Betongold Auch nach der Corona-Krise glänzend?

Der Begriff „Betongold“ kommt nicht von ungefähr. Doch bleiben Immobilien weiterhin solide Anlagen?

Zahlreicher Krisen zum Trotz konnte sich Betongold in der Vergangenheit seinen Ruf als stabiles Investment bewahren. Doch vor dem Hintergrund des Coronavirus, der politischen Situation und Lieferkettenproblemen – um nur einige Beispiele zu nennen –  geriet der Finanzmarkt immer wieder unter Druck. Und so auch viele Immobilienaktien: Der Kurs des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia beispielsweise brach zwischenzeitlich um über 20 Prozent ein.

Damit möchte ich auch gleich auf ein typisches Missverständnis hinweisen: Bei diesen Werten geht es um Aktien, also um börsengehandelte Wertpapiere. Betongold im engeren Sinne, physische Immobilien als Kapitalanlage, wird jedoch nicht an der Börse gehandelt. Es unterliegt nicht den Schwankungen des Tagesgeschäfts und ist daher sehr viel weniger anfällig für Panikreaktionen.

Aber was genau macht den besonderen Wert von Immobilien aus? Und wie bewahren sie sich ihre Stabilität in Zeiten, in denen viele andere Finanzprodukte weniger gut bestehen?

Obwohl es also zwischenzeitlich zu leichten Preisschwankungen kam, haben Anleger:innen sowie Kaufinteressierte nach aktuellen Prognosen keine größeren Einbrüche zu befürchten. Der Ruf von Immobilien als Betongold scheint also auch vor dem Hintergrund der letzten Krisenjahre weiterhin berechtigt – als ein Fundament, auf das die Konjunktur der kommenden Zeit bauen kann.

Anfangs kann es verwirrend sein: Da gibt es Fonds, die nichts mit Aktien zu tun haben, und Aktien, die „Immobilie" im Namen tragen. Der Begriff Betongold sagt mal das eine und mal das andere. Verschaffen wir uns also Klarheit: Mit welchen Instrumenten kann man in Immobilien investieren – und wann kann man wirklich von Betongold sprechen?  
 
Der Erwerb einer physischen Immobilie zur Eigennutzung oder als reine Geldanlage ist in Deutschland die beliebteste Form des „Betongolds". Dabei stehen einem hohen Sach- und Nutzwert für private Investor:innen auch deutliche Risiken gegenüber: z. B. Mietausfälle, Wertverlust durch Verschlechterung des Standorts und ganz allgemein die fehlende Risikoverteilung, wenn nur eine bis zwei Einheiten erworben werden können. 

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger:innen schon mit geringem Budget und ohne Fachwissen ihr Geld im Immobilienmarkt anlegen. Bei Offenen Immobilienfonds kann jeder jederzeit Anteile kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verkaufen. Die eigentliche Auswahl der Objekte trifft das Fondsmanagement. Seine Expert:innen kümmern sich um Vermarktung, Vermietung, Instandhaltung und Verkauf. 

Qualitätsmerkmal eines gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds ist ein breit gestreutes Immobilien-Portfolio in Bezug auf Standorte, Nutzungsarten und Mieterstruktur. Offene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Daher zeigen sie einen stabilen Kursverlauf ohne kurzfristige Schwankungen. 

Geschlossene Immobilienfonds investieren dagegen in einzelne Immobilien. Die Anlageform bietet Chancen auf hohe Rendite mit der Immobilie; Anleger:innen brauchen jedoch einiges Fachwissen und tragen das volle unternehmerische Risiko. 

Crowdinvesting bietet ebenfalls eine Anlage in Einzelprojekte und – im Erfolgsfall – gute Renditechancen. Beliebt ist Crowdinvesting bei Privatanleger:innen daneben durch relativ kurze Laufzeiten und den günstigen Einstieg mit kleinen Anlagesummen. Es gibt aber auch Risiken: Neben den Objektrisiken wie einer Verzögerung in der Fertigstellung besteht oft ein Darlehensrisiko, denn viele Crowdinvesting-Projekte sind Nachrangdarlehen. Anleger:innen erhalten Ihr Geld also nachrangig. Wenn aber das Projekt nicht genügend abwirft, gehen sie leer aus. 

Mit Immobilienaktien kauft man kein Betongold im eigentlichen Sinne: Diese Aktien sind Anteile an Immobilien-Unternehmen wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia. Sie unterliegen, wie schon anfangs erwähnt, den börsentypischen, starken Schwankungen. Ebenfalls börsengehandelt und entsprechend risikobehaftet sind 

• Immobilien-ETFs („Exchange Traded Funds"), also Indexfonds für Immobilienaktien.
• REITs („Real Estate Investment Trusts") sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen. Von Land zu Land unterliegen sie unterschiedlichen Detailregeln; so ist ihnen z. B. in Deutschland der Handel mit Wohnimmobilien weitgehend untersagt. 

Immobilien-Anleihen (auch „Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Da bei einer Insolvenz zuerst außenstehende Gläubiger:innen ihr Geld erhalten, sind diese Wertpapiere hochriskant und für private Investor:innen nicht zu empfehlen.

Sie haben etwas Kapital und sind entschlossen, es jetzt auf ein Immobilien-Investment zu setzen? Dann sollten Sie sich über einige Punkte klar werden:

 Dazu gehören weitere Fragen, die Sie sich stellen sollten: 

• Wie viel Verlust vertrage ich – im ungünstigsten Fall? 
• Wie sieht meine finanzielle Situation insgesamt aus? 
• Habe ich Schulden, die ich zuerst tilgen sollte? 

Immobilien sind als Wertanlagen vor allem langfristig lohnend. Bei einem Verkauf unter zehn Jahren Haltedauer fallen zusätzliche Steuern an. Neubauprojekte werfen ihre Rendite erst nach Fertigstellung ab, und die kann bekanntlich auf sich warten lassen.

Auch würde ich in der momentanen Lage den Zeitrahmen eher noch etwas weiter strecken, da sich die Erholungsphase aufgrund der aktuellen Marktbedingungen noch etwas verlängern dürfte.

Soll es nur ein Versuch mit Crowdinvesting sein – oder der Kauf einer Eigentumswohnung als Altersvorsorge? Sobald Sie Ihr Betongold in Einzelobjekten suchen, werden Sie mit Fachausdrücken bombardiert: Da ist von Passivhäusern die Rede, von Verschattung, Traufhöhen, Smart Homes, Kraft-Wärme-Kopplung, blauer Infrastruktur, A-, B-, C-, D-Lagen und vielem anderem mehr.  

Manches erschließt sich von selbst oder ist leicht im Netz zu finden. Andere Objektinformationen erfordern Hintergrundwissen oder müssen „zwischen den Zeilen" gelesen werden. Sie brauchen ein gewisses Grundwissen oder zumindest die Zeit, sich in die Materie einzulesen – und am besten fachlich geschulte Berater, zum Beispiel einen befreundeten Baufachmann, dem Sie vertrauen können.