Rendite mit Immobilien Wie Sie 2026 von Immobilien profitieren

Wer in Immobilien investiert, wünscht sich meist reale „vier Wände" – ob zur eigenen Nutzung, als Rendite-Quelle oder beides. Die Kombination aus Mietertrag und Wertsteigerung wird dabei gern als Idealvorstellung einer Kapitalanlage dargestellt. Dabei ist vielen unklar, wie ihre erhoffte Rendite konkret zustande kommt: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Welche Renditekennzahlen gibt es bei Immobilien? Die wichtigsten Begriffe im Überblick

Hier eine verständlichere Version für „Einsteiger“: Vor allem Einsteiger:innen finden sich in der Vielfalt der Fachbegriffe häufig nur schwer zurecht.

Drei Kennzahlen, die Sie kennen sollten: 

1. Nettomietrendite – Was bleibt am Ende übrig? 
   Diese Kennzahl zeigt, wie viel Ihre Immobilie pro Jahr voraussichtlich einbringt – nach Abzug aller Kosten, die Sie als Vermieter:in selbst tragen müssen. Dazu gehören: Hausverwaltung, Instandhaltung, Rücklagen für künftige Reparaturen und Abschreibungen.
2. Objektrendite – Welche Immobilie lohnt sich mehr? 
   Diese Kennzahl vergleicht nur die Immobilien selbst, ohne Ihre persönliche Finanzierung einzubeziehen. So können Sie Objekte fair gegenüberstellen: Welches wirft mehr ab – unabhängig davon, wie Sie es finanzieren?
3. Eigenkapitalrendite – Wie gut arbeitet Ihr eingesetztes Geld? 
   Hier zeigt sich, welche Rendite Sie auf Ihr tatsächlich investiertes Eigenkapital erzielen – nach Abzug von Steuern und Kreditzinsen. 
   
   Der Hebel-Effekt (Leverage): Je mehr Sie mit einem günstigen Kredit finanzieren und je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher kann Ihre Eigenkapitalrendite ausfallen. 
   Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 250.000 Euro. Ihr Eigenkapital: 50.000 Euro, Kredit: 200.000 Euro zu 3 Prozent Zinsen. Die Immobilie bringt jährlich 10.000 Euro Mietertrag (= 4 Euro Objektrendite). Nach Abzug der Kreditzinsen (6.000 Euro) bleiben 4.000 Euro übrig. Ihre Eigenkapitalrendite: 8 Euro auf Ihr eingesetztes Kapital – doppelt so viel wie die Objektrendite. Das ist der Hebel-Effekt.

Kredite, Zinsen & Co: Wie steht es um den Immobilienmarkt 2026?

In Reaktion auf die Leitzinserhöhungen der letzten Jahre waren auch die Zinsraten für Fremdfinanzierungen merklich angestiegen. Das hat dazu geführt, dass die Dynamik am Immobilienmarkt zeitweise stark abgenommen hat: Wer eine Immobilie kaufen wollte, hatte zwar die Chance, von niedrigeren Kaufpreisen zu profitieren – musste dafür aber bei der Finanzierung auf teurere Kredite setzen.¹

Im Juni 2024 ist der Leitzins erstmals wieder etwas gesunken. In den Monaten darauf folgten weitere Zinssenkungen, sodass sich das Zinsumfeld bis 2025 spürbar entspannt hat.² Seit Mitte 2025 liegt der EZB-Leitzins stabil bei 2,25 Prozent, was wieder Planungssicherheit schafft.³

Diese Entwicklung wirkte sich auch auf den Immobilienmarkt aus: Nach einer Phase deutlich rückläufiger Nachfrage stabilisierte sich das Marktgeschehen und die Zahl der Kaufabschlüsse nahm wieder zu. So verzeichnete der Verband deutscher Pfandbriefbanken 2025 einen Anstieg der Immobilienkredite um 18 Prozent.⁴ Gleichzeitig bleibt das Zinsniveau deutlich über dem der Niedrigzinsjahre, weshalb Marktbeobachter nicht von einer schnellen Rückkehr zu stark steigenden Preisen ausgehen, sondern von einer Phase der Stabilisierung mit moderater Dynamik.⁵⁶ Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, sieht den Markt am Beginn eines neuen Zyklus: „Es ist nicht der alte Boom. Es ist ein neuer, robuster und nachhaltigerer Zyklus. Die Ausschläge werden geglättet. Wer heute investiert, tut das auf Basis realistischerer Renditeerwartungen, aber auch mit mehr Verlässlichkeit."

Für Kaufinteressierte heißt das: Wer sich einen günstigen Kredit sichern kann, findet heute wieder bessere Voraussetzungen für den Immobilienkauf als in den Hochzins-Phasen der vergangenen Jahre. Dafür sorgt die Kombination aus moderat steigenden Kaufpreisen und einem Zinsniveau, das sich gegenüber dem Höchststand etwas entspannt hat. Und über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto schneller können Sie Ihren Kredit abbezahlen und Ihre Eigenkapitalrendite steigern. 

Wie finden Sie attraktive Renditeobjekte am Immobilienmarkt?

Bevor wir uns nun die Berechnung der Rendite im Einzelnen anschauen, steht zunächst die Auswahl der Immobilie selbst im Fokus. Allerdings eignet sich nicht jedes Objekt gleich gut für jede Art von Käufer:in. Manche passen gar nicht zu Ihren finanziellen Umständen oder Ihren persönlichen Vorstellungen, bei anderen wiederum gehen die guten Chancen mit höheren Risiken einher.

Achten Sie deshalb bei der Suche nach geeigneten Immobilien immer auf drei Fragen:

1. Welcher Gebäudetyp soll es sein?
   Einzelwohnungen z. B. erfordern weniger Eigenkapital, ein Mehrfamilienhaus oder eine größere Wohnanlage bieten wiederum Platz für mehrere Mietparteien und bringen damit einen größeren Mietzufluss ein. Noch dazu sind die Preise von Mehrfamilienhäusern in den vergangenen Jahren am stärksten gesunken und bieten damit einen größeren Preisvorteil.v Hier fallen auch eventuelle Probleme mit einzelnen Mieter:innen weniger ins Gewicht.
   
   Oder soll es ein Gewerbeobjekt sein? Hier ist der Mietzins meist höher, doch leider auch das Risiko, dass die Immobilie phasenweise leer steht oder dass das Gewerbe Insolvenz anmeldet und Ihre Mietzahlungen ausbleiben.
2. Stimmen Alter und baulicher Zustand?  
   Sind Schäden erkennbar? Oder hat die Abnutzung einen Grad erreicht, sodass renoviert werden muss? Steht vielleicht im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eine energetische Sanierung an? Je besser die Qualität der Immobilie, desto mehr werden Sie in den nächsten Jahren und Jahrzehnten davon haben. Lassen Sie sich unbedingt auch den Keller zeigen: Hier erkennen Sie sogar als Laie leicht, wie gepflegt das Gebäude wirklich ist.
   
   Renovierungsbedarf muss übrigens nichts Schlechtes sein. Sie können dabei innovative Ideen realisieren, beispielsweise indem Sie für eine bessere digitale Vernetzung sorgen oder mehrere Einheiten für ein Mehrgenerationen-Wohnen zusammenlegen. Manche solcher Maßnahmen können auch staatlich bezuschusst oder steuerlich abgesetzt werden. Auf diese Weise lassen sich der Wert und spätere Gewinnaussichten beim Verkauf deutlich steigern.
3. Ist die Lage gut?
   Stimmen die Verkehrsanbindungen? Passt sie gut zu den Wünschen der Mieter:innen – sind z. B. Kita, Schule, Nahversorger-Handel, Gastronomie und Freizeitmöglichkeiten in bequemer Reichweite? Wie ist das Image des Viertels? Gibt es Pläne, die das Umfeld langfristig verändern könnten? Für die Qualität einer Immobilie spielt neben ihrem baulichen Zustand auch die infrastrukturelle Einbindung eine entscheidende Rolle. Je besser sie in ein Viertel ein- oder angebunden ist, desto besser wird sie ihren Wert halten können. 

Miete und Rendite: Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?

Als Vermieter:in sind Sie für die Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich. Dafür dürfen Sie eine verlässliche, angemessene Mietzahlung erwarten. Machen Sie sich vor dem Kauf also ein Bild von Ihren zukünftigen Mieter:innen – das hilft Ihnen bei der Planbarkeit.

Sowohl bei vermieteten Objekten als auch bei Anlagen mit mehreren Eigentumswohnungen ist es eine gute Idee, mit Bewohner:innen zu sprechen und (wenn möglich) einen Blick in Protokolle der Eigentümerversammlungen zu werfen. Unnötig lange Abstimmungsprozesse bei relativ einfachen Fragen lassen auf Probleme schließen.

Achten Sie auch auf die Nebenkosten, selbst wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Zu hohe Sätze machen es schwerer, geeignete Mieter:innen zu finden. 

Wie können Sie Ihre Immobilienrendite berechnen?

Um Ihre Rendite zu berechnen, vergleicht man Kosten und Einnahmen für ein Jahr. Immobilien lohnen sich aber nur als langfristige Kapitalanlage. 10 Jahre Haltedauer sind das Minimum, damit sich Ihr Investment wirklich für Sie auszahlt.

Wer weniger Zeit hat, wird Mühe haben, die Nebenkosten des Kaufs auszugleichen. Und auch die gewünschte Wertsteigerung lässt sich kaum in kürzerer Zeit zuverlässig realisieren. Lassen Sie sich darum nicht von aktuellen Renditewerten einer Immobilie blenden: Nur eine langfristige Betrachtung erlaubt eine realistische Aussage.

Phase 1: Der Kauf

Bei Immobilien als Kapitalanlage steht natürlich der Kaufpreis im Vordergrund. Doch damit ist es nicht getan: Die Kaufnebenkosten können in manchen Fällen bis zu 15% des Kaufpreises betragen. Zur leichteren Übersicht lassen sich diese Kosten in zwei Kategorien aufteilen:

• Recherche: Dazu gehören Maklerprovisionen, eventuell notwendige Gutachten und auch Ihr persönlicher Zeitaufwand. Vor allem längere Reisen, um interessante Objekte zu besichtigen, müssten bei so einer Rechnung berücksichtigt werden.
• Kauf: Kostenfaktoren sind Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren, bei Fremdfinanzierung auch die Finanzierungskosten.

Folgendes Beispiel zeigt die Kosten für den Kauf einer Immobilie in einem Vorort von Wiesbaden: 

Phase 2: Die Nutzung

In der Nutzungsphase werden Sie neben Ihren Mieteinnahmen auch Ausgaben verzeichnen, die Ihre letztendliche Rendite beeinflussen. Dazu gehören:

• Nicht-umlagefähige Neben- und Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Rücklagen bei Mietausfall (ca. 20% der Jahresnettomiete)
• Tilgung bei Fremdfinanzierung
• Steuern: Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen

Sie können aber auch bestimmte Ausgaben steuerlich absetzen, wie z. B. Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (für Immobilien mit Baujahr nach 1924 können 50 Jahre lang 2% jährlich abgeschrieben werden), Kosten für Renovierung und Reparaturen, Finanzierungszinsen, Grundsteuern und Maklergebühren.

Phase 3: Der Verkauf

Wie können Sie aus einer real gekauften Immobilie eine nennenswerte Eigenkapitalrendite erzielen – also effektiven Gewinn? Diese Kosten- und Risikofaktoren sollten Sie vor dem Verkauf beachten:  

• Die Nettomietrendite allein wird in den meisten Fällen nur bei einer größeren Zahl von Wohnungen und einer ausreichend langen Laufzeit für Gewinne sorgen.
• Der attraktivere, aber auch riskantere Renditefaktor ist die Wertsteigerung. Hier allerdings ist die Spannbreite je nach Ort und Lage riesig. Immobilien in guten bis hervorragenden Großstadtlagen – sogenannte Core-Immobilien – erreichen vereinzelt (inflationsbereinigt) bis zu 3% oder mehr. Der Durchschnitt liegt jedoch eher bei 1%, und wer Pech hat, kommt nicht einmal über die berühmte schwarze Null.
• Unbedingt vermeiden sollten Sie bei einem Verkauf die sogenannte Spekulationssteuer. Korrekt heißt sie „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“, zu finden in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Ab einer Haltedauer (dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf) von 10 Jahren wird die Steuer jedoch nicht mehr erhoben – und das wird sich positiv auf Ihren Ertrag auswirken.

Weitere Formen von Immobilien-Investments im Überblick

Wer sich in den Bereichen Geldanlagen und Immobilien auskennt, über genügend Eigenkapital verfügt und rational genug an die Entscheidung geht, für den kann sich der Kauf von Einzelimmobilien durchaus lohnen und attraktive Renditen erzielen.

Auch wenn sich der Kauf einer eigenen Immobilie also nicht für Sie eignet, müssen Sie trotzdem nicht auf die Vorteile von „Betongold“ verzichten. Denn es gibt auch alternative Anlageformen im Bereich Immobilien:

• Offene Immobilienfonds bieten für Einsteiger:innen die ideale Ausgangsbasis – ein geringes Anlagerisiko, solide Renditechancen und hohe, langfristige Wertstabilität. Direktvergleiche und Ratings – zum Beispiel das Scope-Rating – helfen Ihnen dabei, die Qualität und Performance des Fonds zu überprüfen. Offene Immobilienfonds eignen sich für quasi jedes Anlageportfolio, ob in Kombination mit anderen risikoarmen Investments oder als Stabilitätsanker für riskantere Geldanlagen wie beispielsweise Aktien. Kurz, hier ist für kleines Geld ein gutes Ergebnis zu erzielen.
• Mit Crowdinvesting haben Sie die Möglichkeit, gezielt in einzelne Projekte zu investieren – mit guten Renditechancen, doch bei höherem Risiko. Mit Crowdinvesting fließt Ihr Kapital direkt in ein konkretes Projekt Ihrer Wahl, zum Beispiel in den Bau oder Erwerb einer bestimmten Immobilie.

Lohnt sich der Kauf einer eigenen Immobilie als Geldanlage?

Der Kauf einer eigenen Immobilie als Geldanlage ist ein Abenteuer und nicht ohne Risiko. Und auch die Erwirtschaftung von Rendite ist mit einigem Aufwand verbunden: So sollten Sie zum Beispiel Ihre Immobilie mindestens 10 Jahre halten, bevor Sie über den Verkauf nachdenken, und sich tiefgehend über mögliche Förderprogramme und Steuererlässe informieren, um Kosten zu sparen und Ihre Rendite zu steigern.

Für Sie als Anleger:in eignet sich eine eigene Immobilie also vor allem dann, wenn Sie

• über ausreichend Eigenkapital verfügen, um sich einen geeigneten Kredit leisten zu können
• einen langfristigen Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren haben
• risikotolerant sind und sich über die Risiken eines Immobilienkaufs (Klumpenrisiko, Totalverlust etc.) im Klaren sind
• bereit sind, sich mit den logistischen, rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Aspekten eines Immobilienkaufs auseinanderzusetzen.

Das trifft auf Sie zu? Dann ist der Erwerb einer eigenen Immobilie durchaus eine lohnenswerte Anlagemöglichkeit für Sie. Wenn Sie dann noch gut über Ihre Immobilie Bescheid wissen und bereit sind, vorher einige Kosten in Kauf zu nehmen, können Sie auch in Sachen Rendite einiges herausholen.

Wer die Risiken des Direkt-Investments scheut oder kein ausreichendes Eigenkapital aufbringen kann, für den können auch Offene Immobilienfonds eine risikoärmere und vor allem unkompliziertere Alternative für ein Immobilien-Investment darstellen.