Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Sind Immobilien sicher, gerade in unruhigen Zeiten?

Selten war die wirtschaftliche Entwicklung so ungewiss wie in diesem Frühjahr. Noch Ende vergangenen Jahres schien sich das Wirtschaftsgeschehen zu beruhigen; für 2020 hörte man vorsichtigen Optimismus. Dann begann der Corona-Virus, rund um den Globus Panik zu verbreiten. Aktienmärkte stürzten ab.  

Ein wenig Hoffnung gibt es aber auch. Der Brexit ist endlich Realität, und Fachleute rechnen damit, dass Großbritannien sich letzten Endes mit der EU doch auf vernünftige Regelungen einigen wird. Daneben sorgen wichtige Entwicklungen für immer stärkeren Finanzbedarf. Unter dem Eindruck des Klimawandels kommt die Umstellung zu einer nachhaltigen Ökonomie endlich in Schwung. Weitere positive Impulse löst die Digitalisierung mit all ihren Folgen aus.

Worauf es für Anleger heute ankommt

In dieser unübersichtlichen Lage müssen Sparer und Anleger sich entscheiden: Lasse ich zu, dass die Inflation immer mehr von meinem Ersparten auffrisst? Oder bin ich bereit, auf bessere Renditechancen zu setzen und gehe dafür zumindest kleinere Risiken ein? Denn nur eins ist heute sicher: Ein Ende der Niedrigzinsen ist nicht in Sicht. Auch wer als Anleger vor allem Risiko möglichst meiden will, kommt um Anpassungen seines Sparverhaltens nicht herum. Sonst stehen am Ende der Durststrecke schnell reale Verluste. 

In dieser Lage erscheint eine ausgewogene Verteilung des Sparguthabens der beste Weg: So kann man sich auf kommende Chancen vorbereiten und behält dennoch Bodenhaftung, falls die Erholung ausbleibt. Denn alle Sicherheit wird sinnlos, wenn Sparkonten, Tages- und Festgelder realen Wertverlust erleiden oder von der Bank gar mit negativen Zinsen bestraft werden. In dieser Lage bilden neben Gold und Fremdwährungen besonders Immobilien und namentlich Offene Immobilienfonds bewährte Mittel zur Stabilität.

Was Immobilien heute so attraktiv macht

Aber sind mit Immobilien-Investments heute nicht auch Risiken verbunden? Immer wieder hört und liest man das Schlagwort von einer "Blase" im Markt. Und ein Aspekt davon stimmt: Die Preise sind in letzter Zeit kräftig gestiegen und steigen weiter. Dennoch ist dies – jedenfalls im deutschen Markt – keine künstliche Aufblähung, sondern die Folge natürlicher äußerer Umstände. 

Vor allem hat man nach Jahrzehnten weitgehenden Stillstands endlich begonnen, in größerem Maß wieder neu zu bauen beziehungsweise überalterte Substanz zu modernisieren. Neuer Wohnraum wird an vielen Orten dringend benötigt. Die Bundesregierung hat einen jährlichen Bedarf von rund 370.000 neuen Wohnungen errechnet. Der „Immobilienboom" wird also durch einen bedarfsgetriebenen Bauboom angeschoben. 

Auch ein weiteres Kennzeichen von "Immobilienblasen" trifft nicht auf die heutige Situation in Deutschland zu. In den USA und Spanien hatte 2008 eine Flut fauler Kredite die Krise ins Rollen gebracht. Bei uns dagegen unterliegt die Kreditvergabe strengen Kriterien. Die Banken haben aus den Fehlern in anderen Ländern gelernt und achten auf eine solide Finanzierung. Zusätzlich schaut ihnen eine überaus strenge Aufsichtsbehörde über die Schulter, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin. 

Schließlich wird der Bau- und Immobilienmarkt heute durch eine beispiellose Welle an Innovationen beflügelt. Die Digitalisierung und das steigende Bewusstsein für Klimaschutz führen bei Investoren wie Nutzern zu ganz neuen Anforderungen, was ein Gebäude leisten sollte – plus dem damit verbundenen Bedarf zur Finanzierung. Ein Bereich sind dabei CO2-sparendes Bauen und die Ausstattung mit umweltgerechter Energie- und Wärmeversorgung sowie als digital gesteuertes Smart Building. Ein anderer Bereich sind neue Nutzungsformen wie Arbeiten im Coworking-Space und Wohnen in Service- und Mikroapartments.

Attraktiv, wenn alles passt: Offene Immobilienfonds

In dieser Lage erscheint ein ausbalanciertes Portfolio der beste Weg, sich auf kommende Chancen vorzubereiten und dennoch Bodenhaftung zu behalten, falls die Erholung ausbleibt. So haben inzwischen einige Fondsmanager begonnen, Schwerpunkte in defensiven Sektoren und Märkten leicht zurückzunehmen. Doch sie bleiben vorsichtig. Bevor sich keine Stabilisierung im globalen Wachstumstrend abzeichnet, raten sie davon ab, den Risikoanteil im Portfolio weiter zu steigern.

Die schönste Balance gerät jedoch aus dem Gleichgewicht, wenn das Stabilisierungssegment nicht mehr richtig arbeitet, Realwertverluste zeichnet oder gar im Sumpf negativer Zinsen versinkt. In dieser Lage erscheinen neben Gold und Fremdwährungen besonders Immobilien und namentlich Offene Immobilienfonds als probate Mittel zur Diversifikation und Stabilitätsanker.

Attraktiv, wenn alles passt: Offene Immobilienfonds

Immobilien sind heute also eine echte Alternative für vorsichtige Sparer und Anleger. Vor allem bei Offene Immobilienfonds profitieren Sie als Anleger zunächst davon, dass Immobilien nicht den starken Kursschwankungen unterliegen wie Wertpapiere an der Börse. Die Renditen entwickeln sich langsamer, aber gleichmäßig. Bestandswerte und Mieteinnahmen werden nicht von kurzfristigen Ausfällen beeinträchtigt wie die Industrie und ihre global vernetzten Produktionsketten.  

Natürlich sind nicht alle Immobilienfonds gleich gut aufgestellt. So sollten Sie sich auf Fonds konzentrieren, die die besten Qualitätsprofile und damit die geringsten Risiken aufweisen: 

  • eine hohe Vielfalt hinsichtlich Gebäudearten und -nutzung, zum Beispiel in Form eines gesunden Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien 
  • möglichst viele Objekte in guter Lage von Städten oder Ballungsgebieten mit Wachstumspotenzial 
  • eine gute geografische Verteilung über mehrere, möglichst aussichtsreiche Industrie- und Schwellenländer, so dass die verteilten Bestände es abfangen können, wenn es in einzelnen Märkten aus politischen Gründen einmal turbulenter wird 
  • eine konstant hohe Vermietungsrate der Objekte, also sowohl geringe Leerstände als auch möglichst viele Langzeit- und Dauermieter 
  • ein möglichst geringes Durchschnittsalter der Gebäude beziehungsweise ein hoher Anteil jüngst modernisierter Gebäude

Hinzu kommen finanztechnische Merkmale: Der Fonds sollte keine zu hohe oder zu geringe Liquidität aufweisen. Bei zu geringer Liquidität besteht zum Beispiel das Risiko einer Unterfinanzierung bei notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungsmaßnahmen, was zu teurer Fremdfinanzierung zwingen kann. Bei zu hoher Liquidität sinkt die Rendite, da geparkte liquide Mittel eben keine nennenswerten Erträge erzeugen. Ein weiterer Gesichtspunkt ist das Geschick des Managements, werthaltige Objekte günstig einzukaufen. Denn kauft der Fonds zu teuer ein, werden Mieteinnahmen und Wertsteigerung zu lange brauchen, um die Gewinnzone zu erreichen – die Gesamtrendite wird gedrückt.

Nutzungsart Büro, Deutschland: P5, Berlin

Nutzungsart Hotel, USA: Kimpton Monaco Hotel, Philadelphia

Nutzungsart Shopping, Großbritannien: Westfield Shopping Center, London

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Zuletzt aktualisiert am
28. Mai 2020

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