Core Immobilien Welche Chancen halten sie bereit?
28.03.2025 • 8 Minuten Lesezeit
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Core Immobilien bestechen durch die Exklusivität ihres Standorts, ihre Ausstattung und die Bonität ihrer Mieter.
- Konstant hohe Miteinnahmen versprechen ein niedriges Risiko und bieten einen Anreiz für Anleger:innen, die Sicherheit schätzen oder ihr Portfolio durch ein stabiles Investment gegenüber risikoreicheren Anlagen erweitern möchten.
- Nachhaltigkeit ist auch bei den hochwertigen Immobilien zu einem eminent wichtigen Kriterium geworden.
Die Basics: Was genau sind Core-Immobilien?
Sogenannte Core-Immobilien gelten als Crème de la Crème des Immobilienmarktes. Was sie auszeichnet, sind 1A-Lagen in internationalen Großstädten und Ballungszentren. Eine hochwertige, moderne Ausstattung. Eine ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung. Und nicht zuletzt: Erfolgreiche Mieter:innen.
Meistens handelt es sich bei Core-Objekten deshalb um gewerbliche Immobilien, vor allem um Büroimmobilien. Genutzt werden diese Flächen in der Regel von sehr bonitätsstarken Mieter:innen wie internationalen Unternehmen und Konzernen. Gute Bonität und langfristige Mietverhältnisse sind im Core-Segment sehr wichtig: So wird für möglichst stabile Einnahmequellen gesorgt.
Der Begriff „Core“ bezeichnet aber nicht nur eine Art von Immobilien in bestimmten Lagen, sondern sagt auch etwas über die Risikoklasse dieser Immobilien aus: Da Core-Immobilien so hochwertig sind, in besten Lagen errichtet werden und eine gute Mieterstruktur haben, gelten sie als relativ risikoarm. Der Grund: Flächen von solcher Qualität sind immer heiß begehrt – sogar dann, wenn der restliche Immobilienmarkt es nicht vermuten lässt.
Was bedeutet "Core"?
„Core“ kommt aus dem englischen Sprachraum und bedeutet übersetzt Kern. Im Allgemeinen bezeichnet „Core“ den inneren Teil von etwas, der als zentral oder essenziell angesehen wird. Es kann sich um den physischen Kern eines Objekts handeln, wie der Kern eines Apfels oder eines Atomkerns, oder metaphorisch um das Herzstück eines Systems, einer Organisation oder einer Idee.
Im Immobilienbereich bezeichnet der Begriff „Core“ hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen. Diese Immobilien bieten zuverlässige Mieteinnahmen und sind weniger risikobehaftet. Sie gelten als „Kern“ oder „Herzstück“ eines Portfolios.
Core-Immobilien im Überblick
Das zeichnet Core-Immobilien aus:
- 1A-Lage in internationalen Metropolen oder Wirtschaftszentren
- Hoher Vermietungsstand
- Moderne, hochwertige Ausstattung
- Flexibel nutzbare Flächen
- Exzellenter Zustand der Immobilie
hausInvest Core-Immobilien im Überblick
Mit Schwung in die Zukunft: Der Omniturm ist mit seiner extravaganten „Hüftschwung“-Architektur wohl eines der auffälligsten und modernsten Hochhäuser der Frankfurter Skyline. Auf 45 Stockwerken wird hier gewohnt, gelebt und gearbeitet. So geht Urbanität von morgen.
Welcome to Downtown Manhattan, New York City: 120 Meter hoch, 90.000 qm Fläche auf 29 Stockwerken, gelegen im berühmten Financial District. Der Bürokomplex 100 Pearl Street nahe dem East River ist eines unserer bedeutendsten Investments in New York City.
Shoppen mal anders: Dank 265 Geschäften, 40 Restaurants und einer Verkaufsfläche von 25 Fußballfeldern gilt Westfield aktuell als größtes Einkaufscenter Europas. Dabei beeindruckt es nicht nur mit Größe, sondern auch mit Qualität: Der Shopping-Riese wurde für seine nachhaltige Bauweise mit dem BREEAM Zertifikat ausgezeichnet.
Aus eins mach zwei: Das 2 Amsterdam teilt sich in zwei nebeneinanderliegende Türme, bestehend aus 21.000 qm hochqualitativer Bürofläche sowie einem modernen Hotel, verbunden durch gemeinsame Gärten und Terrassen. Unser 2 Amsterdam ist BREEAM- und SmartScore-zertifiziert und damit ein Leitbild für moderne und smarte Nachhaltigkeit.
Imposant, vielseitig, zentral: Gelegen am Potsdamer Platz im Herzen von Berlin, bietet der eindrucksvolle Granitbau auf 15.000 qm viel Raum für Gastronomie im Erdgeschoss sowie zahlreiche Geschäfts- und Büroflächen mit luxuriöser Ausstattung.
Wie haben sich Core-Immobilien zuletzt entwickelt?
In den letzten Jahren – durch Corona, Krieg, Inflation und gestiegene Zinsen – hat der gesamte Immobilienmarkt etwas an Antrieb verloren. Kredite wurden durch die hohen Zinsen unattraktiver, die sinkende Kaufkraft hat den Handel mit Immobilien verlangsamt. Gerade Immobilien in weniger zentralen und ländlichen Lagen haben unter den schwierigen Marktbedingungen gelitten, der Leerstand hat zugenommen, Mietpreise sind eingebrochen.
In zentralen Stadtlagen wiederum hat sich die Situation etwas anders entwickelt. Auch hier hat die Dynamik zwischenzeitlich nachgelassen und der Leerstand zugenommen. Doch prestigereiche Core-Immobilien waren hier klar im Vorteil: Wie hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf berichtet, wurden zwar insgesamt weniger Büroflächen angemietet als zuvor, doch dafür waren moderne und zentral gelegene Immobilien von hoher Qualität umso stärker nachgefragt. * Von dieser Entwicklung profitiert sein Immobilienfonds enorm: „Weil beim hausInvest Lage- und Objektqualität seit jeher im Fokus stehen, sind die Leerstände niedrig und die Mieterträge stabil“, so Schüttauf.
Die erhöhte Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen lässt sich vor allem an den Mietpreisen ablesen: In den Premium-Lagen deutscher und internationaler Metropolen sind die Mieten stetig angestiegen und erreichen bei Büroflächen aktuell sogar neue Höchstwerte. Laut einer aktuellen Prognose der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Center for Real Estate Studies (CRES) wird in München voraussichtlich schon bald die Mietpreismarke von 50€ pro Quadratmeter geknackt.**
Die bleibende Nachfrage ist schließlich auch Immobilien-Investments zugute gekommen, die in ihrer Anlagestrategie auf einen starken Anteil an Core-Immobilien gesetzt haben. Auch der Offene Immobilienfonds hausInvest verfolgt diese sogenannte „Manage-to-Core“-Strategie: Über 160 Immobilien hat der Fonds in seinem Portfolio, ganze 85% davon befinden sich in internationalen A-Lagen, also in zentralen Stadtlagen mit sehr guter Anbindung und Infrastruktur. Das hat stark dazu beigetragen, dass der Fonds auch in den letzten Jahren eine positive Wertentwicklung und stabile Renditen für seine Anleger:innen erzielen konnte.
*AssCompact (2023, 06. Juni). Mario Schüttauf: „Unterm Strich ist Lage herausfordernder geworden“.
https://www.asscompact.de/nachrichten/mario-sch%C3%BCttauf-%E2%80%9Eunterm-strich-ist-lage-herausfordernder-geworden%E2%80%9C?page=0#main-content
**Haufe (2024, 17. Juni). Stabilisierung in Sicht: Wo die Büromieten steigen.
https://www.haufe.de/immobilien/investment/gifcres-spitzenrenditen-an-buerohochburgen_256_306864.html
Core-Immobilien: Das Herzstück der hausInvest Anlagestrategie
Der Omniturm in Frankfurt am Main, das 2Amsterdam in der niederländischen Hauptstadt, die Widok Towers in Warschau: Das hausInvest Fondsportfolio kann sich in Sachen Core-Immobilien mehr als sehen lassen. Seit vielen Jahren liegt der Fokus der hausInvest Anlagestrategie auf der überdurchschnittlichen Qualität von Immobilien, vor allem hinsichtlich der Ausstattung und der Lage.
Der Fokus auf Core-Immobilien hat dabei in erster Linie mit der hausInvest Anlagestrategie zu tun. Denn hochwertige Immobilien in Premiumlagen sind auch in schwächeren Phasen gefragt und sorgen so für stabile und planbare Mieteinnahmen, die sich schließlich positiv auf die Renditen der Anleger:innen auswirken.
Dabei geht es auch um ein ausgewogenes Verhältnis aus Mikro- und Makrolage. Das heißt: Nicht nur die Metropole, sondern auch die Lage innerhalb der Metropole spielt eine Rolle. Und für Core-Immobilien bewährt sich momentan vor allem eine exzellente Mikro-Lage. Ausschlaggebend dafür sind auch die Nachbarschaft sowie das Angebot an Geschäften, Gastronomien und anderen Dienstleistungen.
Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und stellvertretender Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft, fasst das so zusammen: „Lieber eine A-Lage in einer C-Stadt als eine C-Lage in einer A-Stadt“.
Deshalb bewertet hausInvest immer auch die jeweilige Lebenswelt einer Immobilie. Diese Strategie hat sich nicht nur in den letzten Jahren, sondern auch Jahrzehnten bewährt: Seit der Fondsauflage 1972 hat hausInvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erwirtschaftet, aller Krisen zum Trotz. Doch bitte beachten: Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
Immobilienfonds sind eine gute Möglichkeit, um auf einen Schlag weltweit in viele verschiedene Immobilien zu investieren. Eine breite Streuung, zum Beispiel über Hotels auf Hawaii, Wohnhäuser in Frankfurt und Bürotürme in New York, bringt stabile Renditechancen und eine gute Risikobalance mit sich.
Doch nicht jeder Immobilienfonds eignet sich für jede Art von Anleger:in. Worauf es beim Kauf von Immobilienfonds zu achten gilt, erfahren Sie hier.
Vorteile von Core-Immobilien
Das bietet ein Investment in Core-Immobilien:
- dauerhafte Ertragssicherheit
- geringes Verlustrisiko aufgrund ihrer Lage und Mieterstruktur
- Balance-Faktor im Anlageportfolio durch hohe Wertstabilität
Wie sieht die Zukunft von Core-Immobilien aus?
Mit den Krisen der letzten Jahre hat sich am Immobilienmarkt so einiges getan – und das betrifft auch das Segment der Core-Immobilien.
Nachdem sich durch die Pandemie das Konzept des mobilen Arbeitens so stark verbreitet hat, stehen vor allem Büroimmobilien vor einem Umbruch. Denn Core-Immobilien in internationalen Top-Lagen profitieren zwar nach wie vor von einer hohen Nachfrage, aber der Wandel ist auch hier zu spüren.
Dieser Wandel resultiert in erster Linie aus neuen Ansprüchen, die von Nutzer:innen an die Qualität der Büroflächen gestellt werden: Wie gut können sich die Flächen unterschiedlichen Bedürfnissen anpassen? Sind sie flexibel nutzbar, bieten sie Raum für verschiedene Formen des Arbeitens? Und wie steht es um die technologische Gestaltung der Flächen, wie um ihren Energieverbrauch? Sind sie so optimiert, dass sie den Ansprüchen der nächsten Jahre und Jahrzehnte genügen und ihren Nutzer:innen gleichzeitig möglichst hohen Komfort bieten können?
All das sind Fragen, auf die Betreiber von Core-Immobilien in den nächsten Jahren Antworten finden müssen. Vor allem der Aspekt der Energieeffizienz spielt schon heute eine zentrale Rolle und wird in den nächsten Jahren nur noch weiter an Bedeutung gewinnen: Wie die Immobilienagentur JLL berichtet, steigt die Nachfrage nach sogenannten „grünen“ Büroflächen akut an und wird das Angebot im Jahr 2025 schon um rund 30% übersteigen, Tendenz steigend.*
Dass sich die energetische Aufwertung von Büroimmobilien auch finanziell auszahlt, hat sich schon im CBRE-Report 2023 gezeigt: Zwischen 6% und 8% höhere Renditen lassen sich mit energieeffizienten Büroimmobilien erwirtschaften, noch dazu werden sie um 14% bis 16% höher bewertet. ** So lässt sich aus ohnehin schon hochwertigen Immobilien in Top-Lagen noch mehr herausholen – sowohl für Mieter:innen als auch für Anleger:innen.
Diesem Ansatz hat sich hausInvest auch schon verschrieben: Die Aufwertung der Bestandsimmobilien im hausInvest Portfolio nimmt eine zentrale Rolle im Fondsmanagement ein. Wo Lage und Qualität weitestgehend feste Eigenschaften einer Immobilie sind, lässt sich die technologische und energetische Ausstattung von Mietflächen noch beträchtlich optimieren. Dieses Potenzial hat hausInvest erkannt – und nutzt es auch.
*JLL (2024, 05. April). Pressemitteilung: Weltweite Angebotslücke an „grünen“ Büroflächen wächst dramatisch.
https://www.jll.de/de/presse/Weltweite-Angebotsluecke-an-gruenen-Bueroflaechen-waechst-dramatisch
**CBRE (2023, 19. Juni). CBRE-Report: Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien zahlt sich aus.
https://news.cbre.de/cbre-report-nachhaltigkeit-von-gewerbeimmobilien-zahlt-sich-finanziell-aus/
Das 2Amsterdam ist die Core-Immobilie schlechthin: Nicht nur die Lage, sondern vor allem die durchdachte Ausstattung und die digitale Vernetzung machen aus den Zwillingstürmen ein Vorzeigeobjekt im hausInvest Fondsportfolio, das einen neuen Standard im Core-Segment setzt.
Dass es sich beim 2Amsterdam um eine neue Klasse von Core-Immobilien handelt, hat auch die Auszeichnung mit dem weltweit ersten SmartScore-Siegel gezeigt. Neben Lage steht jetzt vor allem die intelligente Nutzung und Optimierung von Flächen an der Tagesordnung.
Fazit: Core neu denken und nutzbar machen
Beeindruckende Gebäude in den beliebtesten Metropolen der Welt werden immer Bestand haben – das ist der Grundgedanke von Core-Immobilien, der sich mittlerweile auch durch viele Krisen hindurch bewährt hat.
Aber ganz solche Selbstläufer sind Core-Immobilien trotzdem nicht: Mit der Zeit entwickeln sich neue Ansprüche und Bedürfnisse an Immobilien, die es zu erfüllen gilt – zum einen, um der Nachfrage gerecht zu werden, zum anderen, um den Wert der Immobilien als Kapitalanlage zu steigern und für Anleger:innen stabile Renditen zu erzielen.
Werfen Sie als Anleger:in also ruhig mal einen genaueren Blick auf den Betreiber solcher Core-Immobilien: Vertrauen sie einfach auf gewisse beliebte Lagen – bis sie vielleicht nicht mehr so beliebt sind? Oder setzen sie sich mit aktuellen Trends auseinander? Machen sich Gedanken um Mikro- und Makrolagen, Energieeffizienz und intelligente Gebäudenutzung?
Das Core-Segment gerät momentan in Bewegung. Wer wie hausInvest weiß, wohin es sich bewegt, kann davon stark profitieren – sowohl heute als auch in den nächsten Jahrzehnten.
FAQ zu Core-Immobilien
Was sind Core-Immobilien?
Core-Immobilien sind besonders hochwertige Immobilien, die sich in den Top-Lagen internationaler Großstädte befinden. Sie zeichnen sich durch eine moderne Ausstattung und bonitätsstarke Mieter aus. Als Anlageobjekte gelten sie dank der hohen Nachfrage als langfristige und stabile Einnahmequellen.
Wie unterscheiden sich Core-Immobilien von anderen Immobilien?
Core-Immobilien unterscheiden sich durch die Qualität der Immobilie und der Ausstattung, die Lage und die Mieterstruktur von anderen Immobilien. Vor allem die hervorragende Lage und infrastrukturelle Anbindung spielen eine entscheidende Rolle, um eine Immobilie als Core-Immobilie auszuzeichnen.
Warum sind Core-Immobilien so beliebt?
Core-Immobilien sind als Kauf- und Anlageobjekte sehr beliebt, weil sie einen sehr hohen Marktwert haben und die Nachfrage nach Core-Objekten und deren Nutzflächen sehr hoch ist. Bei Mieter:innen sind Core-Immobilien auch wegen ihrer modernen und hochwertigen Ausstattung sehr beliebt.
Welche Risiken bergen Core-Immobilien?
Core-Immobilien gelten als risikoarm, da sie in den besten Lagen mit hoher Nachfrage liegen. Dennoch können Marktveränderungen das Risiko erhöhen. Auch die weitere positive Wertentwicklung von Core-Immobilien ist aufgrund ihrer ohnehin schon hohen Qualität nur begrenzt möglich.
Wie hat sich der Markt für Core-Immobilien zuletzt entwickelt?
Trotz schwächerer Phasen am Immobilienmarkt haben sich Core-Immobilien weitestgehend stabil gezeigt: Die Nachfrage vonseiten der Mieter:innen hat angehalten und in den Top-Lagen der Metropolen zuletzt sogar zu steigenden Mietpreisen geführt.
Sind Core-Immobilien krisenresistent?
Core-Immobilien sind durch ihre hohe Qualität und sehr gute Lage sehr wertstabil und dadurch auch entsprechend krisenresistent. Die Nachfrage ist sehr hoch und hält sich auch in Krisenzeiten auf einem stabilen Niveau, sodass die Mieterträge und die Vermietungsquote meist ebenfalls stabil bleiben.
Eignen sich Core-Immobilien für Privatanleger:innen?
Für Privatanleger:innen eignen sich Core-Immobilien als Anlageobjekte, da sie eine besondere Wertstabilität aufweisen – auch wenn Privatanleger:innen in den seltensten Fällen direkt Core-Immobilien erwerben können. Doch über Immobilienfonds, die gezielt in Core-Immobilien investieren, können private Anleger:innen ihr Geld in mehrere Core-Objekte gleichzeitig anlegen.
Über die Autorin
Seit 15 Jahren bin ich Teil der Commerzbank-Gruppe. Den Großteil dieser Zeit habe ich im direkten Kundenkontakt verbracht. In meiner Finanzberatung hat auch der Offene Immobilienfonds hausInvest einen festen Platz.
Durch meine aktuelle Position als Junior Managerin Sustainability bin ich mittlerweile dafür verantwortlich, unseren Fokus auf Nachhaltigkeit auch im Bereich Immobilien/Real Estate auszubauen. Nur durch den nachhaltigen Bau und Betrieb sowie umweltfreundliche Energieversorgung bleiben unsere Immobilien zukunftsfähig – und damit auch eine stabile Geldanlage für uns und unsere Kinder.
Ich freue mich sehr, meine Funktion als Beraterin wieder aufleben zu lassen – und Ihnen in diesem Ratgeber so gut wie möglich bei Ihrer Anlageentscheidung zur Seite zu stehen.