt für Multi-Tenant-Immobilien. 

Hoher Managementaufwand: Aufgrund der hohen Anzahl an Mietern ist der Verwaltungsaufwand einer Multi-Tenant-Immobilie zeitintensiv und komplex. Mehrere Mietverträge, Mietanpassungen und Anforderungen an die Instandhaltung erfordern eine intensive Betreuung. 

Mieterfluktuation: Häufige Wechsel erhöhen nicht nur den Verwaltungsaufwand. Die Mieterfluktuation führt zu Renovierungs- und Neuvermietungskosten und erschwert zudem, die Einnahmen und Rentabilität langfristig vorherzusagen.² 

Konfliktpotenzial: Durch unterschiedliche Bedürfnisse der Mieter können sich Konflikte ergeben – etwa bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder Parkplätzen.³

In der Mittagspause zum Frisör, nach der Arbeit noch schnell ins Fitnessstudio oder ein kurzer Abstecher in den Supermarkt? Multi-Use-Immobilien machen’s möglich. Während sich Multi-Tenant-Objekte auf die Anzahl unterschiedlicher Mieter beschränkt, befinden sich bei sog. Multi-Use-Immobilien unterschiedliche Nutzungsformen unter einem Dach – von Gewerbeflächen für den Einzelhandel über Wohnraum und Büros bis hin zu Freizeitangeboten und Dienstleistungen. 

Multi-Use-Objekte ziehen unterschiedliche Zielgruppen an und schaffen Synergien. Brancheneinbrüche in bestimmten Marktsegmenten lassen sich so abfedern. Allerdings gehen mit diesem Modell auch eine Reihe von Herausforderungen einher. Denn wie attraktiv eine Multi-Use-Immobilie ist, hängt maßgeblich von der Auswahl der Angebote und dem Standort ab. Und: Mit den vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten geht ein erhöhter Koordinationsaufwand einher. Das verursacht hohe Verwaltungskosten.⁴ 

Single-Tenant-Objekte sind das Gegenteil von Multi-Tenant-Immobilien. Hier wird ein Objekt an nur einen Mieter vermietet. Ein Unternehmen nutzt das Gebäude also exklusiv, ohne es mit anderen zu teilen. Dies kann in sehr unterschiedlichen Formen der Fall sein und trifft zum Beispiel bei Hotels, Lagerhäusern, Unternehmensstandorten oder großen Geschäften oder Restaurants zu.⁵

Geringer Managementaufwand: Ein Gebäude mit einem Mieter erfordert nur einen Mietvertrag. Auch wenn die Verhandlungen und Mietbedingungen komplex sein können, ist der Prozess weniger kompliziert als bei Multi-Tenant-Immobilien mit mehreren Mietern.²

Privatsphäre: Im Gegensatz zu Multi-Tenant-Gebäuden genießen Mieter von Single-Tenant-Immobilien vollständige Privatsphäre und Kontrolle. Das Objekt kann optimal auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten werden.⁵ 

Vorhersehbarkeit: Bei Single-Tenant-Objekten wird der Mietvertrag meist über zehn bis 20 Jahre abgeschlossen. Das bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine gewisse Vorhersehbarkeit und die Garantie, dass die Räumlichkeiten über einen längeren Zeitraum Geld einbringen bzw. zur Verfügung stehen.

Networking: Multi-Tenant-Immobilien können Mietern die Möglichkeit bieten, sich untereinander zu vernetzen. Das ist insbesondere bei Büroimmobilien und Co-Working-Spaces ein Pluspunkt.¹

Abhängigkeit: Ein unzuverlässiger Mieter kann sich auf die finanziellen Erträge auswirken und Probleme verursachen – von ausbleibenden Mietzahlungen über Sachschäden bis hin zu Rechtskosten. Und: Der Ausfall oder die Insolvenz des Mieters kann zu Leerstand und somit zu Einnahmeverlust führen. Um diesen Risiko entgegenzuwirken nimmt der Assetmanager eingehende Bonitäts- und Unternehmensprüfung vor und vereinbart Mietsicherheiten.

Risiko der Folgevermietung: Im Gegensatz zu Multi-Tenant-Immobilien sind Single-Tenant-Gebäude oft maßgeschneidert. Ist die Immobilie stark spezialisiert, kann es schwer sein, einen Nachmieter zu finden.² 

Eingeschränkte Mietanpassungen: Langfristige Mietverträge bieten Stabilität, schränken jedoch die Flexibilität bei Mietanpassungen ein. Ohne dynamische Klauseln drohen finanzielle Nachteile durch veränderte Marktbedingungen, was langfristig sowohl die Rentabilität und als auch den Wiederverkaufswert mindern kann.⁶

Multi-Tenant- oder Single-Tenant-Objekte? Wir sind überzeugt: Die Mischung macht’s! Daher ist unser Portfolio breit gefächert. Es verfügt über 160 Immobilien auf der ganzen Welt, verteilt über zahlreiche Länder und Nutzungsarten. Ob Bürogebäude, Hotels, Wohnflächen oder Gastronomie: Wir setzen auf zentrale Lagen, innovative Nutzungskonzepte und nachhaltige Entwicklungsmöglichkeiten.

Diese Strategie zahlt sich aus: Die Analyse der Scope-Ratingagentur hat hausInvest 2024 erneut mit A- (AIF) bewertet und damit das Vorjahresergebnis bestätigt. Besonders hervorgehoben wurden die Lagequalität, die regionale Diversifikation und die Vermietungskompetenz der Commerz Real. Auch die Risiken durch Vermietungen an Alleinmieter und die Mieterkonzentration wurden als gering eingestuft – ein klares Zeichen für die Stärke und Stabilität unseres Portfolios.⁷

Beim Omniturm in Frankfurt ist der Name Programm: „Omni“ ist lateinisch für „alle“ und spiegelt die vielfältige Nutzung der Immobilie wider. Diese hausInvest Immobilie ist somit ein Paradebeispiel für ein Multi-Use-Objekt. Auf 45 Stockwerken und über 54.000 Quadratmetern finden sich Büroflächen, hochwertige Wohnungen sowie Restaurant- und Eventbereiche.

Charakteristisch für den 190 Meter hohen Turm ist die markante, an einen „Hüftschwung“ erinnernde, spiralförmige Achsenverschiebung aus dem Zentrum heraus auf halber Höhe des Gebäudes. Die Wohnetagen ziehen sich dem Sonnenverlauf folgend nach oben und öffnen sich mit großzügigen Terrassenflächen.

Der Omniturm vereint innovative Architektur und multifunktionale Nutzungsmöglichkeiten mit Nachhaltigkeit. Er ist mit dem Nachhaltigkeitszertifikat LEED ausgestattet und für seine digitale Infrastruktur WiredScore-zertifiziert, beides in der höchsten Auszeichnungsstufe Platinum.

Das ehemalige Verwaltungsgebäude der Königlichen Eisenbahndirektion zu Cöln liegt direkt am Rhein in unmittelbarer Nähe zu Hauptbahnhof und Dom. Bis 2001 war es der Verwaltungssitz der Deutschen Bahn, danach stand es leer. 2016 wurde der umfassende Umbau des Gebäudes abgeschlossen. Es entstand eine perfekte Symbiose zwischen denkmalgeschütztem Bestand und modernster Architektur. Das neoklassizistische Fassadenbild zur Rheinuferstraße aus 1913, das historische Treppenhaus und die Eingangshallen wurden erhalten und behutsam durch eine komplett neue, moderne Dachebene ergänzt. Drei Staffelgeschosse mit umlaufenden Terrassen, die von horizontalen Stahllamellen gesäumt werden, sollen die Kontur des im zweiten Weltkrieg zerstörten Mansarddachs nachbilden. 

Die Symbiose von Alt und Neu führt zusammen mit dem stromlinienförmigen Dach zu einer neuen Landmarke im Stadtbild, die das Kölner Rheinpanorama weithin sichtbar prägt. Mit Fertigstellung des Umbaus im Jahr 2016 zog als Alleinmieter die neue Zentrale der Europäischen Agentur für Flugsicherheit EASA, ausgestattet mit einem langfristigen Mietvertrag, in die Neue Direktion.