Immobilien-InvestmentsOffene Immobilienfonds vs. Crowdinvesting: Der Direktvergleich

Immobilien galten lange als Fels in der Brandung und zwei Anlageformen profitierten besonders vom Boom der 2010er-Jahre: Auf der einen Seite Offene Immobilienfonds als etabliertes Vehikel für Privatanleger:innen, auf der anderen Crowdinvesting, der digitale Herausforderer mit ambitionierten Renditeversprechen.

Dann kam die Zinswende 2022. Für beide begann ein Härtetest unter realen Stressbedingungen. Jetzt, wo sich der Immobilienzyklus in Richtung Erholung dreht, lohnt der Blick zurück: Was hat gehalten, was nicht? Und was heißt das für Menschen, die heute in Immobilien investieren wollen?

Offene Immobilienfonds vs. Crowdinvesting: Wie funktionieren die beiden Modelle?

Offene Immobilienfonds und Crowdinvesting ermöglichen beide Immobilien-Investments schon ab kleinen Beträgen. Doch damit enden die Gemeinsamkeiten. Ein Offener Immobilienfonds ist ein reguliertes Sondervermögen mit breiter Streuung über viele Immobilien und gesetzlichem Anlegerschutz. Crowdinvesting hingegen ist ein Nachrangdarlehen an einen einzelnen Projektentwickler, bei dem im Insolvenzfall oft nichts übrig bleibt. 

Offene Immobilienfonds: Sammelanlage mit Streuung

Ein Offener Immobilienfonds bündelt das Kapital vieler Anleger:innen und investiert es in ein Portfolio aus Immobilien. Das können Büros, Einzelhandel, Hotels, Wohnanlagen oder Logistikobjekte sein, häufig über mehrere Länder verteilt.

Das Fondsvermögen ist rechtlich vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt: ein sogenanntes Sondervermögen. Unabhängige Gutachter bewerten die Objekte regelmäßig, der Anteilswert wird börsentäglich veröffentlicht. Anleger:innen können Anteile erwerben und – nach Mindesthalte- und Kündigungsfrist – zurückgeben.

Sie gelten als deutsches Traditionsprodukt. Manche Fonds wie hausInvest von Commerz Real bestehen bereits seit über 50 Jahren, mit einer positiven Rendite in jedem einzelnen Jahr.¹

Crowdinvesting: Projektfinanzierung per Nachrangdarlehen

Das Modell des Crowdinvestings ist vergleichsweise jung: Seit etwa 2012² haben digitale Plattformen das Segment in Deutschland etabliert, mit rasantem Wachstum, dann einem ebenso rasanten Einbruch. 2023 lag der Rückgang bei 60% gegenüber dem Vorjahr, 2024 weitere 45 Prozent gegenüber 2023.³

Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren viele Anleger:innen gemeinsam ein einzelnes Bauvorhaben, etwa ein Wohnhaus oder eine Gewerbeimmobilie. Der Einstieg ist niedrig (oft ab 100 bis 500 €) und Anleger:innen wissen genau, welches Projekt sie finanzieren.

Rechtlich handelt es sich in der Regel um ein Nachrangdarlehen: Anleger:innen leihen dem Projektentwickler Geld, erhalten einen festen Zinssatz (typisch: 5 bis 8 Prozent p.a.) und bekommen das Kapital nach Laufzeitende zurück, sofern das Projekt erfolgreich ist. Im Insolvenzfall allerdings werden zuerst Banken und andere Gläubiger bedient. Die Crowd steht in der Rangfolge ganz hinten. Hier schlummert ein Risiko, das in den letzten Jahren häufiger zum Tragen kam.

Risiko-Rendite-Profil: Crowdinvesting & Offene Immobilienfonds im harten Vergleich

Crowdinvesting wirbt mit Zinsen von 5 bis 8 Prozent, Offene Immobilienfonds liefern historisch 2 bis 4 Prozent. Auf dem Papier scheint die Sache klar. Doch wer nur auf die versprochene Rendite schaut, übersieht zwei entscheidende Punkte: Was am Ende tatsächlich ankommt und welche Rolle Immobilien im Anlageportfolio am besten übernehmen, als stabilisierender Faktor. Bei dokumentierten Ausfallquoten von 20 bis 25 Prozent im Crowdinvesting bleibt von der Mehrrendite oft nichts übrig.⁴ Offene Immobilienfonds können im Wert schwanken, aber die Substanz bleibt selbst in Krisenzeiten weitgehend erhalten.

Risiko: Kursschwankung vs. Totalverlust

Auch Offene Immobilienfonds haben zu kämpfen, gerade wenn der Immobilienmarkt phasenweise auch einmal in der Krise stecken kann. Dennoch gelten sie traditionell als risikoarme Geldanlage. Bei Crowdinvesting hingegen ist das Risiko höher und binär: Entweder das Projekt funktioniert oder das Geld ist weg. Nicht reduziert, nicht vorübergehend im Minus. Weg.

Wie häufig das vorkommt, zeigen aktuelle Analysen. Die Stiftung Warentest hat 2.760 Crowdfunding-Projekte zwischen 2015 und 2022 untersucht: 255 Projektgesellschaften wurden insolvent, allein zwischen Januar und Oktober 2023 kamen 63 weitere hinzu. Rund 300 Projekte wiesen überfällige Zahlungen auf. Die Prognose: Mindestens 20 Prozent aller Projekte enden mit Total- oder Teilverlust.⁵ 

Der Branchenanalyst Stefan Loipfinger kommt zu einem noch drastischeren Befund: In seiner Datenbank mit 4.200 Produkten verzeichneten knapp 1.000 Projekte (rund 24 Prozent) Zahlungsausfälle bis hin zum Totalverlust. Sein Fazit: „Ich habe in mehr als 30 Jahren Berufserfahrung noch nie eine derartige Häufung von Insolvenzen auf dem Kapitalmarkt erlebt." Das scheint auch bei Anleger:innen anzukommen: Das Marktvolumen im Crowdinvesting ist zwischen 2022 und 2024 um rund 75 Prozent eingebrochen.⁶

Die Zinswende 2022 traf allerdings auch Offene Immobilienfonds: Bewertungsabschläge, Mittelabflüsse, einzelne Fonds, vor allem im Segment Wohnimmobilien, mussten Werte korrigieren (teils drastisch) oder die Anteilsrücknahme aussetzen. Die Schlagzeilen waren entsprechend.

Doch ein Blick auf die längere Historie relativiert das Bild. Der Offene Immobilienfonds hausInvest etwa existiert seit 1972 und hat in diesen 54 Jahren jede Krise überstanden: Ölpreisschocks, Börsencrash, Golfkrieg, Dotcom-Blase, Finanzkrise, Eurokrise, Brexit, Corona. Er hat sie nicht nur überstanden: Bei allen Herausforderungen war die Wertentwicklung in jedem einzelnen Jahr sogar positiv. 

Was dahinter steckt, ist kein Zufall, sondern ergibt sich aus Struktur und Handlungsspielraum. Das Fondsmanagement kann auf Marktveränderungen reagieren: eine Immobilie umbauen, neu positionieren, abstoßen oder halten, bis die Marktlage bessere Erlöse zulässt. Rückschläge einzelner Objekte werden durch breite Streuung über Nutzungsarten und Regionen abgefedert, bevor sie das Portfolio treffen. Beim Crowdinvesting fehlt diese Flexibilität. Wer in ein einzelnes Projekt investiert hat und das Umfeld kippt, kann nur zusehen.

Die Forschung bestätigt diesen Befund. Eine Studie der IREBS Immobilienakademie hat das Risikoprofil verschiedener Anlageklassen über 20 Jahre verglichen. Das Fazit der Forscher: „Offene Immobilienfonds sind sicherer als alle anderen Anlageklassen." Mit zunehmendem Anlagehorizont sinkt bei Offenen Immobilienfonds nicht nur die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts, sondern auch die Höhe des Verlusts im Verlustfall geht gegen Null. Bei Aktien und Anleihen bleibt das Verlustrisiko auch langfristig bestehen.⁷

Renditeerwartungen im Faktencheck

Crowdinvesting lockt mit Zinsen von 5 bis 8 Prozent pro Jahr. Offene Immobilienfonds liefern historisch 2 bis 4 Prozent. Die Rechnung scheint einfach. Doch sie ignoriert, was aktuelle Daten zeigen: Jedes vierte bis fünfte Crowdinvesting-Projekt fällt aus.

Wer kein Immobilienprofi ist, kann die Qualität eines Projekts kaum einschätzen. Lage, Bauträger, Finanzierungsstruktur, Marktumfeld: all das entscheidet über Erfolg oder Ausfall. Die Wahrscheinlichkeit, ausgerechnet die besser laufenden Projekte zu erwischen, sinkt ohne Expertise erheblich. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst bei Commerz Real, ordnet das so ein: „Ob ich mit 1.000 Euro nun 50 oder 75 Euro Rendite erziele, ist vielleicht gar nicht so entscheidend. Wichtiger ist die Frage: kann das auch nach hinten losgehen?" Er weist auf einen oft übersehenen Punkt hin: Crowdinvesting ist für manche Projektentwickler ein ergänzender oder alternativer Finanzierungsweg und in gewissen Fällen auch der letzte. „Wenn die Bankenfinanzierung nicht zustande kommt, geht man in den Privatbereich. Da sollte man sich fragen: Warum? Wären die Projekte wirklich risikoarm, hätten Banken sie längst finanziert."

Viele Crowdinvesting-Plattformen, über die solche Projekte angeboten werden, sind selbst junge, schnell gewachsene Unternehmen. Oft ohne langen Track Record, ohne durchlaufene Krisen und mit begrenztem regulatorischem Erfahrungsschatz. In Boomphasen fällt das kaum ins Gewicht. Doch wenn sich der Markt dreht, zeigt sich, wie entscheidend Weitblick und Erfahrung sein können.

Bei Offenen Immobilienfonds sehen die Renditeerwartungen bescheidener aus, dieses Produkt verfolgt ein anderes Ziel. Sie sind nicht als Renditerakete gedacht, sondern als stabilisierender Faktor für einen langfristigen Anlagehorizont. Das entspricht auch eher dem, was man sich unter einem Immobilien-Investment vorstellt.

Dr. Behrendt sieht das ähnlich: „Ich würde nicht mein gesamtes Kapital in Immobilien stecken. Aber auch nicht null Prozent, denn als stabilisierender Faktor gehören sie in jedes Portfolio." Der Unterschied zu anderen Anlageklassen sei deutlich: „Gold kann in einem Jahr um 80 Prozent steigen und im nächsten um die Hälfte fallen. Bei Aktien ist die Volatilität ebenfalls hoch. Bei Immobilien dagegen gibt es kaum Ausschläge, die Rendite entwickelt sich weitgehend stabil."

Die IREBS-Studie bestätigt das empirisch. Je länger der Anlagehorizont, desto verlässlicher die Rendite bei Offenen Immobilienfonds. Was kurzfristig schwankt, glättet sich über die Jahre zu einer berechenbaren Größe.

Der Marktdurchschnitt bei Offenen Immobilienfonds lag 2024 bei –1,3 Prozent Rendite.⁸ Das ist ungewohnt, aber es zeigt auch, wie eng die Schwankungsbreite bei OIFs ist. Was anderswo als Rauschen durchgeht, macht hier Schlagzeilen. Zum Vergleich: Der DAX verlor 2022 über 12 Prozent.

Das Beispiel hausInvest macht das greifbar, auch in dieser herausfordernden Phase blieb der Fonds im Plus. Während die Inflation stark anzog, Zinsen stiegen und die Schlagzeilen Krise schrieben, blieb die Rendite stabil.

Liquidität: Wann komme ich an mein Geld?

Bei Offenen Immobilienfonds ist Liquidität eingeschränkt, aber planbar: Mindestens 24 Monate halten, dann 12 Monate Kündigungsfrist. Bei Crowdinvesting existiert kein Ausstieg vor Laufzeitende. Wenn das Projekt verzögert wird, verlängert sich die Bindung unfreiwillig.

Bei Offenen Immobilienfonds gelten diese gesetzliche Fristen seit 2013. Das klingt starr, hat aber einen Grund. Es schützt den Fonds vor unerwartet hohen temporären Abflüssen und gibt dem Management die nötige Zeit, mögliche Immobilien-Verkäufe geordnet abzuwickeln, statt unter Druck zu veräußern. Einerseits macht genau dieser Mechanismus das Produkt stabiler. Andererseits ist der sofortige Zugriff etwas eingeschränkt, wenn man doch kurzfristig an sein Geld muss. In dem Fall kann man die Anteile an der Börse verkaufen, allerdings oft mit größerem Abschlag.

Crowdinvesting kennt keine Kündigungsfrist, weil es gar keinen Ausstieg gibt. Wer 2.000 Euro in ein Projekt mit vier Jahren Laufzeit steckt, kommt vier Jahre lang nicht an das Geld. Einen funktionierenden Sekundärmarkt gibt es praktisch nicht. Und Verzögerungen sind keine Ausnahme: Laut Branchendaten wird fast jedes dritte Projekt verspätet zurückgezahlt. Die Bindung verlängert sich dann unfreiwillig, ohne Mitspracherecht und oft ohne zusätzliche Zinsen für Anleger:innen. 

Regulierung: Wer schützt die Anleger:innen?

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es ein engmaschiges Netz aus Regeln und Kontrollen. Bei Crowdinvesting muss man dem Projektentwickler vertrauen. Ob der transparent ist, bleibt ihm überlassen.

Offene Immobilienfonds unterliegen der Vollaufsicht durch die BaFin. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt vor:

• wie ein Fonds strukturiert sein muss,
• welche Liquiditätsreserven er halten muss (mindestens 5 Prozent, faktisch oft über 10),
• wie oft Immobilien bewertet werden (mindestens vierteljährlich durch unabhängige Gutachter) und wie transparent er berichten muss.

Der Anteilswert wird börsentäglich veröffentlicht.

Crowdinvesting bewegt sich in einem regulatorischen Rahmen, der deutlich weniger Schutz bietet. Projekte bis 6 Millionen Euro pro Jahr fallen unter Prospektausnahmen. Das heißt: kein vollständiger Wertpapierprospekt, keine BaFin-Prüfung des Angebots. Die Plattformen selbst sind oft nur als Vermittler registriert, nicht als regulierte Finanzdienstleister.

Die Folge zeigt sich bei der Transparenz. Die Stiftung Warentest hat 2.519 Crowdinvesting-Projekte zwischen 2019 und 2023 analysiert und festgestellt, dass höchstens jedes achte Projekt Jahresabschlüsse fristgerecht veröffentlichte. Die Hälfte brauchte über ein Jahr oder veröffentlichte gar nicht. Bei Unternehmen, die später insolvent wurden, fehlten in acht von zehn Fällen die Finanzberichte.⁹