Betongold Auch in Krisenzeiten noch glänzend?
28.03.2025 • 9 Minuten Lesezeit
Inhalt
Zahlreicher Krisen zum Trotz konnte sich Betongold in der Vergangenheit seinen Ruf als stabiles Investment bewahren. Doch vor dem Hintergrund der vielen Krisen der letzten Jahre – von Corona über Lieferkettenprobleme bis hin zur Inflation – geriet der Finanzmarkt immer wieder unter Druck. Und so auch viele Immobilienaktien: Der Kurs des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia beispielsweise war schon im Krisenjahr 2022 zwischenzeitlich um über 25% eingebrochen. Und auch im Jahr 2024 steht das Unternehmen durch die schwankenden Zinsen weiterhin vor Schwierigkeiten und verzeichnete im Juni wieder einen Einbruch von rund 10%.*
Bei diesen Werten geht es jedoch spezifisch um Aktien, also um börsengehandelte Wertpapiere. Betongold im engeren Sinne, physische Immobilien als Kapitalanlage, wird jedoch nicht an der Börse gehandelt. Es unterliegt nicht den Schwankungen des Tagesgeschäfts und ist daher sehr viel weniger anfällig für Panikreaktionen.
* Investor Verlag (2024, 10. Juni). Vonovia-Aktie: Kurzfristig ein Rückschlag
https://www.investor-verlag.de/aktien-und-aktienhandel/deutschland/deutsche-annington-aktie/vonovia-aktie-kurzfristig-ein-rueckschlag/
Immobilien als Lichtblick
4 wertvolle Eigenschaften von Betongold
- Immobilien- und Bauwirtschaft sehen sich weiterhin einem riesigen Bedarf gegenüber. Neubau im großen Umfang wurde bis vor kurzem jahrzehntelang vernachlässigt, Sanierung fand nur punktuell statt. Gleichzeitig hält der Zuzug in Ballungsgebiete weiter an und sorgt für Spannungen am Wohnungsmarkt.**
- Der Immobilienmarkt hat das Potenzial zur Selbstregulierung. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren erstmals wieder leicht gesunken waren, wird nun wieder mit einer Stabilisierung der Preise gerechnet. *** Denn der Bedarf bleibt groß, doch der Neubau bleibt aktuell hinter den Erwartungen zurück – so dürfte die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bald wieder steigen und der Markt sich wieder stabilisieren.
- Der Immobilienmarkt ist im wahren Sinn ein Binnenmarkt. Produziert und genutzt wird vor Ort. Globale Abhängigkeiten sind dadurch weit geringer als in anderen Branchen.
- Immobilienprojekte sind Zukunftsprojekte. Zum einen ist die Branche lange Zeiträume und vorausschauendes Planen gewohnt. Zum anderen verstärkt die zunehmende Innovation im Bauen den Nachfragedruck: Digitalisierung, Energiewende, neue Wohn- und Nutzungsformen sorgen im Bereich Neubau und Sanierung für neue Standards.
Zusammenfassend lässt sich also sagen: Obwohl es zwischenzeitlich zu leichten Preisschwankungen kam, haben Anleger:innen sowie Kaufinteressierte nach aktuellen Prognosen keine größeren Einbrüche zu befürchten. Der Ruf von Immobilien als Betongold scheint auch vor dem Hintergrund der letzten Krisenjahre weiterhin berechtigt – als ein Fundament, auf das die Konjunktur der kommenden Zeit bauen kann.
** Institut der deutschen Wirtschaft (2024, 16. Mai). IW-Wohnindex, S. 10.
https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Report/PDF/2024/IW-Report_2024-Wohnindex_Q1-2024.pdf
*** Capital (2024, 12. August). Immobilienpreise haben Talsohle durchschritten.
https://www.capital.de/immobilien/immobilien--preise-haben-talsohle-durchschritten-34974164.html
Betongold – ein häufig missverstandener Begriff
Im Kern bezeichnet der Begriff Betongold eine Wertanlage in Immobilien. Oft wird er als Synonym für physische Immobilien genutzt, die als Wertanlage betrachtet werden.
Der Duden definiert Betongold als eine Bezeichnung für „Immobilien als (vermeintlich) wertbeständige Geldanlage".
Darin ist jedoch ein Irrtum enthalten: Bildhaft bezieht sich der Begriff primär auf das Baumaterial Beton. Eine unbedingte Wertbeständigkeit wird damit nicht beansprucht. Seriöse Vertreter:innen der Immobilien- und Finanzbranche werden nie verschweigen, dass auch mit Immobilien – wie mit jeder Geldanlage – letztlich Risiken verbunden sein können.
Wie können Privatanleger:innen in Betongold investieren?
Anfangs kann es verwirrend sein: Da gibt es Fonds, die nichts mit Aktien zu tun haben, und Aktien, die „Immobilie" im Namen tragen. Der Begriff Betongold sagt mal das eine und mal das andere. Verschaffen wir uns also Klarheit: Mit welchen Instrumenten können Sie in Immobilien investieren – und wann kann man wirklich von Betongold sprechen?
Der Erwerb einer physischen Immobilie zur Eigennutzung oder als reine Geldanlage ist in Deutschland die beliebteste Form des „Betongolds". Dem hohen Sach- und Nutzwert für private Anleger:innen stehen dabei aber auch nennenswerte Risiken gegenüber. Dazu zählen zum Beispiel Mietausfälle, Wertverlust durch Verschlechterung des Standorts und ganz allgemein eine fehlende Risikoverteilung, wenn Sie nur eine einzelne Immobilie kaufen, in der dann Ihr ganzes Kapital steckt.
Mit Offenen Immobilienfonds können Sie schon mit geringem Budget und ohne großes Fachwissen ihr Geld im Immobilienmarkt anlegen. Diese Fonds werden nicht an der Börse gehandelt, daher zeigen sie einen stabilen Kursverlauf ohne kurzfristige Schwankungen. Hier können Anleger:innen jederzeit Fondsanteile kaufen und – entsprechend der gesetzlichen Fristen – auch wieder verkaufen. Die tatsächliche Auswahl der Fondsimmobilien trifft das Fondsmanagement. Seine Expert:innen kümmern sich auch um Vermarktung, Vermietung, Instandhaltung und Verkauf der einzelnen Fondsimmobilien, immer im Einklang mit der Anlagestrategie des Fonds.
Qualitätsmerkmal eines gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds ist ein breit gestreutes Immobilien-Portfolio in Bezug auf Standorte, Nutzungsarten und Mieterstruktur.
Dass sich dieser Ansatz bewährt, zeigt sich auch beim Offenen Immobilienfonds hausInvest: Schon seit über 50 Jahren ist der Fonds am Markt und erwirtschaftet schon genauso lang jedes Jahr eine positive Wertentwicklung für seine Anleger:innen.
Die Vier-Säulen-Strategie von hausInvest
Lage: Hotel auf Hawaii, Büroturm in New York City, Einkaufszentrum in London: hausInvest setzt gezielt auf Immobilien in A-Lagen mit hoher Nachfrage. Das sorgt für stetige Mieteinnahmen wie eine hohe Vermietungsquote und trägt so maßgeblich dazu bei, die Renditen der Anleger:innen zu erwirtschaften.
Management: Das aktive Fondsmanagement von hausInvest denkt langfristig. Damit der Erfolg nicht nur jetzt, sondern auch über die nächsten Jahre und Jahrzehnte erhalten bleibt, geht es immer darum, neue Chancen und Potenziale zu erkennen. Dazu gehört zum Beispiel auch, die Energieeffizienz von Immobilien zu fördern oder neue Bedürfnisse von Nutzer:innen und Bewohner:innen in die Gebäude miteinfließen zu lassen. Das Management hat außerdem die Aufgabe, das Portfolio zu überwachen, anzupassen – und einzelne Immobilien gewinnbringend zu verkaufen, damit im Portfolio Platz für neue Projekte frei wird.
Nutzungsmix: Im hausInvest Immobilienportfolio ist (fast) alles dabei, von Arbeiten bis Wohnen, von Hotellerie bis Einzelhandel. Vor allem die kleinteilige Vermietung ist ein Schwerpunkt von hausInvest: Lieber zehn kleinere Mieter:innen als ein großer – das bringt Vielfalt in die Immobilien, Balance und Stabilität ins Portfolio.
Wirkung: hausInvest zielt mit seinen Objekten auf eine echte positive Wirkung. Die Immobilien sollen Raum für Austausch bieten, energieeffizient bewirtschaftet werden und für die hausInvest Anleger:innen positive Renditen durch stabile Mieterträge erwirtschaften. So entsteht positive Wirkung auf sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Ebene.
Offene Immobilienfonds sind bei Anleger:innen sehr beliebt und weit verbreitet: Zum einen eignen sie sich optimal für den risikoarmen Vermögensaufbau, zum anderen können sie auch als stabile Portfolio-Grundlage für riskantere Investments dienen. Erfahren Sie hier mehr über das „Must-Have“ unter den Immobilien-Investments.
Geschlossene Immobilienfonds investieren dagegen in einzelne Immobilien. Die Anlageform bietet Chancen auf hohe Rendite mit der Immobilie; Anleger:innen brauchen jedoch einiges Fachwissen und tragen das volle unternehmerische Risiko.
Crowdinvesting bietet ebenfalls eine Anlage in Einzelprojekte und – im Erfolgsfall – gute Renditechancen. Beliebt ist Crowdinvesting bei Privatanleger:innen daneben durch relativ kurze Laufzeiten und den günstigen Einstieg mit kleinen Anlagesummen. Es gibt aber auch Risiken: Neben den Objektrisiken wie einer Verzögerung in der Fertigstellung besteht oft ein Darlehensrisiko, denn viele Crowdinvesting-Projekte sind Nachrangdarlehen. Anleger:innen erhalten Ihr Geld also nachrangig. Wenn aber das Projekt nicht genügend abwirft, um die Kosten der Immobilie zu begleichen, gehen sie leer aus.
Mit Immobilienaktien kauft man kein Betongold im eigentlichen Sinne: Diese Aktien sind Anteile an Immobilien-Unternehmen wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia. Sie unterliegen, wie schon anfangs erwähnt, den börsentypischen, starken Schwankungen. Ebenfalls börsengehandelt und entsprechend risikobehaftet sind
- Immobilien-ETFs („Exchange Traded Funds"), also Indexfonds für Immobilienaktien.
- REITs („Real Estate Investment Trusts") sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen. Von Land zu Land unterliegen sie unterschiedlichen Detailregeln; so ist ihnen z. B. in Deutschland der Handel mit Wohnimmobilien weitgehend untersagt.
Immobilien-Anleihen (auch „Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Da bei einer Insolvenz zuerst außenstehende Gläubiger:innen ihr Geld erhalten, sind diese Wertpapiere hochriskant und für private Investor:innen nicht zu empfehlen.
Was sollten Sie beachten, wenn Sie in Betongold investieren wollen?
Sie haben etwas Kapital und sind entschlossen, es jetzt auf ein Immobilien-Investment zu setzen? Dann sollten Sie sich über einige Punkte klar werden:
Risikotoleranz: Wie viel Risiko trauen Sie sich zu?
Ihre Risikotoleranz ist bei der Entscheidung für oder gegen ein Investment ein wichtiger Faktor. Für den Kauf einer eigenen Immobilie zum Beispiel brauchen Sie eine ausgeprägte Risikotoleranz, denn in dem Fall stecken Sie Ihr gesamtes Kapital (oder zumindest einen Großteil) in ein einziges Objekt.
Offene Immobilienfonds wie hausInvest wiederum gelten als risikoarme, stabile Geldanlage und eignen sich deshalb als Grundlage für fast jedes Portfolio.
Anlagehorizont: Über welchen Zeitraum möchten Sie investieren?
Immobilien sind als Wertanlagen vor allem langfristig lohnend. Bei einem Verkauf unter zehn Jahren Haltedauer fallen zusätzliche Steuern an. Neubauprojekte werfen ihre Rendite erst nach Fertigstellung ab, und die kann bekanntlich auf sich warten lassen. Auch die aktuell schwankenden Zinsen stören die Planungssicherheit von Immobilien-Investments: **** Entscheiden Sie sich also gerade dann für den Hauskauf, wenn die Zinsen wieder höher stehen, dann verlängert sich vielleicht auch Ihr Zeithorizont etwas.
Crowdinvesting-Projekte wiederum bieten meist mittel- bis langfristige Anlagezeiträume von ca. 1-5 Jahren. Auch viele Offene Immobilienfonds sind zwar als langfristige Investments konzipiert, die Fondsanteile können Sie aber nach Ablauf der gesetzlichen Haltefristen (24 Monate) schon wieder verkaufen.
**** Deutsche Wirtschaftsnachrichten (2024, 24. Mai). Studie: Worüber sorgen sich die Akteure am Immobilienmarkt?https://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/708800/studie-worueber-sorgen-sich-die-akteure-am-immobilienmarkt
Expertise: Verfügen Sie über ausreichend Fachwissen?
Sobald Sie Ihr Betongold in Form einer eigenen Immobilie erwerben möchten, werden Sie mit Fachausdrücken bombardiert: Da ist von Passivhäusern die Rede, von Verschattung, Traufhöhen, Smart Homes, Kraft-Wärme-Kopplung, blauer Infrastruktur, A-, B-, C-, D-Lagen und vielem mehr.
Manches erschließt sich von selbst oder ist leicht im Netz zu finden. Andere Objektinformationen erfordern Hintergrundwissen oder müssen „zwischen den Zeilen" gelesen werden. Sie brauchen also ein gewisses Grundwissen oder zumindest die Zeit, sich in die Materie einzulesen – und am besten fachlich geschulte Berater:innen, zum Beispiel eine befreundete Fachperson, der Sie vertrauen können.
Ähnliches gilt auch für Crowdinvesting, da Sie hier selbst dafür verantwortlich sind, sich für ein geeignetes Projekt zu entscheiden. Auch dafür brauchen Sie ausreichend Expertise. Offene Immobilienfonds wiederum erfordern kaum eigenes Fachwissen, denn die gesamte Verwaltung wird von den Expert:innen im Fondsmanagement übernommen.
Betongold: Für Anleger:innen auch heute eine gute Anlageoption?
Trotz der vielen Krisen: Immobilien sind auch heute noch wertvolle und chancenreiche Anlageobjekte. Vor allem gut bewertete Offene Immobilienfonds wie hausInvest auch aktuell vielversprechende Möglichkeiten.
Wer den Kauf einer eigenen Immobilie anpeilt, sollte sich besonders gut mit den Dynamiken am Immobilienmarkt auskennen. Hier ist viel Expertise, ein gutes Auge und Zeitgeschick erforderlich, um ein gutes Objekt zu finden, das sich lohnt und die gewünschte Rendite abwirft.
Geschlossene Fonds schließlich sind ohnehin nur für erfahrene Anleger:innen geeignet. Auch sollte ein Geschlossener Immobilienfonds immer nur Teil eines größeren Anlagevermögens und sorgfältig ausgewählt sein, um zum Anleger oder zur Anlegerin zu passen.
Grundsätzlich eignet sich ein Investment in Betongold für Sie, wenn Sie
- Wert auf eine hohe Wertstabilität legen
- gern in Sachwerte investieren möchten
- ein mittel- bis langfristiges Investment planen
- börsenunabhängig investieren wollen.
Betongold als Anlagesegment eignet sich eher weniger für Sie, wenn Sie
- einen kurzfristigen Anlagehorizont haben
- großen Wert auf schnelle Gewinne legen
- Ihr Kapital immer griffbereit haben möchten.
FAQ zum Betongold
Was versteht man unter Betongold?
Der Begriff Betongold wird benutzt, um die Wertstabilität von Immobilien zu beschreiben. Wie bei Gold auch handelt es sich bei Immobilien um Sachwerte, die in der Regel als krisenresistente und besonders wertstabile Investments bezeichnet werden.
Das liegt an dem physischen Eigenwert, den Sachwerte aufweisen: Auch bei Kursschwankungen geht ihr Wert - anders als zum Beispiel bei börsengehandelten Geldanlagen – nie ganz verloren.
Warum gilt Betongold als stabiles Investment?
Betongold gilt als stabiles Investment, weil Immobilien langfristige Sachwerte sind, die dank ihres physischen Eigenwerts weniger von Börsenschwankungen betroffen sind. Sie gelten als krisenfest Geldanlage und können kontinuierliche Erträge durch Mieteinnahmen generieren.
Wie kann man in Betongold investieren?
Als Privatanleger:in können Sie in Betongold investieren, indem Sie eine eigene Immobilie kaufen, Anteile an Immobilienfonds erwerben, in Immobilienaktien investieren oder über Crowdinvesting-Plattformen einzelne Immobilienprojekte unterstützen. Der Kauf einer eigenen Immobilie ist dabei mit einem besonders hohen Kapitalaufwand verbunden.
Welche Risiken birgt Betongold?
Vor allem in Form einer eigenen Immobilie sind die Hauptrisiken von Betongold Wertverlust durch Marktveränderungen, Mietausfälle, hohe Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie ein Klumpenrisiko bei Einzelinvestitionen. Zudem können wirtschaftliche Krisen und gesetzliche Änderungen die Rentabilität beeinflussen.
Über den Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.
Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.
Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!