ETFs sind heute so verbreitet, dass sie fast schon als Maßstab für jede Geldanlage gelten. Offene Immobilienfonds (OIF) sind ein beliebter Klassiker, der seit Jahrzehnten in deutschen Portfolios seinen Platz hat. Der Vergleich liegt also nahe, führt aber aus einem bestimmten Grund in die Irre: Die beiden Produkte erfüllen im Portfolio völlig unterschiedliche Aufgaben.

Ein ETF ist ein Wachstumsinstrument, das die Entwicklung der Aktienmärkte abbildet. Offene Immobilienfonds investieren direkt in echte Immobilien und sind als Stabilitätsanker gebaut. Es geht also weniger um die Frage, welches Produkt besser ist – sondern darum, wie beide zusammenspielen. Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu im Überblick.

1. Wie unterscheiden sich Offene Immobilienfonds und ETFs?

Der zentrale Unterschied ist, dass ETFs passiv einen Aktienindex nachbilden und Offene Immobilienfonds direkt in echte Immobilien investieren. Was das für Anleger:innen bedeutet, zeigt sich in der Funktionsweise beider Produkte:

Der Kurs eines ETFs schwankt täglich mit dem Markt. Langfristig spiegelt er damit die Wertentwicklung der globalen Aktienmärkte wider – mit allen Hochs und Tiefs.

Offene Immobilienfonds funktionieren grundlegend anders. Sie kaufen und bewirtschaften reale Immobilien. Der Wert der Fondsanteile wird regelmäßig durch unabhängige Gutachter:innen ermittelt, nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse. Dadurch entsteht eine Stabilität, die der Aktienmarkt nicht bieten kann.

Wie unabhängig die beiden Welten voneinander sind, zeigen Zahlen der IREBS Immobilienakademie: Über einen Zeitraum von 20 Jahren lag die Korrelation zwischen Offenen Immobilienfonds und einem globalen Aktienindex bei gerade einmal 0,10.¹ Ein Wert von 1,0 würde Gleichlauf bedeuten. Wer beides im Portfolio hat, kombiniert also Wachstum mit Stabilität.

OIF und ETF unterscheiden sich darüber hinaus in einer Reihe weiterer Punkte, die in der Tabelle zusammengefasst sind. Die folgenden Abschnitte gehen auf jeden dieser Aspekte im Detail ein. 

2. Welche Rendite bringen Offene Immobilienfonds im Vergleich zu ETFs?

OIF erzielen historisch gesehen Renditen von etwa 2 bis 3 Prozent pro Jahr, bei auffallend geringen Schwankungen. Breit gestreute Aktien-ETFs wie ein MSCI-World-ETF kommen langfristig auf durchschnittlich 7 bis 10 Prozent pro Jahr², nehmen dafür aber auch deutliche Kurseinbrüche in Kauf.

Der Unterschied ist beträchtlich, aber er erklärt sich aus der Rolle, die beide Produkte im Portfolio spielen:

• Der ETF holt seine Rendite aus der langfristigen Entwicklung der globalen Aktienmärkte. Die Schwankungen gehören dazu.
• Der OIF ist nicht dafür gebaut, den Aktienmarkt zu schlagen. Seine Aufgabe ist es, das Portfolio zu stabilisieren und planbare Erträge zu liefern – auch dann, wenn es an den Börsen unruhig wird.

Wer seine Familie in einen Volvo setzt, flucht nicht, wenn links der Porsche vorbeizieht. Man hat sich bewusst für weniger Nervenkitzel entschieden.

3. Sind Offene Immobilienfonds sicherer als ETFs?

Eine Langzeitstudie der IREBS Immobilienakademie zeigt: Über einen Zeitraum von 20 Jahren schwankten Offene Immobilienfonds rund zehnmal weniger als Aktien und deutlich weniger als Anleihen. Von allen untersuchten Anlageklassen wiesen OIFs das geringste Verlustrisiko und die niedrigste Volatilität auf. Besonders bemerkenswert: Sowohl die Verlustwahrscheinlichkeit als auch die Verlusthöhe sinken bei OIFs mit zunehmendem Anlagehorizont gegen Null.¹

Ein ETF kann in einzelnen Jahren 30 oder 40 Prozent verlieren und sich danach wieder erholen. Ein guter Offener Immobilienfonds lässt solche Ausschläge gar nicht erst zu. Allerdings heißt schwankungsarm nicht pauschal sicher. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass nicht jeder Offene Immobilienfonds schwierige Marktphasen gleich gut meistert. Einzelne Fonds mussten erhebliche Wertkorrekturen vornehmen oder die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen.

Entscheidend ist die Qualität des Fondsmanagements, die Breite der Streuung und die Substanz des Portfolios. Wie das geht, zeigt hausInvest: Seit über 50 Jahren hat hausInvest jedes Geschäftsjahr mit positiver Rendite abgeschlossen.

8. Kann ich einen OIF wie einen ETF als Sparplan besparen?

Auch Offene Immobilienfonds lassen sich als Sparplan besparen. Bei hausInvest ist das bereits ab 10 Euro im Monat möglich.

Ein Sparplan passt sogar besonders gut zur Logik eines OIF. Wer regelmäßig und langfristig investiert, profitiert genau von den Eigenschaften, die den OIF ausmachen: stabile Wertentwicklung, geringe Schwankungen und ein Risikoprofil, das sich mit zunehmendem Anlagehorizont weiter verbessert. Gerade für die eigene Altersvorsorge, den Vermögensaufbau oder die finanzielle Absicherung der Kinder ist ein OIF-Sparplan eine einfache Möglichkeit, Immobilien als Stabilitätsbaustein ins Portfolio zu holen.