Nachhaltigkeits-Strategie wird zu neuem Schwerpunkt Manage-to-Green statt Manage-to-Core

Jens Böhnlein, Global Head of Assetmanagement, erklärt weshalb die "Manage to Green"-Strategie künftig eine Investmentstrategie für sich darstellen kann.

Was verstehen Sie unter einer „Manage to Core“-Strategie? Bislang ging es in erster Linie darum, durch gezielte Eingriffe eine Repositionierung oder ein neues Nutzungs- und Vermarktungskonzept zu entwickeln, um den Immobilien überhaupt eine Chance für künftige Vermietungen zu geben. Doch damit ist es nicht mehr getan. Der Zukunft gehört ein neuer Schwerpunkt: „Manage to Green“.

Der Aspekt Nachhaltigkeit ist zu einem festen Bestandteil jeder Core-Strategie geworden. Kein Core mehr ohne Green. Dabei bezieht sich die Nachhaltigkeit nicht allein auf Umwelt, Klima und Energieverbrauch, sondern auf sämtliche Aspekte, die unter das Buchstaben-Trio ESG fallen: Environment, Social, Governance. Und es geht auch nicht darum, jede Immobilie einfach mit einer grünen Plakette zu bekleben, so wichtig transparente Zertifikate auch sind. 

Green ist deshalb untrennbar mit Core verbunden, weil man ohne Green in Zukunft gar nicht mehr die zahlungskräftigen und prestigeträchtigen Mieter finden kann, die man für ein ansonsten attraktives Büroinvestment gerne hätte – und ohne die es auch nicht mehr der Core-Definition entspricht. Welches namhafte Unternehmen, dass sich selbst ambitionierte Corporate-Responsibility-Ziele setzt, würde seine Mitarbeiter auf einer Bürofläche mit veralteter Haustechnik und zugigen Fenstern arbeiten lassen? ESG-Konformität im weitesten Sinne ist heute schon für diese begehrte Mieterschaft zum Standardkriterium geworden. Ohne geht’s nicht.

Neben ökologischer Nachhaltigkeit können auch der Wohlfühlfaktor und der Gesundheitsschutz für die Mitarbeiter dazugezählt werden, ebenso Digitalisierung und Konnektivität, Ästhetik und Aufenthaltsqualität – alles, was letztlich auch die Mitarbeiter von einem Arbeitsplatz begeistert und sie dort produktiv arbeiten lässt. Der Wettbewerb um die besten Talente ist von der Corona-Pandemie ja nicht dauerhaft beendet worden. Vielmehr dürfte sich in der Post-Corona-Zeit noch stärker die Frage nach der Qualität und dem Standort der Immobilie stellen, die Auswirkungen von ESG werden sich beschleunigen. 

Für eine Manage-to-Core-Strategie in Bestandsinvestments gehört deshalb der Manage-to-Green-Aspekt als wesentlicher Baustein dazu. Mehr noch: Da sich die Lage gar nicht und manchmal auch die Objektqualität nur schwer optimieren lassen, kann Manage-to-Green eine Investmentstrategie für sich darstellen. Manage-to-Green statt Manage-to-Core. 

Mögliche Maßnahmen eines Asset-Managers, die ESG-Exposition eines Bürogebäudes zu verbessern, sind vielfältig: Modernisierung der Heizungs- und Klimaanlagen, bauliche Maßnahmen zur Optimierung der Energie- und Klimabilanz sowie zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Nutzung nachhaltiger Materialien, Drittverwendungsfähigkeit, Fahrradkeller und und und …. 

Was dabei häufig übersehen wird: Wie bei jeder aktiven Asset-Management-Strategie sollte auch bei Manage-to-Green das Verhältnis zum Mieter eine Rolle spielen. Wie kann man den Mieter dazu bewegen, sich selbst möglichst ESG-konform zu verhalten, zum Beispiel energie- und ressourcenschonend zu arbeiten oder grünen Strom zu beziehen? Möglichst mit Incentives und ganz sicher ohne Zwang: Nachhaltigkeit muss Spaß machen. Und der Schlüssel dafür liegt in der Transparenz durch Daten. Dann wird auch eine entsprechende Gestaltung von Mietverträgen möglich sein, denn die Umsetzung einer belastbaren Nachhaltigkeitsstrategie bedarf der Zusammenarbeit beider Parteien. 

Dieser Trend steht noch ganz am Anfang, grüne Mietvertragsmodelle haben sich längst nicht etabliert und stellen eine Gratwanderung dar zwischen Nachhaltigkeit, Vertragsfreiheit, Datenschutz und Einflussnahme auf den Geschäftsbetrieb. Doch was zweifellos schon jetzt zu sehen ist: Ohne Green kein Core.