Rendite bei Immobilienfonds Was kann ich erwarten?

Immobilien gelten als DER Inbegriff für Solidität und Stabilität, eine feste Burg gegen alle Schwankungen auf den Finanzmärkten. Über ein Investment in einen Immobilienfonds haben Sie vermutlich bereits nachgedacht – daher setze ich in diesem Artikel ein Grundverständnis in diesem Bereich voraus. Sind Sie bei einzelnen Begriffen noch unsicher? Keine Sorge – hier finden Sie alles Wissenswerte zu Immobilienfonds.  

Im folgenden Artikel beantworte ich die Frage, welche Rendite bei Immobilienfonds zu erwarten ist, wie sie sich zusammensetzt und wo aufgrund unterschiedlicher Formen von Immobilienfonds die Unterschiede liegen. Außerdem möchte ich Ihnen aufzeigen, warum Offene Immobilienfonds meiner Ansicht nach in jedes ausgewogene Portfolio gehören.

Bei Immobilienfonds wird grundsätzlich nach Geschlossenen und Offenen Immobilienfonds unterschieden – kurz: GIFs und OIFs.

So ähnlich der Name, so verschieden die Modalitäten. Geschlossene Immobilienfonds stellen deutlich höhere Renditen in Aussicht (in der Regel bis zu 6 %). Sie ergibt sich zum einen aus den jährlichen Ausschüttungen. Zum anderen soll ein Geschlossener Fonds mit einem Verkauf des Anlageobjekts beendet werden – und der Erlös dann zurück an die Anleger:innen fließen.
 
Was Sie dabei als Anleger:in aber beachten sollten: Die Einstiegssummen sind wesentlich höher als bei Offenen Immobilienfonds (häufig ab 10.000 € oder noch höher). Zudem müssen Sie mit deutlich längeren, fest begrenzten Laufzeiten rechnen.

Die Streuung der Objekte ist ungleich geringer als bei OIFs; oft handelt es sich um eine einzelne Immobilie. Schließlich korreliert die höhere Rendite mit einem merklich erhöhten Risiko, denn als Anleger:in tragen Sie das unternehmerische Risiko mit – der Erfolg steht und fällt also meist mit einer einzigen Immobilie.

Offene Immobilienfonds gleichen die geringere Rendite (bis 2-2,5 %) durch vergleichsweise überschaubare Risiken aus. Die Risikostreuung über verschiedene Nutzungsarten, Regionen und Branchen innerhalb des Fonds-Portfolios sorgen langfristig für einen Ausgleich von renditeschwächeren und renditestärkeren Perioden – und verschaffen so den Anleger:innen ruhige(re) Nächte.

Der Offene Immobilienfonds hausInvest konnte bspw. zum Jahresende 2022 zum 51. Mal in Folge mit einer positiven Rendite (2,4 % über das Jahr hinweg) aufwarten.

Um diese Frage zu beantworten, muss hier wiederum nach Geschlossenen und Offenen Immobilienfonds differenziert werden.

Die Rendite beim Investment in Geschlossene Immobilienfonds resultiert vor allem aus zwei Bestandteilen:

• dem Verkauf der Immobilie
• und der Bewirtschaftung der Immobilie.

Bevor es dazu kommt, muss die Immobilie jedoch erworben werden. Der Fonds sieht hier zunächst den Kauf einer oder weniger Immobilien vor und eröffnet ihn für potenzielle Anleger:innen.

Diese können so lange Anteile erwerben, bis das angestrebte Fondsvolumen erreicht ist. Anschließend wird der Fonds geschlossen – daher der Name. Ist die Immobilie akquiriert, geht der Fonds von der Platzierungsphase in die Phase der Bewirtschaftung über.

Im nächsten Schritt des Projekts kommt es zum Bau der Immobilie oder - im Falle einer erworbenen Bestandsimmobilie – es wird damit begonnen, Mieter zu gewinnen. Die fortlaufenden Mieterträge sollen in Form von jährlichen Ausschüttungen an die Anleger zurückfließen.

In dieser Phase spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

• Wie schnell wird das Projekt umgesetzt?
• Läuft der Bau nach Plan?
• Wie steht es mit der Vermietungsquote?

Kommt es in einem dieser Bereiche zu Verzögerungen, sind direkte Einbußen im Blick auf die angestrebte Rendite die unmittelbare Folge. Im schlimmsten Fall kann es zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen.

Läuft das Projekt nach Plan, bildet der Verkauf der Immobilie den Abschluss des Geschlossenen Immobilienfonds. Ziel des Projekts ist stets eine kontinuierliche Wertsteigerung, sodass die Immobilie im Verkauf mehr einbringt, als sie eingangs gekostet hat und die Anleger:innen mit dem erhofften Profit belohnt.

Neben den oben erwähnten Risiken (Verzögerung beim Bau, zu geringe Mietauslastung) gibt es noch andere Aspekte, die sich negativ auf die Rendite auswirken können: Da ist zum einen der finanzielle Aufwand für den Erwerb der Immobilie selbst. Zum anderen entstehen Kosten für die Verwaltung des Fonds, seine Vermarktung, Vertriebsprovisionen, Rechts- oder Steuerberatung und vieles mehr.

Die sogenannten Weichkosten müssen in Deutschland offen deklariert werden; in der Vergangenheit waren zwischen 25 bis 35% des Anlagevolumens keine Seltenheit. Es handelt sich dabei um Kosten, die nicht werthaltig in das Anlageobjekt angelegt werden und somit die Investitionsquote des Anlagevolumens senken – und dadurch die erhoffte Rendite schmälern.

Die Rendite von Offenen Immobilienfonds wird zunächst einmal stark von der Strategie der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KGV) beeinflusst:

• Die reinen Transaktionshäuser setzen auf Kauf und Verkauf von Immobilien.
• Für Asset Manager stehen die fortlaufenden Erträge aus den Bestandimmobilien im Mittelpunkt. Sie kaufen und verkaufen zwar auch Immobilien, doch die Netto-Erlöse durch die Vermietung haben hier klar den Vorrang.

Weiterhin resultiert die Rendite aus den Entscheidungen in den Bereichen Liquidität, Portfolio und Fondsmanagement, die ich Ihnen im Folgenden gern erläutern möchte.

Gute Liquidität eines Fonds bietet dem Fondsmanagement in vielerlei Hinsicht eine stabile Grundlage für eine zielorientierte und konzentrierte Verwaltung des eingesetzten Kapitals. Die Fondsmanager sehen sich z. B. weder gezwungen, alle Neuakquisitionen über eine Kreditfinanzierung durchzuführen, noch muss an der Modernisierung und Instandhaltung der Immobilien gespart werden. Faktoren wie diese entscheiden mit über eine stabile Rendite.

Eine zu hohe Liquidität allerdings könnte zur Folge haben, dass Fondsmanager bei Immobilienangeboten zu wenig achtsam mit dem Fondsvermögen operieren und sich auf schnell verfügbare, aber am Ende nicht optimale Transaktionen einlassen.

Das Fondsmanagement kann mit guten oder auch schlechten Entscheidungen die Rendite maßgeblich beeinflussen. Es sind die Fondsmanager, die mit ihrem Handeln den Weg des Fonds steuern – vom Kauf einer Immobilie über die Vermarktung, die Vermietung und die Instandhaltung. Alles, was sie tun, kann sich auf die angestrebte Rendite niederschlagen – das sollte Ihnen als Anleger:in bewusst sein.

Sie werden häufig einem Argument begegnen, das sich gegen die Offenen Immobilienfonds richtet - dass nämlich durch die breite Streuung im Portfolio die Rendite gemindert wird. Die Antwort darauf kann nur sein, dass Rendite mit Risiko bezahlt wird. Das bedeutet: Setzt ein Fondsmanager auf nur wenige Immobilien bzw. ist die Streuung gering, so ist der gesamte Erfolg des Fonds von der Konjunktur einiger weniger Branchen abhängig.

Das gleiche gilt für die Mieter einer Immobilie: Setzt das Fondsmanagement auf nur wenige große Mieter statt auf viele kleine, so sinkt zum einen der ausgerufene Preis pro Quadratmeter – und andererseits steigt das Ausfallrisiko, wenn auch nur ein einziger Mieter aussteigt.

Für den Erfolg eines Fonds steht daher eine dynamische Mischung an Immobilien und eine differenzierte und stabile Vermietungsquote. Steht eine Immobilie zur Hälfte leer, so wird sie keine Rendite abwerfen können.

Eben war von der dynamischen Mischung der Immobilien die Rede. Das bedeutet, dass es unvorsichtig wäre, bei einem Immobilienfonds „alle Eier in einen Korb zu legen”. Bei Nutzungsarten, Standorten und dem Zustand der Immobilien (Projekt oder Bestandsimmobilie) sollte daher differenziert werden.

Je mehr bei den Nutzungsarten auf eine Mischung gesetzt wird, desto weniger Risiken hinsichtlich der Rendite entstehen für die Anleger:innen. Von immenser Wichtigkeit ist daher für einen gut geführten Immobilienfonds, dass er mit einer Vielzahl von Gewerbeimmobilien aufwartet. Im besten Falle sind Büroimmobilien in exklusiven Lagen darunter, die den Grundstein des Portfolios bilden.

Weitere Nutzungsarten sind beispielsweise kommerzielle Immobilien wie modernisierte Einkaufszentren, die das klassische Einkaufserlebnis mit weiteren Aspekten des Lebens verbinden, wie etwa Freizeit und Gesundheitsversorgung.

Daneben stehen Wohnimmobilien, die sich wiederum auf Klassen aufteilen lassen, wie nachhaltiger, bezahlbarer Wohnraum, „Urban Living“ in Innenstädten oder unter dem Aspekt des temporären Wohnens.

Aber auch das „Wo”, der Standort der Immobilien, spielt eine große Rolle: Verteilt ein Fonds seine Immobilien in Europa, Nordamerika und Asien, ist er deutlich stärker vor regionalen Einbrüchen geschützt. Setzt hingegen ein Fonds auf Immobilien ausschließlich in Schwellenländern, in der Hoffnung auf eine höhere Rendite, kann eine negative wirtschaftliche Entwicklung dort ihm schnell einen Strich durch die Rechnung machen.

Auch eine gute Balance aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen stärkt das Portfolio. Ein zu sehr auf Projekte in frühen Stadien konzentriertes Investment kann zwar höhere Rendite bedeuten. Einen gesunden Anteil braucht es, um den Fonds zukunftsfähig zu halten. Verzögerungen, Ausfälle und überhaupt eine geringere Planbarkeit können aber auch zu Verlusten führen, die es mit bewährten Renditebringern auszugleichen gilt.

Sie sehen: Die Frage, wie viel Rendite ein Immobilienfonds erwirtschaften kann, kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Wenn Sie als Anleger:in ein Investment in einen Immobilienfonds in Erwägung ziehen, sollten Sie sich Zeit nehmen – um sich zu informieren und dabei die verschiedenen Arten von Immobilienfonds und deren Anbieter genau unter die Lupe zu nehmen.

Vorteile und Risiken der Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds haben Sie in einem Überblick kennengelernt. Sicherheit ist ein Begriff, dessen Wert wir alle nach den Erfahrungen der Corona-Pandemie und in der aktuellen Weltlage ganz neu zu schätzen wissen.

Während weite Teile der Wirtschaft gelitten haben, blieben den Offenen Immobilienfonds deutliche Einbrüche weitestgehend erspart. Gründe dafür sind die breite Streuung der Objekte und vor allem auch die Immobilien selbst, die zur Stabilität beitragen.

In Zeiten hoher Inflation, wie wir sie gerade erleben, sorgen sogenannte inflationsindexierte Mietverträge dafür, dass die Mieteinnahmen entsprechend steigen. Abgesehen davon gelten Immobilien immer noch als Garant für Sicherheit – sie sind börsenunabhängig und damit ein Fels in der Brandung von Inflation und Kursschwankungen.

Aber sind OIFs nicht nur etwas für die eher vorsichtigen Sparer:innen? Dieses Vorurteil ist inzwischen widerlegt. Zugegeben: Eine Rendite von 6% wird ein Offener Immobilienfonds kaum erzielen. Aber er wird immer der Ruhepol in Ihrem Portfolio sein, wenn Sie an anderer Stelle etwas mehr auf Risiko spielen möchten. Und am Ende eines turbulenten Jahres ist man froh über jede Rendite von 2 bis 3%, auf die Verlass ist.

Ein Beispiel hierfür ist unser Offener Immobilienfonds hausInvest: Hochwertige Immobilien – sogenannte Core-Immobilien – in exklusiven Lagen rund um die Welt trotzen seit jetzt über fünfzig Jahren Krisen und Schwankungen.

Seit 1972 investiert der Offene Immobilienfonds hausInvest das Kapital seiner Anleger:innen in Immobilien auf der ganzen Welt – und hat den Erfolg seit Anbeginn auf seiner Seite.

Ab der Erstauflage vor gut 51 Jahren verzeichnet hausInvest Jahr für Jahr eine positive Wertentwicklung. Heute, 2023, ist er der zweitgrößte der Branche mit einem Fondsvolumen von 17,4 Mrd. Euro.

Hinter dieser Zahl stehen:

• 159 Immobilien
• in 18 Ländern
• mit einer Vermietungsquote von fast 95 %.

hausInvest agiert einerseits mit dem Fokus auf Tradition und Wertstabilität. Fast die Hälfte der Immobilien aus dem Portfolio haben daher ihren Standort im soliden Markt Deutschland. Durch profunde Kenntnis der globalen Märkte ist hausInvest andererseits aber auch mit exklusiven Immobilien auf der internationalen Bühne präsent, in Europa, den USA oder dem asiatisch-pazifischen Raum.

Auch in den Nutzungsarten ist der Fonds breit gestreut, dank Expertise in Büroimmobilien, Wohnen, Einzelhandel, Hotel und weiteren Segmenten wie Gastronomie, Logistik und Kultur.