Offene und Geschlossene Immobilienfonds

Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

05.04.2022 6 Minuten Lesezeit

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Ein bärtiger Mann mittleren Alters in einem Jeanshemd und in der schwarzen Brille sitzt am Holztisch in einem Café vor seinem weißen Laptop und erklärt der Frau in einem hellblauen Hemd mit kurzen dunklen Haaren etwas; auf dem Holztisch befindet sich zudem eine weiße Tasse Kaffee.

Offene und Geschlossene Immobilienfonds klingen ähnlich, doch sind auf keinen Fall zu verwechseln. Sie eignen sich für gänzlich verschiedene Anlagebedürfnisse.

Inhalt

  • Offene und Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen beide, in Immobilien zu investieren. Ansonsten unterscheiden sie sich stark.
  • Geschlossene Immobilienfonds haben lange Laufzeiten und bieten eine höhere Rendite.
  • Das Risiko bis hin zum Totalverlust ist aber erhöht. Daher eignen sie sich vor allem für Anleger:innen mit Erfahrung und höheren finanziellen Rücklagen.
  • Offene Immobilienfonds hingegen sind leicht zu verstehen, die Anlage mit niedrigen Beträgen möglich. Sie bieten solide Renditen und sind dabei auch risikoarm, weswegen sie als geeignet für Anfänger:innen gelten.

Immobilien gelten als stabile Wertanlage, da erzähle ich Ihnen sicher nichts Neues. Wer nicht gleich ein komplettes Großobjekt als Kapitalanlage kaufen kann, der kann auch mit weniger Budget über Immobilienfonds an Shopping-Zentren, Hotels oder Büroimmobilien partizipieren. Sie als Miteigentümer eines New Yorker Towers? Das wäre doch was, oder?

Aber Achtung, es ist Vorsicht geboten. Immobilienfonds ist nicht gleich Immobilienfonds.

Unterschieden wird in Offene und Geschlossene Immobilienfonds, die sich z. B. bezüglich Rechtsform der Beteiligung und Komplexität des Engagements stark voneinander unterscheiden. Beide Anlageformen klingen von der Begrifflichkeit her sehr ähnlich und es geht bei beiden um die Teilhabe an Immobilien. Ansonsten haben sie nicht viel miteinander gemein:


Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger:innen in viele Immobilien. Die Anleger/innen erwerben Anteilscheine, die sie jederzeit erwerben und veräußern können. Sie gelten als risikoarm.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Anleger:innen erwerben eine Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in eine einzelne Immobilie investiert. Diese Beteiligung stellt höhere Renditen in Aussicht, trägt aber auch das unternehmerische Risiko in sich. Geschlossene Immobilienfonds gelten als deutlich risikoreicher.

Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Finanz- und Immobilienwissens. Zudem ist es im Grunde eine Wette, auf die man sich einlässt: Wenn das Geschäft gut geht, steht nach zehn Jahren ein netter Gewinn auf der Haben-Seite. Gibt es Schwierigkeiten mit der Vermietung oder erhöhen sich unvorhergesehen Instandhaltungskosten, fällt erst die Rendite aus und einige Zeit später ist das angelegte Geld womöglich ganz dahin.

Neben der Expertise sollten Sie ein größeres finanzielles Polster mitbringen, um sich auf eine solche unternehmerische Beteiligung einzulassen. Wer über ein höheres Vermögen verfügt, kann die Investitionen theoretisch zur Risikostreuung auf mehrere Geschlossene Immobilienfonds verteilen oder eventuelle Verluste auch mal verschmerzen.

In jedem Fall sollte ein Teil des Geldes auch in risikoarme Produkte angelegt werden. Aber hier gilt wie immer in diesem Ratgeber: Ich kann Ihnen die Sachen nur beschreiben – was genau zu Ihnen passt, können nur Sie selbst wissen oder im Gespräch mit dem Berater Ihres Vertrauens herausfinden.

Jedenfalls: Anleger:innen stecken Offene schnell in dieselbe Schublade wie Geschlossene Immobilienfonds. Dabei eignen sich Offene Immobilienfonds - im Gegensatz zu Geschlossenen - eher für Menschen, die sich nicht ins Detail eines Investments einarbeiten wollen oder jedes versteckte Risiko erkennen können.

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarm und werfen in der Regel eine solide, wenig schwankende Rendite ab. Daher werden sie z.B. auch als Geldanlage für Kinder genutzt, wenn später einmal der Führerschein fällig ist oder ähnliches. Doch auch sie haben (überschaubare) Risiken.

Im Folgenden möchte ich Ihnen die beiden Formen von Immobilienfonds genauer vorstellen, damit Sie sich Ihr eigenes Urteil bilden können.

Offene und Geschlossene Immobilienfonds

Im direkten Vergleich

Da sind wir auch schon mittendrin im Thema. Lassen Sie uns zusammen einen Blick auf die folgende Tabelle werfen, in der ich Ihnen Offene und Geschlossene Immobilienfonds gegenübergestellt habe:

 

Offene Immobilienfonds

 Geschlossene Immobilienfonds
Beteiligung
  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­s
    chaften (KVG) als GmbH
    oder AG
  • Rechtsform
    Investmentvermögen:
    Sondervermögen
  • Emittent: Kapital­verwaltungs­gesell­s
    chaften
    (KVG) als GmbH
    oder AG
  • Rechtsform
    Investment­vermögen:
    Meist Investment-KG, z. B.
    als GmbH und Co. KG
 Einstieg

Jederzeit
Anzahl der Fondsanteile
unbegrenzt

Festgelegter
Platzierungszeitraum, danach
wird der Fonds geschlossen

 Mindesteinlage

Bei manchen Fonds schon ab
10 Euro

Meist ab circa 5.000 Euro
 Laufzeiten

Offene Laufzeiten

Meist mehrere Jahre (oft
über 10 Jahre)

 Portfolio

Breite Risiko­streuung durch
Inves­titionen in mehrere
Objekte (versch. Länder,
Standorte, Nutzungs­arten und Mieter)

Meist ein Objekt

 Rendite
  • In der aktuellen
    Niedrigzinsphase: Meist
    zwischen 1,5% und 3%
  • Jährliche Ausschüttungen

 

  • In der aktuellen
    Niedrigzinsphase: 4%
    bis 6%
  • je nach Anlageobjekt und
    damit verbundenem Risiko
    auch höher
 

Haltefristen und Kündigungen

 
  • 24-monatige Haltefrist
  • 12-monatige Kündigungsfrist
  • Veräußerung an der Börse
    jederzeit möglich
 
  • Kapital langfristig
    gebunden
  • In Ausnahmefällen
    verlustbehaftete
    Veräußerung auf dem
    Zweitmarkt möglich (z. B.
    durch die Handelsplattform
    der Fondsbörse
    Deutschland)
  • Keine Veräußerung an der
    Börse möglich
 Rückgabe
  • Grundsätzlich jederzeit
    unter Einhaltung der
    Fristen
  • Rückgabe an die
    Fondsgesellschaft möglich
 
  • Grundsätzlich keine
    Rückgabe an die
    Fondsgesellschaft
  • Ggf. Verkauf über
    Zweitmarkt möglich
  • Normalfall: Auflösung des
    Fonds nach Ablauf der
    prognostizierten Laufzeit
    bzw. nach Verkauf des Objekts
 Risiken  

Moderates Risiko:

  • Markt- /
    Wertschwankungen
  • Vorübergehende
    Aussetzung der
    Anteilschein­rücknahme
  • Auflösung des Fonds
  • Restwährungsrisiko
 

Erhöhtes Risiko:

  • Unternehmerisches Risiko
  • Wenig Risikostreuung
  • Aussetzung des Fonds
  • Schließung des Fonds, z. B.
    durch Baustopps
Restwährungsrisiko
 

Gesetzliche Verankerung

 
  • Regulierungen durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Regelt Mindesthalte- und Kündigungsfristen
  • Kein Haftungsrisiko für
    Anleger/innen
 
  • Regelungen über das
    Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Haftungsschutz für
    Anleger/innen: Vollverlust
    möglich, jedoch nicht mehr
    über die Anlagesumme hinaus
  • Nachschusspflichten nach
    2013 abgeschafft
  • Eingeschränktes
    Mitspracherecht
 Objektbewertungen  
  • Unabhängige Gutachter
  • Vorgeschriebene,
    regelmäßige Bewertungen
  • Nicht abhängig vom
    tagesaktuellen
    Börsengeschehen

Grundsätzlich keine


Sie merken es, die Unterschiede sind immens, allein was die Mindesteinlage und Laufzeiten angeht. Hier herrscht bei Offenen Immobilienfonds mehr Flexibilität.

Das gilt auch für das Portfolio. Ist dies breiter aufgestellt, wie es bei Offenen Investmentfonds der Fall ist, ist das Risiko breit gestreut. Angenommen der Fonds hat Immobilien in Südamerika. Eine politisch schwierige Phase verkraftet ein Offener Immobilienfonds besser, der auch über Objekte in Deutschland, USA oder Australien verfügt. Der Geschlossene Immobilienfonds, bei dem an eine einzige Büroimmobilie in Buenos Aires geglaubt wurde, steht vor ernsten Schwierigkeiten.

Geht der Fonds bzw. die Fondsgesellschaft pleite, müssen Anleger/innen Geschlossener Immobilienfonds als Mitunternehmer / Kommanditist mit voller Einlage haften.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen (geregelt durch das KAGB).

Seien Sie sich bewusst, dass die Ziele Sicherheit, Verfügbarkeit und Rentabilität durch kein Anlageprodukt gleichzeitig erfüllt werden können.


Was Geschlossene Immobilienfonds von Offenen unterscheidet

Ernstzunehmende Warnung oder Panikmache?

Verstehen Sie mich nicht falsch, auch Geschlossene Immobilienfonds können sich für einen bestimmten Anlegertyp in einer bestimmten Vermögenslage gut eignen. Wenn Sie sich bewusst sind, auf was Sie sich einlassen und trotz Kursschwankungen oder drohender Totalausfälle cool bleiben können, ist das möglicherweise eine Alternative für Sie.

Wenn Sie jedoch kein Freund von Nervenkitzel sind, sollten Sie in der Regel die Finger davon lassen. Die Verbraucherzentrale warnt generell bei Geschlossenen Fonds: „Durch intransparente Kostenbeschreibungen und sprachlich schwer verständliche Texte haben Sie kaum eine Chance, die Kosten komplett zu erfassen und deren Wirkung zu verstehen. Kleinanleger:innen haben dadurch oft das Nachsehen.“

 Falls Sie sich dafür entscheiden, in Geschlossene Immobilienfonds zu investieren, empfehle ich Ihnen, sich vor dem Kauf über sogenannte Warnlisten, z.B. von Stiftung Warentest zu informieren. Hier werden die Fonds gelistet, die aktuell als besonders risikoreich gelten und um die es einen Bogen zu machen gilt. 


Wann sich welche Immobilienfonds oder gar ein größerer Anlagemix eignen, ist aber nicht nur davon abhängig, inwieweit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Die erste Hauptrolle spielt Ihre Vermögenssituation, wenn es darum geht, das geeignete Investmentprodukt zu wählen.

Der Totalverlust des Kapitals ist dennoch immer möglich. Also: wenn sie eine unternehmerische Beteiligung eingehen, sollten sie sich verhalten wie ein Unternehmer und gründlich prüfen.
 

Objektauswahl

Während Sie mit Offenen Immobilienfonds an einer Vielzahl von Immobilien teilhaben, investieren Geschlossene Immobilienfonds meist in Einzelobjekte. Angesichts der hohen Investitionssummen sind bei der Auswahl also Sorgfalt und Sachkenntnis gefragt:

  • Sie sollten Qualitätsmerkmale wie Lage, Vermietungschancen und Zukunftsfähigkeit der Objekte genau beurteilen können.
  • Neubauprojekte bergen zusätzliche Risiken: Fertigstellungen können sich um Jahre verzögern. Manche Projekte scheitern auch völlig, z. B. durch rechtliche Einsprüche.
  • Noch riskanter sind sogenannte Blindpools: Hier wissen Sie vorher nicht, in was da investiert wird. Beurteilen können Sie also nur die Kompetenz der Fondsgesellschaft, was ein hohes Maß an Branchenkenntnis erfordert.
  • Investitionen außerhalb der Eurozone, meist in US-Dollar, bieten oft interessante Vorteile z. B. bei Steuern oder Vermietung. Doch Sie erkaufen dies mit einem zusätzlichen Wechselkursrisiko: Sackt der Dollar ab, kann das einiges an Rendite kosten.

Ankauf

Anteile von Geschlossenen Immobilienfonds sind sozusagen abgezählt. Wenn Sie den rechten Zeitpunkt zum Kauf verpassen, gehen Sie leer aus. Bei Offenen Immobilienfonds hingegen können Sie jederzeit Anteile erwerben und diese – unter Berücksichtigung gesetzlich vorgeschriebener Fristen – auch wieder veräußern. Zusätzlich beachten sollten Sie:

  • Investments erfordern hohe Mindestsummen und eignen sich nur für „freies Kapital", keinesfalls für Reserven, die im Notfall schnell gebraucht werden.
  • Informieren Sie sich genau über die zu erwartenden Nebenkosten: Initialkosten fallen beim Kauf an, sogenannte Weichkosten für die laufende Verwaltung.
  • Geschlossene Immobilienfonds werden auch über Fondsbörsen angeboten. Dieser Zweitmarkt ist jedoch gesetzlich nicht geregelt. Es gibt keinen Anlegerschutz, und die Angebote sind manchmal nur deshalb günstig, weil der Verkäufer sich von einer wertlosen Investition trennen will.

Ausstieg vor Ende der Laufzeit

Wenn Sie Ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen wollen oder müssen, sind bei Geschlossenen Immobilienfonds die erwähnten Fondsbörsen der einzige Weg. Allerdings gilt hier: Sie werden in der Regel Ihre Anteile nur mit Verlust verkaufen können. 

Bei Offenen Immobilienfonds besteht diese Gefahr nicht.

Welche Anlageform ist die richtige für Sie?

Wie Sie sehen, ist die Investition in Offene Immobilienfonds im Vergleich zu Geschlossenen bereits ab einer früheren Stufe Ihres Vermögensaufbaus realisierbar und stellt damit auch einen guten Einstieg für Neuanleger:innen dar. 

Denn klassische Sparprodukte wie das Sparbuch und das Tagesgeld, werfen in Normalzeiten zwar Zinsen ab, aber Ihr Geld „arbeitet nicht“. Es schmilzt dahin wie ein Eisblock, denn in Sachen Inflationsschutz ist diese Stufe nur knapp über der Matratze anzusiedeln. In Niedrigzinsphasen, in denen so manche Bank Negativzinsen einführt, sind die Renditeaussichten der Matratze sogar besser.

In dem Umfeld stellen Offene Immobilienfonds einen guten Einstieg in die Welt der Anlage dar, denn sie sind risikoarm und versprechen dennoch eine solide Rendite.

Die unkomplizierte Abwicklung macht sie zu einem geeigneten Produkt für Privatinvestoren und Kleinanleger:innen. Sie gelten aber auch als beliebte Anlage bei erfahrenen Investoren, da sie ein hilfreiches Instrument zur Risikostreuung darstellen. Das machen sich viele zur Balance im Portfolio zunutze.


Ein kleiner Teil deutscher Anleger:innen, der genügend zurückgelegt hat und auch bei Wertverlusten die Ruhe selbst bleibt, betritt die Stufe der riskanteren Geschlossenen Immobilienfonds. Sollten Sie sich dazu entscheiden, stellen Sie bitte sicher, dass Sie über Folgendes verfügen:
  • ausreichend Kapital
  • Fachwissen
  • Erfahrung
  • Risikobereitschaft

Zudem wäre mein Tipp, neben dem Blick auf die Warnlisten, dass Sie sich für einen Fonds mit einem Objekt in Ihrer Nähe entscheiden. So haben Sie die Möglichkeit, die Qualität der Lage besser einzuschätzen, sie können sich ein eigenes Bild vor Ort machen und die Immobilie – gerade, wenn sie sich noch im Bau befindet – im Blick behalten.

Reflektieren Sie vor Ihrer Entscheidung für Geschlossene wie Offene Immobilienfonds: 

  1. Wie steht es um Ihre Vermögenssituation?
  2. Was ist Ihr Anlagezweck bzw. wann wollen Sie auf Ihre Investmenterträge zurückgreifen können? 
  3. Welche Anlegertyp bzw. wie risikofreudig sind Sie?

Offene Immobilienfonds: Gerade für Neu-Anleger:innen & zur Stabilität geeignet​


Wenn Geldanlagen ein neues Feld für Sie sind, dann empfehlen sich risikoarme und unkomplizierte Offene Immobilienfonds eher für Sie. Doch auch erfahrene Anleger:innen schätzen Offene Immobilienfonds, wenn es darum geht, Stabilität ins Portfolio zu bringen. Daher stellen sie ein gutes Fundament zum Vermögensaufbau dar.  

Wollen Sie sich erst einmal langsam herantasten, dann empfehle ich Ihnen den Einstieg per Fondssparplan. Mit dem hausInvest Sparplan können Sie durch regelmäßige, fortlaufende Investitionen schon ab 10 Euro Anteile erwerben, die sich im Laufe der Zeit aufstocken lassen. Wachsen im Laufe der Jahre Ihre Einnahmen, können Sie das Investment jederzeit erhöhen.

Möchten Sie bereits jetzt eine größere Summe in einen Offenen Immobilienfonds investieren, empfehle ich Ihnen die hausInvest Geldanlage. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen im Detail die Unterschiede zwischen Einmalanlage und Sparplan auf.

Über den Autor

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.

Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!