Erfolg mit Immobilien: Die wichtigsten Faktoren

Immobilien werden als Geldanlage immer beliebter. Wer kann, der kauft sich das eigene Dach über dem Kopf. Doch auch für kleine Geldbeutel gibt es Möglichkeiten, von dem anhaltenden Boom zu profitieren. Natürlich sollte man sich auskennen mit Risiko und Chancen beim Geldanlegen. Auch fachliches Wissen um Immobilien hilft – vor allem, wenn man sich an Einzelobjekte wagt.  

Jedoch braucht es Zeit, sich dieses Wissen anzueignen und noch mehr Zeit im Anschluss die einzelne Immobilie zu begutachten. Dazu kommt, dass man ein gewisses Interesse an Immobilien und Geldanlagen benötigt, um am Ball zu bleiben – kurz gesagt: man muss es wollen. 

Wenn man wenig Zeit und Aufwand reinstecken möchte, empfiehlt es sich, lieber der Expertise des Managements für bspw. einen Offenen Immobilienfonds zu vertrauen und in einen Fonds zu investieren. 

„Ein Buch mit sieben Siegeln" ist die Bewertung von Immobilien nicht. Die gängigsten Lagefaktoren wie Mietspiegel, Verkehrsanbindung oder Freizeitmöglichkeiten kennt jeder, der schon mal eine Wohnung gesucht hat. In seinem eigenen Viertel weiß man meist, welche Immobilien gut sind und welche weniger gut. 

Das Wissen hat man durch jahrelange Erfahrung, und genau dieses Wissen muss man versuchen zu bekommen, wenn man eine Immobilie in einem anderen Stadtteil oder gar einer anderen Stadt kaufen will.  

Weitere Punkte, die auch ein Laie leicht nachvollziehen kann, sind 

• Haustyp (wie z. B. Fachwerkhaus, Hochhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus etc.)
• Grund- und Miet- beziehungsweise Nutzfläche
• Qualität und Ausstattung
• Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur (z. B. sind Kitas, Schulen, Nahversorger-Handel etc. in Reichweite oder Teil des Wohngebiets? Hat das Gewerbeobjekt eine gute Verkehrsanbindung?) 

Anhand dieser Faktoren sollten Sie bereits die Spreu vom Weizen trennen können: Kommt das Objekt für mich überhaupt in Frage? Sind die Grundvoraussetzungen für meine Zwecke erfüllt – sei es die eigene Nutzung oder eine reine Geldanlage? 

Der reine Augenschein reicht natürlich nicht, um alle Bewertungsaspekte rund um ein Gebäude zu klären. Die wichtigsten Kostenfaktoren lassen sich aber meist relativ einfach beantworten: 

Immobilien sind zwar aus Beton, Stein und Stahl gebaut, doch sie sind keineswegs „tote Materie". Sie sind belebt, werden genutzt, verändern sich. Dies kann ganz konkrete Auswirkungen auf den Wert des Objekts haben: 

Wollen Sie die Immobilie vor allem als Geldanlage erwerben? Oder per Crowdinvesting in ein Projekt einsteigen? Dann machen Sie sich klar, dass ... 

• Ihr Kapital langfristig gebunden sein wird; mit mindestens zehn Jahren müssen Sie rechnen, um die Nebenkosten des Kaufs (teilweise über 10 Prozent) auszugleichen.
• Ihre Gewinnaussichten sehr von der Entwicklung eines oder weniger Objekte abhängen. Eine Risikoverteilung bieten Einzelimmobilien logischerweise nicht.
• der Wert von Immobilien nicht nur durch die allgemeine Marktentwicklung bestimmt wird: Manchmal verändert sich die Nachfrage, weil die Lage sich verschlechtert, z. B. durch Entfall einer Freizeitmöglichkeit, zugebaute Aussichten oder eingestellte ÖPNV-Verbindungen. Ein Verkauf kann dann plötzlich sehr schwierig werden oder nur mit Verlust möglich sein. 

Auch der Faktor Vermarktbarkeit spielt eine Rolle, wenn Sie Wertentwicklung, Vermietung und Erträge abschätzen wollen. Dabei kommt es sehr auf das Image des Standorts an – oft unabhängig von Wert, Zustand, Nutzung, Bewohnern etc. des einzelnen Objekts. Hat das Quartier einen „guten Ruf", einen hohen Freizeitwert oder eine günstige Lage für Laufkundschaft? Wie hat sich das Image in den letzten Jahren entwickelt? Mit welchen Gebieten steht der Standort in Wettbewerb, und kann das Objekt unter Bezug auf all diese Faktoren gut vermarktet werden? 

Eine solide Rendite mit überschaubarem Risiko und dabei wenig Aufwand? Beschäftigen Sie sich auch mit anderen Formen der Immobilien-Investments, um einschätzen zu können, welches Immobilien-Investment am besten zu Ihnen passt.