In Immobilien investieren Gut angelegt mit Immobilien: Ihre Optionen im Überblick

Immobilien gehören nach Meinung der Expert:innen in jedes Portfolio. Finden Sie hier unter den vielen Möglichkeiten das passende Investment für sich.

Die beliebtesten Geldanlagen in Deutschland sind nach wie vor Sparbuch & Co – sie haben von den Leitzinserhöhungen des letzten Jahres profitiert und können Anleger:innen so nun nach vielen Jahren des Niedrig- bzw. Nullzins wieder höhere Zinsraten anbieten. Danach aber folgen als Sachwert-Sieger die Immobilien – und das aus gutem Grund.

Denn auch wenn die Leitzinserhöhungen des letzten Jahres auch am Immobilienmarkt in Form von teureren Krediten und gestiegenen Bauzinsen ihre Spuren hinterlassen haben, gelten Immobilien nach wie vor als solide, risikoarme und krisensichere Geldanlage. Das hat sich auch während der Corona-Krise bewiesen: Der Immobiliensektor kam im Vergleich zu manch anderer Branche mit weitaus geringeren Verlusten davon.

• Immobilien haben eine eigene, innere Wertstabilität. Selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand ist ein Gebäude weiterhin vorhanden. Erst recht gilt dies für Grundstücke und ihre Lage.

• Diese Wertstabilität wird unterstützt durch ihre Langfristigkeit: Wo globale Verflechtungen und Krisen in anderen Branchen für unwiederbringliche Verluste sorgen können, bleibt der Wert von Immobilien meist langfristig erhalten – oder nimmt sogar weiter zu.

• Reale Immobilien und direkte Immobilien-Investments werden nicht an der Börse gehandelt. Damit sind sie nicht von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Aktienmärkte betroffen.

Stabilisierung und Wachstumschancen: das Immobilien-Investment im Portfolio
Strukturelle Vorteile	Konjunkturelle Vorteile
Innerer Werterhalt Langfristigkeit durch physische Gegebenheiten (Materialien, Lage etc.) Keine starken Wertschwankungen – Realwerte und direkte Investitionen werden nicht an der Börse gehandelt	Hoher Bedarf, vor allem an Wohnimmobilien Nachhaltigkeit durch regulierende Bremsfaktoren (Kapazitätsgrenzen) Klimaziele, energetische Sanierung Digitalisierung / Smart Buildings Innovative Nutzungsform

Beim Stichwort Immobilien-Investment liegt der Kauf einer eigenen Immobilie oft am nächsten. In Immobilien investieren können Sie jedoch auf viele Weise und mit jedem Budget. So raten auch Finanzexpert:innen: Immobilien-Investments gehören in jedes Depot; empfohlen wird oft ein Immobilienanteil von 15 bis 20 Prozent.

Im Hintergrund bleibt es immer dasselbe Prinzip: Sie investieren Ihr Kapital direkt oder indirekt in Mietshäuser, Gewerbeobjekte oder andere Baulichkeiten. 

Die „richtige" Immobilie ist der Traum vieler Anleger:innen, auch wenn es nicht um eine eigene Nutzung geht. Eigentümer:innen können mit dem passiven Einkommen aus der Vermietung rechnen.

Doch Immobilien blieben von Inflation & Co. nicht unberührt: Im Zuge der Leitzinserhöhungen erfuhr der Immobilienmarkt im Verlauf des letzten Jahres nun erstmals wieder einen Dämpfer. Kredite und Bauzinsen stiegen an, die Nachfrage am Immobilienmarkt ließ nach, die Preise sanken.

Gerade Interessent:innen, die ihre künftige Immobilie nicht allein finanzieren können, müssen aktuell mit teuren Krediten rechnen Wem aber genügend Eigenkapital zur Verfügung steht, kann sich die derzeit niedrigeren Kaufpreise zunutze machen.

Wichtig ist zunächst, ob Sie eher auf eine dauerhafte Vermietung, eine mögliche, spätere Eigennutzung oder auf Wertsteigerung setzen. Während Sie bei den ersten beiden Varianten Ihr Kapital von vornherein dauerhaft binden, wollen Sie im letzten Fall irgendwann in absehbarer Zeit „Kasse machen". Das ist aber leichter gesagt als getan:

• Zunächst gilt ohnehin, dass bei einem Verkauf nach weniger als zehn Jahren die sogenannte Spekulationssteuer anfällt – die Sie vermutlich vermeiden wollen.
• Für den Kauf einer Immobilie sind niedrigere Preise natürlich eine gute Nachricht – im Falle des Verkaufs allerdings fällt Ihr Gewinn dann unter Umständen entsprechend geringer aus. Gründe dafür sind vielfältig: So arbeitet zum Beispiel die Bauwirtschaft seit einigen Jahren an ihrer Kapazitätsgrenze, d.h. das Marktwachstum wird bei weiter bestehendem, hohem Bedarf durch natürliche Faktoren gebremst.
• Zur Abschätzung der Wertentwicklung gehört auch eine detaillierte Kenntnis der Verhältnisse am Standort inklusive Entwicklungsplänen, sozialen Verhältnissen etc. Für Orte, die Sie sehr gut kennen, mag das ok sein. Um in fremden Städten oder Regionen zu investieren, sind Sie aber auf Berater:innen oder Makler:innen angewiesen – und werden dennoch eigene Recherchen benötigen, um die Informationen und Empfehlungen auch einordnen zu können. Wenn Sie diesen Aufwand dann in eigenen Stundenlohn umrechnen, kann der Kauf rasch noch einmal ein merkliches Stück teurer werden.

Wenn also Ihre grundsätzlichen Ziele passen und Sie die aktuellen Marktbedingungen in Ihre Überlegungen miteinbeziehen, ist der Kauf durchaus eine Möglichkeit. Günstige Kredite, ein weiterhin hoher Bedarf sowie der grundsätzliche Bestandserhalt – Immobilien und vor allem Grundstücke können sich nicht in Luft auflösen – sprechen für diese Form der Geldanlage.

Unter dem Aspekt einer ausgewogenen Portfolio-Zusammensetzung und Risikoverteilung kommen Real-Immobilien leider nicht so gut weg:

• Zunächst besteht das sogenannte Klumpenrisiko: Wer sich nicht zwei, besser noch drei oder mehr Mietobjekte leisten kann, hat keinen Spielraum, wenn am Objekt oder mit dem Mieter Probleme auftreten.
• Bei realem Eigentum entstehen im Alltag Kosten, die an den Eigentümer:innen hängen bleiben – von nicht umlegbaren Nebenkosten über Mietausfälle bis hin zu notwendigen energetischen Sanierungen im Rahmen des neuen Gebäudeenergiegesetzes.
• Die sogenannte Spekulationssteuer entfällt erst nach mindestens zehn Jahren. So lange bleibt Ihr Geld auf jeden Fall gebunden.

Dazu kommen Faktoren, die ich als „persönlichen Aufwand" zusammenfassen würde. Das beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Objekt – möglicherweise in einer fremden Stadt. Ebenso sollten der oder die Mieter:innen sorgfältig ausgewählt werden. Und es tut keiner Mietsache gut, wenn Sie nicht wenigstens ab und zu einen Blick darauf werfen ... oder jemanden bezahlen, das für Sie zu tun.

All das muss kein Hinderungsgrund sein. Es gibt Menschen, die sind mit Leib und Seele Vermieter:in. Sie genießen es, sich um ihr Eigentum zu kümmern, und freuen sich über den sozialen Effekt, netten Menschen ein Dach über dem Kopf verschafft zu haben.

Reale Immobilien als Kapitalanlage in einem gut gemischten Portfolio eignen sich dennoch nur selten. Wer mit geringem Eigenkapital ein gemischtes Portfolio zusammensetzen und dabei auch an der Rendite aus Real-Eigentum partizipieren möchte, hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten: eine dauerhafte Beteiligung an einem größeren Mietobjekt oder die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft.

Als alternative Anlagen bezeichnet man Wertpapiere, die üblicherweise nicht an der Börse gehandelt werden. Für Sie als Privatanleger:in ist damit ein attraktiver Vorteil verbunden: Solche Anlagen sind nicht von dem Auf und Ab an der Börse betroffen – der Wert schwankt selten, und wenn, dann nur schwach.

Leicht irritierend wirkt dabei für Investment-Einsteiger:innen oft der Begriff der Immobilienfonds: Da gibt es „Offene" und „Geschlossene", und beide haben bis auf den Namen wenige Gemeinsamkeiten. An dieser Stelle sollten Sie sich aber zunächst nur merken, dass Offene wie Geschlossene Immobilienfonds und auch das Crowdinvesting direkt in Immobilien investieren und nicht in Unternehmensanteile, die an der Börse gehandelt werden.

Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger:innen in einen – mehr oder weniger großen – Bestand aus Immobilien. Wichtige Qualitätsmerkmale sind dabei die Vielfalt der Nutzungsarten, eine gute geografische Verteilung sowie die Qualität und das Vermietungspotenzial der einzelnen Standorte.

Je besser der Immobilienbestand in all diesen Punkten aufgestellt ist, umso sicherer ist der Offene Immobilienfonds und umso besser sind die Chancen auf Rendite. Dafür sorgen auch langfristige indexierte Mietverträge, die die Mietpreise an die Inflation koppeln und so auch in Zeiten steigender Preise zuverlässige Erträge einbringen.

Ganz allgemein gelten Offene Immobilienfonds als die wohl komfortabelste und risikoärmste Form eines Immobilien-Investments. Anleger:innen dürfen mit einer jährlichen Rendite von ca. 2 bis 2,5 Prozent rechnen. Ein weiterer Vorteil der Offene Immobilienfonds sind die niedrigen Einstiegssummen: Anteilscheine sind bereits für Normalverdiener:innen erreichbar. Daneben sind bei manchen Anbieter:innen auch Sparpläne schon ab 10 € möglich – eine Grenze nach oben gibt es nicht.

Auch die kurzen, gesetzlichen Fristen kommen privaten Anleger:innen entgegen: Gehalten werden muss ein Offener Immobilienfonds mindestens 24 Monate, die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich als Investor:in nicht um die Vermarktung, Instandhaltung und Vermietung der Objekte kümmern müssen. Das übernehmen Profis für Sie. Dennoch können Sie sich mit einem Offenen Immobilienfonds als "Miteigentümer:in" eines Shopping-Centers in London, eines Wohnturms in Frankfurt oder eines Hotels in New York fühlen.

Geschlossene Immobilienfonds haben mit den Offenen wenig mehr als den Namen gemeinsam: Als Anleger:innen erwerben Sie formal eine unternehmerische Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in einzelne Immobilien investiert. Dies können bekannte Objekte sein, aber auch Blindpools, bei denen nur noch der Ruf der Investmentgesellschaft vorab eine Orientierung bietet.

Verlockend sind Geschlossene Immobilienfonds vor allem durch ihre Renditechancen, die Anleger:innen in Zeiten schwankender Kurse mit Renditen von 3,5 bis 4 % locken. Auch die endlos scheinende Zwangsverpflichtung ist passé: Man findet heute bereits Geschlossene Immobilienfonds mit drei bis fünf Jahren Laufzeit. Auf der anderen Seite ist mit einem Geschlossene Immobilienfonds das volle unternehmerische Risiko verbunden:  

• Zur Auswahl aussichtsreicher Geschlossener Immobilienfonds brauchen Sie ein tiefergehendes Know-how rund ums Finanz- und Immobilienwesen. 
• Den Einstieg gibt es nicht zum Schnäppchenpreis: Die Mindesteinlage für Geschlossene Immobilienfonds liegt häufig bei ca. 10.000 €, die Kosten betragen meist 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags.
• Gerät der Geschlossene Immobilienfonds in Schieflage, weil z.B. Flächen aufgrund von gesunkener Nachfrage nicht neu vermietet werden können, haften Sie als Anteilseigner:in möglicherweise mit der vollen Anlagesumme (jedoch nicht darüber hinaus).
  

Die Idee des Crowdinvesting ist noch sehr jung. Bei dieser Form der Anlage investieren viele Privatleute – die „Crowd" – kleinere Beträge zur Realisierung eines bestimmten Immobilienprojektes, ob Bau oder Erwerb. Sollten Sie sich hierzu entscheiden, gehen Sie eine sogenannte Unternehmensbeteiligung ein und erhalten im Erfolgsfall eine Beteiligung an künftigen Gewinnen und Erlösen des Unternehmens.

Sollten die Projektträger:innen allerdings zahlungsunfähig werden, kommt es darauf an, an welcher Stelle der Reihe der Gläubiger:innen Sie stehen. Häufig wird beim Crowdinvesting in ein Nachrangdarlehen investiert, das im Insolvenzfall erst nach anderen Darlehen oder z. B. Handwerkerforderungen bedient wird. Mit diesem Risiko – dass dann nichts mehr da ist, wenn Sie „dran" sind – bezahlen Sie die häufig recht hohen Zinsen. Die bekommen Sie, wenn alles gut läuft. Crowdinvesting ist wie eine Wette darauf zu betrachten, ob die Projektträger:innen ordentlich geplant haben und wirtschaften, und ob die Immobilie hält, was sie versprochen hat.

Die Laufzeiten beim Crowdinvesting sind meist nur kurz. Anders als bei einem Offenen Immobilienfonds legen Sie Ihr Geld hier nur für ein Projekt an – der Form nach z. B. als Geber:in an einem festverzinslichen Darlehen zur Projektfinanzierung oder als stille Teilhabe. In manchen Punkten ähnelt Crowdinvesting allerdings einem Geschlossenen Immobilienfonds: Es bleibt eine Herausforderung, das richtige Projekt zu finden. Sie tragen die Risiken von Planungsfehlern und Verzögerungen in der Fertigstellung. Schließlich bietet eine einzelne Immobilie noch keine Risikostreuung.

Mit Wertpapieren dieser Art investieren Sie nicht in Immobilien, sondern in Unternehmen, die in Immobilien investieren – will sagen: Dies ist ein eigenes Marktsegment und teilweise völlig anders einzustufen als die vorgenannten Immobilien-Investments.

• Immobilienaktien sind Anteile an Bauentwicklungs- und Vermietungsgesellschaften wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia.  
• Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds) sind Indexfonds für Indizes, die sich speziell auf Immobilienaktien konzentrieren.
• REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen.
• Immobilien-Anleihen (auch „Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Wenn es sich dabei um Nachranganleihen handelt, können Sie bei einer Insolvenz als nachrangige:r Gläubiger:in leicht leer ausgehen.

Ein Vorteil dieser Form, in Immobilien zu investieren, liegt im freien Handel: Werte dieser Art können jederzeit abgestoßen oder zugekauft werden. Das Marktsegment hat jüngst durch die Corona-Krise einen Dämpfer erhalten – doch bei weitem nicht so stark wie andere Bereiche.

Grundsätzlich besteht aber weiter ein hoher Bedarf. Zusätzlich geben die weltweiten Bemühungen um CO2-Reduzierung und die Perspektiven digitalisierter Smart Buildings dem Segment Auftrieb.  

Dennoch sind börsenabhängige Anlagen nie sicher und können von heute auf morgen massiven Schwankungen unterliegen. Die Wertentwicklung wird zum einen von den Immobilienpreisen beeinflusst, zum anderen von der Geschäftstüchtigkeit der emittierenden Unternehmen.

In Deutschland sind dies z. B. Deutsche Wohnen, Vonovia oder LEG Immobilien. Hier ist wie bei jedem Investment an der Börse Erfahrung gefragt. Ein etwas geringeres Risiko durch bessere Streuung bieten Immobilien-ETFs, die spezielle Immobilien-Aktienindizes nachbilden.

Eine Untergruppe von Immobilien-Aktien sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden.

Die Ausschüttungen müssen dann von den Anteilseigner:innen versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

Einige Unternehmen aus diesem Segment geben auch Immobilien-Anleihen heraus; eine andere Bezeichnung ist „Hypothekenanleihe". Sie sind eine Art Schuldverschreibung. Im Falle einer Insolvenz werden jedoch zuerst die Forderungen außenstehende:r Gläubiger:innen erstattet. Daher sind diese Anleihen recht riskant und eignen sich kaum für Privatanleger:innen.

Die Grafik zeigt die genannten Finanzprodukte und ihre Risikoklassen. In den Risikoklassen steht Stufe 1 für "Sicherheit", Stufe 7 hingegen für "extrem spekulativ".

Geld anlegen will gelernt sein. Egal wo und wie – etwas Wissen gehört dazu. Ein bisschen davon habe ich Ihnen in diesem Artikel aufgeschrieben. Wenn Sie nun über die nächsten Schritte nachdenken, sollten Sie zunächst 3 Faustregeln beachten:

Welche Form der Immobilieninvestition ist aber nun die passende für Sie? Diese Frage können Sie letztlich nur selbst beantworten. Die wichtigsten Ausgangspunkte sind:

• Ihr zeitlicher Horizont, d.h. wie lange kann und soll Ihr Kapital investiert bleiben?
• Ihr Budget, d.h. für welche Investmentformen reicht es zumindest für eine Verteilung auf zwei oder drei „Körbe" – gleicher oder auch unterschiedlicher Art?
• Ihre Risikobereitschaft: Werden Sie in ungünstigen oder auch nur unklaren Situationen schnell nervös? Oder schlafen Sie auch noch ruhig, wenn der Wert Ihrer Anlage für einige Zeit auf Talfahrt geht?

Je nachdem, für welche Art Immobilien-Investment Ihr Herz schlägt, sind daneben auch die Eigenheiten der einzelnen Formen zu beachten:

• Ein Offener Immobilienfonds stellt wahrscheinlich die komfortabelste Form der Investition in Immobilien dar. Zur Auswahl empfiehlt sich ein Blick ins Scope Rating für diese Anlageform. Berücksichtigen sollten Sie auch, dass es eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltedauer für Ihr Investment von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gibt – kleine Hindernisse, die aber letztlich dem Schutz vor spekulativem Missbrauch dienen.
• Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen die Geldanlage schlechthin – ob für die eigene Nutzung oder zur Vermietung. Doch nicht immer sind die Voraussetzungen am Immobilienmarkt optimal: Wer nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, der wird aktuell zu teureren Krediten greifen müssen. Behalten Sie den Markt also im Auge und informieren Sie sich über neueste Entwicklungen, bevor Sie sich für ein Investment entscheiden.
• Für den Kauf einer Anlageimmobilie wie für Geschlossene Immobilienfonds und Crowdinvesting brauchen Sie ein Mindestmaß an Sachwissen zu Immobilien, Bau und Infrastruktur. Selbst wenn Sie jemanden vom Fach als Berater:in engagieren, müssen sie ihn verstehen und seine Ratschläge einordnen können.
• Wollen Sie sich als Vermieter:in betätigen? Dazu gehört neben Kenntnissen von Mietrecht bis Haustechnik auch eine gehörige Portion Menschenkenntnis.
• Reizen Sie Investments mit hohem Risiko, und Sie denken, dass Sie das auch ertragen? Dann sollten Sie dennoch nur freie Mittel dafür einsetzen, in Fachkreisen auch „Spielgeld" genannt. Notgroschen und andere verplante Rücklagen eignen sich dazu nicht.

Wie immer Sie sich entscheiden: Fallstricke gibt es überall. Viele lassen sich jedoch auch leicht vermeiden. Ein paar der häufigsten aus meiner Praxis habe ich hier für Sie gesammelt: