Rendite mit Immobilien Wie Sie 2025 von Immobilien profitieren

Wer in Immobilien investiert, wünscht sich meist reale „vier Wände" – ob zur eigenen Nutzung, als Rendite-Quelle oder beides. Die Kombination aus Mietertrag und Wertsteigerung wird dabei gern als Idealvorstellung einer Kapitalanlage dargestellt. Dabei ist vielen unklar, wie ihre erhoffte Rendite konkret zustande kommt: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Vor allem Einsteiger:innen finden sich in der Vielfalt der Fachbegriffe häufig nur schwer zurecht. Hier sind die wichtigsten Kenngrößen für Immobilienrenditen:

• Die Nettomietrendite bezeichnet den reinen Ertrag, den die Vermietung pro Jahr – voraussichtlich – abwirft. Hier werden also auch nicht-umlagefähige Betriebskosten (d.h. Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Rücklagen) berücksichtigt.
• Die Objekt- oder auch Gesamtkapitalrendite beschreibt den Bruttoertrag einer Immobilie, ohne Berücksichtigung individueller Kosten z. B. der Finanzierung. Das hilft vor allem beim Vergleich verschiedener Objekte, da der Einzelfall hier keine Rolle spielt.
• Die Eigenkapitalrendite bezeichnet die Berechnung eines Nettoertrags, bei dem Steuern und Finanzierungskosten berücksichtigt sind. Hintergrund ist, dass bei der Kombination aus Eigenkapital und Kreditfinanzierung der sogenannte Leverage-Effekt wirksam werden kann: Je mehr Eigenkapital Sie investieren und je günstiger Ihre Fremdfinanzierung ist, desto höher fällt Ihre Eigenkapitalrendite aus. Eigen- und Fremdkapital erzeugen dabei die sogenannte Hebelwirkung (englisch „leverage").

In Reaktion auf die Leitzinserhöhungen der letzten Jahre waren auch die Zinsraten für Fremdfinanzierungen merklich angestiegen. Das hat dazu geführt, dass die Dynamik am Immobilienmarkt zeitweise stark abgenommen hat: Wer eine Immobilie kaufen wollte, hatte zwar die Chance, von niedrigeren Kaufpreisen zu profitieren – musste dafür aber bei der Finanzierung auf teurere Kredite setzen.*

Im Juni 2024 ist der Leitzins erstmals wieder etwas gesunken, was auch auf dem Immobilienmarkt eine positive Wirkung erzeugt hat: Die Nachfrage steigt und der Immobilienkauf gewinnt wieder mehr an Schwung. Expert:innen zufolge wird diese Seitwärtsbewegung auch in den nächsten Monaten weitergehen.**

Für Kaufinteressierte heißt das: Wer sich einen günstigen Kredit sichern kann, hat momentan so gute Chancen beim Immobilienkauf wie schon länger nicht mehr. Dafür sorgt die Kombination aus noch stagnierenden Kaufpreisen und gesunkenen Zinsen, die für günstigere Kredite sorgen. Und über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto schneller können Sie Ihren Kredit abbezahlen und Ihre Eigenkapitalrendite steigern.

*Tagesschau (2024, 24. Februar). Entwicklung am Immobilienmarkt: Wie es mit den Immobilienpreisen weitergehen könnte.
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilienmarkt-preise-zukunft-entwicklung-100.html

**Haufe (2024, 22. Juni). Für den Immobilienkauf entwickeln sich die Bauzinsen gut.
https://www.haufe.de/immobilien/investment/immobilienfinanzierung-die-zinswende-ist-da_256_455806.html

Bevor wir uns nun die Berechnung der Rendite im Einzelnen anschauen, muss zuerst die Quelle für Ihr „Betongold" da sein – die Immobilie. Allerdings eignet sich nicht jedes Objekt gleich gut für jede Art von Käufer:in. Manche passen gar nicht zu Ihren finanziellen Umständen oder Ihren persönlichen Vorstellungen, bei anderen wiederum gehen die guten Chancen mit höheren Risiken einher.

Achten Sie deshalb bei der Suche nach geeigneten Immobilien immer auf drei Fragen:

1. Welcher Gebäudetyp soll es sein?
   Einzelwohnungen z. B. erfordern weniger Eigenkapital, ein Mehrfamilienhaus oder eine größere Wohnanlage bieten wiederum Platz für mehrere Mietparteien und bringen damit einen größeren Mietzufluss ein. Noch dazu sind die Preise von Mehrfamilienhäusern zuletzt am stärksten gesunken und bieten damit einen größeren Preisvorteil.* Hier fallen auch eventuelle Probleme mit einzelnen Mieter:innen weniger ins Gewicht.
   
   Oder soll es ein Gewerbeobjekt sein? Hier ist der Mietzins meist höher, doch leider auch das Risiko, dass die Immobilie phasenweise leer steht oder dass das Gewerbe Insolvenz anmeldet und Ihre Mietzahlungen ausbleiben.
2. Stimmen Alter und baulicher Zustand?
   Sind Schäden erkennbar? Oder hat die Abnutzung einen Grad erreicht, sodass renoviert werden muss? Steht vielleicht im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eine energetische Sanierung an? Je besser die Qualität der Immobilie, desto mehr werden Sie in den nächsten Jahren und Jahrzehnten davon haben. Lassen Sie sich unbedingt auch den Keller zeigen: Hier erkennen Sie sogar als Laie leicht, wie gepflegt das Gebäude wirklich ist.
   
   Renovierungsbedarf muss übrigens nichts Schlechtes sein. Sie können dabei innovative Ideen realisieren, beispielsweise indem Sie für eine bessere digitale Vernetzung sorgen oder mehrere Einheiten für ein Mehrgenerationen-Wohnen zusammenlegen. Manche solcher Maßnahmen können auch staatlich bezuschusst oder steuerlich abgesetzt werden. Auf diese Weise lassen sich der Wert und spätere Gewinnaussichten beim Verkauf deutlich steigern.
3. Ist die Lage gut?
   Stimmen die Verkehrsanbindungen? Passt sie gut zu den Wünschen der Mieter:innen – sind z. B. Kita, Schule, Nahversorger-Handel, Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten in bequemer Reichweite? Wie ist das Image des Viertels? Gibt es Pläne, die das Umfeld langfristig verändern könnten? Für die Qualität einer Immobilie spielt neben ihrem baulichen Zustand auch die infrastrukturelle Einbindung eine entscheidende Rolle. Je besser sie in ein Viertel ein- oder angebunden ist, desto besser wird sie ihren Wert halten können.

Als Vermieter:in sind Sie für die Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich. Dafür dürfen Sie eine verlässliche, angemessene Mietzahlung erwarten. Machen Sie sich vor dem Kauf also ein Bild von Ihren zukünftigen Mieter:innen – das hilft Ihnen bei der Planbarkeit.

Sowohl bei vermieteten Objekten als auch bei Anlagen mit mehreren Eigentumswohnungen ist es eine gute Idee, mit Bewohner:innen zu sprechen und (wenn möglich) einen Blick in Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ einfachen Fragen lassen auf Probleme schließen.

Achten Sie auch auf die Nebenkosten, selbst wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Zu hohe Sätze machen es schwerer, geeignete Mieter:innen zu finden.  

An sich ist es ganz einfach: Um Rendite zu berechnen, vergleicht man Einkünfte und Kosten – und zwar anteilig berechnet für ein Jahr. Immobilien sind jedoch nur als langfristige Kapitalanlage lohnend. Zehn Jahre Haltedauer sind das Minimum, damit sich Ihr Investment wirklich für Sie auszahlt - ab der Marke fällt für die Veräußerung Ihrer Immobilie keine Spekulationssteuer mehr an.

Wer weniger Zeit hat, wird außerdem Mühe haben, die Nebenkosten des Kaufs auszugleichen. Erst recht lässt sich eine effektive Wertsteigerung selten in kürzeren Zeiträumen realisieren. Lassen Sie sich darum auch nie von aktuellen Renditewerten einer Immobilie blenden. Nur eine langfristige Betrachtung erlaubt eine realistische Aussage. 

Bei Immobilien als Kapitalanlage steht im Vordergrund natürlich der Kaufpreis. Doch damit ist es nicht getan: Die Kaufnebenkosten können in manchen Fällen bis zu 15% des Kaufpreises betragen. Zur leichteren Übersicht lassen sich diese Kosten in zwei Kategorien aufteilen:

1. (1) Recherche: Dazu gehören Maklerprovisionen, eventuell notwendige Gutachten und auch Ihr persönlicher Zeitaufwand.Vor allem längere Reisen, um interessante Objekte zu besichtigen, müssten bei so einer Rechnung berücksichtigt werden.
2. (2) Kauf: Kostenfaktoren sind Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren, bei Fremdfinanzierung auch die Finanzierungskosten.

In der Nutzungsphase werden Sie neben Ihren Mieteinnahmen auch Ausgaben verzeichnen, die Ihre letztendliche Rendite beeinflussen. Dazu gehören:

• Nicht-umlagefähige Neben- und Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Rücklagen bei Mietausfall (ca. 20% der Jahresnettomiete)
• Tilgung bei Fremdfinanzierung
• Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen

Sie können aber auch bestimmte Ausgaben steuerlich absetzen, wie z. B. Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (für Immobilien mit Baujahr nach 1924 können 50 Jahre lang 2% jährlich abgeschrieben werden), Kosten für Renovierung und Reparaturen, Finanzierungszinsen, Grundsteuern und Maklergebühren.

Wie können Sie aus einer real gekauften Immobilie eine nennenswerte Eigenkapitalrendite erzielen – also effektiven Gewinn? Diese Kosten- und Risikofaktoren sollten Sie vor dem Verkauf beachten:

• Die Nettomietrendite allein wird in den meisten Fällen nur bei einer größeren Zahl von Wohnungen und einer ausreichend langen Laufzeit für Gewinne sorgen.
• Der attraktivere, aber auch riskantere Renditefaktor ist die Wertsteigerung. Hier allerdings ist die Spannbreite je nach Ort und Lage riesig. Immobilien in guten bis hervorragenden Großstadtlagen – sogenannte Core-Immobilien – erreichen vereinzelt (inflationsbereinigt) bis zu 3% oder mehr. Der Durchschnitt liegt jedoch eher bei 1%, und wer Pech hat, kommt nicht einmal über die berühmte schwarze Null.
• Unbedingt vermeiden sollten Sie bei einem Verkauf die sogenannte Spekulationssteuer. Korrekt heißt sie „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“, zu finden in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Ab einer Haltedauer (dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf) von 10 Jahren wird die Steuer jedoch nicht mehr erhoben – und das wird sich positiv auf Ihren Ertrag auswirken.

Wer sich in den Bereichen Geldanlagen und Immobilien auskennt, über genügend Eigenkapital verfügt und rational genug an die Entscheidung geht, kann beim Kauf von Einzelimmobilien durchaus Rendite erzielen.

Auch wenn sich der Kauf einer eigenen Immobilie also nicht für Sie eignet, müssen Sie trotzdem nicht auf die Vorteile von „Betongold“ verzichten. Denn es gibt auch alternative Anlageformen im Bereich Immobilien:

• Offene Immobilienfonds bieten für Einsteiger:innen die ideale Ausgangsbasis – ein geringes Anlagerisiko, solide Renditechancen und hohe, langfristige Wertstabilität. Direktvergleiche und Ratings – zum Beispiel das Scope-Rating – helfen Ihnen dabei, die Qualität und Performance des Fonds zu überprüfen. Offene Immobilienfonds eignen sich für quasi jedes Anlageportfolio, ob in Kombination mit anderen risikoarmen Investments oder als Stabilitätsanker für riskantere Geldanlagen wie beispielsweise Aktien. Kurz, hier ist für kleines Geld ein gutes Ergebnis zu erzielen.
• Mit Crowdinvesting haben Sie die Möglichkeit, gezielt in einzelne Projekte zu investieren – mit guten Renditechancen, doch bei höherem Risiko. Mit Crowdinvesting fließt Ihr Kapital direkt in ein konkretes Projekt Ihrer Wahl, zum Beispiel in den Bau oder Erwerb einer bestimmten Immobilie. Ihr Geld macht dabei keine Umwege und Sie wissen (je nach Anbieter) genau, wofür Ihr Geld genutzt wird. Crowdinvesting könnte sich für Sie lohnen, wenn Sie risikotolerant sind und sich gern an einzelnen Immobilienprojekten Ihrer Wahl beteiligen möchten.