Immobilien als Kapitalanlage Vor- und Nachteile einfach erklärt

„Immobilien, damit kannst du nichts falsch machen!“ Ganz so einfach ist es leider nicht. Dieser Artikel hilft Ihnen für Ihre Anlage in Immobilien.

Kommen Immobilien als Kapitalanlagen heute noch in Frage? Welche Chancen habe ich überhaupt und wie kann ich sie am besten nutzen? – Es gibt wohl kaum Anleger:innen, ob privat oder institutionell, die sich heute nicht solche oder ähnliche Fragen stellen.

In diesem Beitrag klären wir gemeinsam alle wichtigen Fakten rund um Immobilien und Immobilien-Investments.

Bis Februar 2020 schien die Welt noch in Ordnung. Die Immobilienbranche profitierte von hoher Nachfrage und billigen Krediten. Und selbst während der Coronapandemie blieb der Immobilienmarkt deutlich stabiler als viele andere Branchen und verzeichnete vergleichsweise nur geringe Verluste.

Doch spätestens mit der Inflation, gestiegenen Zinsen und gestörten Lieferketten machten sich die Krisenzeiten auch am Immobilienmarkt bemerkbar. Zwar sinken die Immobilienpreise aktuell wieder leicht, doch gleichzeitig werden Zinsen und Kredite merklich teurer, die Nachfrage lässt nach. Nun fragen sich viele Anleger:innen: Stellen Sachwerte noch immer den sicheren Hafen in turbulenten Zeiten dar? Und wenn ja, wie und wann kann ich heute noch einsteigen?

Wie die Grafik zeigt, haben sich die Immobilienpreise seit 2004 bis zum dritten Quartal 2022 durchweg positiv entwickelt, erst im letzten Quartal lässt sich ein kleiner Preisabfall beobachten. Das muss jedoch nicht heißen, dass es eine Immobilienblase gibt – geschweige denn, dass sie nun geplatzt ist.

Denn wesentliche Indikatoren einer Immobilienblase fehlen: Die solide Kreditvergabe der Banken und die – bis auf Einzelfälle – geringe Spekulationsmentalität deutscher Investor:innen machen ein „Platzen" der Blase äußerst unwahrscheinlich. Zudem ist der konstante Preisanstieg vor allem in besonders nachgefragten Metropolregionen zu beobachten; in ländlichen Gebieten steigen die Preise deutlich weniger stark an.

Schauen wir uns die Entwicklung der jüngeren Zeit etwas genauer an. Viele ihrer Antriebsfaktoren sind für den Moment gebremst. Doch sie existieren nach wie vor und haben das Potenzial, ein Wiederanlaufen der Konjunktur zu stärken:

• Strukturwandel, Zuwanderung, Brexit, der Wunsch nach neuen Wohn- und Lebensformen sowie die massiven Versäumnisse im Bereich Neubau – all diese Bedarfe sind durch Corona nicht verschwunden.
• Ebenso gibt es nach wie vor die EU-Klimaziele. Mag sich da auch im Zeitplan nun das eine oder andere verschieben – umfassende energetische Sanierungen und Umstellungen der Energieversorgung bleiben auf der Agenda der Immobilien- und Bauwirtschaft.

Auch unter Investment-Gesichtspunkten erweist sich der Immobilienbereich widerstandsfähiger als manch andere Branche:  

• Sachwerte wie Immobilien sind ohnehin bei vielen Anleger:innen der Liebling in Krisenzeiten. Als langfristige Kapitalanlage haben sie in jeder Form gute Chancen, in der kommenden Erholungsphase kräftig zuzulegen, wenn nicht sogar als Antrieb zu fungieren. 
• Besonders Offene Immobilienfonds zeigen sich bislang erstaunlich krisenresistent. Hier helfen die gesetzlichen Leitplanken, die nach der Finanzkrise 2008 eingebaut wurden und Panikverkäufe verhindern. Weitere Gründe sind die betont konservativen Objektbewertungen sowie die liquiden Finanzmittel, mit denen Offene Immobilienfonds auch in Zeiten gestiegener Zinsen gewisse finanzielle Freiräume behalten.

Nächst dem Sparkonto in seinen verschiedenen Formen zählen Immobilien seit jeher zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Die eigene Behausung gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als bequeme Form eines passiven Einkommens.

Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Steuervorteile: Über die Vorteile einer Immobilie weiß man meist gut Bescheid, entweder aus eigener Erfahrung oder aus nächster Nähe. Denn anders als bei vielen anderen Investmentobjekten haben die meisten Menschen – ob als Besitzer:in oder als Mieter:in – einen direkten Bezug zu Immobilien.

Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie: Bei vielen Angeboten ist allerdings ein kritischer Blick ratsam. Gewiss behaupten Verkäufer oder Werbematerialien nichts Falsches. Doch auch ausgelassene Wahrheiten können täuschen. Achten Sie bei Renditeschätzungen darauf, welche Berechnungsweise den schönen Zahlen zugrunde liegt:

• Aktuelle Zahlen sagen wenig, denn als Geldanlage sind Immobilien erst ab einer Laufzeit von 10 Jahren sinnvoll. Durch die Durch die aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten ist es zudem ratsam, eine zusätzliche Erholungsphase einzukalkulieren, bevor der Markt wieder in regulären Bahnen arbeitet. Ohne die Betrachtung einer realistischen Laufzeit sind Renditeangaben also kaum aussagefähig.
• Einen wirklichen Eindruck von Ihren Renditechancen geben nur Nettoangaben, zum Beispiel die Nettomietrendite oder die Eigenkapitalrendite. Damit sage ich nicht, dass andere Angaben bewusst in die Irre führen. Oft sind sie sogar notwendig, um Objekte vergleichbar zu machen. Doch wenn Sie wissen wollen, was am Ende tatsächlich für Sie drin ist, brauchen Sie eine Berechnung, die Nebenkosten und andere Belastungen berücksichtigt.

Wie ich anfangs erläutert habe, bietet der Immobilienmarkt auch heute durchaus Chancen – vorausgesetzt, Sie verabschieden sich von der Vorstellung eines „schnellen Euro". Zusätzlich sollten Sie beim Kauf einer Immobilie einige Punkte bedenken und – wenn möglich – vermeiden:

• Gestiegene Zinsen und Inflation machen Immobilienkredite aktuell für viele Interessierte unbezahlbar. Je mehr Eigenkapital Ihnen momentan zur Verfügung steht, desto besser. Achten Sie also – wenn möglich – darauf, sich nicht voreilig an teure Kredite mit hohen Zinsraten zu binden. Denn die werden Ihnen zu aktuellen Konditionen viel kosten.
• Privatanleger:innen können sich meist nur ein bis zwei Mieteinheiten als Kapitalanlage leisten. Für ein Investment liegt darin ein hohes „Klumpenrisiko": Das gesamte Kapital und sämtliche Verbindlichkeiten stecken in einem einzelnen Objekt. 
• Um ein geeignetes Objekt zu finden, brauchen Sie eigene Sachkenntnis. Denn selbst eigene Berater:innen – z. B ein Gutachter oder eine Architekt:in – nützen Ihnen nichts, wenn Sie die Materie nicht wenigstens in Grundzügen verstehen.
• Besonders riskant sind aktuell vorab vermarktete Neubauprojekte: Die Liste möglicher Verzögerungen ist lang und wird unter aktuellen Lieferkettenschwierigkeiten noch länger. Und bevor der Bau nicht fertig ist, ist von Rendite keine Rede.
• Unterschätzen Sie nicht das Mieterrisiko: Mieter:innen, die nicht zahlen, Betriebe, die insolvent werden, Geschäftsräume, die leer stehen – das alles kostet Nerven, Zeit und natürlich auch Rendite.
• Ob durch Alterung, Verschleiß oder steigende gesetzliche Anforderungen: Sanierung und Instandhaltung werden erfahrungsgemäß weit teurer, als Eigentümer:innen erwarten.
• Auch Wertsteigerungen sind nicht für alle Zukunft und an jedem Standort sicher. Einmal wird sich die stärkste Nachfrage einpendeln. Auch lokale Veränderungen können der schicken Eigentumswohnung ihren Wert nehmen: Die ruhige Nebenstraße wird zur Durchgangsstraße. In der Nachbarschaft wachsen plötzlich Hochhäuser aus dem Boden. Der beschauliche Kiez wird zum hektischen Szeneviertel. 

Alles in allem ist der Kauf einer Immobilie eine Investition, die man sich leisten können muss und die sehr viel Kapital langfristig bindet. Stehen Ihnen die dafür notwendigen Mittel jedoch nicht zur Verfügung oder Sie möchten nicht all Ihr Kapital in ein Objekt stecken, dann gibt es auch einfachere Methoden, in Immobilien zu investieren.

Aus einer nicht selbst genutzten, als reine Kapitalanlage erworbenen Immobilie erhalten Sie zwei Arten von Einkünften: 

• die Miete als laufendes passives Einkommen 
• den Mehrerlös, der beim Wiederverkauf aus der Wertsteigerung entsteht

Die Erfahrung zeigt, dass aus einer einzelnen, vermieteten Wohnung oft nur eine recht geringe Rendite zu erzielen ist. Während in Prospekten gern die (höhere) Bruttomietrendite angegeben wird, ist für Sie als Anleger vor allem die Nettomietrendite interessant.  

Selbst die zeigt aber nur einen Teil der Wahrheit: Hohe Kreditzinsen und fällige Tilgungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt (siehe Beispielrechnung). Meist braucht es eine größere Zahl von Wohnungen, um durch kumulative Effekte z. B. in der Verwaltung ein attraktives "echtes Netto" zu erwirtschaften. Gleichzeitig heißt das aber: Sie müssen entsprechend mehr Kapital investieren.

Vielen privaten Anleger:innen erscheint vor allem eine gute Wertsteigerung als Argument für den Immobilienkauf. Doch dabei wachsen die Bäume längst nicht mehr überall in den Himmel. In Toplagen von München, Berlin oder Hamburg konnte man vielleicht in den letzten Jahren atemberaubende Werte erzielen. Im Allgemeinen erreichen selbst gute Lagen in Metropolen – inflationsbereinigt – aber nur etwas über drei Prozent - und das auch nur in Zeiten entsprechend hoher Nachfrage.

Der Durchschnitt in Deutschland liegt jedoch eher bei einem Prozent, und für viele weniger gefragte Randlagen gilt heute, dass Sie einen langen Atem brauchen, bis Ihr Kapital beziehungsweise die Immobilie eine nennenswerte Wertsteigerung realisiert: Eine Laufzeit von 10 Jahren ist das Minimum, da sonst die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird; durch die notwendige Erholungsphase nach den Krisen der letzten Jahre rechnen Experten heute eher mit 15 bis 20 Jahren.

Steuervorteile verschafft eine Immobilie nur, wenn sie vermietet wird. Die Miete sollte dabei bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Werbungskosten nicht an. Stimmen dagegen die Voraussetzungen, können Vermieter:innen einiges an Kosten von der Steuer absetzen, wie 

• Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
• Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung
• Kreditzinsen 
• Grundsteuer
• Kosten für Anschaffung, Reparaturen, Renovierung und Sanierung
• Möblierung
• Verwaltungskosten wie Kontoführungsgebühren, Fahrt- und Bürokosten
• Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband
• Leerstandskosten

Einen gewissen Steuervorteil bieten auch nicht-materielle Immobilieninvestments: Wird die Anlage länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer, also eine Einkommensteuer auf eventuelle Gewinne.

Diese Antwort hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab und kann niemals pauschal gegeben werden. Zuerst müssen Sie Klarheit gewinnen, welches Ziel Sie verfolgen:

1. und auch als Alterssitz behalten, solange es eben geht?
2. aber im Alter dann verkaufen, um das Geld für altersgerechtes Wohnen, Reisen,  Hobbys und ganz allgemein einen sorglosen Ruhestand zu nutzen?

In beiden Fällen kann sich ein rascher Kauf unter den heutigen Konditionen durchaus lohnen. Bei einer längeren Eigennutzung (1.) sollten Sie jedoch besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – wenn Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte zu weit entfernt sind, lässt die Freude im Alter rasch nach.  

Auch steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten. Wenn dann die Rente nicht für notwendige Reparaturen reicht, könnten Sie schnell zu einem Verkauf mit Verlust gezwungen sein.  

Fall (2.) ist an sich die risikoärmere Variante. Doch auch bei (2.) tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, so müssen Sie beim Verkauf ebenfalls mit Verlusten rechnen.

1. und wollen sie bei nächstbester Gelegenheit mit Gewinn wieder abstoßen?
2. um die Miete als passives Einkommen und Altersvorsorge so lange wie möglich zu nutzen?

Für Fall (1.) und (2.) geeignet sind selbstverständlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Denn selbst in Zeiten stagnierender oder fallender Immobilienpreise halten die Mietpreise noch eher ihr Niveau – insbesondere in Metropolregionen. Speziell bei (2.) bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter:in, um nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen zu erzielen. Eine einzelne Mieteinheit wird dies dennoch selten leisten können.    

In Fall (1.) sind die Mieteinnahmen eher ein Zubrot und müssen wenig mehr leisten, als die Kosten zu decken. Eine entscheidende Rolle spielt hier der Standort: Topstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main haben in den vergangenen Jahren eine rasante Preisentwicklung erlebt, die sich so nicht für immer aufrechterhalten lässt – wie aktuelle Entwicklungen zeigen.

Zunehmend attraktiv und mit besserer Wachstumsperspektive für private Anleger:innen erweisen sich heute Groß- und Mittelstädte außerhalb der Ballungsgebiete wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster.

Außerdem sind die Punkte zu bedenken, die Sie in der Check-Box finden. Über allem steht das Problem der fehlenden Risikoverteilung: Wenn all Ihr Erspartes nur für eine einzige Immobilie reicht, wird jede Belastung sofort zur existenziellen Bedrohung.

Fragen Sie sich ehrlich: Sind die Risiken erträglich? Habe ich das nötige Wissen oder kann es mir anlesen, um sie zu überschauen und in Grenzen zu halten?