Immobilienfonds vergleichen Mit 5 Kriterien zu Ihrem nächsten Investment

Obwohl Immobilien als langfristig stabiles Investment gelten, kommt es auch am Immobilienmarkt hin und wieder zu schwächeren Phasen – so auch im Jahr 2024. Damit ist aber nicht gesagt, dass sich ein Immobilien-Investment momentan nicht lohnt.

Im Gegenteil: Gerade jetzt stehen Ihnen als Anleger:in wertvolle Wachstumschancen offen – vorausgesetzt, Sie entscheiden sich für den richtigen Immobilienfonds. Wir zeigen Ihnen 5 Kriterien, auf die Sie aktuell beim Vergleich von Immobilienfonds besonders achten sollten.

Wer in Immobilienfonds investieren will, achtet vor allem auf eins: Performance und Rendite. Denn als Anleger:in möchten Sie Ihr Geld schließlich dort investieren, wo es gut aufgehoben ist und sich effektiv vermehrt.

Seit einigen Jahren gelten aber etwas andere Spielregeln am Markt: Mit der Corona-Krise, den gestiegenen Baukosten und den erhöhten Zinsen hat der Immobilienmarkt zuletzt an Dynamik verloren. Vor allem im Bereich Neubau ist momentan eher Flaute: Wie die Immobilien Zeitung berichtet, hat das Gesamtvolumen der Bauvorhaben im Vergleich zum Jahr 2022 zuletzt um zwei Drittel abgenommen.* Nur ein Bruchteil der für die ersten zwei Quartale geplanten Projektentwicklungen wurde also tatsächlich realisiert.

Für viele Immobilienfonds sind diese Entwicklungen zuletzt mit Einbrüchen in der Performance einhergegangen. Das bestätigt auch die Rating-Agentur Scope: Von 21 untersuchten Offenen Immobilienfonds wurden im letzten Rating 11 Fonds heruntergestuft. Dafür verantwortlich gemacht wurden zum einen die gesunkenen Renditen, aber auch „die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter“, so Scope.**

Die Performance ist beim Vergleich von Immobilienfonds natürlich immer noch ein wichtiger Indikator dafür, ob ein Fonds erfolgreich wirtschaftet oder nicht. Eine gute Fondsperformance zeigt sich aber nicht immer nur an der Höhe der Gewinne, sondern auch an ihrer Zuverlässigkeit. Neben der Quantität geht es also immer auch um die Qualität.

Halten Sie deshalb vor allem in schwächeren Marktphasen lieber Ausschau nach Immobilienfonds, die mehr auf Stabilität statt auf hohe, aber schwankende Erträge setzen. Wer schon in den letzten Jahren oder sogar Jahrzehnten gut durch die vielen Krisen gekommen ist, hat etwas richtig gemacht. Meist liegt hier eine auf Langfristigkeit und vor allem Stabilität ausgelegte Fondsstrategie dahinter. Zwar sollten vergangene Leistungen nie als Indikatoren für die Zukunft gewertet werden, doch anhaltender Erfolg spricht für sich – zumindest ein stückweit.

hausInvest zum Beispiel ist schon seit 52 Jahren am Markt und hat in jedem Jahr seit seiner Auflage eine positive Wertentwicklung erzielt. Die 1-Jahres-Renditen liegen dabei stabil bei 2% bis 4%. Auch zuletzt, als die durchschnittliche Marktrendite von Offenen Immobilienfonds auf 1,2% sank, erreichte hausInvest 2,4% und lag damit deutlich über dem restlichen Marktumfeld.***

hausInvest zielt also nicht auf die kurzfristig höchstmöglichen Gewinne, die bei der nächsten Marktschwankung direkt wieder in den Keller sacken. Vielmehr setzt der Fonds auf eine langfristig positive Performance und bietet seinen Anleger:innen eine umso stabilere und zuverlässigere Performance auf gleichbleibendem Niveau.

*Immobilien Zeitung (2024, 17. Juli). So wenige Baustarts von Projektentwicklern wie noch nie.
https://www.iz.de/maerkte/news/-so-wenige-baustarts-von-projektentwicklern-wie-noch-nie-2000027014?utm_source=%2Fmeta%2Fnewsletter%2Fizaktuell&utm_medium=newsletter&utm_campaign=nl1985-basic&utm_term=90012ed87373dde1c8d8222b6424c924

**Scope Explorer (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2024.
https://www.scopeexplorer.com/news/offene-immobilienfonds-ratings-and-marktstudie-2024/177130

***hausInvest (2024, 30. Juni). Die hausInvest Performance der letzten 10 Jahre.
https://hausinvest.de/de/investment/zahlen-fakten/

Auch das Fondsportfolio ist ein wichtiger Anhaltspunkt, um Immobilienfonds vergleichen zu können. Diversifikation ist hier das Stichwort. Denn mit vielen verschiedenen Immobilien im Fondsportfolio sinken die Anlagerisiken und steigen die Ertragschancen.

Fonds mit nur wenigen Immobilien im Portfolio sind wiederum umso abhängiger von den Erträgen dieser Objekte. Fallen hier dann mal Mieten aus oder Flächen stehen leer, sind die Einbrüche direkt viel spürbarer. Das hat sich zum Beispiel auch in der Coronakrise gezeigt, als Hotels und Büros plötzlich leerstanden, Einnahmen wegfielen. Wer als Fonds in solchen Phasen nur in Büroimmobilien investiert hat, war von den Einbrüchen viel stärker betroffen als Fonds, die zusätzlich noch Wohnimmobilien oder Logistikflächen im Fondsportfolio hatten.

Die Diversifikation des Fonds findet am besten auf mehreren Ebenen gleichzeitig statt: Zum einen können Immobilien über verschiedene Regionen und Märkte gestreut werden, zum anderen können auch unterschiedliche Nutzungsarten miteinander kombiniert werden. Eine breite, ausgewogene Streuung ist dabei nicht nur gut für den Fonds, sondern auch für seine Anleger:innen.

Suchen Sie sich also am besten einen Immobilienfonds aus, der in seinem Fondsportfolio mindestens eine Form der Diversifikation nutzt, ob über Regionen oder über Nutzungsarten. So können temporäre Ausfälle besser weggesteckt und durch die Einnahmen anderer Immobilien ausgeglichen werden. Und das sorgt dann auch bei Ihnen als Anleger:in für langfristig stabilere Renditen.

So macht es auch hausInvest: Ob Wohnungen in München, Shoppingcenter in London oder Hotels in Amsterdam – mit über 160 Immobilien weltweit und vielen verschiedenen Nutzungsarten ist der Fonds breit aufgestellt. Damit schafft er es auch in schwächeren Marktphasen, seine Mieteinnahmen zu sichern und daraus stabile Renditen zu generieren.

Aktuell erfordert der Immobilienmarkt viel Erfahrung und eine vorausschauende Haltung. Erfolge stellen sich momentan nicht mehr von selbst ein, wie es vor allem in den Niedrigzinsphasen der Fall war. In solchen Phasen kommt es beim Vergleich von Immobilienfonds ganz besonders auf die Qualität des Fondsmanagements an.

Fonds, die nur wenig Energie in ihr Management stecken, fehlen die Mittel oder die Expertise, um den Markt zu analysieren, kommende Trends zu identifizieren und ihr Portfolio entsprechend anzupassen – und haben es dann in der nächsten Krise besonders schwer.

Doch es gibt auch gute Gegenbeispiele, die sich mit viel Marktexpertise und großem Geschick erfolgreich durch die Krisen nicht nur der letzten Jahre, sondern auch Jahrzehnte manövrieren konnten. Das geht dann vor allem auf die Entscheidungen des Fondsmanagements zurück: Wie das Fondskapital gehandhabt wird, ob eine neue Immobilie erworben oder eine Fondsimmobilie verkauft wird, erfordert viel Geschick – und trägt maßgeblich zum Erfolg des Fonds bei.

Achten Sie bei der Auswahl Ihres Immobilienfonds also auf die Leistung des Fondsmanagements: Wer sind die Personen hinter dem Fonds? Welche Strategie verfolgt das Management? Und werden diese Leistungen auch transparent kommuniziert?

hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf beispielsweise steuert schon seit mehr als 20 Jahren das Fondsportfolio und kennt den Markt in- und auswendig. Die positive Wertentwicklung, die hausInvest seit seiner Auflage 1972 erzielt, hat das Fondsmanagement rund um Schüttauf erfolgreich weitergeführt und ausgebaut.

Dazu gehört Professionalität in vielerlei Hinsicht: Zum einen braucht es große Marktkenntnis und die Fähigkeit, in Krisen ruhig zu bleiben. Genauso gehört aber auch Empathie dazu, um zusammen mit Mieter:innen und Nutzer:innen gute Lösungen zu finden: "Als Langfristinvestor ist es uns wichtig, dass wir eine partnerschaftliche Beziehung zu unseren Mietern haben“, so Mario Schüttauf*

Die langfristige Ausrichtung des hausInvest Fondsmanagements hat sich vor allem während der letzten Jahre immer wieder bewährt und dafür gesorgt, dass der Fonds seine gute Position am Markt halten konnte. Das lässt sich auch an der stabilen Fondsperformance ablesen.

*Fonds Professionell (2020, 29. Mai). hausInvest: „Geht’s dem Mieter gut, geht’s uns gut“.
https://www.fondsprofessionell.de/sachwerte/news/headline/hausinvest-gehts-dem-mieter-gut-gehts-uns-gut-197958/newsbild/2/

Auch Prädikate und Zertifikate können dabei helfen, Immobilienfonds zu vergleichen und ein geeignetes Anlageprodukt für Sie zu finden. Dazu gehören zum einen Ratings von unabhängigen Agenturen.

Gerade wenn es um Offene Immobilienfonds geht, ist die Rating-Agentur Scope ganz vorne mit dabei. Sie überwacht schon seit vielen Jahren den Fondsmarkt und wertet ihn in regelmäßigen Abständen aus. Auch diese Ratings und Studien sind für Sie ein guter Anhaltspunkt, um sich über die Performance einzelner OIFs zu informieren und sie miteinander zu vergleichen.

Darüber hinaus gibt es aber auch Zertifikate, mit denen eine Immobilie für ihre Nachhaltigkeit oder digitale Infrastruktur ausgezeichnet wird. Vor allem im Segment Büroimmobilien nimmt die Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifikaten momentan stark zu: Sogenannte „grüne“, also vor allem energieeffizient und modern gestaltete Büroflächen sind immer gefragter. Und die Nachfrage übersteigt schon jetzt das Angebot: Laut einer Prognose der Immobilienberatung JLL wird diese Angebotslücke bis 2025 auf 30%, bis 2030 sogar auf ganze 70% ansteigen.*

Nachhaltigkeitszertifikate wie BREEAM, LEED oder das deutsche DGNB-Zertifikat können für Immobilienfonds eine gute Möglichkeit sein, um ihre Flächen als wirklich nachhaltig auszuweisen und der steigenden Nachfrage nach „grünen“ Büroflächen zu begegnen.

Für Sie als Anleger:in kann es deshalb sinnvoll sein, beim Vergleich von Immobilienfonds auf solche Auszeichnungen zu achten. Zwar sind sie kein Muss, aber sie sorgen bei Immobilien und Immobilienfonds für mehr Transparenz. Das wiederum hilft Ihnen dabei, eine informierte Anlageentscheidung zu treffen.

*JLL (2024, 05. April). Weltweite Angebotslücke an „grünen“ Büroflächen wächst dramatisch.
https://www.jll.de/de/presse/Weltweite-Angebotsluecke-an-gruenen-Bueroflaechen-waechst-dramatisch

Der Kostenpunkt ist ein wichtiges Kriterium beim Vergleich von Immobilienfonds. Denn neben Ihrem Anlagebetrag fallen meist noch zusätzliche Gebühren für die Verwaltung Ihres Kapitals und für das Anlagedepot an, in dem Ihre Anteile aufbewahrt werden. Und gerade dann, wenn der Immobilienmarkt etwas schwächelt und die Erträge nicht so hoch ausfallen wie erhofft, sind zusätzliche Kosten ein wichtiger Faktor.

Welche Kosten kommen also beim Kauf von Immobilienfonds auf Sie zu?

• Ausgabeaufschlag: Diese Gebühr wird einmalig beim Kauf Ihrer Anteile fällig. Sie wird anteilig an Ihrem Anlagebetrag berechnet und an den Vertriebspartner ausgezahlt. Meist liegt sie zwischen 2% und 7%, kann jedoch auch niedriger sein.
• Depotgebühren: Diese Gebühren werden meist jährlich von der jeweiligen Depotbank für Ihr Depot erhoben, in dem Ihre Anteile aufbewahrt werden, ähnlich wie Kontoführungsgebühren. Je nach Anbieter können sich die Kosten deutlich unterscheiden; teilweise gibt es auch kostenlose Depots.

• Verwaltungsgebühren: Die Verwaltungsgebühren werden ebenfalls prozentual von Ihrer Anlagesumme berechnet. In der Regel gehen diese Gebühren einmal im Jahr vor Ihrer Rendite direkt an das zuständige Fonds- bzw. Assetmanagement ab. Damit zahlen Sie für die aktive Verwaltung des Fonds.

Tipp: Mit ein bisschen Recherche können Sie online verschiedene Anbieter miteinander vergleichen und so echte Kosten sparen, vor allem beim Ausgabeaufschlag und bei den Depotgebühren. Dann müssen Sie bei den Verwaltungsgebühren keine Abstriche machen und kommen insgesamt trotzdem günstiger weg.

Beim Thema Kosten kommt es auf eine gute Balance an: Billiger ist nicht immer besser, im Gegenteil. Gerade bei aktiv verwalteten Immobilienfonds sollten Sie bei allzu günstigen Angeboten vorsichtig sein – hier wird dann vielleicht weniger Mühe in das Fondsmanagement gesteckt. Allzu teuer sollte es aber natürlich auch nicht sein, denn sonst übersteigen die Anlagekosten am Ende noch Ihre Gewinne.

Je nachdem, wie begrenzt Ihre Mittel sind, sollten Sie auch den „Einstiegspreis" nicht vergessen, also die Mindestanlagesumme. Bei Offenen Immobilienfonds ist sie typischerweise sehr günstig. Ist Ihnen die Einstiegssumme trotzdem zu hoch, könnte ein Fondssparplan eine gute Alternative für Sie sein: Hier sind oft geringe Monatsbeträge möglich – in hausInvest können Sie zum Beispiel schon ab 10€ monatlich investieren.

Um einen geeigneten Immobilienfonds zu finden, sollten Sie jetzt gerade vor allem auf folgende Eigenschaften achten:

• eine langfristig stabile Fondsperformance
• ein breit aufgestelltes Fondsportfolio
• ein erfahrenes Fondsmanagement
• ausgewählte Zertifikate und Siegel
• eine ausgewogene Kostenstruktur

Vor allem unter den aktuellen Bedingungen am Immobilienmarkt ist der Vergleich verschiedener Anlageprodukte sehr zu empfehlen, damit Ihr Anlagekapital in gute und erfahrene Hände gelangt.

Denn auch wenn viele Anleger:innen gerade zögern: Jetzt ist ein sehr guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Dann profitieren Sie – mit dem richtigen Fonds – von zukünftigen Wertzuwachsen nämlich ganz besonders.