Wie Sie den richtigen OIF für Ihr Investment finden

Offene Immobilienfonds sind mit ihren soliden Renditen bei gleichzeitig hoher Stabilität beliebt. Für den Vergleich wenden Sie am besten den 5-P-Check an.

Immobilienfonds zu vergleichen wird für Privatanleger:innen heute immer wichtiger. Denn je unattraktiver Produkte wie Sparbuch & Co. durch den Nullzins werden, desto mehr gewinnen stabile, risikoarme Alternativen wie Offene Immobilienfonds an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund möchte ich Ihnen mit diesem Beitrag helfen, denjenigen Fonds zu finden, der am besten zu Ihren Anlagezielen und Ihrem Gesamtportfolio passt.

Investment-Einsteiger:innen sind oft irritiert darüber, dass es "Offene" und "Geschlossene" Immobilienfonds gibt. Wer diese beiden Formen von Immobilienfonds vergleichen will, wird rasch feststellen, dass sie zwei sehr unterschiedliche Anlageformen sind.

Zwar geht es auch bei den Geschlossenen um Investments in Immobilien – doch in einer ganz anderen Liga (siehe Kasten). In diesem Beitrag konzentriere ich mich ausschließlich auf Vergleich und Auswahl Offener Immobilienfonds, kurz OIF. Darüber hinaus bieten wir auch einen ausführlichen Artikel zum Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds.

	Offene Immobilienfonds	Geschlossene Immobilienfonds
Mindestanlage	Sparpläne ab 10 € pro Monat oder kleinere Einmalanlagen	ab 10.000 € pro Einlage, zudem gibt es häufig höhere verpflichtende Mindestbeteiligungen
Mindeshaltedauer	Ab 2 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten (darüber hinaus sind Verkäufe flexibel)	Laufzeiten ab 10 Jahren mit fester Kapitalbindung, selten gibt es kürzere Laufzeiten; ein vorzeitiger Ausstieg ist mit Verlusten verbunden
Streuung	Meist sehr hoch (abhängig von Anbietern)	Oft wird nur ein einzelnes Objekt finanziert (bei sogenannten Blindpools können auch mehrere Objekte finanziert werden, die allerdings vorab nicht bekannt sind)
Risiko	Niedriges Risiko dank breiter Streuung	Entsprechend besteht ein hohes Projekt- und Klumpenrisiko; Blindpools sind als noch riskanter einzustufen
Volumen	Das Volumen ist unbeschränkt; ein Einstieg ist grundsätzlich jederzeit möglich	Das Volumen ist beschränkt, ein Einstieg nur bis zur Obergrenze möglich, danach schließt der Fonds
Erforderliche Vorkentnisse	keine speziellen Fachkenntnisse notwendig, eher ein Grundverständnis der Zusammensetzung und Aufstellung des Fonds, das Sie aus Artikeln wie diesem gewinnen können	Fachkenntnisse erforderlich zur Finanzierungsform, Immobilienmarkt und Bauentwicklung

Bevor ich auf die Vergleichsmerkmale eingehe, möchte ich kurz die wesentlichen Gemeinsamkeiten von Offenen Immobilienfonds hervorheben, die sie für Anlage-Einsteiger:innen so sympathisch machen:

•    Kapitalanlagen in Immobilien und somit auch Offene Immobilienfonds unterliegen nicht den starken Kursschwankungen, die an der Börse gehandelte Wertpapiere aufweisen.
•    Die Renditen entwickeln sich langsamer, aber gleichmäßig.
•    Last but not least: Sie sind als Anleger:in bei Offenen Immobilienfonds durch eine Reihe von Gesetzen geschützt. Dies macht sie auch für erfahrenere Anleger:innen zu einem idealen Fundament in einem ausgewogenen oder wachstumsorientierten Portfolio.
 
Um nun den für Sie passenden Offenen Immobilienfonds zu finden, habe ich für Sie einen 5-P-Check zusammengestellt – zu Performance, Portfolio, Professionalität, Prädikaten und Preisen.

Wer Geld investiert, möchte Ergebnisse sehen. Daher ist die Frage nach der Wertentwicklung und durchschnittlichen Rendite wohl die erste, die Sie bei Untersuchung eines Immobilienfonds beantworten möchten.  
 
Offene Immobilienfonds erwirtschaften typischerweise im langjährigen Mittel Renditen von 2,0 bis 3,5 Prozent. Bei dieser Anlageform zählen außerdem Konstanz und Wertstabilität zu den besonderen Merkmalen.

Eine über viele Jahre gleichmäßige Entwicklung mit geringen Schwankungen ist ein gutes Zeichen, wie zum Beispiel bei unserem Offenen Immobilienfonds hausInvest: Er erwirtschaftet seit seiner Erstauflage jedes Jahr ein Renditeplus – nun also schon seit 50 Jahren.

Zwar haben mit der Corona-Krise viele Offene Immobilienfonds Abstriche in Sachen Rendite machen müssen, schnitten aber im Vergleich mit anderen konventionellen Finanzprodukten weiterhin gut ab – mit durchschnittlichen Renditen von 1,5 % bis 2 %. Doch gerade in Krisenzeiten gilt es zu beachten, dass alle Werte der Vergangenheit niemals eine Garantie für zukünftige Entwicklungen sind!
 
Lohnend ist auch ein Blick auf das Fondsvolumen, die Summe der verwalteten Gelder. Diese Summe markiert nicht nur die Marktbedeutung. Ein hoher Zufluss von Investitionen zeigt auch das Vertrauen der Anleger:innen in den betreffenden Fonds.  
 
Ein weiterer Qualitätsaspekt bei Offenen Immobilienfonds ist der Liquiditätsanteil. Sowohl eine zu hohe als auch zu niedrige Liquidität bringt Probleme mit sich: Wird zu schnell zu viel Geld in den Fonds eingezahlt, kommen Fondsmanager in die Situation, möglichst schnell renditeträchtige Immobilien ankaufen zu müssen.

Das ist aber leichter gesagt als getan: Der Markt an geeigneten Immobilien ist begrenzt und Neubauprojekte brauchen Zeit. Deshalb müssen manche Offenen Fonds vorerst den Verkauf von Anteilen einstellen – und kurzzeitig „geschlossen“ werden.

Zu geringe Liquidität kann ebenfalls ein Risiko darstellen:  

•    Sinken die liquiden Reserven unter 5 Prozent, ist der Fonds gesetzlich verpflichtet, den Handel auszusetzen. Dies soll ungünstige Notverkäufe verhindern und die Anleger:innen vor Verlusten schützen.
•    Auch kann eine zu geringe Liquidität zu einer Unterfinanzierung von notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungen führen. Der Fonds muss dann Kredite aufnehmen, deren Kosten wiederum die Rendite schmälern.

Das zweite wesentliche Qualitätsmerkmal eines Offenen Immobilienfonds ist sein Immobilienbestand, das Portfolio. Hier zählt vor allem eine sinnvolle Diversifikation: Nicht die Menge macht's, sondern eine möglichst optimale Verteilung bei Standorten bzw. Lage der Objekte sowie deren Nutzung (siehe Checkbox). 

Portfolio-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds*
Standorte und Lage	Sind die Objekte geografisch gut verteilt, auch in wichtigen europäischen und außereuropäischen Zentren ohne zugleich ungünstige Schwerpunkte in Krisenzonen zu bilden? Befinden sich möglichst viele Objekte in Top-Städten oder Ballungsgebieten mit Wachstumspotenzial? Wie günstig ist ihre Lage innerhalb dieser Standorte, gemessen an Nutzungsart und Entwicklungspotenzialen?
Nutzung	Besteht ein Mix aus Nutzungsarten (Gewerbe, Wohnen etc.)? Ist der Anteil jüngerer bzw. frisch sanierter Gebäude merklich höher als der älterer Objekte? Wie hoch ist der Vermietungsanteil und wie hoch der Anteil von Langzeit- und Dauermietern?

*Siehe dazu auch das 3. Kapitel: Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Während die Performance sich immer auf Gegenwart und Vergangenheit der Gesamtleistung eines Fonds bezieht, sieht es mit dem Management anders aus: Die Expertise und Erfahrung der verantwortlichen Fondsmanager werden nicht plötzlich geringer. Zumindest auf kurze Sicht ist also ein Offener Immobilienfonds, der gestern und vorgestern gut geführt wurde, wahrscheinlich auch morgen noch eine gut geführte Kapitalanlage.  
 
Die Professionalität Offener Immobilienfonds vergleichen können Sie vor allem mit ihrer Laufzeit und Historie: Je länger der Fonds am Markt ist und je seltener er zwischendurch geschlossen wurde (siehe voriger Abschnitt), desto erfolgreicher arbeitet sein Fondsmanagement.  
 
Ein weiterer Punkt, der leicht zu prüfen ist und dennoch von Laien gern übersehen wird: die Transparenz. Sie ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal für Professionalität, denn sie liegt allein in der Hand des Managements und ist unabhängig von Entwicklungen im Finanzmarkt.

Ein bequemer Weg, Immobilienfonds zu vergleichen, ist ein Blick auf einschlägige Ratings. Für deutsche Fonds-Anbieter ist vor allem die Agentur Scope zu nennen, die den Markt der Immobilien-Investments seit langem systematisch beobachtet. Das Scope Rating wird jährlich aktualisiert und berücksichtigt viele der Vergleichsfaktoren, die ich bereits genannt habe, wie zum Beispiel:

• die Qualität der Objekte und Standorte sowie die Vermietungslage
• die Leistungen des Investment- und Risikomanagements sowie vor allem der Grad des Liquiditätsrisikos

Im Frühjahr 2020 musste Scope in Folge des Corona-Virus die Risiken neu bewerten. Dies hat zu einer leichten Abstufung vieler Offener Immobilienfonds geführt. Insgesamt hat sich dieses Segment des Anlagemarkts aber bislang verhältnismäßig gut gehalten. Die Analysten von Scope bezeichnen Offene Immobilienfonds – im Vergleich zu den Einbrüchen der Aktienmärkte – als „Stabilitätsanker", die auch in Zeiten der Pandemie mit positiven Renditen von 1,5 bis 2 Prozent abschließen. 

Ein weiteres unabhängiges Instrument, um Offene Immobilienfonds zu vergleichen, ist der Risiko-Rendite-Indikator des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.. Hier achtet man vor allem auf Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktbewegungen, die auch bei Offenen Immobilienfonds trotz strenger gesetzlicher Regeln nie ganz ausgeschlossen sind.
 
Beachten Sie aber, dass Ratings allein nie „die ganze Miete" sind, wenn Sie Immobilienfonds vergleichen. Zum einen gelten für Ratings wie für alle zahlenbasierten Angaben zu Kapitalanlagen, dass sie immer nur eine Momentaufnahme zeigen und keine Garantie für künftige Entwicklungen darstellen.

Zum anderen bilden Ratings nur messbare, technische Werte ab. Ob z. B. ein Portfolio auch Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht oder Sie dem Management des Fonds vertrauen, können nur Sie allein entscheiden.

Gute Leistung kostet – das ist völlig in Ordnung. Es lohnt sich dennoch, wenn Sie die in Frage kommenden Immobilienfonds auf ihre jeweilige Kostenstruktur hin vergleichen:

Die ersten beiden Kostenarten können selbst für einen einzelnen Fonds sehr unterschiedlich sein, je nachdem, wo Sie ihn kaufen und deponieren. Nur der dritte Faktor ist auf Anhieb vergleichbar.
 
Eine weitere Vergleichsmöglichkeit bietet die Total Expense Ratio, kurz TER. Sie fasst alle regelmäßig anfallenden Kosten zusammen, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden. Nicht in der TER enthalten ist der Ausgabeaufschlag, der vorab abgezogen wird, sowie anlassbedingte Managementkosten (Transaktionskosten, Erfolgsvergütungen).

Beachten Sie aber bei Ihrem Vergleich nicht nur die reinen Kostensummen. Wichtiger als "möglichst günstig" ist die Frage die nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis: Ein kontinuierlich gut arbeitender Fonds mit erfahrenem Management ist sein Geld wert; bei anderen, günstigeren mag jeder Euro zu viel sein.
 
Je nachdem, wie begrenzt Ihre Mittel sind, sollten Sie in diesem Zusammenhang auch den „Einstiegspreis" nicht vergessen – die Mindestanlagesumme, die zum Kauf nötig ist. Bei Offenen Immobilienfonds ist sie typischerweise sehr günstig. Doch für manchen Geldbeutel sind auch kleinere Einmalbeträge schon zu hoch. Als Alternative bietet sich in diesem Fall ein Fonds mit Sparplan an: Hier sind oft kleinste Monatsbeträge möglich – in hausInvest können Sie zum Beispiel schon ab 10 € monatlich investieren.

Rendite, Wertsteigerung, Diversifikation im Portfolio, Kosten – bisher habe ich hauptsächlich finanztechnische Faktoren eines Immobilienfonds-Vergleichs erläutert. Doch wie steht es um die Immobilien selbst? Immerhin sind Offene Immobilienfonds direkte Investitionen in Gebäude; wer einen Offenen Immobilienfonds kauft, erwirbt im übertragenen Sinn ein kleines Stück Wohnanlage, Büroturm oder Shopping-Center.
 
Hier gebe ich Ihnen verschiedene Einzelmerkmale an die Hand, mit denen Sie den Wert verschiedener Objektbestände besser einschätzen und anschließend vergleichen können: