Offener Immobilienfonds oder ETF:Was passt besser ins Portfolio?

ETFs sind heute so verbreitet, dass sie fast schon als Maßstab für jede Geldanlage gelten. Offene Immobilienfonds (OIF) sind ein beliebter Klassiker, der seit Jahrzehnten in deutschen Portfolios seinen Platz hat. Der Vergleich liegt also nahe, führt aber aus einem bestimmten Grund in die Irre: Die beiden Produkte erfüllen im Portfolio völlig unterschiedliche Aufgaben.

Ein ETF ist ein Wachstumsinstrument, das die Entwicklung der Aktienmärkte abbildet. Offene Immobilienfonds investieren direkt in echte Immobilien und sind als Stabilitätsanker gebaut. Es geht also weniger um die Frage, welches Produkt besser ist – sondern darum, wie beide zusammenspielen. Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu im Überblick.

1. Wie unterscheiden sich Offene Immobilienfonds und ETFs?

Der zentrale Unterschied ist, dass ETFs passiv einen Aktienindex nachbilden und Offene Immobilienfonds direkt in echte Immobilien investieren. Was das für Anleger:innen bedeutet, zeigt sich in der Funktionsweise beider Produkte:

Der Kurs eines ETFs schwankt täglich mit dem Markt. Langfristig spiegelt er damit die Wertentwicklung der globalen Aktienmärkte wider – mit allen Hochs und Tiefs.

Offene Immobilienfonds funktionieren grundlegend anders. Sie kaufen und bewirtschaften reale Immobilien. Der Wert der Fondsanteile wird regelmäßig durch unabhängige Gutachter:innen ermittelt, nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse. Dadurch entsteht eine Stabilität, die der Aktienmarkt nicht bieten kann.

Wie unabhängig die beiden Welten voneinander sind, zeigen Zahlen der IREBS Immobilienakademie: Über einen Zeitraum von 20 Jahren lag die Korrelation zwischen Offenen Immobilienfonds und einem globalen Aktienindex bei gerade einmal 0,10.¹ Ein Wert von 1,0 würde Gleichlauf bedeuten. Wer beides im Portfolio hat, kombiniert also Wachstum mit Stabilität.

OIF und ETF unterscheiden sich darüber hinaus in einer Reihe weiterer Punkte, die in der Tabelle zusammengefasst sind. Die folgenden Abschnitte gehen auf jeden dieser Aspekte im Detail ein. 

2. Welche Rendite bringen Offene Immobilienfonds im Vergleich zu ETFs?

OIF erzielen historisch gesehen Renditen von etwa 2 bis 3 Prozent pro Jahr, bei auffallend geringen Schwankungen. Breit gestreute Aktien-ETFs wie ein MSCI-World-ETF kommen langfristig auf durchschnittlich 7 bis 10 Prozent pro Jahr², nehmen dafür aber auch deutliche Kurseinbrüche in Kauf.

Der Unterschied ist beträchtlich, aber er erklärt sich aus der Rolle, die beide Produkte im Portfolio spielen:

• Der ETF holt seine Rendite aus der langfristigen Entwicklung der globalen Aktienmärkte. Die Schwankungen gehören dazu.
• Der OIF ist nicht dafür gebaut, den Aktienmarkt zu schlagen. Seine Aufgabe ist es, das Portfolio zu stabilisieren und planbare Erträge zu liefern – auch dann, wenn es an den Börsen unruhig wird.

Wer seine Familie in einen Volvo setzt, flucht nicht, wenn links der Porsche vorbeizieht. Man hat sich bewusst für weniger Nervenkitzel entschieden.

3. Sind Offene Immobilienfonds sicherer als ETFs?

Eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie zeigt: Über einen Zeitraum von 20 Jahren schwankten Offene Immobilienfonds rund zehnmal weniger als Aktien und deutlich weniger als Anleihen. Von allen untersuchten Anlageklassen wiesen OIFs das geringste Verlustrisiko und die niedrigste Volatilität auf. Besonders bemerkenswert: Sowohl die Verlustwahrscheinlichkeit als auch die Verlusthöhe sinken bei OIFs mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null.¹

Ein ETF kann in einzelnen Jahren 30 oder 40 Prozent verlieren und sich danach wieder erholen. Ein guter Offener Immobilienfonds lässt solche Ausschläge gar nicht erst zu. Allerdings heißt schwankungsarm nicht pauschal sicher. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass nicht jeder Offene Immobilienfonds schwierige Marktphasen gleich gut meistert. Einzelne Fonds mussten erhebliche Wertkorrekturen vornehmen oder die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen.

Entscheidend ist die Qualität des Fondsmanagements, die Breite der Streuung und die Substanz des Portfolios. Wie das geht, zeigt hausInvest: Seit über 50 Jahren hat hausInvest jedes Geschäftsjahr mit positiver Rendite abgeschlossen.

4. Wie liquide sind Offene Immobilienfonds im Vergleich zu ETFs?

ETFs lassen sich an jedem Börsentag kaufen und verkaufen, innerhalb von Sekunden. Bei einem Offenen Immobilienfonds gelten andere Regeln: eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Rückgabeankündigungsfrist von 12 Monaten. Wer sein Geld kurzfristig brauchen könnte, ist mit einem ETF besser bedient.

Doch die Haltefristen beim OIF sind nicht unbedingt immer ein Nachteil, sondern ein bewusstes Designprinzip des Gesetzgebers: Sie verhindern, dass Anleger:innen in Panikphasen massenhaft Anteile zurückgeben und den Fonds dadurch unter Druck setzen. Das sorgt für Stabilität und schützt den Wert der Anteile für alle, die investiert bleiben.

Grundsätzlich ist ein OIF als langfristige Geldanlage gedacht. Wer seine Anteile dennoch vor Ablauf der Fristen veräußern möchte, kann das über die Börse tun. Der Verkaufspreis liegt dort in der Regel unter dem eigentlichen Anteilswert. Wichtig dabei: Diese Börsentransaktionen haben keinen Einfluss auf den Fondswert. Der wird weiterhin durch unabhängige Gutachter:innen ermittelt. Für alle Anleger:innen, die im Fonds bleiben, ändert sich also nichts.

5. Was kosten Offene Immobilienfonds im Vergleich zu ETFs?

ETFs gehören zu den günstigsten Anlageprodukten auf dem Markt. Die laufenden Kosten eines breit gestreuten Aktien-ETFs liegen oft unter 0,3 Prozent pro Jahr, einen Ausgabeaufschlag gibt es nicht. Bei Offenen Immobilienfonds fallen dagegen Verwaltungskosten von etwa 0,5 bis 1,5 Prozent pro Jahr an, dazu kommt bei vielen Fonds ein Ausgabeaufschlag von bis zu 5 Prozent.

Dahinter stehen zwei sehr unterschiedliche Geschäftsmodelle. ETFs bilden einen Index nach, was weitgehend automatisiert funktioniert. Ein OIF kauft, verwaltet und entwickelt echte Immobilien. Mietverträge werden verhandelt, Gebäude instandgehalten, Standorte analysiert, Objekte erworben und verkauft. Dieses aktive Management kostet mehr, schafft aber auch einen anderen Gegenwert - Anleger:innen investieren in echte Sachwerte, nicht nur in einen Indexstand auf dem Bildschirm.

6. Wie diversifiziert ist ein Offener Immobilienfonds im Vergleich zu einem ETF?

Diversifikation ist eines der stärksten Argumente für ETFs. Der MSCI-World-ETF investiert in rund 1.300 Unternehmen aus mehr als 20 Ländern. Allerdings hat diese Streuung Schlagseiten: US-Aktien machen oft über 70 Prozent des Index aus, Technologiewerte dominieren die größten Positionen.³ Und vor allem: Ein Aktien-ETF investiert in Unternehmen, nicht in Immobilien. Wer Immobilien als eigene Anlageklasse im Portfolio haben möchte, braucht mehr als einen Aktienindex.

Auch Immobilien-ETFs lösen dieses Versprechen nur bedingt ein. Im europäischen Raum konzentrieren sich viele dieser ETFs auf wenige große Wohnimmobilien-AGs. Wer dort investiert, hängt an einer Handvoll Unternehmen und einer einzigen Nutzungsart.

Breit aufgestellte Offene Immobilienfonds streuen anders: über Nutzungsarten wie Büro, Handel, Hotel und Wohnen, über verschiedene Länder und Standorte, und über eine Vielzahl von Mieter:innen aus unterschiedlichen Branchen. hausInvest zum Beispiel hält über 161 Immobilien in 17 Ländern mit rund ca. 4.000 Mietverträgen. Wenn eine Branche wie Shopping schwächelt oder der US-Markt in der Krise ist, fängt das Portfolio das auf. Genau diese Breite ist es, die einen OIF als Stabilitätsbaustein im Portfolio so wirkungsvoll macht.

7. Sind Immobilien-ETFs eine bessere Alternative zu Offenen Immobilienfonds?

Nein, denn trotz des ähnlichen Namens funktionieren die beiden Produkte grundverschieden. Immobilien-ETFs investieren nicht in Immobilien, sondern in Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen. Der Kurs richtet sich nach Angebot und Nachfrage an der Börse, nicht nach dem Wert der Gebäude. Wenn der Aktienmarkt einbricht, bricht der Immobilien-ETF mit ein, auch wenn die Immobilien selbst stabil sind.

Bei der Streuung zeigen sich ebenfalls Unterschiede. Forschungsarbeiten der IREBS Immobilienakademie kommen zu dem Ergebnis, dass Immobilien-AGs und REITs in der Regel auf eine Nutzungsart spezialisiert und selten international diversifiziert sind.⁴ Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, beobachtet das auch in der Praxis: „Immobilien-ETFs klingen nach Immobilien, doch gerade im europäischen Raum investiert man oft vor allem in große Wohnimmobilien-AGs. Wirklich diversifiziert ist man damit nicht."

Offene Immobilienfonds dagegen investieren direkt in echte Gebäude, werden unabhängig von der Börse bewertet und richten sich in ihrer Entwicklung nachweislich nach ganz anderen Parametern. Damit erfüllen sie die Aufgabe, an der Immobilien-ETFs scheitern: ein echtes Gegengewicht zum Aktienmarkt zu sein.

8. Kann ich einen OIF wie einen ETF als Sparplan besparen?

Auch Offene Immobilienfonds lassen sich als Sparplan besparen. Bei hausInvest ist das bereits ab 10 Euro im Monat möglich.

Ein Sparplan passt sogar besonders gut zur Logik eines OIF. Wer regelmäßig und langfristig investiert, profitiert genau von den Eigenschaften, die den OIF ausmachen: stabile Wertentwicklung, geringe Schwankungen und ein Risikoprofil, das sich mit zunehmendem Anlagehorizont weiter verbessert. Gerade für die eigene Altersvorsorge, den Vermögensaufbau oder die finanzielle Absicherung der Kinder ist ein OIF-Sparplan eine einfache Möglichkeit, Immobilien als Stabilitätsbaustein ins Portfolio zu holen.

Fazit: OIF oder ETF, was lohnt sich?

Beides, da sie für unterschiedliche Aufgaben konzipiert sind: Der ETF treibt das Wachstum im Portfolio, der Offener Immobilienfonds stabilisiert es. Wer beides kombiniert, baut ein Portfolio, das in guten Phasen wächst und in schwierigen weniger anfällig ist.

Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei der Commerz Real, bringt es auf den Punkt: „Ich würde niemandem empfehlen, das gesamte Geld in einen OIF zu legen. Aber genauso wenig, alles in einen ETF zu stecken. Wenn wir schon Äpfel mit Birnen vergleichen: Vielleicht will ich beides essen, weil zu einer ausgewogenen Ernährung beides gehört.“

Bleibt also eine Frage, die nur Sie selbst beantworten können: Wie viel Wachstum, wie viel Stabilität passt zu Ihren Zielen, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Risikotoleranz?