06.03.2020

„Meine vier Trends für 2020“

Markteinschätzung 2020 Henning Koch

Für den Jahresrückblick 2020 steht das globale Ereignis des ersten Quartals fest: das Coronavirus. Ob nun berechtigte Vorsicht oder übertriebene Panikmache - die Auswirkungen auf das Wirtschaftsleben waren in den vergangenen Wochen überraschend heftig. Abgesehen von der Verschiebung der großen internationalen Immobilienmesse MIPIM auf Juni werden sich die Folgen für die Immobilienwirtschaft jedoch voraussichtlich in Grenzen halten.

Nach Jahren des Aufschwungs sehen wir auch diesem Jahr keine Trendwende; im Gegenteil. Nach unserer Einschätzung werden andere Faktoren die Immobilienwirtschaft stärker beeinflussen, vor allem die folgenden vier Trends: 

SCHNELLIGKEIT


Schnelligkeit ist Trumpf. Der Immobilienmarkt ist mehr als je zuvor ein Verkäufermarkt. Der einzige limitierende Faktor für das Transaktionsgeschehen sind die geeigneten Kaufgelegenheiten am Markt. Die potenziellen Verkäufer können deshalb viel verlangen - nicht nur beim Preis. Sie erwarten Schnelligkeit und Transaktionssicherheit. Wer zu lange zögert oder mit Finanzierungsvorbehalt bietet, zieht bei ansonsten gleichen Bedingungen den Kürzeren. Deshalb sind Bieter mit großem Liquiditätspolster im Vorteil, die eine Transaktion zügig mit viel Eigenkapital abschließen können. Mit unserem hausInvest waren wir bei dem größten Transaktionen der vergangenen beiden Jahre nicht zuletzt aus diesem Grund erfolgreich. Eine Beleihung des angekauften Objekts mit Fremdkapital kann in einem zweiten Schritt erfolgen. 

STABILITÄT


Wohninvestments sind als Stabilitätsanker gefragt. Mit nochmals gesunkenen Renditen - in München und Berlin liegen die Median-Nettoanfangsrenditen lediglich bei knapp über einem Prozent - sind Investments in Bestandswohnungen in den A-Städten absolut keine Renditeturbos. Trotzdem kaufen institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland nahezu alles, was an Wohninvestments in den größten Städten auf den Markt kommt. Für sie stellen die regelmäßigen und verlässlichen Mieteinkünfte ein ideales Zinssubstitut dar. Gleichzeitig verleiht eine Beimischung mit Core-Wohninvestments jedem Immobilienportfolio zusätzliche Stabilität. Der Wohnungsleerstand liegt in jeder der Top-7-Städten unter einem Prozent. Gleichzeitig ist der Zuzug in die größten deutschen Städte ein Megatrend, der anhalten wird. Das wissen auch die Investoren - und beurteilen diese Investments wie ehedem deutsche Staatsanleihein: als eine Art Benchmark für risikoarme Immobilien-Investments. 

PERFORMANCE


Spezialsegmente geraten in den Investorenfokus. Ob Hotels, Mikroapartments oder betreutes Wohnen: Solche Investments haben sich in den vergangenen Jahren von exotischen Teilmärkten zu ernstzunehmenden Immobiliensegmenten entwickelt. Dieser Trend bleibt grundsätzlich ungebrochen. Während Wohnimmobilien die Stabilitätsanker für diversifizierte Immobilienportfolios darstellen, weisen diese Spezialsegmente zumeist höhere Renditepotenziale auf. Allerdings gilt es in manchen Märkten inzwischen genauer hinzuschauen, da die fundamentalen Rahmenbedingungen die Bäume nicht mehr in den Himmel wachsten lassen. Und auch bei den Betreibern muss man genau hinsehen. 

NACHHALTIGKEIT


Wann kommt die Nachhaltigkeitsampel für Immobilienfonds? Die neue EU-Kommission wird ihren Aktionsplan für eine nachhaltiges Finanzwesen vorantreiben. Aktuell wird über die Taxonomie verhandelt, also die Klassifizierung nachhaltiger Anlagen. Der Legislativprozess steht noch am Anfang, doch am Ende dieses Prozesses erwarten wir für die Retailprodukte wie Publikumsfonds ein übersichtliches Nachhaltigkeits-Scoring, beispielsweise in Form einer Ampel. Bei illiquiden Assetklassen wie Immobilien ist das durchaus eine Herausforderung: Müssen dazu für jedes Fondsobjekt umfangreiche Checklisten abgearbeitet werden, oder genügen die gängigen Nachhaltigkeitszertifikate? In jedem Fall weren Transparenzpflichten für alle Finanzprodukte begründet und Nachhaltigkeitserwägungen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Es lohnt sich, diesen Prozess genau zu beobachten, denn er entscheidet langfristig über die Marktgängigkeit jeder Immobilien in Europa. 

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