Offene Immobilienfonds vergleichen

Wie Sie den richtigen OIF für Ihr Investment finden

05.04.2022 9 Minuten Lesezeit

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Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Ein junger dunkelhaariger bärtiger Mann sitzt auf dem zweiten Stock des sonnigen Open-Space-Büros in einem weißen T-Shirt, einem Denim-Hemd und in einer khakifarbigen Hose und arbeitet am Laptop, welches auf dem Holztisch neben einem Tablet und Dokumenten sich befindet.
Offene Immobilienfonds sind mit ihren soliden Renditen bei gleichzeitig hoher Stabilität beliebt. Für den Vergleich wenden Sie am besten den 5-P-Check an.


Inhalt

  • Beachten Sie die Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds: Geschlossene Fonds richten sich meist an erfahrenere Anleger:innen und erfordern eine höhere Toleranz mit Blick auf Risiko, Mindestanlagebetrag und Laufzeit.
  • Schauen Sie beim Vergleich von Offenen Immobilienfonds auf die Performance, doch auch auf die vier weiteren
  • Um einen geeigneten Offenen Immobilienfonds zu finden, lohnt sich z.B. das verantwortliche Management näher anzuschauen.
  • Wenn Sie Ihre Auswahl haben: Nehmen Sie einen Kostenvergleich vor, um nicht nur mehrere Fonds miteinander vergleichen zu können, sondern auch für einen bestimmten Fonds die günstigste Option zu finden.
Immobilienfonds zu vergleichen wird für Privatanleger:innen heute immer wichtiger. Denn je unattraktiver Produkte wie Sparbuch & Co. durch den Nullzins werden, desto mehr gewinnen stabile, risikoarme Alternativen wie Offene Immobilienfonds an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund möchte ich Ihnen mit diesem Beitrag helfen, denjenigen Fonds zu finden, der am besten zu Ihren Anlagezielen und Ihrem Gesamtportfolio passt.


Offene und Geschlossene Immobilienfonds – ein wichtiger Unterschied

Investment-Einsteiger:innen sind oft irritiert darüber, dass es "Offene" und "Geschlossene" Immobilienfonds gibt. Wer diese beiden Formen von Immobilienfonds vergleichen will, wird rasch feststellen, dass sie zwei sehr unterschiedliche Anlageformen sind.

Zwar geht es auch bei den Geschlossenen um Investments in Immobilien – doch in einer ganz anderen Liga (siehe Kasten). In diesem Beitrag konzentriere ich mich ausschließlich auf Vergleich und Auswahl Offener Immobilienfonds, kurz OIF. Darüber hinaus bieten wir auch einen ausführlichen Artikel zum Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds.


Der Vergleich – Welche Anlage passt zu Ihnen?



Offene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds 
Mindestanlage
Sparpläne ab 10 € pro Monat
oder kleinere Einmalanlagen
ab 10.000 € pro Einlage, zudem
gibt es häufig
höhere verpflichtende
Mindestbeteiligungen 
Mindeshaltedauer Ab 2 Jahren mit einer
Kündigungsfrist von 12
Monaten (darüber hinaus
sind Verkäufe flexibel)
Laufzeiten ab 10 Jahren mit fester
Kapitalbindung, selten gibt es
kürzere Laufzeiten; ein vorzeitiger
Ausstieg ist mit Verlusten
verbunden
Streuung
Meist sehr hoch (abhängig
von Anbietern)
Oft wird nur ein einzelnes Objekt
finanziert (bei sogenannten
Blindpools können auch mehrere
Objekte finanziert werden, die
allerdings vorab nicht bekannt
sind)
Risiko
Niedriges Risiko dank
breiter Streuung

Entsprechend besteht ein hohes
Projekt- und Klumpenrisiko;
Blindpools sind als noch riskanter
einzustufen
Volumen
Das Volumen ist
unbeschränkt; ein Einstieg
ist grundsätzlich jederzeit
möglich
Das Volumen ist beschränkt, ein
Einstieg nur bis zur Obergrenze
möglich, danach schließt der
Fonds
Erforderliche Vorkentnisse
keine speziellen
Fachkenntnisse notwendig,
eher ein Grundverständnis
der Zusammensetzung und
Aufstellung des Fonds, das
Sie aus Artikeln wie diesem gewinnen können
Fachkenntnisse erforderlich zur
Finanzierungsform,
Immobilienmarkt und
Bauentwicklung




Offene Immobilienfonds vergleichen: Der 5-P-Check

Bevor ich auf die Vergleichsmerkmale eingehe, möchte ich kurz die wesentlichen Gemeinsamkeiten von Offenen Immobilienfonds hervorheben, die sie für Anlage-Einsteiger:innen so sympathisch machen:

•    Kapitalanlagen in Immobilien und somit auch Offene Immobilienfonds unterliegen nicht den starken Kursschwankungen, die an der Börse gehandelte Wertpapiere aufweisen.
•    Die Renditen entwickeln sich langsamer, aber gleichmäßig.
•    Last but not least: Sie sind als Anleger:in bei Offenen Immobilienfonds durch eine Reihe von Gesetzen geschützt. Dies macht sie auch für erfahrenere Anleger:innen zu einem idealen Fundament in einem ausgewogenen oder wachstumsorientierten Portfolio.
 
Um nun den für Sie passenden Offenen Immobilienfonds zu finden, habe ich für Sie einen 5-P-Check zusammengestellt – zu Performance, Portfolio, Professionalität, Prädikaten und Preisen.



Performance: Welcher Offene Immobilienfonds bietet die besten Leistungen?

Wer Geld investiert, möchte Ergebnisse sehen. Daher ist die Frage nach der Wertentwicklung und durchschnittlichen Rendite wohl die erste, die Sie bei Untersuchung eines Immobilienfonds beantworten möchten.  
 
Offene Immobilienfonds erwirtschaften typischerweise im langjährigen Mittel Renditen von 2,0 bis 3,5 Prozent. Bei dieser Anlageform zählen außerdem Konstanz und Wertstabilität zu den besonderen Merkmalen.

Eine über viele Jahre gleichmäßige Entwicklung mit geringen Schwankungen ist ein gutes Zeichen, wie zum Beispiel bei unserem Offenen Immobilienfonds hausInvest: Er erwirtschaftet seit seiner Erstauflage jedes Jahr ein Renditeplus – nun also schon seit 50 Jahren.

Zwar haben mit der Corona-Krise viele Offene Immobilienfonds Abstriche in Sachen Rendite machen müssen, schnitten aber im Vergleich mit anderen konventionellen Finanzprodukten weiterhin gut ab – mit durchschnittlichen Renditen von 1,5 % bis 2 %. Doch gerade in Krisenzeiten gilt es zu beachten, dass alle Werte der Vergangenheit niemals eine Garantie für zukünftige Entwicklungen sind!
 
Lohnend ist auch ein Blick auf das Fondsvolumen, die Summe der verwalteten Gelder. Diese Summe markiert nicht nur die Marktbedeutung. Ein hoher Zufluss von Investitionen zeigt auch das Vertrauen der Anleger:innen in den betreffenden Fonds.  
 
Ein weiterer Qualitätsaspekt bei Offenen Immobilienfonds ist der Liquiditätsanteil. Sowohl eine zu hohe als auch zu niedrige Liquidität bringt Probleme mit sich: Wird zu schnell zu viel Geld in den Fonds eingezahlt, kommen Fondsmanager in die Situation, möglichst schnell renditeträchtige Immobilien ankaufen zu müssen.

Das ist aber leichter gesagt als getan: Der Markt an geeigneten Immobilien ist begrenzt und Neubauprojekte brauchen Zeit. Deshalb müssen manche Offenen Fonds vorerst den Verkauf von Anteilen einstellen – und kurzzeitig „geschlossen“ werden.

Zu geringe Liquidität kann ebenfalls ein Risiko darstellen:  

•    Sinken die liquiden Reserven unter 5 Prozent, ist der Fonds gesetzlich verpflichtet, den Handel auszusetzen. Dies soll ungünstige Notverkäufe verhindern und die Anleger:innen vor Verlusten schützen.
•    Auch kann eine zu geringe Liquidität zu einer Unterfinanzierung von notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungen führen. Der Fonds muss dann Kredite aufnehmen, deren Kosten wiederum die Rendite schmälern.



Performance-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds

  • Sind die langjährige Durchschnittsrendite und Wertentwicklung zufriedenstellend?
  • Wie gut schneidet der Fonds hinsichtlich Laufzeit seit Auflage und Fondsvolumen ab?
  • Sind Wertschwankungen gering bzw. selten?
  • Wie haben sich die Krisen 2008 (Weltfinanzkrise) und 2020 (Corona) auf die Wertentwicklung ausgewirkt? 
  • Wie hoch ist die Liquiditätsquote des Fonds?

Hat der Fonds in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrfach

  • wegen zu hoher Liquidität die Ausgabe von Anteilen ausgesetzt?
  • wegen zu geringer Liquidität die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt?

Portfolio: Wann ist ein Offener Immobilienfonds am besten aufgestellt?

Das zweite wesentliche Qualitätsmerkmal eines Offenen Immobilienfonds ist sein Immobilienbestand, das Portfolio. Hier zählt vor allem eine sinnvolle Diversifikation: Nicht die Menge macht's, sondern eine möglichst optimale Verteilung bei Standorten bzw. Lage der Objekte sowie deren Nutzung (siehe Checkbox). 
Je breiter ein Fonds sein Portfolio über diese Cluster verteilt, desto geringer ist das Verlustrisiko bei Marktveränderungen.
Quelle: Geografische Verteilung der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds weltweit 2019 – Bundesverband Investment und Asset Management BVI  
 
Indirekt ebenfalls mit dem Portfolio verbunden ist der Kaufpreis der Anlageimmobilien. Hier sind vor allem die Erwerbungen der letzten Jahre von Bedeutung. Denn je höher der Quadratmeterpreis ist, zu dem ein Offener Immobilienfonds seine Objekte einkauft, desto schwieriger wird es, mit den Erträgen in die Gewinnzone zu kommen. Massive Paketkäufe wie der Millennium Deal von hausInvest im Jahr 2019 sind heute sehr selten geworden.

Portfolio-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds*
Standorte und Lage
  • Sind die Objekte geografisch gut verteilt,
    auch in wichtigen
    europäischen und außereuropäischen Zentren
    ohne zugleich
    ungünstige Schwerpunkte in Krisenzonen zu bilden?
  • Befinden sich möglichst viele Objekte in Top-Städten
    oder Ballungsgebieten mit Wachstumspotenzial?
  • Wie günstig ist ihre Lage innerhalb dieser Standorte, gemessen
    an Nutzungsart und Entwicklungspotenzialen?
Nutzung

 

  • Besteht ein Mix aus Nutzungsarten (Gewerbe, Wohnen etc.)?
  • Ist der Anteil jüngerer bzw. frisch sanierter Gebäude merklich
    höher als der älterer Objekte?
  • Wie hoch ist der Vermietungsanteil und wie hoch der Anteil von
    Langzeit- und Dauermietern?
*Siehe dazu auch das 3. Kapitel: Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Professionalität: Hinter welchem Offenen Immobilienfonds stehen die besten Manager?

Während die Performance sich immer auf Gegenwart und Vergangenheit der Gesamtleistung eines Fonds bezieht, sieht es mit dem Management anders aus: Die Expertise und Erfahrung der verantwortlichen Fondsmanager werden nicht plötzlich geringer. Zumindest auf kurze Sicht ist also ein Offener Immobilienfonds, der gestern und vorgestern gut geführt wurde, wahrscheinlich auch morgen noch eine gut geführte Kapitalanlage.  
 
Die Professionalität Offener Immobilienfonds vergleichen können Sie vor allem mit ihrer Laufzeit und Historie: Je länger der Fonds am Markt ist und je seltener er zwischendurch geschlossen wurde (siehe voriger Abschnitt), desto erfolgreicher arbeitet sein Fondsmanagement.  
 
Ein weiterer Punkt, der leicht zu prüfen ist und dennoch von Laien gern übersehen wird: die Transparenz. Sie ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal für Professionalität, denn sie liegt allein in der Hand des Managements und ist unabhängig von Entwicklungen im Finanzmarkt.

Professionalitäts-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds

  • Ist er schon länger am Markt?
  • Werden die verantwortlichen Manager in den Medien häufiger für ihre Leistung gelobt?
  • Ist das Management stabil oder wechselt es häufiger?
  • Wie transparent wird das Portfolio dargestellt?
  • Kann man sich selbst ein Bild von den Immobilien machen?

 

Prädikate: Welche Offenen Immobilienfonds haben die besten Ratings?

Ein bequemer Weg, Immobilienfonds zu vergleichen, ist ein Blick auf einschlägige Ratings. Für deutsche Fonds-Anbieter ist vor allem die Agentur Scope zu nennen, die den Markt der Immobilien-Investments seit langem systematisch beobachtet. Das Scope Rating wird jährlich aktualisiert und berücksichtigt viele der Vergleichsfaktoren, die ich bereits genannt habe, wie zum Beispiel:

  • die Qualität der Objekte und Standorte sowie die Vermietungslage
  • die Leistungen des Investment- und Risikomanagements sowie vor allem der Grad des Liquiditätsrisikos

Im Frühjahr 2020 musste Scope in Folge des Corona-Virus die Risiken neu bewerten. Dies hat zu einer leichten Abstufung vieler Offener Immobilienfonds geführt. Insgesamt hat sich dieses Segment des Anlagemarkts aber bislang verhältnismäßig gut gehalten. Die Analysten von Scope bezeichnen Offene Immobilienfonds – im Vergleich zu den Einbrüchen der Aktienmärkte – als „Stabilitätsanker", die auch in Zeiten der Pandemie mit positiven Renditen von 1,5 bis 2 Prozent abschließen. 

Ein weiteres unabhängiges Instrument, um Offene Immobilienfonds zu vergleichen, ist der Risiko-Rendite-Indikator des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.. Hier achtet man vor allem auf Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktbewegungen, die auch bei Offenen Immobilienfonds trotz strenger gesetzlicher Regeln nie ganz ausgeschlossen sind.
 
Beachten Sie aber, dass Ratings allein nie „die ganze Miete" sind, wenn Sie Immobilienfonds vergleichen. Zum einen gelten für Ratings wie für alle zahlenbasierten Angaben zu Kapitalanlagen, dass sie immer nur eine Momentaufnahme zeigen und keine Garantie für künftige Entwicklungen darstellen.

Zum anderen bilden Ratings nur messbare, technische Werte ab. Ob z. B. ein Portfolio auch Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht oder Sie dem Management des Fonds vertrauen, können nur Sie allein entscheiden.

Preise: Bei welchen Offenen Immobilienfonds stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis?

Gute Leistung kostet – das ist völlig in Ordnung. Es lohnt sich dennoch, wenn Sie die in Frage kommenden Immobilienfonds auf ihre jeweilige Kostenstruktur hin vergleichen:

In Offene Immobilienfonds investieren: Die häufigsten Kosten

(1)    Ausgabeaufschlag
Beim Kauf eines Offenen Immobilienfonds fällt zuerst – einmalig – der Ausgabeaufschlag an, den Händler oder Bank erhalten. Er liegt meist bei 5 Prozent, manchmal auch mehr.

(2)    Depot
Ein weiterer Kostenfaktor ist das Depot, also quasi Ihr persönliches Wertpapierkonto. Hier bieten viele Investmentgesellschaften und Online-Plattformen günstige oder sogar kostenlose Depots an; Banken und Sparkassen fordern dagegen 20 Euro und mehr pro Jahr.

(3)    Verwaltungsgebühren
Der dritte Kostenpunkt sind die jährlichen Verwaltungsgebühren. Errechnet werden sie als Prozentanteil der Anlagesumme.



Die ersten beiden Kostenarten können selbst für einen einzelnen Fonds sehr unterschiedlich sein, je nachdem, wo Sie ihn kaufen und deponieren. Nur der dritte Faktor ist auf Anhieb vergleichbar.
 
Eine weitere Vergleichsmöglichkeit bietet die Total Expense Ratio, kurz TER. Sie fasst alle regelmäßig anfallenden Kosten zusammen, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden. Nicht in der TER enthalten ist der Ausgabeaufschlag, der vorab abgezogen wird, sowie anlassbedingte Managementkosten (Transaktionskosten, Erfolgsvergütungen).

Beachten Sie aber bei Ihrem Vergleich nicht nur die reinen Kostensummen. Wichtiger als "möglichst günstig" ist die Frage die nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis: Ein kontinuierlich gut arbeitender Fonds mit erfahrenem Management ist sein Geld wert; bei anderen, günstigeren mag jeder Euro zu viel sein.
 
Je nachdem, wie begrenzt Ihre Mittel sind, sollten Sie in diesem Zusammenhang auch den „Einstiegspreis" nicht vergessen – die Mindestanlagesumme, die zum Kauf nötig ist. Bei Offenen Immobilienfonds ist sie typischerweise sehr günstig. Doch für manchen Geldbeutel sind auch kleinere Einmalbeträge schon zu hoch. Als Alternative bietet sich in diesem Fall ein Fonds mit Sparplan an: Hier sind oft kleinste Monatsbeträge möglich – in hausInvest können Sie zum Beispiel schon ab 10 € monatlich investieren.

Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Rendite, Wertsteigerung, Diversifikation im Portfolio, Kosten – bisher habe ich hauptsächlich finanztechnische Faktoren eines Immobilienfonds-Vergleichs erläutert. Doch wie steht es um die Immobilien selbst? Immerhin sind Offene Immobilienfonds direkte Investitionen in Gebäude; wer einen Offenen Immobilienfonds kauft, erwirbt im übertragenen Sinn ein kleines Stück Wohnanlage, Büroturm oder Shopping-Center.
 
Hier gebe ich Ihnen verschiedene Einzelmerkmale an die Hand, mit denen Sie den Wert verschiedener Objektbestände besser einschätzen und anschließend vergleichen können:



Offene Immobilienfonds: Merkmale zur Charakterisierung von Fondsimmobilien

  1. Internationalität
    In einem gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds werden Sie Objekte aus verschiedenen Ländern finden. Dass Verteilung – Diversifikation – auch hier dazu gehört, um Risiken zu senken,
    versteht sich von selbst. Interessant sind die Vorteile: Unter den Rahmenbedingungen anderer Länder lassen sich oft Chancen realisieren, die in dieser Form in Deutschland nicht möglich wären.
  2. Durchschnittsalter
    Ein weiterer Qualitätsfaktor für einen Offenen Immobilienfonds ist ein geringes Alter einer Mehrzahl der Objekte, wobei man auch kürzlich sanierte Gebäude dazu rechnet. Je weniger „Altlasten" ein Fonds im Bestand hat, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieten unter Marktdurchschnitt und Instandhaltungskosten die Rendite drücken.

  3. Nutzung
    Gegenüber Wohngebäuden haben Gewerbeimmobilien den Vorteil höherer Flexibilität für den Vermieter. Allerdings ist hier auch das Risiko höher, durch Kündigung oder Konkurs der gewerblichen Mieter häufiger Leerstände zu verzeichnen. Ein solide arbeitender Fonds setzt übrigens nicht überzogene Forderungen, sondern auf möglichst dauerhafte und sozial verträgliche Beziehungen zu seinen Mietern. Verlässlichkeit auf beiden Seiten ist langfristig immer das bessere Rezept für eine positive Renditeentwicklung.  

  4. Attraktive neue Segmente der Immobiliennutzung sind Mischformen aus Wohn- und Gewerbeobjekt wie z. B. Anlagen für betreutes Wohnen, Service-Apartments oder Gebäude, die sich ohne großen Aufwand flexibel an unterschiedliche Nutzungen anpassen lassen


So erkennen Sie ein hochwertiges Fondsportfolio

  • international gut verteilte Einzelobjekte
  • junge oder kürzlich sanierte Gebäude
  • langfristige Mietverhältnisse
  • hochwertige Bürogebäude in Top-Lagen sowie insgesamt eine gute Diversifikation hinsichtlich Standorten
  • vielfältige Nutzung und Mieterstruktur
* Wohngebäude spielen bei OIF mit 0,8 Prozent Bestandsanteil bislang nur eine untergeordnete Rolle. Quelle: BVI 2019.

Über den Autor

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.

Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!