Rendite mit Immobilien So profitieren Sie von Immobilien

Wenn ich mit Menschen über Wünsche oder Ziele für ihr Geld spreche, geht es meist um eine gute Rendite für Immobilien. Die Mehrheit wünscht sich reale „vier Wände" – zur eigenen Nutzung, als Rendite-Quelle oder beides.

Die Kombination aus Mietertrag und Wertsteigerung wird dabei gern als Idealvorstellung einer Kapitalanlage bezeichnet. Dabei ist vielen unklar, wie ihre erhoffte Rendite konkret zustande kommt: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Wer verkaufen will, rückt sein Angebot in ein gutes Licht. Das ist legitim und hat nichts mit Betrug zu tun. Dennoch finden sich vor allem Einsteiger:innen in der Vielfalt der Fachbegriffe oft schwer zurecht. Daher will ich Ihnen zunächst die wichtigsten Kenngrößen für Immobilienrenditen vorstellen:

• Die Objekt- oder auch Gesamtkapitalrendite beschreibt den Bruttoertrag ohne Berücksichtigung individueller Kosten z. B. der Finanzierung. Damit erlaubt sie vor allem den Vergleich verschiedener Objekte, da der Einzelfall hier keine Rolle spielt.
• Die Nettomietrendite berücksichtigt nicht umlagefähige Betriebskosten (d.h. Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Rücklagen) und bezeichnet damit den reinen Ertrag, den die Vermietung pro Jahr – voraussichtlich – abwirft.
• Die Eigenkapitalrendite bezeichnet die Berechnung eines Nettoertrags, bei dem Steuern und Finanzierungskosten berücksichtigt sind. Hintergrund ist, dass bei der Kombination aus Eigenkapital und Kreditfinanzierung der sogenannte Leverage-Effekt wirksam werden kann: Je mehr Eigenkapital Sie investieren und je günstiger Ihre Fremdfinanzierung ist, desto höher fällt Ihre Eigenkapitalrendite aus. Eigen- und Fremdkapital erzeugen dabei die sogenannte Hebelwirkung (englisch „leverage").
  
• In Reaktion auf die Leitzinserhöhungen der letzten Monate sind jedoch auch die Zinsraten für Fremdfinanzierungen merklich angestiegen. Von der Eigenkapitalrendite profitieren Sie also aktuell vor allem dann, wenn Sie über einen besonders hohen Anteil an Eigenkapital verfügen.
  

Bevor wir uns nun die Berechnung der Rendite im Einzelnen anschauen, muss zuerst die Quelle für Ihr „Betongold" da sein – die Immobilie. Allerdings ist nicht jedes Objekt gleich gut geeignet. Manche passen gar nicht zu Ihren finanziellen Umständen oder Ihren persönlichen Vorstellungen. Bei manchen sind gute Chancen mit höherem Risiko verbunden.

Bei der Suche nach geeigneten Baulichkeiten sollten Sie daher immer drei Fragen im Hinterkopf behalten:

1. Welcher Gebäudetyp soll es sein?
   Einzelwohnungen erfordern z. B. keine allzu große Summe. Doch ein Mehrfamilienhaus oder eine größere Wohnanlage bedeuten aufgrund einer größeren Zahl an Mietparteien einen größeren Mietzufluss. Außerdem fallen eventuelle Probleme mit einzelnen Mieter:innen weniger ins Gewicht.
   Oder soll es ein Gewerbeobjekt sein? Hier ist der Mietzins meist höher, doch leider auch das Risiko von Leerstandszeiten oder der Insolvenz der mietenden Person oder des Unternehmens.
2. Stimmen Alter und baulicher Zustand?
   Sind Schäden erkennbar? Oder hat die Abnutzung einen Grad erreicht, sodass renoviert werden muss? Steht vielleicht im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eine energetische Sanierung an? Hier ist eine gründliche Begehung unerlässlich. Lassen Sie sich unbedingt auch den Keller zeigen: Hier erkennen Sie sogar als Laie leicht, wie gepflegt das Gebäude wirklich ist.
   Renovierungsbedarf muss übrigens nichts Schlechtes sein. Sie können dabei innovative Ideen realisieren wie Mieterstrom, digitale Vernetzung oder die Zusammenlegung von Einheiten für ein Mehrgenerationen-Wohnen. Manche solcher Maßnahmen können vielleicht auch staatlich bezuschusst oder steuerlich abgesetzt werden. Auf diese Weise lassen sich der Wert und spätere Gewinnaussichten beim Verkauf deutlich steigern.  
3. Ist die Lage gut?
   Stimmen die Verkehrsanbindungen? Passt sie gut zu den Wünschen der Mieter:innen – sind z. B. Kita, Schule, Nahversorger-Handel, Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten in bequemer Reichweite? Wie ist das Image des Viertels? Gibt es Pläne, die das Umfeld langfristig verändern könnten?

Vermieter:in zu sein, ist nichts Anrüchiges, auch wenn es in den Medien ab und zu so dargestellt wird. Sie dürfen eine verlässliche, angemessene Mietzahlung erwarten. Es ist also ein legitimer Wunsch, wenn Sie sich vor dem Kauf ein Bild von Ihren Mieter:innen machen.

Ähnliches wie bei vermieteten Objekten gilt auch für Anlagen mit mehreren Eigentumswohnungen. Hier empfehlen sich ein paar Gespräche mit Bewohner:innen und, wenn erhältlich, ein Studium der Protokolle der Eigentümerversammlungen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ einfachen Fragen lassen auf Probleme schließen.

Achten Sie auch auf die Nebenkosten, selbst wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Zu hohe Sätze machen es schwerer, geeignete Mieter:innen zu finden.  

An sich ist es ganz einfach: Um Rendite zu berechnen, vergleicht man Einkünfte und Kosten – und zwar anteilig berechnet für ein Jahr. Immobilien sind jedoch nur als langfristige Kapitalanlage lohnend. Zehn Jahre Haltedauer sind das Minimum, schon um die sogenannte Spekulationssteuer zu vermeiden; dazu später mehr.  

Wer weniger Zeit hat, wird außerdem Mühe haben, die Nebenkosten des Kaufs auszugleichen. Erst recht lässt sich eine effektive Wertsteigerung selten in kürzeren Zeiträumen realisieren. Lassen Sie sich darum auch nie von aktuellen Renditewerten einer Immobilie blenden. Nur eine langfristige Betrachtung erlaubt eine realistische Aussage. 

1. (1) Recherche: Dazu gehören Maklerprovisionen, eventuell notwendige Gutachten und – gern vergessen – Ihr persönlicher Zeitaufwand. Ein paar Stunden fallen sicher nicht ins Gewicht, doch wenn Sie mehrfach Reisen unternehmen, um interessante Objekte zu besichtigen, würde eine korrekte Rechnung das ebenfalls berücksichtigen. 
2. (2) Kauf: Kostenfaktoren sind Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren, bei Fremdfinanzierung auch die Finanzierungskosten.

1. (3) Nicht umlagefähige Neben- und Verwaltungskosten

2. (4) Instandhaltung und Mietausfall bzw. entsprechende Rücklagen (ca. 20 Prozent der Jahresnettomiete)

3. (5) Tilgung bei Fremdfinanzierung

4. (6) Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen; dagegen lassen sich bestimmte Ausgaben absetzen wie z. B.:

• Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (für nach 1924 erbaute Immobilien können fünfzig Jahre lang 2 Prozent jährlich abgeschrieben werden)
• Kosten für Renovierung und Reparaturen 
• Finanzierungszinsen
• Grundsteuern
• Maklergebühr
  

Wie also können Sie aus einer real gekauften Immobilie eine nennenswerte Eigenkapitalrendite erzielen – also wirklichen Gewinn? Die Vielzahl der Kosten- und Risikofaktoren zeigt es deutlich:

• Die Nettomietrendite allein wird in den meisten Fällen nur bei einer größeren Zahl von Wohnungen und einer ausreichend langen Laufzeit für Gewinne sorgen.
• Der attraktivere, aber auch riskantere Renditefaktor ist die Wertsteigerung. Hier allerdings ist die Spannbreite je nach Ort und Lage riesig. In guten bis hervorragenden Großstadtlagen werden vereinzelt – inflationsbereinigt – bis über 3 Prozent erreicht. Der Durchschnitt liegt jedoch eher bei einem Prozent, und wer Pech hat, kommt nicht einmal über die berühmte schwarze Null.
• Unbedingt vermeiden sollten Sie bei einem Verkauf die sogenannte Spekulationssteuer. Korrekt heißt sie „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“, zu finden in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Ab einer Haltedauer (dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf) von zehn Jahren wird die Steuer jedoch nicht mehr erhoben.

Wer sich in den Bereichen Geldanlagen und Immobilien auskennt, über genügend Eigenkapital verfügt und rational genug an die Entscheidung geht, kann beim Kauf von Einzelimmobilien durchaus Rendite erzielen.

Doch auch falls das nicht auf Sie zutreffen sollte, kann ich Sie beruhigen: Es muss niemand auf die Vorteile einer Investition ins „Betongold" verzichten. Alternative Formen der Anlage gibt es rund um Immobilien reichlich:

• Offene Immobilienfonds bieten für Einsteiger:innen die ideale Ausgangsbasis – ein geringes Risiko, solide Rendite und eine leicht nachprüfbare Investmentqualität durch einen Blick ins Scope Rating und Direktvergleiche. Die guten Renditechancen und die Möglichkeit von Sparplänen macht Offene Immobilienfonds heute auch als Alternative fürs herkömmliche Sparkonto attraktiv. Kurz, hier ist für kleines Geld ein gutes Ergebnis zu erzielen.
• Mit Crowdinvesting haben Sie die Möglichkeit, auch mit geringeren Beträgen gezielt in einzelne Projekte zu investieren – doch bei etwas höherem Risiko.