Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Immobilien-Investment Von Profis lernen: Gewinn durch Risiko-Verteilung

Immobilien-Investment erscheint heute immer öfter als Antwort, wenn Privatanleger sich fragen, „Wohin mit meinem Geld?" Rund zwei Drittel der deutschen Verbraucher interessieren sich in der einen oder anderen Form für Geldanlagen (IfD Allensbach 2019). Das ist auch kein Wunder: Zu lange schon lohnt sich normales Sparen nicht mehr. Dabei fällt der Blick bei vielen zuerst auf Immobilien (Kantar TNS 2019). Doch die Auswahl der Immobilien-Anlagen ist groß, und es gibt ja auch noch Aktien, Anleihen, Gold und so viel mehr. Wie soll man sich da noch orientieren?

Diversifikation ist, wenn es nicht weh tut

Bevor Sie nun spontan einfach zu dem greifen, was Ihnen der Nachbar am Gartenzaun empfohlen hat, möchte ich Ihnen verraten, was gewissermaßen als Motto über der Eingangstür für erfolgreiches Investieren steht: Klug verteilt ist halb entschieden.

Denn es ist eine sonderbare Eigenschaft unseres Geldes: Es kann sich vermehren, doch wo das geschieht, ist immer ein Risiko dabei. Die einfachste – und wirksamste – Methode, Ihr Risiko zu senken, ist die Verteilung, in der Finanzwelt „Diversifikation" genannt. Grundsätzlich gibt es dafür zwei Ansätze, die Sie übrigens auch miteinander verbinden können: Einzelne Fonds und ein – gut gemischtes – Portfolio.

  • FondsMit Fonds kaufen Sie von vornherein Kapitalanlagen, die auf mehr als eine Renditequelle setzen. So investieren z. B. Aktienfonds in mehrere Unternehmen. Offene Immobilienfonds setzen oft auf Erträge aus einer Vielzahl einzelner Wohn- und Gewerbeimmobilien.  
  • PortfolioDas Portfolio ist zunächst einfach der Fachbegriff für die Sammlung aller Geldanlagen; manchmal wird dafür auch der Begriff „Depot" verwendet. Gleichzeitig deutet "“Portfolio" an, dass darin unterschiedliche Anlagen und auch Anlageformen versammelt sind – um eben eine möglichst gute Risikoverteilung zu erzielen.

Wie aber soll man das umsetzen? Dazu möchte ich Ihnen exemplarisch die Möglichkeiten eines Immobilien-Investments vorstellen. Denn Immobilienwerte können sowohl als Renditemotor als auch zur Risikobegrenzung im Portfolio wirken. Aus diesem Grund werden sie auch von Fachleuten oft als wichtiger Bestandteil für ein ausgewogenes Portfolio empfohlen.

Immobilien-Investment – mit guten Gründen

Die beliebtesten Geldanlagen in Deutschland sind trotz niedriger Zinsen immer noch Sparbuch & Co. Danach aber folgen als Sachwert-Sieger zuerst die Immobilien – und das mit guten Gründen: Das eigene Heim gilt als beste Sicherheit und solide Altersvorsorge. Daneben sind auch andere Formen des Immobilien-Investments typischerweise wertstabil und krisensicher. Insgesamt betrachtet ist es eine einzigartige Kombination aus strukturellen und konjunkturellen Pluspunkten, die Immobilien als Investment so attraktiv macht:

Strukturelle Stärken für Ihr Immobilien-Investment

  • Immobilien haben eine eigene, innere Wertstabilität. Selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand ist ein Gebäude weiterhin vorhanden. Erst recht gilt dies für Grundstücke und ihre Lage.
  • Immobilienmärkte und der Bausektor sind kaum von globalen Verflechtungen und Krisen betroffen. Wertsteigerung wie Mieteinnahmen entstehen grundsätzlich vor Ort.
  • Reale Immobilien und direkte Immobilien-Investments werden nicht an der Börse gehandelt. Damit sind sie nicht von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Aktienmärkte betroffen.

Immobilien: Investment in Konjunktur

In den letzten Jahren bis gegen Ende 2019 stiegen Immobilien scheinbar unaufhaltsam im Wert. Was mancher Schwarzseher schon als gefährliche Immobilienblase erkannt haben wollte, hatte eine ganz natürliche Triebfeder: Vor dem Hintergrund einer jahrzehntelang vernachlässigten Neubautätigkeit, Brexit und dem allgemeinen Zuzug in die Städte stieg die Nachfrage steil an. Die typischen Indikatoren einer Blase jedoch fehlten, wie etwa eine zu großzügige Kreditvergabe durch die Banken oder ein hoher Anteil an rein spekulativen Investitionen.

Schon Ende 2019 verlangsamte sich diese Entwicklung. Auch das hatte natürliche Gründe: Ein Teil des Bedarfs war befriedigt. Vor allem aber stieß die Bauwirtschaft an ihre Kapazitätsgrenzen – mehr ging einfach nicht mehr. Auch verzögert sich der Ausweis geeigneter Flächen als Bauland immer öfter. Damit entstand – völlig unabhängig von Corona – eine Bremswirkung, die sich bei anhaltend hohem Bedarf positiv auswirkt: Sie verhindert eine Überhitzung z. B. durch spekulative Begehrlichkeiten und schafft eine nachhaltige Verlängerung des Konjunkturzyklus.

Gleichzeitig werden die Renditepotenziale des Immobiliensektors durch zusätzliche Faktoren gespeist:

  • Ein wichtiger Teil der Bautätigkeit bei Neubau wie Sanierungen richtet sich auf energetische Verbesserungen. Es gilt, die Klimaziele der EU und der Bundesregierung zu erreichen. Dazu gibt es zahlreiche Förderprogramme, die mit Kostenvorteilen locken.
  • Ein weiterer Konjunkturtreiber ist auch im Immobiliensektor die Digitalisierung. Die Zukunft gehört dem „Smart Building" – mit allen Folgen für höhere Wertschöpfung bei Einrichtung wie Vermarktung.
  • Weitere Impulse kommen aus den Bereichen neuer Wohn- und Nutzungsformen. So hat sich zum Beispiel mit Objekten für betreutes Wohnen bereits heute am Markt ein neues, attraktives Segment etabliert, das Merkmale von Wohn- und Gewerbeimmobilien verbindet.

Stabilisierung und Wachstumschancen: das Immobilien-Investment im Portfolio

Strukturelle Vorteile

  • Innerer Werterhalt
  • Keine globale Verflechtung oder Exportabhängigkeit
  • Keine starken Wertschwankungen – Realwerte und direkte Investitionen werden nicht an der Börse gehandelt

Konjunkturelle Vorteile 

  • Weiter hoher Bedarf, starke Nachfrage
  • Nachhaltigkeit durch regulierende Bremsfaktoren (Kapazitätsgrenzen)
  • Klimaziele, energetische Sanierung
  • Digitalisierung / Smart Buildings
  • Innovative Nutzungsformen

Eigene Vier Wände als Investment?

Natürlich sind vermietete Immobilien als Investment zunächst eine feine Sache: Der Mieter zahlt die laufenden Kosten – und hoffentlich ein bisschen mehr. Eine zumindest mäßige Wertsteigerung lässt sich heute an den meisten Orten erwarten. Wer geschickt finanziert hat, kann zusätzlich den sogenannten Leverage-Effekt nutzen: Günstige Kredite schonen das Eigenkapital und verbessern die Rendite durch die Differenz zwischen Mieteinnahmen und Zahlungen an die Bank.

Unter dem Aspekt einer ausgewogenen Portfolio-Zusammensetzung und Risikoverteilung kommen Real-Immobilien leider nicht so gut weg:

  • Zunächst besteht das sogenannte Klumpenrisiko: Wer sich nicht zwei, besser noch drei oder mehr Mietobjekte leisten kann, hat keinen Spielraum, wenn am Objekt oder mit dem Mieter Probleme auftreten. 
  • Bei realem Eigentum entstehen im Alltag Kosten, die am Eigentümer hängen bleiben – von nicht umlegbaren Nebenkosten bis zu Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle. 
  • Die sogenannte Spekulationssteuer entfällt erst nach mindestens zehn Jahren. So lange bleibt Ihr Geld auf jeden Fall gebunden.

Dazu kommen Faktoren, die ich als „persönlichen Aufwand" zusammenfassen würde. Das beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Objekt – möglicherweise in einer fremden Stadt. Ebenso sollten der oder die Mieter sorgfältig ausgewählt werden. Und es tut keiner Mietsache gut, wenn Sie nicht wenigstens ab und zu einen Blick darauf werfen ... oder jemanden bezahlen, das für Sie zu tun.

All das muss kein Hinderungsgrund sein. Es gibt Menschen, die sind mit Leib und Seele Vermieter. Sie genießen es, sich um ihr Eigentum zu kümmern, und freuen sich über den sozialen Effekt, netten Menschen ein Dach über dem Kopf verschafft zu haben. Reale Immobilien als Kapitalanlage in einem gut gemischten Portfolio eignen sich dennoch nur selten. Wer mit geringem Eigenkapital ein gemischtes Portfolio zusammensetzen und dabei auch an der Rendite aus Real-Eigentum partizipieren möchte, hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten: eine dauerhafte Beteiligung an einem größeren Mietobjekt oder die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft.

Immobilien-Investments im Portfolio: die Mischung macht's

Niemand verbietet Ihnen, ausschließlich Werte in Ihr Portfolio aufzunehmen, die auf Immobilien basieren. Selbst mit dieser Beschränkung bleibt die Auswahl groß genug. Auch für eine gewisse Bandbreite von kaum bis sehr riskant reichen die Möglichkeiten. Doch egal, ob Sie sich für ein reines Immobilienbouquet oder einen gemischten Strauß entscheiden – im Folgenden habe ich Ihnen eine kurze Übersicht der immobilienbasierten Wertpapierarten zusammengestellt, jeweils ergänzt durch eine kleine Entscheidungshilfe.

Immobilien-Investment für jedermann

Offene Immobilienfonds

Die überschaubarste und risikoärmste Form der Immobilien-Wertpapiere sind wohl die Offenen Immobilienfonds. Ihr Geld wird dort direkt im eigenen Immobilienbestand angelegt. Die Rendite ergibt sich aus Mieteinnahmen und Gewinnen beim Verkauf. Ein gut aufgestellter Offener Immobilienfonds bietet eine eigene Diversifikation vor allem im Objektbestand – mit einer möglichst breiten Verteilung von Standorten, Mieter-Kategorien und Nutzungsarten.

Anlegerprofil für Offene Immobilienfonds
Erfahrung

kein spezielles Immobilien- oder Finanz-Know-how erforderlich

Engagement

keines – die Anlage wird vom Fondsmanagement verwaltet, die sich auch um Vermarktung, Mieter, Instandhaltung etc. kümmern

Kapital / Liquidität

niedriger Einstieg oder Sparplan möglich

Risikobereitschaft gering
Anlagehorizont

2 Jahre Mindesthaltedauer

Belastbarkeit

kaum benötigt: Renditen von 2 bis 2,5 Prozent stehen geringen Wertschwankungen gegenüber. Es besteht kein Haftungsrisiko sowie gesetzlicher Schutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).

 

Crowdinvesting für Immobilien 

Das Prinzip ist neu und relativ einfach: Viele Anleger legen kleinere Beträge zusammen, um die Realisierung eines einzelnen Immobilien-Projekts zu unterstützen. Technisch verleihen Sie Ihr Geld gegen Zins an den Projektträger. Gewinne entstehen aus Vermietung oder Verkauf.

Anlegerprofil für Crowdinvesting in Immobilienprojekte
Erfahrung

nicht unbedingt notwendig, jedoch für die Projektauswahl ratsam

Engagement

gering – Objekte werden über Online-Plattformen angeboten; wer sicher gehen will, sollte sich dennoch vor Ort über Lage und sonstige Gegebenheiten informieren; kein Verwaltungsaufwand

Kapital / Liquidität

niedriger Einstieg möglich – gesetzliche Obergrenze 10.000 €

Risikobereitschaft

mittel bis hoch bei Einzelinvestment; das Risiko kann aber durch die geringen Mindestsummen auf mehrere Projekte verteilt werden

Anlagehorizont ab 1 Jahr
Belastbarkeit

mittel bis hoch: bei bis zu 7,5 Prozent Zinsen kommen Wertschwankungen nicht vor, doch es sind Verzögerungen in der Fertigstellung möglich; falls das Investment als Nachrangdarlehen angelegt ist oder das Projekt insgesamt scheitert, ist ein Totalverlust möglich

 

Erfahrung und Liquidität sind gefragt

Geschlossene Immobilienfonds

Hier ist der Name „Fonds" manchmal irreführend, da auch Einzelobjekte finanziert werden. Technisch beteiligen Sie sich als Unternehmer an einer Zweckgesellschaft – mit den Rechten, aber auch allen Pflichten eines Unternehmers.

Anlegerprofil für Geschlossene Immobilienfonds
Erfahrung

hoch – sowohl die Finanzierungsgesellschaft als auch der Fonds bzw. die Objekte wollen sorgfältig ausgewählt werden

Engagement

hoch – neben der Objektauswahl können auch Gesellschafterrechte ausgeübt werden (Stimmrecht, Kontrollrechte)

Kapital / Liquidität

hoch – Einstieg oft erst ab 10.000 € möglich, zusätzlich hohe Kosten von bis zu 25 Prozent der Einlage

Risikobereitschaft

mittel bis hoch – Sie haften bei Verlusten; ferner sind Gewinne von Fertigstellung, Vermietung etc. eines oder weniger Objekte abhängig

Anlagehorizont

vereinzelt ab 3 Jahre, meist aber 10 Jahre und mehr – bei fester Bindung des eingesetzten Kapitals

Belastbarkeit

hoch: teilweise zweistellige Renditeerwartungen stehen einer langen Liquiditätsbindung und hohen Risiken gegenüber

 

Börsengehandelte Immobilien-Wertpapiere

Mit Wertpapieren dieser Art investieren Sie nicht in Immobilien, sondern in Unternehmen, die in Immobilien investieren – will sagen: Dies ist ein eigenes Marktsegment und teilweise völlig anders einzustufen als die vorgenannten Immobilien-Investments.

  • Immobilienaktien sind Anteile an Bauentwicklungs- und Vermietungsgesellschaften wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia.
  • Immobilien-ETFs (exchange traded funds) sind Indexfonds für Indizes, die sich speziell auf Immobilienaktien konzentrieren.
  • REITs (real estate investment trusts) sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen.
  • Immobilien-Anleihen (auch „Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Wenn es sich dabei um Nachranganleihen handelt, können Sie bei einer Insolvenz als nachrangiger Gläubiger leicht leer ausgehen.
Anlegerprofil für börsengehandelte Immobilien-Investments
Erfahrung

mittel – vor allem bei Einzeltiteln ist eine sorgfältige Auswahl zu empfehlen

Engagement

gering – empfehlenswert ist nur eine regelmäßige Kursbeobachtung

Kapital / Liquidität

niedrig bis mittel – für Aktienanlagen empfiehlt sich ein Einstieg ab ca. 1.000 €, um bei mittlerer Rendite die Kosten zu übertreffen

Risikobereitschaft

mittel bis hoch – börsentypisch hohe Verluste können vor allem durch Panikverkauf oder plötzlichen Liquiditätsbedarf auftreten

Anlagehorizont

kurzfristig möglich – längere Haltezeiten sollten Sie aber vor allem für Phasen starker Wertschwankungen einplanen

Belastbarkeit

hoch: spekulativ werden bis zu 10 Prozent Rendite erzielt, entsprechend ist aber mit starken bis extremen Wertschwankungen zu rechnen; ETFs bieten einen gewissen Schutz durch Diversifikation

 

Mein Fazit

Mit Immobilien sind Sie gut aufgestellt

So viel dürfte klar sein: Wenn Sie Wert auf ein ausgewogenes Portfolio legen, sind geeignete Immobilien-Investments auf jeden Fall ein guter Start.

  • Offene Immobilienfonds bieten eine solide Risikoabsicherung bei stetiger Wertentwicklung.
  • Crowdinvesting ist ein kostengünstiger Direkteinstieg ins Thema Einzelimmobilien; das höhere Risiko wird hier durch überschaubare Einzelinvestment und eine Verteilung auf mehrere Projekte aufgefangen.
  • Genossenschaftsanteile und die verbundenen Mitspracherechte können ein „Vorgefühl" von der Verantwortung für reales Eigentum vermitteln.

Wenn wir nun Ihr Gesamt-Portfolio betrachten, so raten viele Fachleute, zumindest ein Fünftel in Immobilien zu investieren. Ein anderes Modell für ein ausgewogenes Portfolio ist die „Vierer-Kette" – nicht nur im Fußball ein Klassiker, um das eigene „Tor" zu verteidigen: Die Flügel bestehen aus einem höher riskanten und einem stark stabilisierenden Wert, die Mitte wird von zwei Werten mit stabilen Wachstumsperspektiven eingenommen – letzteres zumindest könnten beides Immobilien-Investments sein.

Vor allem aber sollte Ihr Portfolio eines erreichen: Es sollte zu Ihnen und Ihrem Budgetrahmen passen. Sie sollten jeden Bestandteil, seine Wertbildung und Risiken genau verstehen. Und Sie sollten sich bei einem kleinen Budget auch nicht verzetteln; für eine „Basis-Diversifikation" reichen bereits ein breit aufgestellter Offener Immobilienfonds oder eine Mischung aus nur zwei Investments.

Bildquellen dieser Seite: nd3000/shutterstock.com

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Zuletzt aktualisiert am
30. September 2020

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