Offene und Geschlossene Immobilienfonds Die Immobilien-Investments im aktuellen Vergleich

Nach dem vielen politischen und wirtschaftlichen Hin und Her der letzten Jahre ist es aktuell der Immobilienmarkt, der die Aufmerksamkeit auf sich zieht: Da sind zum einen die Inflation und die Zinsen, zum anderen aber auch Baukosten und Mietpreise, die ein komplexes Geflecht bilden.

Diese Situation greift auch auf den Finanzmarkt und das Anlagesegment Immobilienfonds über. Doch hier warten dann auch noch ganz andere Fragen: Was genau ist überhaupt der Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds? Und wie wirken sich die aktuellen Entwicklungen am Markt auf Immobilien-Investments aus?

Mit Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds haben Sie als Anleger:in die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Mehr als das haben die beiden Anlageformen allerdings nicht gemeinsam. In allen weiteren Aspekten – sei es Funktionsweise, Gewinngenerierung, Kauf und Verkauf – sind Offene und Geschlossene Immobilienfonds sehr unterschiedlich.

Als „Offen“ gilt ein Immobilienfonds, wenn er dauerhaft für neue Investments geöffnet ist. Der Einstieg, aber auch die Kündigung sind bei OIFs (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen) also grundsätzlich jederzeit möglich.

Geschlossene Immobilienfonds werden, nachdem der Zielbetrag erreicht wurde, für weitere Investments geschlossen. Für Sie als Anleger:in heißt das auch, dass Ihr Kapital fest gebunden ist und es Ihnen erst nach Ende der Laufzeit wieder ausgezahlt wird.

Das sorgt auch dafür, dass Geschlossene Immobilienfonds meist deutlich risikoreicher und weniger flexibel sind, Ihnen deshalb aber in der Regel auch höhere Gewinnchancen bieten.

Offene Immobilienfonds wiederum zeichnen sich vor allem durch geringes Risiko und eine hohe Wertstabilität aus: Sie sind darauf ausgelegt, möglichst unabhängig vom aktuellen Marktumfeld langfristig planbare und stabile Renditen zu erwirtschaften.

Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Finanz- und Immobilienwissens. Zudem ist es im Grunde eine Wette, auf die man sich einlässt: Wenn das Geschäft gut geht, steht nach zehn Jahren ein netter Gewinn auf der Haben-Seite. Gibt es Schwierigkeiten mit der Vermietung oder erhöhen sich unvorhergesehen Instandhaltungskosten, fällt erst die Rendite aus und einige Zeit später ist das angelegte Geld womöglich ganz dahin.

Neben der Expertise sollten Sie ein größeres finanzielles Polster mitbringen, um sich auf eine solche unternehmerische Beteiligung einzulassen. Wer über ein höheres Vermögen verfügt, kann die Investitionen theoretisch zur Risikostreuung auf mehrere Geschlossene Immobilienfonds verteilen oder eventuelle Verluste auch mal verschmerzen.

Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel als unternehmerische Beteiligungen konzipiert. Das bedeutet: Als Anleger:in beteiligen Sie sich direkt an der Fondsgesellschaft, die den jeweiligen Fonds auflegt. Sie profitieren von allen Chancen, die der Geschlossene Fonds bietet, gleichzeitig genießen Sie aber auch einen deutlich geringeren Anlegerschutz, was wiederum höhere Anlagerisiken für Sie bedeutet. Die Rolle als Gesellschafter:in geht außerdem mit einem höheren Zeitaufwand einher, zum Beispiel durch die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen.

Offene Immobilienfonds unterliegen (anders als unternehmerische Beteiligungen) strengen Regularien, die den gesetzlichen Schutz der Anleger:innen sicherstellen sollen. Dazu zählen unter anderem Mindesthalte- und Kündigungsfristen, die sicherstellen sollen, dass Sie als Anleger:in zuverlässig ausbezahlt werden können.

Darüber hinaus wird das gesammelte Fondskapital als Sondervermögen verwaltet und ist so gesetzlich abgesichert – auch dann, wenn die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KAVG) nicht mehr zahlungsfähig sind.

Geschlossene Immobilienfonds investieren meistens in nur eine oder wenige Immobilien gleichzeitig. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Entwicklung eines Neubauprojekts, um den Bau einer Immobilie oder um eine Sanierung handeln.

Offene Immobilienfonds sind in der Regel deutlich breiter gestreut als Geschlossene Fonds. Statt in nur ein Objekt investieren sie in bis zu 150 oder mehr Immobilien gleichzeitig. Dabei investieren sie – je nach Fonds – in ganz verschiedene Arten von Immobilien, von Büroflächen über Wohnhäuser bis hin zu Shoppingzentren und Hotels. Neben bestehenden Immobilien können OIFs auch in die Entwicklung neuer Immobilienprojekte investieren.

Ausschlaggebend ist hier die langfristige Anlagestrategie: Sie legt fest, nach welchen Kriterien der Fonds seine Immobilien auswählt.

Geschlossene Immobilienfonds sind nur für eine begrenzte Zeit für Investments geöffnet. Sobald der Zielbetrag durch genügend Anleger:innen erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Einsteigen können Sie hier außerdem erst mit höheren Summen, meist ab rund 5.000 Euro.

Offene Immobilienfonds stehen Ihnen jederzeit offen, hier ist das Fondsvolumen also nicht gedeckelt. Die Mindestanlagebeträge sind außerdem deutlich niedriger: In Offene Immobilienfonds wie hausInvest können Sie schon ab 50 Euro investieren.

Geschlossene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Rendite meistens durch den Betrieb und den anschließenden Verkauf der jeweiligen Immobilie. Die Zielrendite liegt hier in der Regel zwischen 6% und 8% im Jahr.

Grundprinzip hierbei ist, dass die Immobilie im Laufe der Fondslaufzeit an Wert gewinnt, damit sie zum Ende der Laufzeit gewinnbringend verkauft werden kann. Dieser Gewinn wird den Anleger:innen nach Ablauf der Laufzeit (abzüglich Gebühren) ausbezahlt – vorausgesetzt, das Projekt wurde erfolgreich umgesetzt.

Bei Offenen Immobilienfonds liegen die durchschnittlichen Renditen bei rund 2% bis 4% im Jahr. Sie ergibt sich nicht hauptsächlich aus dem Verkauf von Immobilien, sondern in erster Linie durch regelmäßige Mieteinnahmen. Das sorgt im Vergleich zu GIFs für mehr Stabilität und Planbarkeit. Entscheidend dafür ist eine solide Vermietungsquote.

Und auch eine kleinteilige Vermietung der Flächen kann dabei helfen, die Einnahmen stabil zu halten und so für planbare Renditen zu sorgen. Fällt ein Mieter aus, können die Ausfälle durch die weiteren Einnahmen besser ausgeglichen werden, ohne dass Ihre Rendite darunter leidet.

Geschlossene Immobilienfonds gelten als renditestarkes Investment - aber deshalb eben auch als risikoreicher. Denn wie genau sich ein Projekt entwickelt, ob der Wert so steigt wie geplant und ob sich ein geeigneter Käufer für das Objekt findet, kann nicht garantiert werden.

Deshalb besteht für Anleger:innen nicht nur das Risiko, dass die Rendite niedriger ausfällt als gedacht, sondern vor allem auch ein erhöhtes Ausfallrisiko – also das Risiko, dass der gesamte Anlagebetrag verloren geht.

Die hohen Anlagerisiken von Geschlossenen Immobilienfonds bestätigt auch die Stiftung Warentest: In einer Untersuchung von insgesamt 1.139 Geschlossenen Investmentfonds zeigte sich, dass Anleger:innen bei 57% der geprüften Immobilienfonds einen teilweisen oder vollständigen Verlust ihres Kapitals erlitten haben. Von den bereits aufgelösten Immobilienfonds hatten nur rund 14% ihre Prognose erfüllen oder übertreffen können.*

Wolf Brandes, Teamleiter Marktwächter bei der Verbraucherzentrale Hessen, macht dafür auch die Unübersichtlichkeit am Markt verantwortlich: „Es gibt natürlich auch Beteiligungen, die rentabel sind. Diese muss man aber als Verbraucher in diesem Markt erst einmal finden“, so Brandes.**

Bei Offenen Immobilienfonds fällt das Anlagerisiko deutlich geringer aus: Zum einen ist die Struktur von OIFs auf den Schutz der Anleger:innen ausgelegt, zum Beispiel durch die Verwaltung des Fondskapitals als rechtlich geschütztes Sondervermögen.

Zum anderen hilft aber auch die breite Streuung von Immobilien über Regionen, Nutzungsarten und Mietparteien dabei, das Ausfallrisiko deutlich zu senken. Zwar sind auch die Renditechancen geringer, dafür aber deutlich stabiler und langfristig planbar.

*Stiftung Warentest (2015, 14. September). Geschlossene Fonds: Die schlimme Bilanz einer Branche.
https://www.test.de/Geschlossene-Fonds-Die-schlimme-Bilanz-einer-Branche-4910691-0/

**Capital (2019, 11. März). Geschlossene Immobilienfonds – riskante Schnäppchen.
https://www.capital.de/geld-versicherungen/geschlossene-immobilienfonds-riskante-schnaeppchen

Bei Geschlossenen Immobilienfonds ist es grundsätzlich nicht möglich, Ihre Anteile vor Ende der Laufzeit an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Solche Laufzeiten betragen üblicherweise rund 10 Jahre oder mehr. Sie haben zwar die Möglichkeit, Ihre Anteile am Zweitmarkt zu verkaufen. Das kann für Sie aber mit Verlusten einhergehen, wenn Sie zum Wunschpreis keinen geeigneten Käufer finden.

Mit Offenen Immobilienfonds empfiehlt sich meistens ein Anlagehorizont von fünf bis zehn Jahren. Allerdings können Sie Ihre Anteile grundsätzlich jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben – vorausgesetzt, die gesetzlichen Fristen sind eingehalten:

• 24 Monate Mindesthaltefrist
• 12 Monate Kündigungsfrist

Falls es schneller gehen soll, können Sie Ihre Anteile auch jederzeit an der Börse verkaufen. Doch auch hier liegt dann der Börsenpreis möglicherweise unter dem offiziellen Anteilspreis, den Sie (nach Ablauf der Kündigungsfrist) von Ihrer Fondsgesellschaft bekommen würden.

Aktuell macht der Immobilienmarkt eine schwierige Phase durch: Die Inflation und die gestiegenen Zinsen haben dafür gesorgt, dass der Kaufmarkt abgebremst wurde, und auch das Bauen wurde drastisch teurer. Insgesamt hat die Nachfrage nach Kaufobjekten abgenommen, doch dafür steigen die Mietpreise nach wie vor an – vor allem in Großstädten und umliegenden Ballungsräumen.

Für Geschlossene Immobilienfonds hat sich der Markt in letzter Zeit eher weniger bewährt. Das wird auch an den Investments der letzten Jahre erkennbar: Während 2023 noch 870 Millionen Euro Eigenkapital in Geschlossenen Immobilienfonds platziert wurden, waren es 2024 schon nur noch 422 Millionen Euro. Im Jahr 2019 lag dieser Wert noch bei über einer Milliarde Euro.*

Das kann zum Beispiel daran liegen, dass der rentable Verkauf von Immobilien unter den aktuellen Marktbedingungen sehr schwer geworden ist. Für Geschlossene Immobilienfonds, deren Haupteinnahmequelle der Verkauf ist, sind da größere Verluste fast schon unvermeidlich.

Auch bei den Offenen Immobilienfonds hat sich zuletzt ein temporärer Rückwärtstrend bemerkbar gemacht: Laut Ratingagentur Scope lag die durchschnittliche 1-Jahres-Rendite der untersuchten Offenen Immobilienfonds zwischen April 2023 und April 2024 bei rund 0,5%.** Das ist zwar noch besser als so manches Aktieninvestment, das in den letzten Jahren in den Keller gerutscht ist, doch trotzdem ein merklicher Einbruch.

Wer aber stabil wirtschaftet, der gerät auch unter schwierigeren Marktbedingungen nicht aus dem Gleichgewicht: Der Offene Immobilienfonds hausInvest hat bis April 2024 eine 1-Jahres-Rendite von 2,0% erzielt – und liegt damit weit über dem Marktdurchschnitt.

Im Unterschied zu GIFs verlässt sich hausInvest nicht auf die Einnahmen durch Verkauf allein, sondern setzt vor allem auf Mieteinnahmen. Und der Markt für hochwertige Mietflächen ist auch weiterhin stabil, vor allem in Großstädten und umliegenden Ballungsräumen. Noch dazu sind die Mieten in der Regel an die Inflation gekoppelt, sodass die Erträge bei steigenden Preisen ebenfalls gesichert sind.

Insgesamt scheint sich die Negativtendenz am Immobilienmarkt aber in nächster Zeit wieder umzukehren. Das vermutet zumindest IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Mit weiter steigenden Neuvertragsmieten und der zunehmenden Gewöhnung an das Zinsniveau wird die Nachfrage nach Kaufobjekten wieder anziehen“.*** Das würde wieder eine neue Dynamik an den Immobilienmarkt bringen und auch die Renditen grundsätzlich wieder ansteigen lassen.

*Fonds Professionell Online (2024, 13. Februar). Geschlossene Fonds: Angebot und Nachfrage stark rückläufig.
https://www.fondsprofessionell.de/sachwerte/news/headline/geschlossene-fonds-angebot-und-nachfrage-stark-ruecklaeufig-230740/

**Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 1.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf

***IW Köln (2024, 15. April). Vier Fragen an IW-Immobilienexperte: Der Immobilienmarkt dreht sich noch in diesem Jahr.
https://www.iwkoeln.de/presse/interviews/michael-voigtlaender-der-immobilienmarkt-dreht-sich-noch-in-diesem-jahr.html

Immobilien-Investments wie Offene und Geschlossene Immobilienfonds haben zuletzt etwas an Attraktivität eingebüßt: Die gestiegenen Zinsen und Baukosten haben den Markt verlangsamt und die Nachfrage abgebremst.

Gerade für Geschlossene Immobilienfonds sieht es aktuell noch schlechter aus. Momentan ist die Nachfrage nach Kaufobjekten gering, wodurch die Gewinnquelle von GIFs stark eingeschränkt ist. Das hält momentan noch an, wird sich aber in den nächsten Monaten und Jahren voraussichtlich wieder etwas auflockern.

Trotzdem bieten Offene Immobilienfonds immer noch attraktive Anlagechancen – solange Sie sich für einen gut aufgestellten, erfahrenen und breit gestreuten OIF entscheiden. Dann profitieren Sie von inflationsgekoppelten Mieterträgen, flexiblen Laufzeiten, hoher Stabilität und langfristigen Renditechancen.