Crowdinvesting vs. OIF Wie in Immobilien anlegen?

Die Entscheidung fällt nicht immer leicht – per Crowdinvesting oder Offenen Immobilienfonds zur finanziellen Zukunft?   

Wer sich heute als Privatanleger:in nach sicheren und gleichzeitig lohnenden Investments umschaut, wird unweigerlich an Immobilien als Kapitalanlage denken. Der Markt in Deutschland wächst, und angesichts von Wohnungsmangel sowie dem riesigen Bedarf energetischer Sanierungen ist ein Ende nicht in Sicht.  

 
Auch die Geldanlagen gestalten sich erfreulich: Immobilien bieten Realwerte, geringe Volatilität und vor allem Renditen , die Sparbuchbesitzenden die Tränen in die Augen treiben. 

Gerne übersehen werden bei all der Begeisterung die Risiken, die auch im Immobilien-Investment lauern. Gerade der Deutschen liebste Form, der Kauf einer Immobilie, enthält viele Unbekannte wie Mieterrisiko oder ungünstige Wertentwicklung, bindet Gelder längerfristig und erlaubt den meisten privaten Anlegern auch keine Diversifizierung.


In diesem Beitrag wollen wir uns jedoch auf die beiden Formen des Immobilien-Investments konzentrieren, die für Privatanleger:innen am überschaubarsten und am leichtesten zugänglich sind (und lassen Immobilienaktien hier außen vor): 

• Offene Immobilienfonds (OIF), die 2020 laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management) ein Allzeithoch von knapp über 117,5 Milliarden Euro Investitionsvolumen erreichten. 
• Crowdinvesting als trendiger Newcomer mit rasanten Wachstumsaussichten: Für 2020 nennt der Crowdinvest Marktreport für Deutschland ein Transaktionsvolumen von 327,8 Millionen Euro. Dabei nahmen Immobilien 2020 den Löwenanteil ein: knapp 80 Prozent, entsprechend einem Gesamtvolumen von 254,9 Millionen Euro.

Neben allen technischen Merkmalen unterscheiden sich diese beiden Anlageformen vor allem darin, mit welcher Haltung man sich der Sache nähert. Beim OIF reicht es im Allgemeinen, sich über den Markt und die wichtigsten Fonds-Anbieter zu informieren. So gelten OIFs zu Recht auch als „einsteigergeeignet" und mit überschaubaren Risiken behaftet.  

Crowdinvestment dagegen bedeutet direkte Verantwortung. Hier sind zum einen massive Risiken im Spiel; Totalverluste sind durchaus möglich, auch wenn die betroffenen Summen oft gering und so gesehen verschmerzbar sind. Andererseits setzen Anleger:innen ihr Geld für konkrete Projekte wie z. B. ein neues Wohngebäude in der Heimatstadt ein. Aus diesen Gründen erfordert Crowdinvesting eine gehörige Portion Sachverstand und Aufwand von Anleger:innen selbst.  

Ein Offener Immobilienfonds dagegen kann im Vorfeld einer Investitionsentscheidung eigene Fachleute und externe Sachverständige einsetzen. Wie effizient ein solches Spezialistenteam arbeitet, hat sich beispielsweise beim „Millennium-Deal" gezeigt: 49 Premium-Objekte in Top-Lagen sollten in kürzester Zeit bewertet werden – das größte Portfolio, das je in der Geschichte der Bundesrepublik den Eigentümer wechselte. Die Nase vorn hatte am Ende der OIF hausInvest, der dank seiner Expertise so namhafte Mitbewerber wie Allianz und Union Investment aus dem Feld schlagen konnte. 

Damit lässt sich ein weiterer Unterschied zwischen Crowdinvestments und OIFs festhalten: Gut aufgestellte Fonds achten schon aus Eigeninteresse nicht nur auf einen möglichst werthaltigen Objektbestand. Sie bieten auch breite Diversifizierung hinsichtlich der Standorte, Nutzungsarten und Mieterstruktur. Dafür bürgen nicht nur die eigenen Angaben, die der Prospekthaftung unterliegen, sondern auch Ratings wie das von Scope oder Morningstar.  

Crowdinvesting	Offene Immobilienfonds
Eher für erfahrene Investor:innen geeignet	Die sorgfältige Auswahl übernehmen Fachleute
Viel direkte Eigenverantwortung	Wenig Zeitinvestment benötigt und geeignet für Einsteiger
Hohes Risiko	Geringes Risiko
Keine Diversifikation ohne Eigenengagement der Anleger:innen	Breiter Diversifikation
Feste Laufzeit - Meist 1-5 Jahre	Je länger desto besser - für langfristige Anleger:innen

Beim Crowdinvesting kann man zwar mit relativ kleinen Summen einsteigen und so selbst mit wenig Kapital eine Do-it-yourself-Diversifikation anstreben. Doch Auswahl und Qualitätsprüfung sind immer gleich aufwändig – unabhängig davon, ob Sie 10 oder 10.000 Euro anlegen. Für private Anleger:innen ist da bald die Grenze des Machbaren erreicht.  

Außerdem haben sie es – anders als ein Fonds als Geldanlage – fast immer mit „Wechseln auf die Zukunft" zu tun. Und man muss nicht auf den BER-Flughafen schielen, um zu wissen, dass Risiken bei Neubau-Projekten es in sich haben: Planungsfehler, Verzögerungen bei der Genehmigung, Qualitätsmängel in der Bauausführung und das Insolvenz- und Ausfallrisiko einzelner Beteiligter machen Bauvorhaben jeder Größe oft zu einem Abenteuer. Crowdinvesting gleicht also in Vielem – außer in den Summen – einer Venture-Capital-Investition: Es gibt keine Garantie, dass überhaupt etwas wird aus dem angebotenen Projekt.   

Ein Crowdinvest-Projekt muss nicht einmal vollständig ins Wasser fallen, um Anleger:innen um ihr Geld zu bringen. Häufig haben sie der Investmentgesellschaft ein sogenanntes Nachrangdarlehen gewährt. Damit jedoch erhalten sie ihr Geld erst zum Schluss und wenn sich das Projekt rentiert hat. Im schlimmsten Fall gehen sie also leer aus, obwohl ihr Kapital in einem realisierten Projekt steckt. 

Finanzrechtlich bedeutet Crowdinvesting meist, Kapital nach dem Vermögensanlagengesetz anzulegen. Mit den so gebildeten Darlehen kaufen oder entwickeln Immobiliengesellschaften einzelne Objekte. Dafür bieten sie eine feste Verzinsung (5,89 Prozent im Jahresdurchschnitt 2019 – Quelle: Crowdinvest Immobilien Report 2020) anstelle von beweglichen Renditen und in den meisten Fällen mit einer festen Laufzeit von einem bis fünf Jahren. So ist Crowdinvesting in vieler Hinsicht eher den Geschlossenen Immobilienfonds zuzurechnen. 

OIFs dagegen sind „echte" Geldanlagen. Ihre Rendite ist nicht festgelegt und meist etwas niedriger als der Durchschnittszins der Crowdinvestments. Dafür bieten sie geprüfte und nachprüfbare Qualität, eine weit höhere Diversifizierung, mehr Verlässlichkeit und Stabilität in der Wertentwicklung und – gerade für Privatanleger:innen wichtig – auch mehr Flexibilität.  

In OIFs ist man außerdem ebenfalls schon mit kleineren Summen dabei und wird vor allem bei den Fonds im oberen Teil der Scope Rating Liste auch kaum auf Risiken aus dem Bestand treffen.