Wer in Immobilien investiert, wünscht sich meist reale „vier Wände" – ob zur eigenen Nutzung, als Rendite-Quelle oder beides. Die Kombination aus Mietertrag und Wertsteigerung wird dabei gern als Idealvorstellung einer Kapitalanlage dargestellt. Dabei ist vielen unklar, wie ihre erhoffte Rendite konkret zustande kommt: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Welche Renditekennzahlen gibt es bei Immobilien? Die wichtigsten Begriffe im Überblick

Hier eine verständlichere Version für „Einsteiger“: Vor allem Einsteiger:innen finden sich in der Vielfalt der Fachbegriffe häufig nur schwer zurecht.

Drei Kennzahlen, die Sie kennen sollten: 

1. Nettomietrendite – Was bleibt am Ende übrig? 
   Diese Kennzahl zeigt, wie viel Ihre Immobilie pro Jahr voraussichtlich einbringt – nach Abzug aller Kosten, die Sie als Vermieter:in selbst tragen müssen. Dazu gehören: Hausverwaltung, Instandhaltung, Rücklagen für künftige Reparaturen und Abschreibungen.
2. Objektrendite – Welche Immobilie lohnt sich mehr? 
   Diese Kennzahl vergleicht nur die Immobilien selbst, ohne Ihre persönliche Finanzierung einzubeziehen. So können Sie Objekte fair gegenüberstellen: Welches wirft mehr ab – unabhängig davon, wie Sie es finanzieren?
3. Eigenkapitalrendite – Wie gut arbeitet Ihr eingesetztes Geld? 
   Hier zeigt sich, welche Rendite Sie auf Ihr tatsächlich investiertes Eigenkapital erzielen – nach Abzug von Steuern und Kreditzinsen. 
   
   Der Hebel-Effekt (Leverage): Je mehr Sie mit einem günstigen Kredit finanzieren und je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher kann Ihre Eigenkapitalrendite ausfallen. 
   Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 250.000 Euro. Ihr Eigenkapital: 50.000 Euro, Kredit: 200.000 Euro zu 3 Prozent Zinsen. Die Immobilie bringt jährlich 10.000 Euro Mietertrag (= 4 Euro Objektrendite). Nach Abzug der Kreditzinsen (6.000 Euro) bleiben 4.000 Euro übrig. Ihre Eigenkapitalrendite: 8 Euro auf Ihr eingesetztes Kapital – doppelt so viel wie die Objektrendite. Das ist der Hebel-Effekt.

Miete und Rendite: Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?

Als Vermieter:in sind Sie für die Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich. Dafür dürfen Sie eine verlässliche, angemessene Mietzahlung erwarten. Machen Sie sich vor dem Kauf also ein Bild von Ihren zukünftigen Mieter:innen – das hilft Ihnen bei der Planbarkeit.

Sowohl bei vermieteten Objekten als auch bei Anlagen mit mehreren Eigentumswohnungen ist es eine gute Idee, mit Bewohner:innen zu sprechen und (wenn möglich) einen Blick in Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ einfachen Fragen lassen auf Probleme schließen.

Achten Sie auch auf die Nebenkosten, selbst wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Zu hohe Sätze machen es schwerer, geeignete Mieter:innen zu finden.