Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Crowd oder Fonds Wie in Immobilien anlegen?

Wer sich heute als erfahrener Privatanleger nach sicheren und gleichzeitig lohnenden Investments umschaut, wird unweigerlich an Immobilien denken. Der Markt in Deutschland wächst, und angesichts von Wohnungsmangel sowie dem riesigen Bedarf energetischer Sanierungen ist ein Ende nicht in Sicht. Auch die Geldanlagen gestalten sich erfreulich: Immobilien bieten Realwerte, geringe Volatilität und vor allem Renditen, die einem Sparbuchbesitzer die Tränen in die Augen treiben.

Die beliebtesten Immobilieninvestments der Deutschen

Gerne übersehen werden bei all der Begeisterung die Risiken, die auch im Immobilieninvestment lauern. Gerade der Deutschen liebste Form, der Kauf einer Immobilie, enthält viele Unbekannte wie Mieterrisiko oder ungünstige Wertentwicklung, bindet Gelder längerfristig und erlaubt den meisten privaten Anlegern auch keine Diversifizierung. In diesem Beitrag wollen wir uns jedoch auf die beiden Formen des Immobilieninvestments konzentrieren, die für Privatanleger am überschaubarsten und am leichtesten zugänglich sind:

Offene Immobilienfonds (OIF), die 2018 laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management) ein Allzeithoch von knapp über 98 Milliarden Euro Investitionsvolumen erreichten. 

Crowdinvesting als trendiger Newcomer mit rasanten Wachstumsaussichten: Für 2018 nennt der Digital Market Outlook (Mai 2019) für Deutschland ein Transaktionsvolumen von 66,7 Millionen Euro. Bis 2023 wird er sich mit 118 Millionen Euro fast verdoppelt haben. Dabei nahmen Immobilien 2018 den Löwenanteil ein: knapp über 70 Prozent, entsprechend einem Gesamtvolumen von 210,7 Millionen Euro, wie der „Crowdinvest Marktreport 2018" verzeichnet.

Entspannt oder engagiert – der Einstieg

Neben allen technischen Merkmalen unterscheiden sich diese beiden Anlageformen vor allem darin, mit welcher Haltung man sich der Sache nähert. Beim OIF reicht es im Allgemeinen, sich über den Markt und die wichtigsten Fonds-Anbieter zu informieren. So gelten OIFs zu Recht auch als "einsteigergeeignet" und mit überschaubaren Risiken behaftet.

Crowdinvestment dagegen bedeutet direkte Verantwortung. Hier sind zum einen massive Risiken im Spiel; Totalverluste sind durchaus möglich, auch wenn die betroffenen Summen oft gering und so gesehen verschmerzbar sind. Andererseits setzen Anleger ihr Geld für konkrete Ziele wie z.B. Wohnraum ein. Aus diesen Gründen erfordert Crowdinvesting eine gehörige Portion Sachverstand und Aufwand vom Anleger selbst. Will er die Geldanlage nicht als reines Glücksspiel betreiben, muss er sich gründlich über seine Investitionsobjekte informieren – etwa:

  • Wieviel Erfahrung und erfolgreiche Projekte kann der Entwickler vorweisen?
  • Wie ist die Lage in Hinsicht auf Region, Infrastruktur, örtliche Vorschriften und Umweltverträglichkeit?
  • Und wie steht es um die Vermarktungsaussichten?

Mit dem OIF das Wissen anderer nutzen

Ein Offener Immobilienfonds dagegen kann im Vorfeld einer Investitionsentscheidung eigene Fachleute und externe Sachverständige einsetzen. Wie effizient ein solches Spezialistenteam arbeitet, hat sich gerade erst im Sommer beim "Millennium-Deal" gezeigt: 49 Premium-Objekte in Top-Lagen sollten in kürzester Zeit bewertet werden – das größte Portfolio, das je in der Geschichte der Bundesrepublik den Eigentümer wechselte. Die Nase vorn hatte am Ende der OIF hausInvest, der dank seiner Expertise so namhafte Mitbewerber wie Allianz und Union Investment aus dem Feld schlagen konnte.

Damit lässt sich ein weiterer Unterschied zwischen Crowdinvestments und OIFs festhalten: Gut aufgestellte Fonds achten schon aus Eigeninteresse nicht nur auf einen möglichst werthaltigen Objektbestand. Sie bieten auch breite Diversifizierung hinsichtlich Standorten, Nutzungsarten und Mieterstruktur. Dafür bürgen nicht nur die eigenen Angaben, die der Prospekthaftung unterliegen, sondern auch Ratings wie das von Scope oder Morningstar.

Investieren für Risikofreudige

Beim Crowdinvesting kann man zwar mit relativ kleinen Summen einsteigen und so selbst mit wenig Kapital eine Do-it-yourself-Diversifikation anstreben. Doch Auswahl und Qualitätsprüfung sind immer gleich aufwändig – unabhängig von der Anlagesumme. Für private Anleger ist da bald die Grenze des Machbaren erreicht. 

Außerdem haben sie es – anders als ein Fonds – fast immer mit "Wechseln auf die Zukunft" zu tun. Und man muss nicht auf den BER-Flughafen schielen, um zu wissen, dass Risiken bei Neubau-Projekten es in sich haben: Planungsfehler, Verzögerungen bei der Genehmigung, Qualitätsmängel in der Bauausführung und das Insolvenz- und Ausfallrisiko einzelner Beteiligter machen Bauvorhaben jeder Größe oft zu einem Abenteuer. Crowdinvesting gleicht also in Vielem – außer in den Summen – einer Venture-Capital-Investition: Es gibt keine Garantie, dass überhaupt etwas wird aus dem angebotenen Projekt.

Darlehen bedeuten noch keine Sicherheit

Ein Crowdinvest-Projekt muss nicht einmal vollständig ins Wasser fallen, um Anleger um ihr Geld zu bringen. Häufig haben sie der Investmentgesellschaft ein sogenanntes Nachrangdarlehen gewährt. Damit jedoch erhalten sie ihr Geld erst zum Schluss und wenn sich das Projekt rentiert hat. Im schlimmsten Fall gehen sie also leer aus, obwohl ihr Kapital in einem realisierten Projekt steckt.

Nun ist zwar der Anteil der Nachrangdarlehen in letzter Zeit zurückgegangen. Dennoch bleibt ein finanzielles Risiko. Neuerdings läuft die Crowdfinanzierung häufig über Bankdarlehen. Diese müssen zwar vorbehaltlos zurück gezahlt werden. Doch ob die bankübliche Besicherung in allen Fällen ausreicht, ist ebenfalls nicht mit letzter Sicherheit zu sagen.

Crowdinvesting vs. Offener Immobilienfonds

Finanzrechtlich bedeutet Crowdinvesting meist, Kapital nach dem Vermögensanlagengesetz anzulegen. Mit den so gebildeten Darlehen kaufen oder entwickeln Immobiliengesellschaften einzelne Objekte. Dafür bieten sie eine feste Verzinsung (5,65 Prozent im Jahresdurchschnitt 2018 – Quelle: Crowdinvest Immobilien Report 2019) anstelle von beweglichen Renditen und in den meisten Fällen mit einer festen Laufzeit von einem bis fünf Jahren. So ist Crowdinvesting in vieler Hinsicht eher den geschlossenen Immobilienfonds zuzurechnen. Nur dank seiner geringen Einstiegssummen wird es zu den populären beziehungsweise einsteigergeeigneten Anlageformen gerechnet.

OIFs dagegen sind "echte" Geldanlagen. Ihre Rendite ist nicht festgelegt und meist etwas niedriger als der Durchschnittszins der Crowdinvestments. Dafür bieten sie geprüfte und nachprüfbare Qualität, eine weit höhere Diversifizierung, mehr Verlässlichkeit und Stabilität in der Wertentwicklung und – gerade für Privatanleger wichtig – auch mehr Flexibilität. In OIFs ist man außerdem ebenfalls schon mit kleineren Summen dabei und wird vor allem bei den Fonds im oberen Teil der Scope Rating Liste auch kaum auf Risiken aus dem Bestand treffen.

Das Investment von unten bauen

Was also ist der beste Weg, um als Privatanleger vom Immobilienboom zu profitieren? Nichts liegt näher, als sich beim Investieren am Gegenstand selbst zu orientieren: Jedes Gebäude braucht ein festes Fundament, bevor man kühne Architektenentwürfe darauf setzen kann.

So geht es bei Crowdinvesting und OIF nicht um ein Entweder-Oder: Offene Immobilienfonds eignen sich hervorragend als stabile Grundlage des Investments mit solider Wachstumsperspektive. In dieser Rolle lösen sie heute zunehmend die sicherheitsbetonten Festgelder ab. Wer sich dazu die notwendige Fachkenntnis zutraut, kann dann mit ruhigem Gewissen einige spekulative Crowd-Projekte darauf setzen und zuschauen, wie "sein" Projekt wächst und zum Beispiel dringend benötigten Wohnraum schafft.

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Zuletzt aktualisiert am
05. Oktober 2020

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