Immobilienfonds kaufen Was spricht dafür – was dagegen?
02.10.2024 • 9 Minuten Lesezeit
Offene Immobilienfonds sind ein traditionsreiches Anlageprodukt, das Bankberater:innen gerne Ihren Kund:innen empfehlen. So manche Anleger:innen halten die Anteile über Jahrzehnte. Auf der anderen Seite kommen Fragen auf, wenn der Immobilienmarkt kriselt. In diesem Artikel gehen wir durch, was für einen Kauf spricht, was womöglich dagegen – und was es dabei zu beachten gilt.
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Offene Immobilienfonds bieten Anleger:innen langfristige Stabilität und meist planbare Erträge. Als Sachwerte gelten sie dabei als besonders krisenfest und resistent gegenüber Marktschwankungen.
- Zwar bieten Spareinlagen wie Tages- oder Festgeldkonten phasenweise höhere Renditen als OIFs, jedoch nicht langfristig – solche Formen der Geldanlage sind von aktuellen Zinsraten abhängig und können somit auch schneller wieder sinken.
- Offene Immobilienfonds sind als langfristige Investments gedacht. Wer nur kurzfristig Geld parken möchte oder sein Kapital momentan nicht fest binden will, für den sind OIFs eher nicht geeignet.
- Wenn Sie Immobilienfonds kaufen möchten, lohnt sich der Vergleich verschiedener Anbieter: Vor allem bei vielen digitalen Depot-Anbietern können Sie echte Kosten sparen.
5 gute Gründe für ein Investment in Offene Immobilienfonds
1. Breit gestreut in Immobilien investiert
Immobilien gehören als Grundlage in jedes gute Portfolio: Diese Aussage kursiert in Anlegerkreisen, ist aber oft leichter gesagt als getan. Denn es braucht Zeit, Nerven, Expertise und das nötige Kleingeld, um in Immobilien zu investieren. Zumal es mit einer Immobilie nicht getan ist – am besten streut man zur Minimierung des Risikos nämlich über mehrere Investments.
Nun, hier kommen Offene Immobilienfonds ins Spiel: Sie geben den Job in Expertenhände und legen Ihr Geld über einen Fonds oft in weit über 100 Immobilien an. Je nach Fonds ist Ihr Geld zum einen über verschiedene Märkte wie Deutschland, USA und Japan, aber auch über verschiedene Typen von Immobilien schlau verteilt: Von der Shopping-Mall über moderne Bürotürme bis hin zu luxuriösen, aber auch sozial geförderten Wohnanlagen.
2. Steigender bedarf an Neu- und Umbau
Die Nachfrage nach urbanen Immobilien steigt stetig weiter: Expertenmeinungen zufolge wird es weltweit noch bis mindestens 2050 mehr Zuzug in die Städte geben. Von diesem anhaltenden Trend möchten zahlreiche Anleger:innen profitieren und setzen deshalb auf den Sachwert Immobilien.*
Doch nicht nur die Menge zählt. Durch die zunehmende Forderung nach Nachhaltigkeit und Energieeffizienz kommt es vermehrt auch auf die Qualität und Ausstattung der Immobilien an. Viele Bestandsimmobilien werden diesen Anforderungen allerdings nicht gerecht, schon heute kann die Nachfrage nach nachhaltig gestalteten, „grünen“ Büroflächen – auch in deutschen Städten – nicht erfüllt werden.** Und laut aktuellen Prognosen wird diese Nachfrage bis 2030 auf 71% ansteigen. Dieser Nachfrageüberhang sorgt jetzt schon für 6-8% höhere Mieten und eine Wertsteigerung der Immobilien von 14-16%.***
Das bedeutet: Um den steigenden Ansprüchen gerecht werden zu können, werden bestehende Gebäude und Quartiere künftig immer mehr zu modernen, nachhaltigen und CO₂-armen Immobilien umgebaut. Das passiert unter anderem durch den Ausbau von Grünflächen, den Einsatz erneuerbarer Energien und der Erhöhung der Mobilität. Und das eröffnet auch Anleger:innen neue Möglichkeiten im Bereich Immobilien-Investments.
* Immobilienmanager (2024, 19. Juni). ZIA: „Mehr Menschen brauchen Wohnraum“. https://www.immobilienmanager.de/bevoelkerungsprognose-zu-wenig-wohnraum-19062024
** JLL (2024, 05. April). Pressemitteilung: Weltweite Angebotslücke an „grünen“ Büroflächen wächst dramatisch. https://www.jll.de/de/presse/Weltweite-Angebotsluecke-an-gruenen-Bueroflaechen-waechst-dramatisch
*** CBRE (2023, 19. Juni). CBRE-Report: Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien zahlt sich finanziell aus. https://news.cbre.de/cbre-report-nachhaltigkeit-von-gewerbeimmobilien-zahlt-sich-finanziell-aus/
3. Chance auf Rendite-Boost mit Erneuerbaren Energien
So erhält ein echter Klassiker einen neuen Anstrich: Durch die Stromerzeugung und die effiziente Energieversorgung der Immobilien steigt das Renditepotenzial und der Wert des Immobilienportfolios nimmt zu. Gleichzeitig bringt Ihnen das Segment Erneuerbare Energien eine neue Einnahmequelle in Ihr Portfolio und sorgt für eine noch effektivere Risikostreuung.
4. Antizyklisches Investieren: Die Talsohle scheint erreicht
Sie kennen sicherlich den typischen Anfängerfehler an der Börse? Kaufen, wenn die Preise an der Spitze sind, verkaufen, wenn Sie im Keller liegen, und dann wieder kaufen, lange nachdem der neue Boom eingesetzt hat. Antizyklisches Investieren bedeutet das Gegenteil: Dann einsteigen, wenn eine Geldanlage günstig zu haben scheint, um so von zukünftigen Kursgewinnen zu profitieren.
Eine solche Zeit könnte aktuell am Immobilienmarkt eintreten: Teure Kredite und gestiegene Baukosten haben seit 2022 für Tristesse am Markt gesorgt. Doch jetzt im Jahr 2024 scheint die Talsohle erreicht.* Nicht zuletzt durch die Normalisierung der Zinsentwicklung verdichten sich die Anzeichen, dass sich der Markt erholen könnte. Gerade jetzt kann es attraktiv sein, in Immobilien zu investieren.
*Institut der deutschen Wirtschaft (2024, 01. Februar). Neuer IW-Wohnindex: Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich. https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/pekka-sagner-michael-voigtlaender-mieten-steigen-stark-kaufpreise-erholen-sich.html
5. Stabile Erträge in instabilen Zeiten
Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage, sie lassen sich von kurzfristigen Marktchancen und Trends wenig beeinflussen – anders als manche Aktien oder andere börsengehandelten Geldanlagen. Das macht sie aber gleichzeitig auch resistenter gegen Wertschwankungen und schwächere Phasen am Markt.
Bei vielen erfahrenen Anleger:innen gelten Offene Immobilienfonds deshalb als Stabilisator im Depot, der anderen riskanteren Anlagen den Rücken frei hält und als Sicherheitspolster dient. So auch der Offene Immobilienfonds hausInvest: Er hat seit seiner Auflage 1972 jedes Jahr eine positive Rendite erzielt und landete selbst im Krisenjahr 2023 bei soliden 2,0% – und damit deutlich über dem Marktdurchschnitt.*
*hausInvest (2024). Zahlen & Fakten. https://hausinvest.de/de/investment/zahlen-fakten/
Das zeigt auch das hausInvest Fondsmanagement: Trotz der vielen Krisen der letzten Jahre und Jahrzehnte hat der Fonds jedes Jahr seit 52 Jahren eine positive Wertentwicklung für seine Anleger:innen erwirtschaftet.
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In Immobilienfonds investieren: Was spricht aktuell dagegen?
Für kurzfristiges Parken von Geld nicht geeignet
So weit, so gut. Das bedeutet aber auch: Wenn Sie dieses Geld in den nächsten 12 bis 24 Monaten zwingend benötigen – beispielsweise, weil es für eine nahende Urlaubsreise vorgesehen ist –, dann sind Offene Immobilienfonds nicht das passende Produkt. An Tagesgeld zum Beispiel kommen Sie täglich dran (und nehmen dafür auf lange Sicht eine niedrigere Rendite in Kauf), Festgeld lässt sich auch für kürzere Fristen wie sechs oder zwölf Monate binden.
Einen Offenen Immobilienfonds können Sie zwar täglich über die Börse verkaufen und erhalten auch so Geld für Ihre Anteile. Doch das ist – je nach Tagespreis – deutlich unter dem Kurs, den Sie für eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft erhalten würden.
Der Einwand einer zu niedrigen Rendite
Im Jahr 2023 lag die durchschnittliche 1-Jahres-Rendite von Offenen Immobilienfonds bei 1,2%.* In der Natur von OIFs liegt, dass die Rendite möglichst wenig in beide Richtungen ausschlägt. Denn: Rendite wird mit Risiko bezahlt - mit höheren Renditechancen steigen also auch die Risiken. Doch OIFs sollen als Stabilisator im Depot wirken, der auch dann solide performt, wenn der Börsenmarkt Achterbahn fährt. Daher ist eine „zu niedrige Rendite“ per se kein Einwand gegen, sondern eher ein Zeichen für das geringe Risiko von OIFs.
Doch auch Sparprodukte wie Tages- und Festgeld bieten aktuell vergleichbare Renditen, ihre Beliebtheit steigt entsprechend. Als Momentaufnahme ist das auch richtig. Allerdings sollte man auch folgende Fragen durchspielen: Wie werden sich diese Produkte bei weiteren Zinssenkungen entwickeln? Wie hingegen sieht die Zielrendite von OIFs aus – was also erwartet das Fondsmanagement in der Phase, wenn sich der Immobilienmarkt wieder erholt?
Und dann gilt es noch eine persönliche Frage zu beantworten: Will ich mein Depot alle paar Monate umstellen oder lieber in Ruhe laufen lassen? Vor allem der „Airbag“, der Teil des Vermögens, den man gesichert sehen will, ist für die meisten Anleger:innen kein Spielgeld und sollte möglichst risikoarm angelegt sein.
Wenn Sie aber gern größere Risiken eingehen und Ihr Kapital für höhere Gewinne regelmäßig und flexibel umschichten möchten, dann sind Immobilienfonds vielleicht nicht die richtige Geldanlage für Sie.
*Scope (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024. S. 1. https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
Inflation nagt am Ersparten
Aktuell haben wir wohl alle mit der Inflation zu kämpfen. Die steigenden Preise in zahlreichen Lebensbereichen führt bei vielen Menschen dazu, dass am Ende des Monats nicht mehr viel übrig bleibt, das man anlegen könnte. Manche Offene Immobilienfonds wie hausInvest bieten zwar niedrige Einstiegssummen wie beispielsweise den monatlichen Sparplan ab 10 Euro, doch auch das kann eng werden.
Dann nämlich, wenn Sie Gefahr laufen, auf dem Girokonto ins Minus zu rutschen und teure Zinsen für die Überziehung anfallen. Aber auch dann, wenn alte Kredite noch nicht abbezahlt sind oder Sie nicht zwei bis drei Monatsgehälter zurückgelegt haben, um unvorhergesehene Kosten wie die kaputte Waschmaschine stemmen zu können.
Auch wenn wir selbst einen Offenen Immobilienfonds anbieten, raten wir Ihnen in diesen Fällen, den Kauf aufzuschieben. Ihr Investment soll sich schließlich langfristig lohnen – doch dafür muss Ihre finanzielle Situation vor allem auch kurz- und mittelfristig abgesichert sein.
Herr Koch, offen gefragt: Wie schaffen es Immobilienfonds, sich auch in wackeligen Marktsituationen, wie wir sie gerade erleben, abzusichern?
Mit hausInvest zum Beispiel sind wir schon seit einigen Jahren dabei, unsere Büroflächen zu optimieren und an die neuen Bedürfnisse anzupassen; gleichzeitig bemühen wir uns immer darum, ein gutes Verhältnis zu unseren Mieter:innen zu pflegen und in schwierigen Situationen individuelle Lösungen zu finden. Das alles hat dafür gesorgt, dass uns die aktuellen Entwicklungen nicht so hart erwischt haben und wir unseren Anleger:innen nach wie vor positive Renditen über dem Marktdurchschnitt bieten können.“
Wie wird sich der Markt in nächster Zeit entwickeln – und was bedeutet das für OIFs?
Denn wenn der Aufschwung kommt (ob in den nächsten Monaten oder nächstes Jahr), dann werden besonders diejenigen profitieren, die schon dabei waren, als die Situation noch eher mau war. Das erfordert aber natürlich etwas Vertrauen – und das geht manchen Anleger:innen in Krisenphasen verständlicherweise verloren. Das Potenzial von OIFs ist aber nach wie vor groß, vor allem bei gut aufgestellten OIFs wie hausInvest. Und deshalb werden wir in Zukunft auch wieder mehr Anleger:innen für diese Anlageform gewinnen können.“
Auf welche Zukunftsszenarien bereiten Sie sich heute schon vor?
Die Perspektive, unsere Fondsimmobilien in Zukunft mit eigens generierter Energie versorgen zu können, ist sowohl aus wirtschaftlicher als auch ökologischer Sicht sehr wertvoll. Deshalb beschäftigen wir uns schon heute intensiv damit. Die Commerz Real hat eine tiefgehende Expertise im Bereich Erneuerbare Energien, die dem hausInvest da sehr gelegen kommt. Sobald die entsprechenden Gesetze verabschiedet sind, können wir direkt in die Praxis starten und diese neuen Chancen für unsere Immobilien, Nutzer:innen und Anleger:innen nutzbar machen.“
4 Tipps, worauf es beim Kauf von Immobilienfonds zu achten gilt
1. Tipp: Informieren Sie sich ausführlich zu den Risiken
- Zu wenig Streuung: Wenn ein Fonds nur in einem Land vertreten ist oder nur in Hotels investiert, besteht ein sogenanntes Klumpenrisiko. Dann hat der Fonds keine Möglichkeit, um mögliche Schwankungen oder Verluste auszugleichen.
- Zu geringe Liquidität: Hält ein Immobilienfonds zu wenige Geldreserven, kann es doppelt negativ wirken. Wollen zu viele Anleger:innen zeitgleich an ihre Einlagen, müssen Immobilien verkauft werden – dann auch mal unter Wert.
- Zu hohe Immobilienpreise: Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen.
2. Tipp: Planen Sie, Ihren Fonds langfristig zu halten
Fondsexpert:innen empfehlen für die Anlage in einen Immobilienfonds einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren. Wie rentabel ein Investment tatsächlich ist, zeigt sich erst beim Verkauf. Mit einem längeren Anlagehorizont geben Sie Ihrem Kapital Zeit, sich zu entwickeln und solide Renditen zu erwirtschaften. Damit diese Renditeentwicklung möglichst abgesichert ist, hat der Gesetzgeber für Offene Immobilienfonds Haltefristen eingeführt, um die Anleger:innen zu schützen.
Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager:innen und Investmentfonds. Da es sich bei Offenen Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlage handelt, um z.B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, verabschiedete der Gesetzgeber das KAGB und richtete darin weitere Sicherheitsmaßnahmen für Anleger:innen ein.
Ein wichtiger Teil des KAGB ist auch das Thema Haftung: Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für Anleger:innen. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.
Als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise um 2010 herum wurden auch gesetzliche Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen eingeführt:
- Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
- Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.
3. Tipp: Prüfen Sie die Kostenstruktur
Beim Kauf von Immobilienfonds fällt häufig ein einmaliger Ausgabeaufschlag – auch Agio genannt – an. Er wird ausgehend von Ihrem Anlagebetrag berechnet und liegt meist zwischen 2% und 7%. Damit werden Vertriebs- und Verwaltungskosten sowie Beratungsleistungen abgedeckt, die Sie quasi als Service hinzukaufen.
Bei Offenen Immobilienfonds gibt es grundsätzlich zwei Erwerbsmöglichkeiten:
- Die Immobilienfonds können zum einen direkt über eine Bank bei der Fondsgesellschaft, über den Bankberater, über den Online-Vertrieb oder über einen freien Vermittler gekauft werden. Wenn dies nicht über Sparpläne läuft, fällt der Ausgabeaufschlag an.
- Die zweite Möglichkeit ist der indirekte Erwerb an der Börse. Hier gibt es grundsätzlich keinen Ausgabeaufschlag, jedoch können dafür Börsenspesen oder Ordergebühren berechnet werden.
Tipp: Oft können Sie Anlageprodukte auch ohne oder nur mit geringem Ausgabeaufschlag kaufen. Gerade online finden sich immer wieder Angebote, die Ihnen am Anfang echte Kosten sparen können.
4. Tipp: Vergleichen Sie, denn nicht jeder Fonds ist gleich gut
Manche Fonds sind krisenfest aufgestellt, auf den Wandel vorbereitet und können guten Gewissens auch für die Zukunft solide, stabile Renditen in Aussicht stellen. Doch es kann auch Fonds geben, die zum Beispiel in der Boomphase des Marktes einzig auf Kauf und Verkauf gesetzt haben und jetzt auf überteuerten Objekten ohne Perspektive sitzen.
Daher empfiehlt es sich mit Nachdruck, vor dem Kauf verschiedene Fonds miteinander zu vergleichen. Auf diese drei Kriterien können Sie zuerst schauen:
- Fondsmanagement und -strategie: Sie werden Ihr Geld den Expert:innen anvertrauen – doch verdienen diese Expert:innen auch Ihr Vertrauen? Schauen Sie bitte genauer hin, ob das Management mit der Zeit geht, eine aussagekräftige Vita hat und wie überzeugend sie sich in Interviews zur Strategie äußern.
- Die harten Kennzahlen: Bei einem sicherheitsorientierten Produkt ist die Höhe der Rendite nicht alles – vielmehr zählt, ob sich eine bleibende Beständigkeit ablesen lässt. Schauen Sie sich also auch Zahlen wie die Wertentwicklung der Vergangenheit, die Vermietungsquote und die Fondsgröße an. Aber auch die Bewertung von Rating-Agenturen wie Scope sowie die Streuung im Immobilienportfolio sagen viel aus.
- Die Immobilien selbst: Top-Ware oder Ramsch, für die Zukunft gewappnet oder Betonklotz, attraktiv oder selbst vom Fondsanbieter hinter dem Vorhang gelassen? Das ist der große Vorteil von Offenen Immobilienfonds gegenüber undurchsichtigen Dachfonds oder einem Aktienindex: Auch weniger erfahrene Anleger:innen können eher nachvollziehen, in was investiert wird.
Über den Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.
Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.
Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!