Immobilienfonds kaufenSo navigieren Sie Ihren Kauf von Immobilien­fonds

06.04.2022 9 Minuten Lesezeit

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Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Eine lächelnde Frau mit dunklen Haaren in einem grünen Kleid sitzt am Tisch mit einer Tasse Kaffee und einem Glas Wasser mit einem Tablet in der linken Hand und einer Kreditkarte in der rechten Hand.

Immobilienfonds können in jeder Investmentstrategie eine wichtige Funktion einnehmen. Erfahren Sie hier, was Sie vor dem Fondskauf beachten sollten.

Inhalt

  • Gleicher Name, aber doch ganz anders: Offene und Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich vor allem hinsichtlich Anlagekonzept sowie Rendite- und Risikoerwartung.
  • Offene Immobilienfonds sind risikoarm, über eine Vielzahl von Immobilien breit gestreut und als Fundament eines jeden Portfolios geeignet.
  • Geschlossene Immobilienfonds hingegen erfordern in der Regel eine unternehmerische Beteiligung, investieren meist nur in eine oder wenige Immobilien und sind damit deutlich risikoreicher.
  • Sind Sie eher vorsichtiger Sparer oder spekulativer Investor? Um den für Sie geeigneten Fonds zu finden, sollten Sie Ihren Anlegertyp, Anlagehorizont sowie Ihr Anlageziel kennen.
  • Erfahrene und bewährte Fonds erkennen Sie u.a. an einer hohen Anzahl von Anleger:innen, Zertifizierungen sowie Portfolios mit qualitativ hochwertigen Immobilien.
  • Privatanleger:innen profitieren von dem gesetzlichen Schutz ihres Anlagekapitals durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).

Die Nachfrage nach urbanen Immobilien steigt stetig weiter: Expertenmeinungen zufolge wird es weltweit noch bis mindestens 2050 mehr Zuzug in die Städte geben. Von diesem anhaltenden Trend möchten zahlreiche Anleger:innen profitieren und setzen deshalb auf den Sachwert von Immobilien – bevorzugt auf sogenannte Offene Immobilienfonds die sich auch in Krisenzeiten als sinnvolle Geldanlage erweisen.

Laut einer Marktstudie der Ratingagentur Scope gilt: „Die Offenen Immobilienfonds sind in der Covid-19-Krise ihrem Ruf als Stabilitätsanker gerecht geworden.“ Und auch vor dem Hintergrund der aktuell steigenden Inflation haben Sachwerte aufgrund ihres materiellen Eigenwerts das Potenzial, einem Wertverlust vorzubeugen – und langfristig zum Vermögensaufbau beizutragen.

Das heißt jedoch nicht, dass sich Immobilienfonds für Jeden und in jeder Situation eignen. Zudem sind Immobilienfonds nicht gleich Immobilienfonds. Es gibt grundlegende Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, die vor dem Kauf unbedingt berücksichtigt werden müssen.

Um also herauszufinden, ob diese Art der Anlage auch für Sie die passende ist, sollten Sie sich im Vorfeld diese drei Fragen stellen:

  1. An welcher Stelle Ihres Vermögensaufbaus stehen Sie gerade?
  2. Was ist das Anlageziel?
  3. Und welcher Anlegertyp sind Sie?

Gemeinsam gehen wir diesen Fragen hier auf den Grund. Zudem vermittle ich Ihnen im Folgenden ein Gesamtbild davon, was Sie beim Kauf erwartet und worauf Sie in Sachen Anlegertypus, Risiken, Qualität und Bonität achten müssen.

Passen Immobilienfonds zu Ihnen?

Um herauszufinden, ob Immobilienfonds das passende Investment für Sie sind, sollten Sie als erstes einen ausführlichen Blick auf Ihre aktuelle Finanzlage werfen. Dabei geht es darum, die Geldanlage in Immobilien richtig einzuordnen.

Genauer: Wie steht es um Ihr Einkommen? Haben Sie noch Reserven, sollten Sie wegen einer kaputten Waschmaschine oder ähnlichem kurzfristig Kapital benötigen? Sind Sie mit Blick auf die weiterhin steigende Inflation ausreichend abgesichert? Wie viel Geld haben Sie frei, um es mittelfristig anlegen zu können?

Das folgende Modell veranschaulicht genauer, ab wann bzw. in welcher Vermögenssituation die Anlage in Immobilienfonds für Sie Sinn macht:

1. Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

2. Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto

3. Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs, Aktien, Geschlossener Immobilienfonds

Das Vermögensmodell zeigt Ihnen, wie Sie mit vier einfachen Schritten Ihre Finanzen organisieren und so optimal für Ihre Geldanlage vorbereiten können – wie Bauklötze, die zusammengenommen ein großes Ganzes bilden.

Mit den ersten beiden Bausteinen gilt es, zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen und alle alltäglichen Ausgaben zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig, wie dem Einkommen, eventuell noch ausstehenden Krediten, Familienstand bzw. Familienplanung, Alltagsgewohnheiten etc.

Sinnvoll ist es hier außerdem, die Berechnung Ihrer monatlichen Kosten an die aktuellen Preissteigerungen anzupassen, die derzeit für höhere Lebenshaltungskosten sorgen. So verhindern Sie, dass Sie aufgrund der steigenden Inflation Ihren Anlagebetrag frühzeitig wieder aus Ihrem Investment abziehen müssen.

Mit dem nächsten Baustein geht es auch schon an den Vermögensaufbau. Setzen Sie dafür zu Beginn erst einmal auf risikoarme und wertstabile Geldanlagen, um so Ihr Vermögen so gut wie möglich abzusichern.

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren Renditechancen gesetzt werden – je nachdem, wie viel Risiko Sie persönlich eingehen können oder möchten.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Denn viele Geldanlagen setzen voraus, dass Sie Ihr Geld über mehrere Jahre hinweg fest binden.

Was ist Ihr Anlageziel?

Baldige Anschaffungen

Geht es Ihnen darum kurzfristig Geld zu parken, um baldige Anschaffungen zu tätigen und sich den einen oder anderen Wunsch zu erfüllen? Dann bietet sich am ehesten ein Tagesgeldkonto für Sie an.

Planbare Geldanlagen mit Werterhalt

Wenn Sie eher mittel- bis langfristig denken, auf stabile Geldanlagen mit Werterhalt setzen und z.B. etwas für die Kinder ansparen oder in die eigene Altersvorsorge investieren möchten, dann könnten sich Offene Immobilienfonds für Sie eignen.

Ein Vorteil: Diese Anlageform ist gut planbar, denn Sie können sie so gestalten, dass sie zu einem gewünschten Zeitpunkt endet und das angesparte Vermögen ausgezahlt wird.

Außerdem können Sie für viele Offene Immobilienfonds auch Sparpläne anlegen, in die Sie monatlich geringere Beträge einzahlen – unser hausInvest beispielsweise ist schon ab 10 Euro im Monat verfügbar.

Hohe Rendite

Wenn Sie langfristig anlegen möchten, risikobereiter sind und Ihnen ein bestimmter, planbarer Ausstiegspunkt nicht wichtig ist, dann könnten Sie sich beispielsweise mit ETFs an die börsengesteuerten Wertpapiermärkte begeben. Hier ist die Rendite meist höher, das Risiko aber auch.

Gewinnmaximierung

Mit dem Anlageziel Gewinnmaximierung und Spaß am Spekulieren sind wir eher bei Aktien oder sogenannten Derivaten, mit denen in vielfältiger Weise Wetten auf Kursentwicklungen eingegangen werden. Letzteres ist etwas für Spezialisten:innen und Leute mit starken Nerven, die auch mal ein kräftiges Minus in der Depotentwicklung vertragen.


Welche Sparziele haben die Deutschen?

Hier finden Sie die wichtigsten Sparziele der Deutschen laut einer Umfrage des Verbands der Privaten Bausparkassen 2022, bei der rund 2.000 Deutsche ab 14 Jahre befragt wurden:

An die Altersvorsorge denken

Knapp 57 % der Bundesbürger:innen sparen für später. So soll auch nach Renteneintritt ein finanziell sorgenfreies Leben möglich sein und die Abhängigkeit von privater bzw. familiärer oder auch staatlicher Unterstützung vermieden werden.

Rücklagen bilden

49,3 % der Deutschen möchten sich ein finanzielles Polster für größere Anschaffungen, wie z.B. ein Auto, aufbauen. Wenn also doch mal etwas kaputt geht oder eine unbeglichene Rechnung auftaucht, kann auf diese finanziellen Rücklagen zurückgegriffen werden.

Wohneigentum

44 % aller Bundesbürger sparen für Wohneigentum – für den Erwerb oder für nötige Renovierungsarbeiten. Immobilien stehen hoch im Kurs: Fast jede:r Zweite spart somit für die eigenen 4 Wände.

Mittel- und langfristiger Vermögensaufbau

33 % legen einen Teil ihres Geldes als reine Kapitalanlage für spätere Investitionen zurück. Die über die Jahre angesparte Summe kann somit in ein größeres Projekt investiert werden.

Notgroschen

Knapp 6 % der Deutschen sparen, damit sie über einen Notgroschen verfügen und etwas auf Reserve haben, wenn etwas Unerwartetes passiert.

Sparen für die Kinder

2,7 % aller Bundesbürger sparen für ihre Kinder. Von dem Ersparten soll beispielsweise deren spätere Ausbildung finanziert werden können. Aber auch in finanziellen Notsituationen kann den eigenen Kindern so unter die Arme gegriffen werden.

Welcher Anlegertyp sind Sie?

Ein Liebespaar umarmt in ihrem neuen Zuhause, umgeben von vielen Umzugskisten; im Hintergrund ist eine Terrasse und einen Sonnenuntergang zu sehen.

Klassische Sparer

Eine Anlageform komplett ohne Risiko gibt es nicht. Das sollte Ihnen klar sein. Viele würden am liebsten ihr Geld unter der Matratze horten und unabhängig von Banken und Börsenkursen sparen. Wenn auch Ihnen Fonds, Aktien und Co. nicht geheuer sind, dann macht z. B. das herkömmliche Sparbuch Sinn. Ein Tagesgeldkonto ähnelt dem Sparbuch, jedoch liegen die Zinsen hier noch ein wenig höher. Zumindest konnte man das in der Vergangenheit so sagen. Heutzutage in Niedrigzinszeiten erhalten Sie mit diesen Anlageformen praktisch nichts, das Ersparte schmilzt wie ein Eisblock dahin. Daher empfiehlt sich auch für den klassischen Sparer, Offene Immobilienfonds zumindest in Betracht zu ziehen und sich vielleicht mit einem kleinen Sparplan ab 50 Euro pro Monat zu nähern.

Ein bärtiger Mann in einem grauen Anzug, einem karierten Hemd und einem braunen Sweatshirt steht mit einer hellbraunen Tasche auf der rechten Schulter auf dem Bahnsteig neben einem metallgrauen Zug und tippt lächelnd auf seinem Smartphone.

Konservativer und umsichtiger Anleger

Diese Anleger sind selbstsicherer und interessieren sich für Produkte mit verhältnismäßig überschaubarem Risiko. Sie möchten das Heft in die Hand nehmen und den Werterhalt ihres Geldes sichern, können aber auf Nervenflattern bei schwankenden Börsenkursen gut und gerne verzichten. Für den gesunden Mittelweg sind Offene Immobilienfonds und andere Produkte der Stufe 3 aus dem Terrassenmodell, z. B. Rentenfonds oder Staatsanleihen, geeignet. Häufig schifft dieser Anlegertyp einen vier- bis fünfstelligen Betrag vom Sparbuch in Geldanlagen mit Rendite um. Manchmal bietet sich auch die Kombination einmaliger Geldanlage und Sparplan an.

Ein Mann mit hellen Haaren in einem dunkelblauen Anzug und einem weißen Hemd steht am Bahnhof mit dem Rücken an die Glaswand eines Bürogebäudes gelehnt und guckt in die Ferne.

Spekulativer Typ

Der spekulative Typ hat meist seine Strategie gefunden. Sein Portfolio enthält an die 20% Anlagen in Immobilien und andere risikoarme Anlagen zur Balance. Hier legt er das Vermögen zur Seite, was er mittel- bis langfristig für einen bestimmten Zweck benötigt. So kann er sich riskanteren Produkten widmen, mit denen er die Rendite maximieren will.

Die Vorteile von Immobilienfonds

Immobilien als Grundlage gehören in jedes gute Portfolio – diese Aussage kursiert in Anlegerkreisen besonders häufig, ist aber nur teilweise richtig. Ich persönlich stimme dem zu, wenn Investments in Offene Immobilienfonds gemeint sind.

Bei Geschlossenen Immobilienfonds oder anderen mittelbaren Immobilien-Investments bestehen zwar oft höhere Renditechancen, aber gleichzeitig weitaus größere Risiken. Damit sind Geschlossene Immobilienfonds vor allem ein Fall für erfahrenere Anleger:innen mit gutem Fachwissen.

An dieser Stelle gehe ich daher zunächst auf die Vorteile von Offenen Immobilienfonds ein.

Was Offene Immobilienfonds sind, finden Sie auch nochmal kurz in diesem Video zusammengefasst.

Geringe Anlagebeträge

Offene Immobilienfonds haben den Vorteil, dass Sie nicht den gleichen finanziellen Aufwand haben wie beim Erwerb einer eigenen Immobilie. Sie können meist schon mit niedrigen Beträgen Ihr Investment starten – entweder mit einer Einmalanlage oder mit monatlichen Sparraten.

Niedrige Einstiegshürde  

Bei einer Anlage in Offene Immobilienfonds ist es weitestgehend egal, ob die Anleger:innen Neulinge oder erfahrene Immobiliencracks sind. Offene Immobilienfonds versprechen u. a. Stabilität und der hohe Verwaltungsaufwand, der beim Kauf einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage entsteht, übernehmen Fondsmanager für Sie. Daher eignen sich diese Fonds insbesondere für Anleger:innen, die grundsätzlich an die Wertanlage „Immobilie“ glauben, aber nicht den Schritt in Richtung eigene Immobilie machen möchten.

Unkomplizierte Beteiligung an hochwertigen Immobilien

Auch die Nähe zu den Anleger:innen spielt eine wichtige Rolle: Selbst Kleinanleger können an Top-Immobilien teilhaben – beispielsweise an unserem eindrucksvollen Büroturm 100 Pearl Street im New Yorker Financial District. So haben Anleger:innen die Möglichkeit, auf Reisen „ihre“ Investments einmal aus nächster Nähe zu betrachten – auch das macht das Modell des Immobilienfonds-Investments für mich aus.

Wertstabiles Investment mit geringen Anlagerisiken

Ein weiterer, wesentlicher Vorteil ist die breite Risikostreuung. Fondsmanager eines guten Immobilienportfolios verteilen die Investments auf verschiedene Regionen, Objekttypen und Nutzungsarten (Bürogebäude, Hotels, Shopping Zentren etc.). Diese Diversifikation, gepaart mit viel Know-how, Erfahrung und der vorausschauenden Zusammenarbeit mit weiteren Experten, schafft die nötige Grundlage für gute Ergebnisse in der Performance.

Gesetzlicher Schutz für Anleger:innen

Anleger:innen genießen außerdem gesetzlichen Schutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Dafür muss der Wert jeder Fondsimmobilie einmal im Quartal von einem unabhängigen Gutachter bewertet werden. Auch die Anlagesumme als Sondervermögen ist gesetzlich geschützt. Das heißt im Klartext: Wenn das Unternehmen hinter dem Fonds pleite geht, ist Ihr angelegtes Geld abgesichert, weil es nicht mit dem sonstigen Vermögen verschmilzt.

Vor allem aufgrund dieser Aspekte gelten Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage mit einer soliden, wenig schwankenden Renditeerwartung.

Die wichtigsten Vorteile von Immobilienfonds im Überblick

  • Geeignet für Einsteiger und Profis
  • Einstiegsmöglichkeit auch mit niedrigem Investment
  • Wenig Verwaltungsaufwand
  • Anlegerschutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
  • Je nach Streuungsgrad geringes bis moderates Risiko
  • Solide, wenig schwankende Rendite

Der Hauptvorteil von Geschlossenen Immobilienfonds oder anderen indirekten Immobilien-Investments hingegen liegt beim höheren Renditeversprechen, das jedoch mit einem entsprechend höheren Verlustrisiko einhergeht.  

Im nächsten Schritt beschäftigen wir uns näher mit der Renditeerwartung und Wertentwicklung von Immobilienfonds.

Investieren in Immobilienfonds

So steht es um die Rendite und Wertentwicklung

Auch in Sachen Rendite unterscheiden sich Offene und Geschlossene Immobilienfonds merklich voneinander. Bei Ersteren liegt die Rendite im Durchschnitt bei circa 1,5 Prozent bis 3 Prozent. Bei Geschlossenen Fonds kann sie im Jahresdurchschnitt um einige Prozent höher liegen.

Dies liegt daran, dass es sich hierbei um zwei grundverschiedene Produkte mit unterschiedlichen Risikoklassen handelt. Im Falle Geschlossener Immobilienfonds gehen Sie mit Ihrem Investment eine Beteiligung ein. Damit werden Sie Gesellschafter:in einer Firma, die meist in genau eine Immobilie investiert, deren Entwicklung dann entweder gut läuft oder eben nicht. Dann sind Sie Mitunternehmer:in und gehen somit auch das unternehmerische Risiko ein, an Gewinn und Verlust beteiligt zu werden.

Daher ist die Frage an dieser Stelle weniger, ob Sie 2,5 % oder 6,0 % Rendite erzielen möchten – vielmehr geht es wieder darum, welcher Anlegertyp Sie sind und was Ihre aktuelle Finanzsituation zulässt.

Behalten Sie aber stets im Kopf: Die Wertentwicklung der Vergangenheit bietet keine Gewähr für die Zukunft. Die künftige Entwicklung hängt zum Großteil ab von…

  • … gewinnbringenden Verkäufen der Immobilien.
  • … der kontinuierlichen Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien.
  • … andauernden Mieteinnahmen durch langfristige Mietverträge.

Immobilienfonds kaufen: Darauf sollten Sie unbedingt achten

Die Zahl an Immobilienfonds ist groß, die Investmentmöglichkeiten fast unbegrenzt – worauf sollten Sie bei der Auswahl eines geeigneten Fonds also konkret achten?

Im Folgenden finden Sie einige wichtige Informationen und Aspekte rund um die Sicherheit von Immobilienfonds, ihre Unterschiede und die wichtigsten Kriterien, die Sie bei Ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen sollten.

Worauf es bei der Auswahl von Immobilienfonds ankommt

  1. Nachhaltige Modernität
    Es müssen nicht immer Neubauten sein, doch für den Werterhalt bzw. die Wertsteigerung sind regelmäßige Sanierungen der Fondsimmobilien unverzichtbar. Hier spielt auch die Nachhaltigkeit von Immobilien eine zunehmend große Rolle – zum Beispiel in Form von Nachhaltigkeitszertifikaten für sogenannte „Green Buildings“, die auch in unserem hausInvest-Portfolio vertreten sind.
  2. Effiziente Immobilie
    Immobilien sind zwar nicht für die Ewigkeit, aber sie begleiten uns doch für viele Jahrzehnte – und passen sich unseren Bedürfnissen immer wieder neu an. Ein Beispiel aus meinem Alltag: Als die EZB vor einigen Jahren als Großmieterin entfiel, haben wir uns dazu entschlossen, unsere Immobilie umzubauen und so Raum für zahlreiche neue Nutzungsmöglichkeiten zu schaffen. So konnten wir auf 24 Stockwerken neben Büroräumen auch ein Hotel mit Bar, Tagungsräume und Apartments unterbringen. Je effizienter eine Immobilie sich anpassen lässt, desto sicherer der Werterhalt.
  3. Breite Streuung
    So modern und effizient ein einziges Gebäude auch sein kann – nur eine oder wenige Immobilien bedeuten ein größeres Risiko. Für Offene Immobilienfonds gilt: Je breiter er seine Objekte verteilt, desto besser kann er auch die Anlagerisiken streuen. Deshalb zeichnet sich ein risikoarmer Fonds auch durch eine möglichst breite Diversifikation über verschiedene Gebäudearten, Regionen und Nutzungsweisen aus.

Sicherheit oder Risiko?

Mit Bedacht in Immobilienfonds investieren

„Immobilien, damit kannste doch nichts falsch machen!“, das höre ich immer wieder. Doch Veränderungen am Markt passieren nun mal und die Werte von Immobilien und Liquiditätsanlagen können schwanken – das passiert aber deutlich seltener als bei Aktienpapieren, z.B. dank langfristiger Mietverträge und der Festlegung des Immobilienwertes durch unabhängige Gutachter:innen.

Die Verantwortung für eine gute Fondsperformance und die Streuung von Risiken liegt beim Fondsmanager. Wichtig ist es, dass Fondsmanager vorausschauend agieren, für Risikostreuung sorgen sowie für ein gutes Liquiditätspolster in der Fondskasse. Sinken die Immobilienpreise, wie derzeit aufgrund der steigenden Inflation und der erhöhten Zinsen vermutet wird, zeigt sich das erst als Problem, wenn der Fonds sich wegen fehlender Liquidität zum Verkauf gezwungen sieht.

Dann besteht das Risiko, dass der Verkauf von Anteilen vorübergehend ausgesetzt oder der Fonds sogar geschlossen werden muss. Erfahrene Expert:innen sorgen dagegen jedoch vor.

Seit 2013 ist durch gesetzlich festgelegte Mindesthaltefristen und längere Kündigungsfristen – ebenfalls verankert im KAGB – jedoch eine höhere Planungssicherheit für Fondsmanager bezüglich der benötigten Liquidität gewährleistet. Da die Anleger:innen ihre Investments nicht von heute auf morgen aus dem Fonds abziehen können, hat der Manager ausreichend Vorlauf, um z. B. einzelne Objekte zu verkaufen.

Auch ein Restwährungsrisiko sei erwähnt: Beispielsweise bei Investitionen, die nicht in der eigenen Landeswährung stattfinden und die jeweiligen Währungskurse akut ansteigen oder fallen.

Bei Geschlossenen Fonds bedeutet auch die Verfügbarkeit ein gewisses Risiko: Als Anleger:in tragen Sie das unternehmerische Risiko mit und sie können somit die gesamte Geldanlage verlieren. Der Weiterverkauf der jeweiligen Beteiligung ist deutlich aufwändiger, denn Sie müssen jemanden finden, der Ihnen genau Ihren Anteil abkauft, mit allen dahinter folgenden Formalien. Bei Offenen Immobilienfonds ist die Rückgabe der Anteile wesentlich einfacher, da sie einfach an die Fondsgesellschaft zurückgehen.

Ob Sie nun eher zum Kauf von Offenen oder Geschlossenen Immobilienfonds tendieren: Achten Sie bitte darauf, dass Ihre Anlage ein solides Verhältnis von Risiko und Rendite aufweist, im besten Fall offiziell bestätigt durch eine Rating-Agentur. Das gilt auch für die Immobilienqualität.

Generell gilt wie bei allen Anlageprodukten auch das Dreieck der Vermögensanlage: Das Ziel „Sicherheit“ konkurriert mit den Zielen „Rentabilität“ und „Liquidität“ bzw. es konkurrieren immer zwei der drei Ziele mit dem verbleibenden.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als Risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Das Dreieck der Vermögensanlage mit den Eckpunkten Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit. Bezogen auf Offene Immobilienfonds der Kreis bei Sicherheit am größten, bei Verfügbarkeit am kleinsten, während Rendite in der Mitte liegt.

Offene Immobilienfonds: Sicherheit und Risiko im Überblick

Sicherheit  Risiko
  • deutlich seltenere Wertschwankungen im Vergleich zu Aktien und anderen Wertpapieren
  • Immobilienwert wird nicht durch den Börsenmarkt, sondern durch unabhängige Gutachter:innen bestimmt
  • gesetzlich festgelegte Mindesthaltefristen und längere Kündigungsfristen durch das KAGB

 

  • Währungsrisiken, z.B. durch Geschäfte außerhalb der eigenen Währungsregion
  • marktbedingte Schwankungen können nicht vollständig ausgeschlossen werden
  • schlechte Entscheidungen der Fondsmanager können die Performance des Fonds beeinträchtigen
  • bei Geschlossenen Fonds: erschwerte Rückgabe der Anteile, außerdem größeres Risiko durch unternehmerische Beteiligung

Geschlossene oder Offene Immobilienfonds?

Das sind die gravierendsten Unterschiede

Bei Geschlossenen Fonds rate ich erst einmal zur Vorsicht. Unter diesem Link finden Sie Näheres zu meinen persönlichen Erfahrungswerten sowie einen ausführlichen Vergleich von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, der die Unterschiede besser verbildlicht. Mehr zum Thema Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds lesen Sie hier.

Offene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds
Investition in mehrere Objekte = Risikostreuung
Portfolio mit wenigen oder nur einem Objekt
Mindestanlage ab 10-50 Euro
Mindestanlage ab ca. 5.000 Euro
Offene Laufzeit bei einer 24-monatigen Mindesthaltefrist und einer 12-monatigen Kündigungsfrist
Begrenzte Laufzeit: durchschnittlich 15-25 Jahre
Durchschnittliche Rendite 1,5-2,5 %
Durchschnittliche Rendite 3-4 %
Können an der Börse veräußert werden
Nicht an der Börse gehandelt
Anzahl der Fondsanteile unbegrenzt Investitionen jederzeit möglich
Anzahl Fondsanteile begrenzt
Kein Haftungsrisiko
Haftungsrisiko
Staatliche Kontrolle (KAGB)
Staatliche Kontrolle (KAGB)
Kein Mitsprache- und Entscheidungsrecht
Eingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht
Wertpapiere im Depot
Direkte unternehmerische Beteiligung an der Gesellschaft, die die Immobilie hält

Auswahl des Immobilienfonds

Immobilienfonds kaufen: 3 wichtige Kriterien für Ihre Geldanlage

  1. Den richtigen Fondsgeber finden
    Setzen Sie bei der Wahl des Fondsgebers auf Anbieter, die bereits seit vielen Jahren erfolgreich agieren und sich auf Grund ihres Erfolges einen Namen gemacht haben. Auch die Zahl der Anleger:innen, die dem Anbieter vertrauen, sagt etwas über seine Kompetenz aus. Dazu kommen Zertifizierungen und Qualitätssiegel, die dem Anbieter z.B. einen besonderen Anlegerschutz attestieren. Am „nächsten dran“ sind natürlich Fondsgeber, die sich selbst um ihre Assets kümmern und quasi alle Leistungen aus einer Hand bedienen
  2. Auf Qualität setzen
    Auch ein genauer Blick auf das Fondsportfolio lohnt sich, bevor Sie Ihr Investment abschließen. Gehen Sie sicher, dass der entsprechende Fonds vor allem qualitativ hochwertige Immobilien unterhält – das wird in der Regel durch Ratings von offiziellen Agenturen wie Scope zertifiziert. Das ausgewählte Portfolio sollte dabei mindestens über ein A-Rating verfügen.
  3. Nachhaltigkeit im Blick behalten
    Wenn Sie mit Ihrer Geldanlage etwas Gutes tun möchten, dann sollten Sie auf Immobilienfonds mit Nachhaltigkeitsstrategie setzen: Dabei kann es sich z.B. um bestimmte Auszeichnungen wie den DGNB-Gold-Standard oder LEED-Nachhaltigkeitszertifikate handeln.
    Der hausInvest beispielsweise setzt auf eine ESG-basierte Nachhaltigkeitsstrategie und erfüllt somit konkrete Nachhaltigkeitskriterien in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung.

hausInvest: Seit 50 Jahren eine gute Adresse

Stabile Performance, zuverlässige Renditen, geringe Schwankungen: Seit seiner Erstauflage im Jahr 1972 bewährt sich der Offene Immobilienfonds hausInvest jedes Jahr aufs Neue.

Mittlerweile verfügt er über mehr als 150 Top-Immobilien auf der ganzen Welt, die von einer Vielzahl an Anleger:innen mit circa 17 Milliarden Euro Fondsvermögen finanziert werden. Und dieser Erfolg kommt nicht von allein: Seit 50 Jahren beendet hausInvest jedes Geschäftsjahr im Plus und sorgt mit seiner zuverlässigen Performance und breiten Streuung für planbare Renditen.

Gleichzeitig setzt hausInvest mit seinen Investments auf soziale, ökologische und wirtschaftliche Nachhaltigkeit – mit der Erfüllung der ESG-Kriterien „Environment“, „Social“ und „Governance“. Damit steht z.B. der klimaneutrale Immobilienbetrieb oder die Förderung von bezahlbarem Wohnraum im Fokus.

Rechtliche Rahmenbedingungen, Laufzeiten und Rückgabefristen

Bevor Sie Ihr Investment in Immobilienfonds abschließen, können Sie sich an dieser Stelle über die wichtigsten formalen und rechtlichen Aspekte informieren:

Die Rechtsgrundlage rund um Offene wie Geschlossene Immobilienfonds wird im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt, das für mehr Transparenz und Sicherheit für Anleger:innen sorgen soll. Die Rahmenbedingungen werden außerdem durch das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Kreditwesengesetz (KWG) und das Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) festgelegt.

Im KAGB sind Mindesthalte- und Kündigungsfristen verankert. Bei Offenen Immobilienfonds haben Anleger:innen jederzeit unter Berücksichtigung der Fristen die Möglichkeit, ihre Anteile zu verkaufen.

  • Mindesthaltefrist = 24 Monate
  • Rückgabefrist = 12 Monate
  • Rücknahmefrist = variiert von Fondsgesellschaft zu Fondsgesellschaft

Die Lebenszyklen von Geschlossenen Immobilienfonds, von der Gründung bis zur Auflösung des Fonds, sind meist deutlich länger. Geschlossene Investmentfonds für Immobilien haben eine feste Laufzeit zwischen 10 und 30 Jahren. Nicht immer ist eine vorzeitige Rückgabe möglich, jedoch können Sie Ihre Anteile am Zweitmarkt verkaufen.

Besteuerung

Seit Januar 2018 müssen Anleger:innen ihre Gewinne aus Offenen Immobilienfonds versteuern, die sie durch den Verkauf ihrer Anteile erzielt haben. Es existiert außerdem eine Besteuerung auf Fondsebene: Auf inländische Erträge wird seitdem eine Körperschaftssteuer von 15 % erhoben.

 

Daraus ergibt sich wiederum ein Vorteil für Anleger:innen: Sie profitieren durch die sogenannten Teilfreistellungen, die je nach Fonds unterschiedlich hoch ausfallen und die Steuerlast entsprechend ausgleichen. Damit sind Offene Immobilienfonds auch aus steuerlicher Sicht attraktiv.

Ausgabeaufschlag und versteckte Kosten

Welche Kosten kommen außerdem auf Sie zu? Beim Kauf von Immobilienfonds müssen Sie mit einem einmaligen Ausgabeaufschlag – auch Agio genannt – rechnen. Dieser liegt je nach Fonds bei bis zu 7 %. Damit werden die Vertriebs- und Verwaltungskosten abgedeckt, sowie die Beratungsleistungen, die Sie quasi als Service hinzukaufen.

Bei Offenen Immobilienfonds ist das nicht immer der Fall, da es grundsätzlich zwei verschiedene Erwerbsmöglichkeiten gibt. Die Immobilienfonds können zum einen direkt über eine Bank bei der Fondsgesellschaft, über den Bankberater, über den Online-Vertrieb oder über einen freien Vermittler gekauft werden. Wenn dies nicht über Sparpläne läuft, fällt der Ausgabeaufschlag an.

Die zweite Möglichkeit ist der indirekte Erwerb an der Börse. Hier gibt es grundsätzlich keinen Ausgabeaufschlag, jedoch können dafür Börsenspesen oder Ordergebühren berechnet werden.

Mein Tipp: Grundsätzlich bekommt man die meisten Produkte auch ohne oder nur mit geringem Ausgabeaufschlag, wenn man sich ein wenig umschaut. Gerade online ist das der Fall, wenn die Beratungsleistungen digitalisiert sind und Sie den Kauf eigenständig durchführen können.

Zu erwähnen ist außerdem die Gesamtquote, die sogenannte TER (Total Expense Ratio), also Gebühren für Management, Betriebskosten, die fixe Verwaltungsvergütung sowie die Depotbankgebühr, die es für Sie ebenfalls zu berücksichtigen gilt.

Fazit

Das Angebot an unterschiedlichen Immobilienfonds kann im ersten Moment überwältigend und verwirrend sein – worauf müssen Sie nun wirklich achten, was ist ein No-Go und worauf wollen Sie auf keinen Fall verzichten?

Dabei gibt es keine allgemeingültige Formel: Kein Immobilienfonds ist für sämtliche Anleger:innen gleich gut geeignet, denn alle Anleger:innen verfolgen unterschiedliche Ziele, verfügen über unterschiedlich viel Startkapital oder unterscheiden sich in Hinblick auf Ihre Risikotoleranz.

Bei der Auswahl eines Immobilienfonds geht es vor allem um drei Dimensionen:

  • Zum einen, welche Art von Immobilienfonds Ihnen passt.
  • Zum zweiten, wie Ihre persönlichen Präferenzen hinsichtlich Anlageziel, Anlagebetrag und Risikobereitschaft aussehen.
  • Zum dritten, worauf Sie beim Immobilienfonds selbst achten können, z.B. Laufzeiten, Fondskosten oder Rückgabefristen.

In diesem Artikel habe ich Ihnen vermittelt, wie Sie jede dieser drei Dimensionen auf Ihre persönlichen Vorlieben und Prioritäten überprüfen können – um anschließend den für Sie geeigneten Fonds identifizieren zu können.

Und nun wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Kauf von Immobilienfonds!

Über den Autor

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor

Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.

Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!