Faire Immobilienbewertung mittels Ertragswertverfahren Vierter von sieben guten Gründen

Wer den Wert seines Eigenheims ermitteln möchte, kann sich unter Angabe der wichtigsten Eckdaten wie Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie zunächst eine kostenlose Onlinebewertung einholen. Eine professionelle Wertermittlung kann zusätzlich durch einen Makler erfolgen. Handelt es sich um nicht selbstgenutzte Großobjekte wie Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien oder Hotels – also Immobilien, die typischerweise in einem Immobilienfonds verwaltet werden –, ist eine Immobilienbewertung zwar nicht komplett anders, aber deutlich komplexer. Im Fall von hausInvest erfolgt sie nach dem sogenannten Ertragswertverfahren. Dabei handelt es sich um eine marktnahe, praxisrelevante Berechnung, die dazu dient, den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie zu ermitteln und ihre langfristige Rentabilität einzuschätzen.

Beim Ertragswertverfahren wird eine Formel angewendet, die auf den nachhaltigen Wert abstellt – eine zeitlich geglättete Kennzahl, für sich vor allem an den zukünftigen Mieterwartungen orientiert. Diese Bewertungsmethode gilt als allgemein anerkannt und bewährt, da eine noch aktueller Marktwertermittlung kaum möglich ist. 

Das hier beschriebene deutsche Ertragswertverfahren ist im internationalen Vergleich in der Tat eines der aufwändigsten. Nicht von ungefähr genießt es den Ruf, eines der besten und zuverlässigsten der Welt zu sein. Seine Anwendung setzt wiederum ein hohes Maß an Fachkompetenz voraus, weshalb die Fondsgesellschaft hierfür externe Gutachter beziehungsweise Bewerter beauftragt.

Da sich der Verkehrswert jeder Fondsimmobilie – etwa durch die Bildung oder Auflösung von Rückstellungen, nachträgliche Kaufpreisanpassungen oder den Zukauf kleinerer Flächen – immer wieder ändern kann, wird er quartalsweise von mindestens zwei externen, öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen bewertet. Im Interesse ihrer Unabhängigkeit ist ihre Tätigkeit für einen Fonds auf maximal drei Jahre begrenzt. Außerdem dürfen ihre Einnahmen durch die Bewertung eines Fonds nicht mehr als 30 Prozent betragen. Doch nicht nur Bestandsimmobilien werden von Gutachtern bewertet, auch für den Ankaufsprozess gibt es klare gesetzliche Vorgaben.  Bis zu einem Immobilienwert von 50 Millionen Euro kann die Ankaufsbewertung durch einen Bewerter erfolgen. Liegt die Summe darüber, muss sie durch zwei voneinander unabhängige Gutachter erfolgen. 

Da der Ertragswert maßgeblich auf der Höhe der zukünftigen Miete basiert und der Betrachtungszeitraum mehrere Jahre umfasst, haben die Bewerter einen gewissen Ermessensspielraum. Die hausInvest-Immobilien werden von den Gutachtern in der Regel konservativ bewertet, was auch die Bewertung des Fondsportfolios mit dem Faktor von 20,7 der Jahresnettokaltmiete bestätigt. Angesichts der überwiegenden Anzahl von Core-Immobilien, die sich in großen Metropolen ausschließlich von OECD-Ländern befinden, ist dies eine ausgesprochen konservative Beurteilung.

Dank ihrer guten Lage und der hohen Qualität Immobilien birgt hausInvest ein beachtliches Wertsteigerungspotenzial. Das im Jahr 2019 erworbene Millennium-Portfolio ist hierfür ein sehr gutes Beispiel. Während bei 43 der ehemals 49 erworbenen Objekte die Bruttosollmieten seit 2020 um 6,2 Prozent gesteigert wurden, konnte durch den Verkauf der restlichen Objekte eine Gesamtertragssteigerung von 14,2 Prozent beziehungsweise 42 Millionen Euro gegenüber dem Ankaufspreis erzielt werden.

Das Prinzip, auf hochwertige Immobilien vor allem in Top-Lagen zu setzen, ist für das Fondsmanagement jedoch kein Grund, die Hände in den Schoß zu legen und den Dingen ihren Lauf zu lassen. Da wir in Zeiten stetigen Wandels leben, setzen Fondsmanager Mario Schüttauf und sein Team auf aktives Assetmanagement – sei es durch Investitionen in den Bestand, Repositionierungen gemäß veränderter Nutzergewohnheiten oder durch den Abschluss lukrativer Mietverträge. Auf diese Weise können die Ertragschancen nachhaltig gesteigert werden. Dass diese Strategie Früchte trägt, zeigt auch der Anstieg der Vermietungsquote im Geschäftsjahr 2022/2023 im Vergleich zum Vorjahr von 93 Prozent auf 94,8 Prozent. Hinzu kommt, dass zum Stichtag 31. März 2023 rund 91 Prozent der Mieteinnahmen aufgrund vertraglicher Regelungen einer Wertsicherung unterliegen. All dies wirkt sich positiv auf die Bewertung aus.

Mit signifikanten Berichtigungen wird im Hause Commerz Real derzeit nicht gerechnet. Ankäufe wie auch die Bestandspflege erfolgen immer im Sinne einer langfristig positiven Entwicklung. Das gilt auch in Krisenzeiten. Gerade dann erweisen sich erstklassige Immobilien in Bestlagen als besonders robust gegenüber Marktschwankungen. Die Wertsicherung kann dann gegebenenfalls durch eine Anpassung des Nutzungskonzepts oder einen erfolgreichen Verkauf erfolgen. Mit fairen Immobilienbewertungen, die dank eines aktiven Assetmanagements immer über Wertsteigerungspotenzial verfügen, gibt hausInvest seinen Anlegern ein Höchstmaß an Sicherheit – und einen weiteren guten Grund, auch künftig in den Fonds zu investieren.

Seit über 50 Jahren immer im Plus, immer offen und immer mit einer Schwankungsbreite, die nur minimal über der von europäischen Geldmarktfonds liegt, ist hausInvest der Inbegriff für Wertstabilität und Zuverlässigkeit. Das Prinzip, mit erstklassigen Immobilien in bevorzugten Lagen anspruchsvolle Mieter zu gewinnen, zahlt sich langfristig aus. Das zeigt auch der Vergleich mit Deutschlands bedeutendstem Aktienindex DAX, der am 1. Juli 1988 eingeführt wurde und aktuell die 40 größten und liquidesten Unternehmen des deutschen Aktienmarktes misst.¹ 

Von den typischen Schwankungen am Aktienmarkt bleiben hausInvest-Anleger seit jeher verschont. Denn das Fundament des Fonds sind Immobilien – einer solide, weitgehend krisenresistente Anlageklasse. Bei guter Lage und richtiger Bewirtschaftung bewahren sie ihren Wert über Jahrzehnte, wenn nicht sogar Jahrhunderte, und bieten mit langfristigen Mietverträgen planbare Einnahmen.