Bewertung Offene Immobilienfonds<br> So funktioniert die Wertermittlung
28.03.2025 • 8 Minuten Lesezeit
Auch im Bereich Geldanlagen machen sich die Preissteigerungen und Zinsanstiege der letzten Jahre bemerkbar. Am Immobilienmarkt hat das dafür gesorgt, dass der Leerstand an vielen Stellen zugenommen und der Handel mit Immobilien an Dynamik verloren hat. Im Zuge dessen sind auch die Bewertungen einiger Offener Immobilienfonds gesunken und die Renditen bei manchen Immobilienfonds niedriger ausgefallen als gehofft.
Doch wie berechnen sich solche Anteilswerte überhaupt? Eine wichtige Rolle dabei spielt die Bewertung der Immobilien, die im Fondsportfolio enthalten sind. Wie solche Immobilienbewertungen vorgenommen werden und was genau sie bedeuten, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Offene Immobilienfonds werden in Deutschland hauptsächlich durch das Ertragswertverfahren bewertet, das den wirtschaftlichen Nutzen und die Rentabilität einer Immobilie berücksichtigt.
- Externe Gutachter müssen die Immobilien eines Fondsportfolios mindestens einmal im Quartal bewerten, um aktuelle Marktwerte zu gewährleisten.
- Ein aktives Fondsmanagement und eine konservative Bewertung der Immobilien helfen, auch in schwachen Marktphasen Stabilität und Wertzuwachs zu erzielen.
- Die Anlagestrategie von hausInvest fördert langfristig stabile Renditen und geringe Wertschwankungen.
Wie werden Offene Immobilienfonds bewertet?
Fair & marktnah: Das Ertragswertverfahren
Um den Wert eines Immobilienfonds – und damit auch den Wert seiner Fondsanteile – festlegen zu können, muss der Wert der einzelnen Immobilien ermittelt werden, in die der Immobilienfonds investiert. Wie genau der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann, ist in Deutschland über die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Darin wird genau festgelegt, mit welchen Verfahren der Wert von Immobilien bestimmt werden darf.
Für die Bewertung von Offenen Immobilienfonds wird dabei meistens das Ertragswertverfahren genutzt. Bei diesem Vorgehen wird in erster Linie ermittelt, welchen wirtschaftlichen Nutzen die Immobilie erbringt und wie es um ihre langfristige Rentabilität steht.
Beim Ertragswertverfahren werden zum einen objektspezifische Merkmale der Immobilie beleuchtet.
- der Standort
- der Bodenwert
- der physische Zustand der Immobilie
- die Restnutzungsdauer
- der aktuelle Vermietungsstand
- sowie die zukünftigen Ertragsaussichten.
Aber auch das Marktumfeld spielt eine wichtige Rolle für die Bewertung der Immobilie: Hier geht es vor allem um die Lage, die Wirtschaftlichkeit der Region, die Infrastruktur und öffentliche Anbindung sowie die Rate des Bevölkerungswachstums.
Darüber hinaus fließt auch die Gestaltung der Mietverträge in die Bewertung ein – zum Beispiel, ob regelmäßige Mietsteigerungen vereinbart wurden oder die Mieten an die Inflation gekoppelt werden, was für den Fonds und seine Anleger:innen zusätzliche Planungssicherheit bedeutet.
Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Immobilien eines Fondsportfolios mindestens einmal im Quartal durch externe Gutachter bewertet werden müssen. hausInvest lässt sein Fondsportfolio alle drei Monate neu bewerten, um immer einen aktuellen Überblick über das Marktpotenzial seiner Immobilien zu behalten. Davon profitiert nämlich das Fondsmanagement, wenn es um die stetige Weiterentwicklung und Anpassung des Portfolios geht – und damit auch Sie als Anleger:in.
Welche Rollen spielen externe Immobiliensachverständige?
Die Portfolios Offener Immobilienfonds bestehen in der Regel aus vielen verschiedenen Immobilien. Um dabei den Überblick zu behalten und auch Veränderungen im Portfolio und am Immobilienmarkt zu berücksichtigen, wird der Wert der einzelnen Fondsimmobilien einmal im Quartal überprüft und neu ermittelt.
Das geschieht durch mindestens zwei externe, öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige, die die Fondsimmobilien alle drei Monate neu bewerten. Im Interesse ihrer Unabhängigkeit ist ihre Tätigkeit für einen Fonds auf maximal drei Jahre begrenzt.
Nicht nur für die Bewertung von Bestandsimmobilien, auch für den Kaufprozess spielen Immobiliensachverständige eine wichtige Rolle. Denn auch hier gibt es klare gesetzliche Vorgaben: Während die sogenannte Ankaufsbewertung bei einem Immobilienwert von bis zu 50 Millionen Euro durch eine Sachverständige bzw. einen Sachverständigen erfolgt, muss sie bei einem Wert von über 50 Millionen Euro von zwei voneinander unabhängigen Gutachter:innen durchgeführt werden.
Wie wird der Anteilswert eines Offenen Immobilienfonds berechnet?
Um den Anteilswert von Immobilienfonds berechnen zu können, müssen erst alle Vermögenswerte mit sämtlichen Kostenpunkten verrechnet werden. So funktioniert’s:
1. Berechnung des Gesamtvermögens:
Um die Vermögenswerte eines Immobilienfonds zu berechnen, werden erstens die Immobilienbewertungen des Fonds benötigt: Dieser Wert wird – wie oben dargestellt – anhand verschiedener interner und externer Faktoren von unabhängigen Immobiliensachverständigen für jede einzelne Fondsimmobilie ermittelt.
Aber auch sonstige Vermögenswerte gehen in die Berechnung der Vermögenswerte mit ein. Dazu können neben Immobilien z. B. liquide Mittel (Bargeld oder Bankguthaben), Wertpapiere, Forderungen oder andere Investitionen gehören.
Das Gesamtvermögen des Fonds wird schließlich berechnet, indem alle Vermögenswerte, also Immobilien und sonstige Vermögenswerte, zusammengezählt werden.
2. Abzug der Verbindlichkeiten:
Von diesem Gesamtvermögen müssen alle Verbindlichkeiten des Fonds abgezogen werden. Dazu zählen sämtliche Ausgaben und Kosten wie ausstehende Darlehen (z. B. Hypotheken auf die Immobilien), Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten, Rücklagen oder andere Schulden.
3. Berechnung des Nettofondsvermögens (Net Asset Value, NAV):
Zieht man alle Verbindlichkeiten vom Gesamtvermögen des Fonds ab, bleibt das sogenannte Nettofondsvermögen oder „Net Asset Value“. Das Nettofondsvermögen stellt den gesamten Wert des Immobilienfonds dar und macht somit den Wert aller Fondsanteile zusammengenommen aus.
Bewertung Offene Immobilienfonds: Vom NAV zum Anteilswert
Die Berechnung des Nettofondsvermögens bildet schließlich die Grundlage für den Anteilspreis, der für die Ausgabe und auch die Rücknahme von Fondsanteilen berechnet wird.
Um also den einzelnen Anteilspreis zu berechnen, wird das Nettofondsvermögen durch die Gesamtzahl aller ausgegebenen Fondsanteile geteilt.
Ergeben sich Veränderungen im Wert der Immobilien oder der anderen Vermögenswerte, spiegelt sich diese Wertentwicklung auch im Anteilspreis und der Bewertung des Immobilienfonds wider. Gewinnen also die Immobilien oder die restlichen Vermögenswerte an Wert, steigt auch der Wert des Anteilspreises.
Fondsanteile können auch über Zweitmärkte wie die Börse gehandelt werden – in diesem Fall hat der Handelswert jedoch nichts mit dem offiziellen Anteilswert der Kapitalverwaltungsgesellschaft zu tun, sondern wird ausschließlich über Angebot und Nachfrage reguliert und kann starken Schwankungen unterliegen.
Für hausInvest Anleger:innen bedeutet das: Der offizielle Anteilspreis, der vom Fonds selbst veröffentlicht wird, basiert immer auf einem möglichst aktuellen und fairen Wert der Fondsimmobilien.
Dieser Wert unterliegt – vor allem im Vergleich zu börslich gehandelten Geldanlagen wie Aktien – außerdem deutlich geringeren Wertschwankungen: Im historischen Vergleich weisen die Bewertungen vom Offenen Immobilienfonds hausInvest eine sehr viel niedrigere Schwankung auf und bieten Ihnen als Anleger:in damit viel Stabilität und Planungssicherheit.
Bei der Wahl des richtigen Immobilienfonds kommt es nicht nur auf den Anteilswert an – ein Vergleich lohnt sich immer, damit Sie Ihr Kapital dem Anbieter anvertrauen, der das beste Investment für Sie und Ihre Präferenzen bietet.
Wie Sie verschiedenste Offene Immobilienfonds miteinander vergleichen und auf Herz und Nieren prüfen können, erfahren Sie hier.
OIF-Bewertung: hausInvest Immobilien
Das hausInvest Fondsportfolio besteht aus einer großen Zahl an Core-Immobilien – also besonders hochwertigen, modernen Immobilien in internationalen Metropolzentren. Trotzdem erfolgt die Bewertung der Immobilien durch die unabhängigen Gutachter:innen in der Regel eher konservativ.
Das bedeutet, dass die Immobilien eher unter- als überbewertet werden und damit – trotz der schon hohen Qualität und der guten Lage – auch weiterhin ein großes Wertsteigerungspotenzial mit sich bringen.
Ein gutes Beispiel dafür ist das Millennium-Portfolio, das hausInvest im Jahr 2019 erworben hat: Bei 43 der ursprünglich 49 Core-Immobilien konnte die Bruttosollmiete seit 2020 um ganze 6,2% gesteigert werden; der Verkauf der restlichen Objekte brachte darüber hinaus eine Ertragssteigerung von 14,2% gegenüber dem Ankaufspreis ein – das entspricht rund 42 Millionen Euro.
Die konservative Bewertung der hausInvest Immobilien sorgt somit dafür, dass das Fondsmanagement mehr Spielraum hat, um eventuelle Wertverluste abzufedern. Darüber hinaus kann so durch gutes Wirtschaften und eine gezielte Weiterentwicklung der Immobilien eine umso größere Wertsteigerung erzielt werden – was schließlich auch dem Vermögensaufbau der hausInvest Anleger:innen zugute kommt.
52 Jahre Wachstum - allen Krisen zum Trotz
Sind drastische Wertkorrekturen im Portfolio zu erwarten?
Auch wenn der Immobilienmarkt in den letzten Jahren einige Hochs und Tiefs durchgemacht hat – mit wirklich signifikanten Wertkorrekturen wird bei hausInvest momentan nicht gerechnet. Zwar ist die Entwicklung einer jeden Immobilie von vielen individuellen Faktoren abhängig, doch das aktive Fondsmanagement von hausInvest tut seinen Teil, um möglichst viel Stabilität ins Portfolio zu bringen:
Als Teil seiner Anlagestrategie legen das hausInvest Fonds- und Assetmanagement viel Wert auf die Pflege und gezielte Weiterentwicklung der Bestandsimmobilien. Kurzfristige Schwankungen und zeitweise schwächere Marktphasen werden dabei miteingeplant und wirken sich deshalb nicht sofort negativ auf den Wert des Immobilienportfolios aus.
Dazu trägt auch der große Anteil von Core-Immobilien bei, denn die hohe Nachfrage nach modernen, hochwertigen und nachhaltig bewirtschafteten Mietobjekten in zentraler Lage blieb auch in den letzten Krisenjahren erhalten – und im Segment Büro steigt die Nachfrage nach sogenannten „grünen“ Flächen stetig weiter an. Diese Nachfrage hilft dabei, Mieterträge zu sichern und Planungssicherheit bei den Einnahmequellen zu schaffen.
Auch die Überarbeitung und Anpassung von Nutzungskonzepten kann in schwachen Marktphasen einen Beitrag dazu leisten, die Einnahmen und den Wert des Fondsportfolios zu sichern. Dazu zählt zum Beispiel eine möglichst flexible Nutzbarmachung der verfügbaren Flächen, indem die Größe und Beschaffenheit der Flächen an die Bedürfnisse der Mieter:innen individuell angepasst werden.
Es kommt also nicht nur auf die aktuelle Marktsituation an: Mit einer durchdachten Anlagestrategie und einem erfahrenen, aktiven Fonds- und Assetmanagement können auch schwierige Marktphasen gut navigiert und die Renditen der Anleger:innen gesichert werden.
Die Vier-Säulen-Strategie von hausInvest
Lage: Hotel auf Hawaii, Büroturm in New York City, Einkaufszentrum in London: hausInvest setzt gezielt auf Immobilien in A-Lagen mit hoher Nachfrage. Das sorgt für stetige Mieteinnahmen und eine hohe Vermietungsquote und trägt so maßgeblich dazu bei, die Renditen der Anleger:innen zu sichern.
Management: Das aktive Fondsmanagement von hausInvest denkt langfristig. Damit der Erfolg nicht nur jetzt, sondern auch über die nächsten Jahre und Jahrzehnte erhalten bleibt, geht es immer darum, neue Chancen und Potenziale zu erkennen. Dazu gehört zum Beispiel auch, die Energieeffizienz von Immobilien zu fördern oder neue Bedürfnisse von Nutzer:innen und Bewohner:innen in die Gebäude miteinfließen zu lassen. Das Management hat außerdem die Aufgabe, das Portfolio zu überwachen, anzupassen – und einzelne Immobilien gewinnbringend zu verkaufen, damit im Portfolio Platz für neue Projekte frei wird.
Nutzungsmix: Im hausInvest Immobilienportfolio ist (fast) alles dabei, von Arbeiten bis Wohnen, von Hotellerie bis Einzelhandel. Vor allem die kleinteilige Vermietung ist ein Schwerpunkt von hausInvest: Lieber zehn kleinere Mieter:innen als ein großer – das bringt Vielfalt in die Immobilien, Balance und Stabilität ins Portfolio.
Wirkung: hausInvest zielt mit seinen Objekten auf eine echte positive Wirkung. Die Immobilien sollen Raum für Austausch bieten, energieeffizient bewirtschaftet werden und für die hausInvest Anleger:innen positive Renditen durch stabile Mieterträge erwirtschaften. So entsteht positive Wirkung auf sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Ebene.
Fazit: In unsicheren Zeiten auf Nummer sicher gehen
Ja, das Anlagesegment Offene Immobilienfonds wird grundsätzlich als besonders risikoarme Geldanlage gehandelt – und in vielen Fällen stimmt das auch weiterhin. Dass einige Fonds zuletzt Abwertungen erfahren und damit viele Anleger:innen verunsichert haben, zeigt nur noch deutlicher, welche wichtige Rolle die Auswahlkriterien bei der Bewertung von Fondsimmobilien spielen.
Somit heißt die schlechte Bewertung einiger Immobilienfonds nicht, dass Sie jetzt auf das gesamte Fondsangebot verzichten müssen. Denn viele Immobilienfonds wie hausInvest sind darauf ausgelegt, Ihnen Stabilität und Planungssicherheit zu bieten und für Sie einen langfristigen Wertzuwachs zu erwirtschaften.
Entscheidend ist die Qualität und die Wirtschaftlichkeit der Fondsimmobilien und ein erfahrenes und vorausschauendes Fondsmanagement, das die Immobilien optimal und gewinnbringend verwaltet. Werfen Sie dafür einen genaueren Blick auf die Performance in vergangenen Krisen, die dahinterstehende Anlagestrategie und die Aufstellung des Fondsportfolios.
Dank des besonders hochwertigen Fondsportfolios und einem Fondsmanagement mit mehr als 50 Jahren Sachwert-Erfahrung hat sich hausInvest bis heute bewährt und für seine Anleger:innen seit Auflage jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erzielt – zahlreicher Krisen zum Trotz. Und mit dieser Strategie wirtschaftet der Immobilienfonds auch für die nächsten 50 Jahre.