Offene Immobilienfonds vergleichen
Wie Sie den richtigen OIF für Ihr Investment finden
05.04.2022 • 9 Minuten Lesezeit
Inhalt
- Beachten Sie die Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds: Geschlossene Fonds richten sich meist an erfahrenere Anleger:innen und erfordern eine höhere Toleranz mit Blick auf Risiko, Mindestanlagebetrag und Laufzeit.
- Schauen Sie beim Vergleich von Offenen Immobilienfonds auf die Performance, doch auch auf die vier weiteren
- Um einen geeigneten Offenen Immobilienfonds zu finden, lohnt sich z.B. das verantwortliche Management näher anzuschauen.
- Wenn Sie Ihre Auswahl haben: Nehmen Sie einen Kostenvergleich vor, um nicht nur mehrere Fonds miteinander vergleichen zu können, sondern auch für einen bestimmten Fonds die günstigste Option zu finden.
Offene und Geschlossene Immobilienfonds – ein wichtiger Unterschied
Zwar geht es auch bei den Geschlossenen um Investments in Immobilien – doch in einer ganz anderen Liga (siehe Kasten). In diesem Beitrag konzentriere ich mich ausschließlich auf Vergleich und Auswahl Offener Immobilienfonds, kurz OIF. Darüber hinaus bieten wir auch einen ausführlichen Artikel zum Unterschied zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds.
Der Vergleich – Welche Anlage passt zu Ihnen?
Offene Immobilienfonds |
Geschlossene Immobilienfonds |
|
---|---|---|
Mindestanlage |
Sparpläne ab 10 € pro Monat oder kleinere Einmalanlagen |
ab 10.000 € pro Einlage, zudem gibt es häufig höhere verpflichtende Mindestbeteiligungen |
Mindeshaltedauer | Ab 2 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten (darüber hinaus sind Verkäufe flexibel) |
Laufzeiten ab 10 Jahren mit fester Kapitalbindung, selten gibt es kürzere Laufzeiten; ein vorzeitiger Ausstieg ist mit Verlusten verbunden |
Streuung |
Meist sehr hoch (abhängig von Anbietern) |
Oft wird nur ein einzelnes Objekt finanziert (bei sogenannten Blindpools können auch mehrere Objekte finanziert werden, die allerdings vorab nicht bekannt sind) |
Risiko |
Niedriges Risiko dank breiter Streuung |
Entsprechend besteht ein hohes Projekt- und Klumpenrisiko; Blindpools sind als noch riskanter einzustufen |
Volumen |
Das Volumen ist unbeschränkt; ein Einstieg ist grundsätzlich jederzeit möglich |
Das Volumen ist beschränkt, ein Einstieg nur bis zur Obergrenze möglich, danach schließt der Fonds |
Erforderliche Vorkentnisse |
keine speziellen Fachkenntnisse notwendig, eher ein Grundverständnis der Zusammensetzung und Aufstellung des Fonds, das Sie aus Artikeln wie diesem gewinnen können |
Fachkenntnisse erforderlich zur Finanzierungsform, Immobilienmarkt und Bauentwicklung |
Offene Immobilienfonds vergleichen: Der 5-P-Check
• Kapitalanlagen in Immobilien und somit auch Offene Immobilienfonds unterliegen nicht den starken Kursschwankungen, die an der Börse gehandelte Wertpapiere aufweisen.
• Die Renditen entwickeln sich langsamer, aber gleichmäßig.
• Last but not least: Sie sind als Anleger:in bei Offenen Immobilienfonds durch eine Reihe von Gesetzen geschützt. Dies macht sie auch für erfahrenere Anleger:innen zu einem idealen Fundament in einem ausgewogenen oder wachstumsorientierten Portfolio.
Um nun den für Sie passenden Offenen Immobilienfonds zu finden, habe ich für Sie einen 5-P-Check zusammengestellt – zu Performance, Portfolio, Professionalität, Prädikaten und Preisen.
Performance: Welcher Offene Immobilienfonds bietet die besten Leistungen?
Offene Immobilienfonds erwirtschaften typischerweise im langjährigen Mittel Renditen von 2,0 bis 3,5 Prozent. Bei dieser Anlageform zählen außerdem Konstanz und Wertstabilität zu den besonderen Merkmalen.
Eine über viele Jahre gleichmäßige Entwicklung mit geringen Schwankungen ist ein gutes Zeichen, wie zum Beispiel bei unserem Offenen Immobilienfonds hausInvest: Er erwirtschaftet seit seiner Erstauflage jedes Jahr ein Renditeplus – nun also schon seit 50 Jahren.
Zwar haben mit der Corona-Krise viele Offene Immobilienfonds Abstriche in Sachen Rendite machen müssen, schnitten aber im Vergleich mit anderen konventionellen Finanzprodukten weiterhin gut ab – mit durchschnittlichen Renditen von 1,5 % bis 2 %. Doch gerade in Krisenzeiten gilt es zu beachten, dass alle Werte der Vergangenheit niemals eine Garantie für zukünftige Entwicklungen sind!
Lohnend ist auch ein Blick auf das Fondsvolumen, die Summe der verwalteten Gelder. Diese Summe markiert nicht nur die Marktbedeutung. Ein hoher Zufluss von Investitionen zeigt auch das Vertrauen der Anleger:innen in den betreffenden Fonds.
Ein weiterer Qualitätsaspekt bei Offenen Immobilienfonds ist der Liquiditätsanteil. Sowohl eine zu hohe als auch zu niedrige Liquidität bringt Probleme mit sich: Wird zu schnell zu viel Geld in den Fonds eingezahlt, kommen Fondsmanager in die Situation, möglichst schnell renditeträchtige Immobilien ankaufen zu müssen.
Das ist aber leichter gesagt als getan: Der Markt an geeigneten Immobilien ist begrenzt und Neubauprojekte brauchen Zeit. Deshalb müssen manche Offenen Fonds vorerst den Verkauf von Anteilen einstellen – und kurzzeitig „geschlossen“ werden.
Zu geringe Liquidität kann ebenfalls ein Risiko darstellen:
• Sinken die liquiden Reserven unter 5 Prozent, ist der Fonds gesetzlich verpflichtet, den Handel auszusetzen. Dies soll ungünstige Notverkäufe verhindern und die Anleger:innen vor Verlusten schützen.
• Auch kann eine zu geringe Liquidität zu einer Unterfinanzierung von notwendigen Zukäufen oder Instandhaltungen führen. Der Fonds muss dann Kredite aufnehmen, deren Kosten wiederum die Rendite schmälern.
Performance-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds
- Sind die langjährige Durchschnittsrendite und Wertentwicklung zufriedenstellend?
- Wie gut schneidet der Fonds hinsichtlich Laufzeit seit Auflage und Fondsvolumen ab?
- Sind Wertschwankungen gering bzw. selten?
- Wie haben sich die Krisen 2008 (Weltfinanzkrise) und 2020 (Corona) auf die Wertentwicklung ausgewirkt?
- Wie hoch ist die Liquiditätsquote des Fonds?
Hat der Fonds in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrfach
- wegen zu hoher Liquidität die Ausgabe von Anteilen ausgesetzt?
- wegen zu geringer Liquidität die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt?
Portfolio: Wann ist ein Offener Immobilienfonds am besten aufgestellt?
Quelle: Geografische Verteilung der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds weltweit 2019 – Bundesverband Investment und Asset Management BVI
Indirekt ebenfalls mit dem Portfolio verbunden ist der Kaufpreis der Anlageimmobilien. Hier sind vor allem die Erwerbungen der letzten Jahre von Bedeutung. Denn je höher der Quadratmeterpreis ist, zu dem ein Offener Immobilienfonds seine Objekte einkauft, desto schwieriger wird es, mit den Erträgen in die Gewinnzone zu kommen. Massive Paketkäufe wie der Millennium Deal von hausInvest im Jahr 2019 sind heute sehr selten geworden.
Portfolio-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds* |
|
---|---|
Standorte und Lage |
|
Nutzung |
|
Professionalität: Hinter welchem Offenen Immobilienfonds stehen die besten Manager?
Die Professionalität Offener Immobilienfonds vergleichen können Sie vor allem mit ihrer Laufzeit und Historie: Je länger der Fonds am Markt ist und je seltener er zwischendurch geschlossen wurde (siehe voriger Abschnitt), desto erfolgreicher arbeitet sein Fondsmanagement.
Ein weiterer Punkt, der leicht zu prüfen ist und dennoch von Laien gern übersehen wird: die Transparenz. Sie ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal für Professionalität, denn sie liegt allein in der Hand des Managements und ist unabhängig von Entwicklungen im Finanzmarkt.
Professionalitäts-Check für Ihren Offenen Immobilienfonds
- Ist er schon länger am Markt?
- Werden die verantwortlichen Manager in den Medien häufiger für ihre Leistung gelobt?
- Ist das Management stabil oder wechselt es häufiger?
- Wie transparent wird das Portfolio dargestellt?
- Kann man sich selbst ein Bild von den Immobilien machen?
Prädikate: Welche Offenen Immobilienfonds haben die besten Ratings?
Ein bequemer Weg, Immobilienfonds zu vergleichen, ist ein Blick auf einschlägige Ratings. Für deutsche Fonds-Anbieter ist vor allem die Agentur Scope zu nennen, die den Markt der Immobilien-Investments seit langem systematisch beobachtet. Das Scope Rating wird jährlich aktualisiert und berücksichtigt viele der Vergleichsfaktoren, die ich bereits genannt habe, wie zum Beispiel:
- die Qualität der Objekte und Standorte sowie die Vermietungslage
- die Leistungen des Investment- und Risikomanagements sowie vor allem der Grad des Liquiditätsrisikos
Im Frühjahr 2020 musste Scope in Folge des Corona-Virus die Risiken neu bewerten. Dies hat zu einer leichten Abstufung vieler Offener Immobilienfonds geführt. Insgesamt hat sich dieses Segment des Anlagemarkts aber bislang verhältnismäßig gut gehalten. Die Analysten von Scope bezeichnen Offene Immobilienfonds – im Vergleich zu den Einbrüchen der Aktienmärkte – als „Stabilitätsanker", die auch in Zeiten der Pandemie mit positiven Renditen von 1,5 bis 2 Prozent abschließen.
Ein weiteres unabhängiges Instrument, um Offene Immobilienfonds zu vergleichen, ist der Risiko-Rendite-Indikator des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.. Hier achtet man vor allem auf Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktbewegungen, die auch bei Offenen Immobilienfonds trotz strenger gesetzlicher Regeln nie ganz ausgeschlossen sind.
Beachten Sie aber, dass Ratings allein nie „die ganze Miete" sind, wenn Sie Immobilienfonds vergleichen. Zum einen gelten für Ratings wie für alle zahlenbasierten Angaben zu Kapitalanlagen, dass sie immer nur eine Momentaufnahme zeigen und keine Garantie für künftige Entwicklungen darstellen.
Zum anderen bilden Ratings nur messbare, technische Werte ab. Ob z. B. ein Portfolio auch Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht oder Sie dem Management des Fonds vertrauen, können nur Sie allein entscheiden.
Preise: Bei welchen Offenen Immobilienfonds stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis?
In Offene Immobilienfonds investieren: Die häufigsten Kosten
Beim Kauf eines Offenen Immobilienfonds fällt zuerst – einmalig – der Ausgabeaufschlag an, den Händler oder Bank erhalten. Er liegt meist bei 5 Prozent, manchmal auch mehr.
(2) Depot
Ein weiterer Kostenfaktor ist das Depot, also quasi Ihr persönliches Wertpapierkonto. Hier bieten viele Investmentgesellschaften und Online-Plattformen günstige oder sogar kostenlose Depots an; Banken und Sparkassen fordern dagegen 20 Euro und mehr pro Jahr.
(3) Verwaltungsgebühren
Der dritte Kostenpunkt sind die jährlichen Verwaltungsgebühren. Errechnet werden sie als Prozentanteil der Anlagesumme.
Die ersten beiden Kostenarten können selbst für einen einzelnen Fonds sehr unterschiedlich sein, je nachdem, wo Sie ihn kaufen und deponieren. Nur der dritte Faktor ist auf Anhieb vergleichbar.
Eine weitere Vergleichsmöglichkeit bietet die Total Expense Ratio, kurz TER. Sie fasst alle regelmäßig anfallenden Kosten zusammen, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden. Nicht in der TER enthalten ist der Ausgabeaufschlag, der vorab abgezogen wird, sowie anlassbedingte Managementkosten (Transaktionskosten, Erfolgsvergütungen).
Beachten Sie aber bei Ihrem Vergleich nicht nur die reinen Kostensummen. Wichtiger als "möglichst günstig" ist die Frage die nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis: Ein kontinuierlich gut arbeitender Fonds mit erfahrenem Management ist sein Geld wert; bei anderen, günstigeren mag jeder Euro zu viel sein.
Je nachdem, wie begrenzt Ihre Mittel sind, sollten Sie in diesem Zusammenhang auch den „Einstiegspreis" nicht vergessen – die Mindestanlagesumme, die zum Kauf nötig ist. Bei Offenen Immobilienfonds ist sie typischerweise sehr günstig. Doch für manchen Geldbeutel sind auch kleinere Einmalbeträge schon zu hoch. Als Alternative bietet sich in diesem Fall ein Fonds mit Sparplan an: Hier sind oft kleinste Monatsbeträge möglich – in hausInvest können Sie zum Beispiel schon ab 10 € monatlich investieren.
Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?
Rendite, Wertsteigerung, Diversifikation im Portfolio, Kosten – bisher habe ich hauptsächlich finanztechnische Faktoren eines Immobilienfonds-Vergleichs erläutert. Doch wie steht es um die Immobilien selbst? Immerhin sind Offene Immobilienfonds direkte Investitionen in Gebäude; wer einen Offenen Immobilienfonds kauft, erwirbt im übertragenen Sinn ein kleines Stück Wohnanlage, Büroturm oder Shopping-Center.
Hier gebe ich Ihnen verschiedene Einzelmerkmale an die Hand, mit denen Sie den Wert verschiedener Objektbestände besser einschätzen und anschließend vergleichen können:
Offene Immobilienfonds: Merkmale zur Charakterisierung von Fondsimmobilien
- Internationalität
In einem gut aufgestellten Offenen Immobilienfonds werden Sie Objekte aus verschiedenen Ländern finden. Dass Verteilung – Diversifikation – auch hier dazu gehört, um Risiken zu senken,
versteht sich von selbst. Interessant sind die Vorteile: Unter den Rahmenbedingungen anderer Länder lassen sich oft Chancen realisieren, die in dieser Form in Deutschland nicht möglich wären.
- Durchschnittsalter
Ein weiterer Qualitätsfaktor für einen Offenen Immobilienfonds ist ein geringes Alter einer Mehrzahl der Objekte, wobei man auch kürzlich sanierte Gebäude dazu rechnet. Je weniger „Altlasten" ein Fonds im Bestand hat, umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieten unter Marktdurchschnitt und Instandhaltungskosten die Rendite drücken.
- Nutzung
Gegenüber Wohngebäuden haben Gewerbeimmobilien den Vorteil höherer Flexibilität für den Vermieter. Allerdings ist hier auch das Risiko höher, durch Kündigung oder Konkurs der gewerblichen Mieter häufiger Leerstände zu verzeichnen. Ein solide arbeitender Fonds setzt übrigens nicht überzogene Forderungen, sondern auf möglichst dauerhafte und sozial verträgliche Beziehungen zu seinen Mietern. Verlässlichkeit auf beiden Seiten ist langfristig immer das bessere Rezept für eine positive Renditeentwicklung.
- Attraktive neue Segmente der Immobiliennutzung sind Mischformen aus Wohn- und Gewerbeobjekt wie z. B. Anlagen für betreutes Wohnen, Service-Apartments oder Gebäude, die sich ohne großen Aufwand flexibel an unterschiedliche Nutzungen anpassen lassen
So erkennen Sie ein hochwertiges Fondsportfolio
- international gut verteilte Einzelobjekte
- junge oder kürzlich sanierte Gebäude
- langfristige Mietverhältnisse
- hochwertige Bürogebäude in Top-Lagen sowie insgesamt eine gute Diversifikation hinsichtlich Standorten
- vielfältige Nutzung und Mieterstruktur
Über den Autor
Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.
Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!