Folge 3: Büro Breit diversifiziert: die Nutzungsarten im hausInvest
20.06.2024 • 6 Minuten Lesezeit
Der Wandel in der Arbeitswelt ist unaufhaltsam: Homeoffice, flexible Arbeitszeiten und hybride Modelle prägen den modernen Arbeitsplatz. Trotz dieser Veränderungen bleibt eines konstant: die Bedeutung hochwertiger Büroflächen. Das hausInvest Fondsmanagement hat schon frühzeitig erkannt, dass die Anforderungen an Büros sich ändern und auf ein Portfolio hingearbeitet, das genau diesen neuen Bedürfnissen entspricht.
Mit zentralen Lagen, innovativen Nutzungskonzepten und modernster Ausstattung zeigt hausInvest, wie Büroimmobilien auch in einer dynamischen Arbeitswelt unverzichtbar bleiben. Voraussetzung dafür ist die Fähigkeit, langfristige Trends frühzeitig zu erkennen und konsequent umzusetzen. Werfen wir daher einen Blick auf die dominierenden Trends im Büroimmobilienmarkt und wie hausInvest diese im Portfolio abbildet.
Mit zentralen Lagen, innovativen Nutzungskonzepten und modernster Ausstattung zeigt hausInvest, wie Büroimmobilien auch in einer dynamischen Arbeitswelt unverzichtbar bleiben. Voraussetzung dafür ist die Fähigkeit, langfristige Trends frühzeitig zu erkennen und konsequent umzusetzen. Werfen wir daher einen Blick auf die dominierenden Trends im Büroimmobilienmarkt und wie hausInvest diese im Portfolio abbildet.
Trend 1: Flexibilität und Multifunktionalität
In einer Zeit, in der Arbeitsmodelle immer flexibler werden, muss auch der Arbeitsplatz anpassungsfähig sein. Unternehmen suchen Räume, die sich schnell und effizient an unterschiedliche Erfordernisse anpassen lassen. hausInvest trägt diesem Trend mit Immobilien Rechnung, die Flexibilität und Multifunktionalität in den Mittelpunkt stellen. Im Palais am Jakobsplatz in München ermöglichen flexible Grundrisse eine einfache Anpassung der Büroflächen an die jeweiligen Bedürfnisse der Mieter.
Egal, ob Open Space für kreative Teams oder kleinere Büros für konzentriertes Arbeiten – alles ist möglich. Mit modularen Raumkonzepten bietet auch die Dorotheenstraße 33 in Berlin eine hohe Anpassungsfähigkeit, ideal für Unternehmen, die schnell auf Veränderungen reagieren müssen. Das One and Two Dockland Central in Dublin überzeugt ebenfalls durch multifunktionale Flächen, die sowohl für einzelne als auch für mehrere Mieter geeignet sind.
Egal, ob Open Space für kreative Teams oder kleinere Büros für konzentriertes Arbeiten – alles ist möglich. Mit modularen Raumkonzepten bietet auch die Dorotheenstraße 33 in Berlin eine hohe Anpassungsfähigkeit, ideal für Unternehmen, die schnell auf Veränderungen reagieren müssen. Das One and Two Dockland Central in Dublin überzeugt ebenfalls durch multifunktionale Flächen, die sowohl für einzelne als auch für mehrere Mieter geeignet sind.
Trend 2: Smarte Büros für eine vernetzte Welt
Die Digitalisierung hat nicht nur die Arbeitsprozesse verändert, sondern auch die Anforderungen an Büroimmobilien. Moderne Büroflächen müssen technologisch bestens ausgestattet sein, um den Anforderungen der heutigen Arbeitswelt gerecht zu werden. Die 21.000 Quadratmeter hochwertige Bürofläche des 2Amsterdam in der niederländischen Hauptstadt sind mit modernster Technologie ausgestattet. Die beiden Türme sind BREEAM- und SmartScore-zertifiziert und erfüllen damit höchste Ansprüche an Nachhaltigkeit und digitale Vernetzung.
Deutschlands erstes Hybrid-Hochhaus, der Omniturm in Frankfurt am Main, punktet mit einem einzigartigen Transitmanagementsystem, das die Zugangskontrolle und Aufzugsteuerung integriert. Der Nutzer identifiziert sich per Smartphone oder Chipkarte, woraufhin ihm automatisch der passende Aufzug zur Verfügung gestellt wird. Wegweisend ist auch die Projektentwicklung am Berliner Alexanderplatz. Mit modernster IT-Infrastruktur und Smart-Building-Technologien wird dieses Gebäude neue Maßstäbe in der Technikintegration setzen.
Deutschlands erstes Hybrid-Hochhaus, der Omniturm in Frankfurt am Main, punktet mit einem einzigartigen Transitmanagementsystem, das die Zugangskontrolle und Aufzugsteuerung integriert. Der Nutzer identifiziert sich per Smartphone oder Chipkarte, woraufhin ihm automatisch der passende Aufzug zur Verfügung gestellt wird. Wegweisend ist auch die Projektentwicklung am Berliner Alexanderplatz. Mit modernster IT-Infrastruktur und Smart-Building-Technologien wird dieses Gebäude neue Maßstäbe in der Technikintegration setzen.
Trend 3: Nachhaltigkeit und Umweltfreundlichkeit
Nachhaltigkeit ist kein Trend mehr, sondern eine Notwendigkeit. Unternehmen legen zunehmend Wert auf umweltfreundliche Büros, die sowohl ökologische als auch ökonomische Vorteile bieten. Beispiele hierfür sind die Widok Towers in Warschau sowie die drei Bürogebäude in Helsinki – Workery West TORNI 1, Workery East FESKARI und Workery East STOGE –, die mit LEED Platinum, der höchsten Kategorie des LEED-Zertifikats (Leadership in Energy and Environmental Design), ausgezeichnet wurden, das Kriterien wie Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliches Gebäudemanagement berücksichtigt.. Mit dem DGNB Gold Zertifikat darf sich wiederum die Neue Direktion in Köln schmücken, nachdem das historische, denkmalgeschützte Gebäude nach seiner Sanierung höchste Standards in puncto Umweltfreundlichkeit, Ressourceneffizienz und Nachhaltigkeit erfüllt.
Trend 4: Gesundheit und Wohlbefinden
Der Trend hin zu gesundheitsfördernden Arbeitsplätzen ist ungebrochen. Unternehmen achten zunehmend darauf, dass ihre Büros das Wohlbefinden der Mitarbeiter fördern – auch, weil das langfristig deren Produktivität steigert. Nachvollziehbar wird das beispielsweise an der markanten Büroimmobilie Mann Island in Liverpool, das für seine hochwertige, Gesundheit und Wohlbefinden fördernde Arbeitsumgebungen bekannt ist. Das Paternoster House in London wurde im Rahmen einer umfassenden Modernisierung mit Fahrradstellplätzen, Duschen, Schließfächern und Umkleideräumen ausgestattet, um ein gesundes und komfortables Arbeitsumfeld zu schaffen. Auch die Bürokomplexe One und Two Dockland Central in Dublin zeichnen sich durch Merkmale aus, die den WELL-Standards entsprechen und den Schwerpunkt auf ein gesundheitsorientiertes Arbeitsumfeld legen.
Antizyklisches Investieren: Weitsicht in unsicheren Zeiten
Angesichts der aktuellen Unsicherheiten und Volatilitäten auf dem Immobilienmarkt wird antizyklisches Investieren immer wichtiger. Sofern sich die Zinsen für den Immobilienmarkt positiv entwickeln, steht ein neuer Zyklus mit Chance zur Wertsteigerung und möglichen attraktiven Einstiegszeitpunkten für Immobilieninvestitionen bevor. Schon jetzt hält das hausInvest Fondsmanagement Ausschau nach Büroimmobilien in guten Lagen, die aufgrund fehlender Modernisierungen derzeit nur schwer oder mit erheblichen Preisabschlägen vermietbar sind.
Solche Objekte können zu attraktiven Konditionen erworben werden und bieten nach einer erfolgreichen Modernisierung ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial. Mit gezielten Revitalisierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können diese Objekte nicht nur an aktuelle ESG-Kriterien angepasst, sondern auch deutlich aufgewertet und für moderne Bürokonzepte attraktiv gemacht werden.
Solche Objekte können zu attraktiven Konditionen erworben werden und bieten nach einer erfolgreichen Modernisierung ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial. Mit gezielten Revitalisierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können diese Objekte nicht nur an aktuelle ESG-Kriterien angepasst, sondern auch deutlich aufgewertet und für moderne Bürokonzepte attraktiv gemacht werden.
Bestes Beispiel für digitales Retrofitting: der Galaxy Tower in Wien
Mit einem Pilotprojekt in Wien wollen Commerz Real und Bosch Building Technologies Antworten auf die Frage liefern, was mit den in die Jahre gekommenen Bürogebäuden geschehen soll. Die Kooperation zielt darauf ab, die ESG-Performance des Galaxy Tower in Wien zu optimieren. Dazu wird das ursprünglich zwischen 1974 und 1978 erbaute, von 2001 bis 2002 generalsanierte Gebäude mit der innovativen Datenplattform der Bosch-Tochtergesellschaft Susteco Solutions GmbH ausgestattet. Durch die zentrale Erfassung aller relevanten Daten bietet die Plattform umfassende Einblicke in den Energieverbrauch und andere betriebliche Aspekte des Büroturms. So können Eigentümer, Verwalter und Mieter gezielt Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudeperformance ergreifen.
Ausbau der internationalen Diversifikation
Im Interesse einer geografischen Streuung hat Commerz Real 2018 die Büroimmobilie 110 Goulburn Street in Sydney erworben. Sie liegt zentral in einem Geschäftsviertel und dient als Hauptsitz der australischen Bundespolizei AFP. Doch nicht nur dieser Ankauf markiert für die Commerz Real einen wichtigen Schritt zum Ausbau ihrer internationalen Präsenz. Mit dem Ankauf der Projekte A160 und B97 mit erstklassiger Lage im 22@-Distrikt von Barcelona, einem wichtigen Technologie- und Innovationszentrum Europas, hat sich Commerz Real im Jahr 2019 entschieden, auf den spanischen Markt zurückzukehren. Ausschlaggebend waren die positive wirtschaftliche Entwicklung und die vielversprechenden Zukunftsperspektiven Barcelonas.
Das hausInvest Büroportfolio in den USA
Mit sechs erstklassigen Immobilien an strategisch wichtigen Standorten unterstreicht hausInvest seine Widerstandsfähigkeit im derzeit besonders herausfordernden US-Marktumfeld. Das The National in Chicago ist ein historisches Bauwerk in der 125 S. Clark Street, das 2017 umfassend renoviert wurde, moderne Annehmlichkeiten bietet und renommierte Unternehmen wie WeWork, Merkle und Shure zu seinen Mietern zählt.
In New York hat hausInvest 2021 die 100 Pearl Street im Finanzdistrikt von Manhattan erworben, ein beeindruckendes Bürogebäude, das unter anderem die US Securities and Exchange Commission (SEC) beherbergt. Ein weiteres bedeutendes Objekt in New York ist das im Mai 2018 erworbene Gebäude in der 222 E 41st Street, das vollständig an das NYU Langone Medical Center vermietet ist. In Seattle besitzt hausInvest die Dexter Station im Stadtteil South Lake Union, die speziell für die Technologiebranche entwickelt wurde. Abgerundet wird das Portfolio durch 1900 N Street in Washington, D.C., ein hochmodernes Bürogebäude in erstklassiger Lage.
Trotz des Drucks auf den US-Büroimmobilienmarkt mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 22,0 % zeigt sich das hausInvest-Portfolio robust. Mit einem Vermietungsstand von 95,4 % und einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 14,1 Jahren per 31. März 2024 sind die Risiken gut beherrschbar. Die hohe Qualität und sehr guten Lagen der Immobilien bestätigen die Stabilität des Fonds, und die langen Restlaufzeiten der Mietverträge verdeutlicht, dass die derzeit schwierige Situation auf dem Büromarkt kein akutes Problem darstellt. Das breite Portfolio ermöglicht zudem eine flexible Anpassung an Marktveränderungen und reduziert somit das Risiko.
In New York hat hausInvest 2021 die 100 Pearl Street im Finanzdistrikt von Manhattan erworben, ein beeindruckendes Bürogebäude, das unter anderem die US Securities and Exchange Commission (SEC) beherbergt. Ein weiteres bedeutendes Objekt in New York ist das im Mai 2018 erworbene Gebäude in der 222 E 41st Street, das vollständig an das NYU Langone Medical Center vermietet ist. In Seattle besitzt hausInvest die Dexter Station im Stadtteil South Lake Union, die speziell für die Technologiebranche entwickelt wurde. Abgerundet wird das Portfolio durch 1900 N Street in Washington, D.C., ein hochmodernes Bürogebäude in erstklassiger Lage.
Trotz des Drucks auf den US-Büroimmobilienmarkt mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 22,0 % zeigt sich das hausInvest-Portfolio robust. Mit einem Vermietungsstand von 95,4 % und einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 14,1 Jahren per 31. März 2024 sind die Risiken gut beherrschbar. Die hohe Qualität und sehr guten Lagen der Immobilien bestätigen die Stabilität des Fonds, und die langen Restlaufzeiten der Mietverträge verdeutlicht, dass die derzeit schwierige Situation auf dem Büromarkt kein akutes Problem darstellt. Das breite Portfolio ermöglicht zudem eine flexible Anpassung an Marktveränderungen und reduziert somit das Risiko.
Vermietungserfolge im vergangenen Geschäftsjahr
Trotz eines leichten Rückgangs der vermieteten Bürofläche konnte hausInvest im abgelaufenen Geschäftsjahr deutliche Vermietungserfolge erzielen. Insgesamt wurden 97.000 Quadratmeter vermietet, was einem moderaten Rückgang von nur 5.000 Quadratmetern gegenüber den 102.000 Quadratmetern im Vorjahr entspricht. Der daraus resultierende Vermietungsumsatz beläuft sich auf 227 Millionen Euro, im Vergleich zu 288 Millionen Euro im Vorjahr.
Zu den Vermietungserfolgen gehört die Erweiterung der Bürofläche von SpotHero sowie die Gewinnung von Total Quality Logistics (TQL) als neuen Mieter und die Mietvertragserweiterung eines langjährigen Bestandsmieters im The National in Chicago. Im 2Amsterdam sicherte sich der weltgrößte Teeproduzent Ekaterra neue Büroflächen, während der Freistaat Bayern Ende März 2024 im Seidl Forum den Mietvertrag verlängerte und zusätzliche Flächen für die Justizbehörde sowie potenziellen Mehrbedarf anmietete. In Paris bezog Alliance Automotive France 3.300 Quadratmeter Bürofläche im Place de Seine.
Weitere wichtige Vermietungserfolge waren die Entscheidung einer internationalen Anwaltskanzlei für das Berliner P5 und die Vollvermietung des Wiener Büroclusters "TownTown" an die Stadt Wien. Diese Ergebnisse verdeutlichen die Fähigkeit von hausInvest, auch in einem herausfordernden Marktumfeld stabile Erträge zu erwirtschaften und durch strategische Vermietungen die Qualität des Büroportfolios weiter zu stärken.
Zu den Vermietungserfolgen gehört die Erweiterung der Bürofläche von SpotHero sowie die Gewinnung von Total Quality Logistics (TQL) als neuen Mieter und die Mietvertragserweiterung eines langjährigen Bestandsmieters im The National in Chicago. Im 2Amsterdam sicherte sich der weltgrößte Teeproduzent Ekaterra neue Büroflächen, während der Freistaat Bayern Ende März 2024 im Seidl Forum den Mietvertrag verlängerte und zusätzliche Flächen für die Justizbehörde sowie potenziellen Mehrbedarf anmietete. In Paris bezog Alliance Automotive France 3.300 Quadratmeter Bürofläche im Place de Seine.
Weitere wichtige Vermietungserfolge waren die Entscheidung einer internationalen Anwaltskanzlei für das Berliner P5 und die Vollvermietung des Wiener Büroclusters "TownTown" an die Stadt Wien. Diese Ergebnisse verdeutlichen die Fähigkeit von hausInvest, auch in einem herausfordernden Marktumfeld stabile Erträge zu erwirtschaften und durch strategische Vermietungen die Qualität des Büroportfolios weiter zu stärken.