Wertstabil, langfristig, risikoarm: Immobilien sind noch immer eine beliebte Form der Geldanlage. Doch trotz aller Stabilität können auch Immobilien ab und zu einmal ins Wanken geraten – so auch in den letzten Jahren.

Wie steht es also im Jahr 2024 um Immobilien als Kapitalanlage? Welche Chancen und Möglichkeiten stehen Ihnen als Anleger:in zur Verfügung? In diesem Beitrag klären wir gemeinsam alle wichtigen Fakten rund um Immobilien als Investmentmöglichkeit.

Nach Jahren steigender Preise und billiger Kredite kam es im Jahr 2022 zur Kehrtwende: Inflation, steigende Zinsen und Lieferkettenprobleme haben den Immobilienmarkt stark eingeschränkt und für Unsicherheiten gesorgt. Nach vielen Jahren Nullzins und billiger Kredite hatte sich die Situation umgedreht: Wer in Immobilien investieren wollte, musste bei der Finanzierung deutlich tiefer in die Tasche greifen – und das trotz sinkender Immobilienpreise. Denn die Nachfrage nach Immobilien war vor dem Hintergrund der ganzen Krisen ebenfalls abgeflacht.*

Dieser Nachfragerückgang ist nun laut erster Prognosen erst einmal wieder vorbei: Im ersten Quartal 2024 ist die bundesweite Nachfrage nach Immobilien um 4,8% gestiegen. ** Zusätzlich wurde im Juni 2024 der Leitzins wieder um 0,25% abgesenkt. *** Das könnte bald dafür sorgen, dass die Kredite wieder günstiger werden und die Nachfrage nach Kaufobjekten stärker angekurbelt wird.

Bislang hat sich die steigende Nachfrage am Immobilienmarkt noch nicht wieder auf die Preise ausgewirkt. Das ändert sich aber wahrscheinlich bald: Nachdem die Immobilienpreise im letzten Jahr um rund 4,5% gesunken waren, sprechen neue Prognosen von kommenden Preisanstiegen im Jahr 2024 und 2025.****

Was heißt das nun für Sie als Anleger:in? Wenn Sie den Sachwert Immobilie als Kapitalanlage für sich nutzen möchten, stehen die Chancen im Jahr 2024 wieder besser als noch vor ein oder zwei Jahren. Denn die Nachfrage ist zwar gestiegen, doch diese Entwicklung spiegelt sich noch nicht in den Immobilienpreisen wider. Und auch die Zinsen scheinen jetzt auf einem stabileren Niveau zu sein als in den vergangenen Jahren.

Schauen wir uns die Entwicklung der jüngeren Zeit etwas genauer an. Viele ihrer Antriebsfaktoren sind für den Moment gebremst. Doch sie existieren nach wie vor und haben das Potenzial, ein Wiederanlaufen der Konjunktur zu stärken:

• Strukturwandel, Zuwanderung, Brexit, der Wunsch nach neuen Wohn- und Lebensformen sowie die massiven Versäumnisse im Bereich Neubau – all diese Bedarfe sind durch Corona nicht verschwunden.
• Ebenso gibt es nach wie vor die EU-Klimaziele. Mag sich da auch im Zeitplan nun das eine oder andere verschieben – umfassende energetische Sanierungen und Umstellungen der Energieversorgung bleiben auf der Agenda der Immobilien- und Bauwirtschaft.

Auch unter Investment-Gesichtspunkten erweist sich der Immobilienbereich widerstandsfähiger als manch andere Branche:  

• Sachwerte wie Immobilien sind ohnehin bei vielen Anleger:innen der Liebling in Krisenzeiten. Als langfristige Kapitalanlage haben sie in jeder Form gute Chancen, in der kommenden Erholungsphase kräftig zuzulegen, wenn nicht sogar als Antrieb zu fungieren. 
• Besonders Offene Immobilienfonds zeigen sich bislang erstaunlich krisenresistent. Hier helfen die gesetzlichen Leitplanken, die nach der Finanzkrise 2008 eingebaut wurden und Panikverkäufe verhindern. Weitere Gründe sind die betont konservativen Objektbewertungen sowie die liquiden Finanzmittel, mit denen Offene Immobilienfonds auch in Zeiten gestiegener Zinsen gewisse finanzielle Freiräume behalten.

Nächst dem Sparkonto in seinen verschiedenen Formen zählen Immobilien seit jeher zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Die eigene Behausung gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als bequeme Form eines passiven Einkommens.

Sie möchten sich Ihre eigenen vier Wände finanzieren? Bei einer längeren Eigennutzung sollten Sie besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – doch der lässt meist nach, wenn wichtige Strukturen wie Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung zu weit entfernt sind. Außerdem steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten, die von Ihrem Gehalt oder – in späteren Jahren – Ihrer Rente gedeckt werden müssen.

Sie können aber auch Ihre eigene Immobilie erwerben und im Alter wieder verkaufen. Diese Möglichkeit ist an sich die risikoärmere Variante, doch auch hier tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, ist der Werterhalt bzw. die positive Wertentwicklung Ihrer Immobilie nicht unbedingt garantiert. Das könnte dann dazu führen, dass Sie im Verkaufsfall mit Verlusten rechnen müssen. Eine gute Lage und Objektqualität ist beim Erwerb einer eigenen Immobilie also unverzichtbar.

Auch hier haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können die Immobilie gerade so lang halten, bis sie eine Wertsteigerung erreicht hat – und sie dann gewinnbringend verkaufen. Das lohnt sich eigentlich nur bei Immobilien, die Sie vermieten können. Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung sind dann ein Zubrot, um die laufenden Kosten zu decken. Für Privatkäufer:innen gilt hierbei jedoch eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sollten Sie die Immobilie also vorher veräußern, sind auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuern fällig.

Eine entscheidende Rolle spielt außerdem auch hier der Standort: Ihre Immobilie sollte sich dort befinden, wo Sie mit stabilen Wertsteigerungen planen können. Das muss nicht immer die modernste Immobilie in der zentralsten Metropollage sein, denn solche Immobilien – sogenannte Core-Immobilien – sind für Privatpersonen fast unbezahlbar und haben ein kleineres Wertsteigerungspotenzial.

Schauen Sie lieber nach möglichst hochwertigen und zentral angebundenen Immobilien in sogenannten B- und C-Städten wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster. Hier haben Sie größere Chancen, den Wert der Immobilie in den nächsten Jahren zu steigern. So bewertet das auch Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt“, so Sebastian.

Ihre zweite Möglichkeit, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben: Sie halten die Immobilie als passive Einkommensquelle, um so für die kommenden Jahre und Jahrzehnte vorzusorgen. Auch hierfür eignen sich eigentlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Denn selbst in Zeiten stagnierender oder fallender Immobilienpreise halten die Mietpreise noch eher ihr Niveau, insbesondere in Metropolregionen – das haben wir auch in den vergangenen Jahren wieder gesehen. * 

Hier bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter:in, damit Sie nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen erzielen können. Eine einzelne Mieteinheit wird das selten leisten können.

*Tagesschau (2023, 28. Dezember). Mieten steigen weiter spürbar an.
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/mieten-preise-mangel-immobilien-100.html

Während bei Verkaufsobjekten gern die (höhere) Bruttomietrendite angegeben wird, ist für Sie als Anleger:in vor allem die Nettomietrendite interessant.

Selbst die zeigt aber nur einen Teil der Wahrheit: Hohe Kreditzinsen und fällige Tilgungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt (siehe Beispielrechnung). Meist braucht es eine größere Zahl von Wohnungen, um durch kumulative Effekte z. B. in der Verwaltung ein attraktives "echtes Netto" zu erwirtschaften. Gleichzeitig heißt das aber: Sie müssen entsprechend mehr Kapital investieren.

Vielen privaten Anleger:innen erscheint vor allem eine gute Wertsteigerung als Argument für den Immobilienkauf. Doch dabei wachsen die Bäume längst nicht mehr überall in den Himmel. In Toplagen von München, Berlin oder Hamburg konnte man vielleicht in den letzten Jahren atemberaubende Werte erzielen. Im Allgemeinen erreichen selbst gute Lagen in Metropolen – inflationsbereinigt – aber nur etwas über drei Prozent - und das auch nur in Zeiten entsprechend hoher Nachfrage.

Der Durchschnitt in Deutschland liegt jedoch eher bei einem Prozent, und für viele weniger gefragte Randlagen gilt heute, dass Sie einen langen Atem brauchen, bis Ihr Kapital beziehungsweise die Immobilie eine nennenswerte Wertsteigerung realisiert: Eine Laufzeit von 10 Jahren ist das Minimum, da sonst die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird; durch die notwendige Erholungsphase nach den Krisen der letzten Jahre rechnen Experten heute eher mit 15 bis 20 Jahren.

In vielerlei Hinsicht erweist sich das Anlagesegment Immobilien widerstandsfähiger als so manch andere Branche – vor allem in schwächeren Marktphasen: Als Sachwerte zeichnen sich Immobilien vor allem durch eine hohe Wertstabilität und Krisenfestigkeit aus.

Dafür sorgt vor allem der physische Eigenwert von Immobilien, der selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand weiterhin vorhanden bleibt. Das gilt erst recht für Grundstücke und ihre Lage. Die physische Substanz und der damit verbundene Eigenwert sorgt dafür, dass Immobilien – bei entsprechender Pflege und Instandhaltung - kaum Wertschwankungen ausgesetzt sind.

Das zahlt auch auf ihre Langfristigkeit ein, denn Immobilien bewähren sich vor allem als mittel- und langfristige Geldanlage. Wo globale Verflechtungen und Krisen in anderen Branchen kurzfristig immer wieder für heftige Verluste sorgen können, bleibt der Wert von Immobilien in der Regel langfristig erhalten – oder nimmt sogar zu. Für Sie als Anleger:in machen sich Immobilien deshalb vor allem für den langfristigen, kontinuierlichen Vermögensaufbau bezahlt.

Außerdem agieren Immobilien börsenunabhängig. Das heißt: Der Wert von Immobilien (und damit auch von Immobilien-Investments) wird nicht von der Börse, sondern von unabhängigen Expert:innen bestimmt. Dadurch sind Immobilien nicht im gleichen Maß wie z.B. Aktien oder Anleihen von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Börsenmärkte betroffen.

Steuervorteile verschafft eine Immobilie nur, wenn sie vermietet wird. Die Miete sollte dabei bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Werbungskosten nicht an. Stimmen dagegen die Voraussetzungen, können Vermieter:innen einiges an Kosten von der Steuer absetzen, wie 

• Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
• Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung
• Kreditzinsen 
• Grundsteuer
• Kosten für Anschaffung, Reparaturen, Renovierung und Sanierung
• Möblierung
• Verwaltungskosten wie Kontoführungsgebühren, Fahrt- und Bürokosten
• Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband
• Leerstandskosten

Einen gewissen Steuervorteil bieten auch nicht-materielle Immobilieninvestments: Wird die Anlage länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer, also eine Einkommensteuer auf eventuelle Gewinne.