In Immobilien investieren Welches Immobilien-Investment lohnt sich?

Wer in Immobilien investieren will, dem stehen dafür verschiedene Arten der Geldanlage zur Verfügung – von Aktien und Fonds über Crowdinvesting bis hin zur eigenen Immobilie.

Doch das Jahr 2024 hat am Immobilienmarkt für ganz schön viel Wirbel gesorgt. Für Sie als Anleger:in lohnt es sich momentan deshalb umso mehr, einen genaueren Blick auf die verschiedenen Arten von Immobilien-Investments zu werfen. Hier erfahren Sie mehr.

Die beliebtesten Geldanlagen in Deutschland sind nach wie vor Sparbuch & Co: Sie haben von den Leitzinserhöhungen des letzten Jahres profitiert und können Anleger:innen so nun nach vielen Jahren des Niedrig- bzw. Nullzins wieder höhere Zinsraten anbieten. Danach aber folgen als Sachwert-Sieger die Immobilien – aus gutem Grund.

Denn auch wenn die Leitzinserhöhungen der letzten Jahre am Immobilienmarkt in Form von teureren Krediten und gestiegenen Bauzinsen ihre Spuren hinterlassen haben, gelten Immobilien nach wie vor als solide und vor allem risikoarme Geldanlage.

Was genau macht Immobilien-Investments so beliebt?

1. Immobilien haben eine eigene, innere Wertstabilität. Selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand ist ein Gebäude weiterhin vorhanden. Das gilt erst recht für Grundstücke und ihre Lage.
2. Diese Wertstabilität wird unterstützt durch ihre Langfristigkeit: Wo globale Verflechtungen und Krisen in anderen Branchen immer wieder für heftige Verluste sorgen, bleibt der Wert von Immobilien meist langfristig erhalten – oder nimmt sogar zu.
3. Reale Immobilien und direkte Immobilien-Investments sind börsenunabhängig werden damit nicht an der Börse gehandelt. Sie sind dadurch nicht von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Aktienmärkte betroffen.

Ein Eigenheim finanzieren, in Aktien anlegen oder lieber Anteile eines Immobilienfonds kaufen? Der Finanzmarkt bietet Ihnen viele Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Das sind die gängigsten Anlageformen im Überblick:

Den Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen, hegen auch heute noch viele Anleger:innen. Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kann entweder für die eigene Familie gedacht sein, als Wohnort im Alter, als Zuhause für den Nachwuchs – oder auch einfach als Anlageobjekt, das vermietet wird.

Die Vorteile sind klar: Keine Mietzahlungen mehr; ein eigenes Dach über dem Kopf; die Möglichkeit, die Immobilie weiterzuvererben etc.

Aber die Risiken bzw. Hürden sind mindestens genauso groß: Nicht zuletzt zählen dazu die Menge an Eigenkapital, das Klumpenrisiko bei Wertverlust sowie der Zeitaufwand für die Instandhaltung bzw. Verwaltung.

Der Kauf einer eigenen Immobilie lohnt sich für Sie also vor allem dann, wenn Sie

• die Immobilie selbst nutzen oder verwalten möchten
• die Dynamiken am Immobilienmarkt gut durchblicken
• über viel Zeit und Eigenkapital verfügen
• und eine hohe Risikotoleranz mitbringen.

Betrachten Sie Immobilien wiederum eher als reines Investment und geben die Verantwortung dafür lieber in die Hände von Expert:innen, eignet sich der Kauf einer eigenen Immobilie eher nicht für Sie.

Die Idee des Crowdinvesting ist noch jung. Bei dieser Anlageform investieren viele Privatleute – die „Crowd" – ihr Geld in ein konkretes Immobilienprojekt, zum Beispiel die Entwicklung, den Bau oder den Kauf einer Immobilie. Hierbei gehen Sie oftmals eine sogenannte Unternehmensbeteiligung ein und werden – wenn das Projekt erfolgreich läuft – an künftigen Gewinnen und Erlösen des Unternehmens beteiligt.

Die Vorteile sind dabei in erster Linie die höheren Renditechancen und die Transparenz beim Anlageprozess: Anleger:innen werden – je nach Plattform – genau darüber informiert, wofür ihr investiertes Geld im jeweiligen Projekt genutzt wird.

Auf der anderen Seite bringt Crowdinvesting aber auch beträchtliche Risiken mit sich, nicht zuletzt die schon erwähnte Form der Unternehmensbeteiligung: Als Teilhaber:in gehen Sie quasi mit jedem Projekt das Risiko des Totalverlusts ein. Sollte ein Projekt also nicht so laufen wie gedacht, kann Ihr Geld schnell weg sein. Und auch die Transparenz eines Projekts ist nicht immer garantiert.

Crowdinvesting als Immobilien-Investment lohnt sich für Sie, wenn Sie

• Ihr Geld in konkrete Projekte anlegen möchten
• über ausreichend Immobilien-Fachwissen verfügen
• eine hohe Risikotoleranz besitzen
• und kurze bis mittlere Laufzeiten bevorzugen

Neben der eigenen Immobilie sind Immobilienfonds wahrscheinlich die beliebteste Anlageform im Bereich Immobilien. Mit Immobilienfonds investieren Sie gemeinsam mit anderen Anleger:innen in eine oder mehrere Immobilien. Das Fondskapital wird dabei in der Regel von einem professionellen Fondsmanagement verwaltet.

Vor allem Offene Immobilienfonds – wie zum Beispiel hausInvest – sind eine besonders risikoarme und unkomplizierte Option, um in Immobilien zu investieren: Hier wird das Fondskapital in mehrere Immobilien in unterschiedlichen Regionen und mit verschiedenen Nutzungsarten (also Wohnimmobilien, Bürogebäude, Hotels, Handelsflächen etc.) investiert. Die Gewinne entstehen dabei vor allem durch die regelmäßigen Mieteinnahmen.

Die Vorteile für Anleger:innen liegen vor allem in den geringen Anlagerisiken, der hohen Wertstabilität durch breite Streuung und der großen Zuverlässigkeit und Planbarkeit der Erträge. Offene Immobilienfonds sind außerdem börsenunabhängig und damit unbeeinflusst von börsentypischen Wertschwankungen.

Mögliche Nachteile können für manche Anleger:innen die feste Kapitalbindung und die gesetzlichen Haltefristen darstellen – gerade dann, wenn Sie gern auch kurzfristige Investmentchancen nutzen und Ihr Kapital gern flexibel zur Hand haben wollen. Hier gelten nämlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.

In Immobilienfonds zu investieren, lohnt sich für Sie also, wenn Sie

• Wert auf Stabilität und Planbarkeit legen
• Ihr Kapital für mehrere Jahre fest binden können
• nicht selbst Ihr Geld verwalten möchten
• und ein risikoarmes Investment suchen.

Wenn Sie lieber flexibel am Finanzmarkt agieren wollen und auch gern höhere Risiken für höhere Renditen eingehen möchten, dann ist ein Immobilienfonds-Investment wahrscheinlich nicht das richtige für Sie.

Wenn Sie aktuell darüber nachdenken, in Immobilien zu investieren, möchten Sie wahrscheinlich einen günstigen Moment für den Einstieg erwischen. Ob oder wann sich der Einstieg aber tatsächlich lohnt, lässt sich oft gar nicht so leicht entziffern.

Vor allem für angehende Käufer:innen gestaltet sich die Marktsituation aktuell eher kompliziert. Grund dafür sind zum einen die Kaufpreise: Wie der aktuelle vdp-Immobilienpreisindex zeigt, hat der Preisverfall der letzten Jahre erst einmal ein Ende erreicht, denn die Wohnimmobilienpreise haben sich zuletzt wieder leicht stabilisiert.  Das könnte bedeuten, dass die Immobilienpreise demnächst wieder ansteigen werden. Wer also derzeit den Kauf einer eigenen Immobilie plant, muss bald vielleicht tiefer in die Tasche greifen – oder entscheidet sich doch lieber für eine andere Form des Immobilien-Investments.

Zum anderen sind es die schwankenden Zinsen, die den Immobilienkauf gerade erschweren: Wer ein Eigenheim kaufen möchte, ist meist auf Bankkredite angewiesen, die zuletzt – nach vielen Jahren Niedrigzins – wieder stark angestiegen waren. Nun sind die Zinsen zwar wieder leicht gefallen, aber die Unsicherheit bei Anleger:innen bleibt: Wie eine Kurzstudie des Markt- und Meinungsforschungsunternehmens Civey berichtet, ist die künftige Zinsentwicklung einer der Hauptfaktoren, der Marktteilnehmer:innen aktuell Sorgen bereitet.

Bei einigen Offenen Immobilienfonds waren die Wertschwankungen dank ihrer Natur als Sachwert-Investment insgesamt begrenzt, hier kam es eher auf die Art der Immobilie an. In Hotels und Büros zum Beispiel kam es durch Corona, Inflation & Co zu temporären Mietausfällen oder Leerstand.  Das hat wiederum zu zeitweise niedrigeren Renditen geführt.

Wer aber als Immobilienfonds ein gutes Fondsmanagement hinter sich stehen hatte und auf neue Entwicklungen frühzeitig reagiert hat, konnte auch diese schwächeren Marktphasen gut umschiffen – und bietet damit auch in der aktuellen Marktsituation weiterhin ein stabile Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren.

Auch bei hausInvest hat die vorausschauende Fondsstrategie dafür gesorgt, dass die Renditen auch in den schwierigen letzten Jahren weiterhin stabil geblieben sind. Dazu hat der Fonds zum Beispiel individuelle Absprachen mit den Mieter:innen getroffen, um die Vermietungsquote zu halten und die Mieteinnahmen abzusichern. Das hat sich nachhaltig gelohnt: Auch in den letzten Krisenjahren konnte hausInvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erwirtschaften. So liegt auch die aktuelle Ein-Jahres-Rendite des Fonds bei 2,5% - und damit deutlich über dem Marktdurchschnitt.