Offene und Geschlossene Immobilienfonds Diese gravierenden Unterschiede sollten Sie kennen

Offene und Geschlossene Immobilienfonds klingen ähnlich, doch sind auf keinen Fall zu verwechseln. Sie eignen sich für gänzlich verschiedene Anlagebedürfnisse.

Immobilien gelten als stabile Wertanlage, da erzähle ich Ihnen sicher nichts Neues. Wer nicht gleich ein komplettes Großobjekt als Kapitalanlage kaufen kann, der kann auch mit weniger Budget über Immobilienfonds an Shopping-Zentren, Hotels oder Büroimmobilien partizipieren. Sie als Miteigentümer eines New Yorker Towers? Das wäre doch was, oder?

Aber Achtung, es ist Vorsicht geboten. Immobilienfonds ist nicht gleich Immobilienfonds.

Unterschieden wird in Offene und Geschlossene Immobilienfonds, die sich z. B. bezüglich Rechtsform der Beteiligung und Komplexität des Engagements stark voneinander unterscheiden. Beide Anlageformen klingen von der Begrifflichkeit her sehr ähnlich und es geht bei beiden um die Teilhabe an Immobilien. Ansonsten haben sie nicht viel miteinander gemein.

Für Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds bedarf es eines umfangreichen Finanz- und Immobilienwissens. Zudem ist es im Grunde eine Wette, auf die man sich einlässt: Wenn das Geschäft gut geht, steht nach zehn Jahren ein netter Gewinn auf der Haben-Seite. Gibt es Schwierigkeiten mit der Vermietung oder erhöhen sich unvorhergesehen Instandhaltungskosten, fällt erst die Rendite aus und einige Zeit später ist das angelegte Geld womöglich ganz dahin.

Neben der Expertise sollten Sie ein größeres finanzielles Polster mitbringen, um sich auf eine solche unternehmerische Beteiligung einzulassen. Wer über ein höheres Vermögen verfügt, kann die Investitionen theoretisch zur Risikostreuung auf mehrere Geschlossene Immobilienfonds verteilen oder eventuelle Verluste auch mal verschmerzen.

Jedenfalls: Anleger:innen stecken Offene schnell in dieselbe Schublade wie Geschlossene Immobilienfonds. Dabei eignen sich Offene Immobilienfonds - im Gegensatz zu Geschlossenen - eher für Menschen, die sich nicht ins Detail eines Investments einarbeiten wollen oder jedes versteckte Risiko erkennen können.

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarm und werfen in der Regel eine solide, wenig schwankende Rendite ab. Daher werden sie z.B. auch als Geldanlage für Kinder genutzt, wenn später einmal der Führerschein fällig ist oder ähnliches. Doch auch sie haben (überschaubare) Risiken.

Im Folgenden möchte ich Ihnen die beiden Formen von Immobilienfonds genauer vorstellen, damit Sie sich Ihr eigenes Urteil bilden können.

Da sind wir auch schon mittendrin im Thema. Lassen Sie uns zusammen einen Blick auf die folgende Tabelle werfen, in der ich Ihnen Offene und Geschlossene Immobilienfonds gegenübergestellt habe:

Sie merken es, die Unterschiede sind immens, allein was die Mindesteinlage und Laufzeiten angeht. Hier herrscht bei Offenen Immobilienfonds mehr Flexibilität.

Das gilt auch für das Portfolio. Ist dies breiter aufgestellt, wie es bei Offenen Investmentfonds der Fall ist, ist das Risiko breit gestreut. Angenommen der Fonds hat Immobilien in Südamerika. Eine politisch schwierige Phase verkraftet ein Offener Immobilienfonds besser, der auch über Objekte in Deutschland, USA oder Australien verfügt. Der Geschlossene Immobilienfonds, bei dem an eine einzige Büroimmobilie in Buenos Aires geglaubt wurde, steht vor ernsten Schwierigkeiten.

Geht der Fonds bzw. die Fondsgesellschaft pleite, müssen Anleger/innen Geschlossener Immobilienfonds als Mitunternehmer / Kommanditist mit voller Einlage haften.

Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen (geregelt durch das KAGB).

Seien Sie sich bewusst, dass die Ziele Sicherheit, Verfügbarkeit und Rentabilität durch kein Anlageprodukt gleichzeitig erfüllt werden können.

Verstehen Sie mich nicht falsch, auch Geschlossene Immobilienfonds können sich für einen bestimmten Anlegertyp in einer bestimmten Vermögenslage gut eignen. Wenn Sie sich bewusst sind, auf was Sie sich einlassen und trotz Kursschwankungen oder drohender Totalausfälle cool bleiben können, ist das möglicherweise eine Alternative für Sie.

Wenn Sie jedoch kein Freund von Nervenkitzel sind, sollten Sie in der Regel die Finger davon lassen. Die Verbraucherzentrale warnt generell bei Geschlossenen Fonds: „Durch intransparente Kostenbeschreibungen und sprachlich schwer verständliche Texte haben Sie kaum eine Chance, die Kosten komplett zu erfassen und deren Wirkung zu verstehen. Kleinanleger:innen haben dadurch oft das Nachsehen.“

Falls Sie sich dafür entscheiden, in Geschlossene Immobilienfonds zu investieren, empfehle ich Ihnen, sich vor dem Kauf über sogenannte Warnlisten, z.B. von Stiftung Warentest zu informieren. Hier werden die Fonds gelistet, die aktuell als besonders risikoreich gelten und um die es einen Bogen zu machen gilt.

Während Sie mit Offenen Immobilienfonds an einer Vielzahl von Immobilien teilhaben, investieren Geschlossene Immobilienfonds meist in Einzelobjekte. Angesichts der hohen Investitionssummen sind bei der Auswahl also Sorgfalt und Sachkenntnis gefragt:

• Sie sollten Qualitätsmerkmale wie Lage, Vermietungschancen und Zukunftsfähigkeit der Objekte genau beurteilen können.
• Neubauprojekte bergen zusätzliche Risiken: Fertigstellungen können sich um Jahre verzögern. Manche Projekte scheitern auch völlig, z. B. durch rechtliche Einsprüche.
• Noch riskanter sind sogenannte Blindpools: Hier wissen Sie vorher nicht, in was da investiert wird. Beurteilen können Sie also nur die Kompetenz der Fondsgesellschaft, was ein hohes Maß an Branchenkenntnis erfordert.
• Investitionen außerhalb der Eurozone, meist in US-Dollar, bieten oft interessante Vorteile z. B. bei Steuern oder Vermietung. Doch Sie erkaufen dies mit einem zusätzlichen Wechselkursrisiko: Sackt der Dollar ab, kann das einiges an Rendite kosten.

Anteile von Geschlossenen Immobilienfonds sind sozusagen abgezählt. Wenn Sie den rechten Zeitpunkt zum Kauf verpassen, gehen Sie leer aus. Bei Offenen Immobilienfonds hingegen können Sie jederzeit Anteile erwerben und diese – unter Berücksichtigung gesetzlich vorgeschriebener Fristen – auch wieder veräußern. Zusätzlich beachten sollten Sie:

• Investments erfordern hohe Mindestsummen und eignen sich nur für „freies Kapital", keinesfalls für Reserven, die im Notfall schnell gebraucht werden.
• Informieren Sie sich genau über die zu erwartenden Nebenkosten: Initialkosten fallen beim Kauf an, sogenannte Weichkosten für die laufende Verwaltung.
• Geschlossene Immobilienfonds werden auch über Fondsbörsen angeboten. Dieser Zweitmarkt ist jedoch gesetzlich nicht geregelt. Es gibt keinen Anlegerschutz, und die Angebote sind manchmal nur deshalb günstig, weil der Verkäufer sich von einer wertlosen Investition trennen will.

Wenn Sie Ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen wollen oder müssen, sind bei Geschlossenen Immobilienfonds die erwähnten Fondsbörsen der einzige Weg. Allerdings gilt hier: Sie werden in der Regel Ihre Anteile nur mit Verlust verkaufen können.

Bei Offenen Immobilienfonds besteht diese Gefahr nicht.

Wie Sie sehen, ist die Investition in Offene Immobilienfonds im Vergleich zu Geschlossenen bereits ab einer früheren Stufe Ihres Vermögensaufbaus realisierbar und stellt damit auch einen guten Einstieg für Neuanleger:innen dar.

Denn klassische Sparprodukte wie das Sparbuch und das Tagesgeld, werfen in Normalzeiten zwar Zinsen ab, aber Ihr Geld „arbeitet nicht“. Es schmilzt dahin wie ein Eisblock, denn in Sachen Inflationsschutz ist diese Stufe nur knapp über der Matratze anzusiedeln. In Niedrigzinsphasen, in denen so manche Bank Negativzinsen einführt, sind die Renditeaussichten der Matratze sogar besser.

In dem Umfeld stellen Offene Immobilienfonds einen guten Einstieg in die Welt der Anlage dar, denn sie sind risikoarm und versprechen dennoch eine solide Rendite.

Die unkomplizierte Abwicklung macht sie zu einem geeigneten Produkt für Privatinvestoren und Kleinanleger:innen. Sie gelten aber auch als beliebte Anlage bei erfahrenen Investoren, da sie ein hilfreiches Instrument zur Risikostreuung darstellen. Das machen sich viele zur Balance im Portfolio zunutze.