Core Immobilien Was sind Core Immobilien und was zeichnet sie aus?

Top – erstklassig – „das Beste vom Besten“: Dies oder ähnliches haben Sie sicherlich schon gelesen, wenn es um Core Immobilien geht. Aber was haben Sie sich als Anleger:innen unter diesem Begriff vorzustellen? Worin das Besondere von Core Immobilien besteht, will ich Ihnen im folgenden Abschnitt zeigen.
 
Zunächst sind Core Immobilien meist gewerblich genutzte Immobilien, in aller Regel Büroimmobilien. Sie finden sich in den großen Metropolen und Wirtschaftszentren der Welt in exzellenter Lage und zeichnen sich durch einen überdurchschnittlich guten Zustand und ihre Ausstattung vor anderen Immobilien aus.
 
Bei Core Immobilien gibt es in der Regel wenig bis keinen Leerstand. Die Mieter haben sich in den meisten Fällen langfristig gebunden und weisen eine hohe Bonität auf. Bei einem Investment in Core Immobilien genießen Langfristigkeit, Zuverlässigkeit und Ertragssicherheit für die Anleger:innen Priorität.
 
Die Rendite resultiert aus den gleichmäßig hohen Mieteinnahmen. Die gute Auslastung der Immobilien und die solventen Mieter versprechen Planungssicherheit und gleichmäßig hohe Erträge. Der Erwerb von Core Immobilien steht häufig im Zeichen einer „Buy and Hold“-Strategie, daher hat in der Regel ein Weiterverkauf der Objekte keine Priorität.
 
Core Immobilien stärken aufgrund dieser Eigenschaften die „sichere Seite“ im Portfolio der Investor:innen und können ein Gegengewicht oder einen Ausgleich zu renditestärkeren, dabei aber risikoreicheren Investments bilden. 

Wie wir oben gesehen haben, heben sich Core Immobilien durch eine Reihe von Kriterien vor anderen Immobilien heraus. Dazu gehören zunächst Eigenschaften der Immobilien selbst wie

• eine exklusive Lage an einem erstklassigen Standort
• ein herausragender Zustand des Objekts mit ausgezeichneter Ausstattung
• eine perfekte verkehrstechnische Anbindung und Infrastruktur
• prestigeträchtige solvente Mieter mit langfristigen Mietverträgen
• kein oder nur minimaler Leerstand.

Für Investor:innen sind Core Immobilien besonders interessant, weil sie 

• eine dauerhafte Ertragssicherheit bieten
• aufgrund ihrer Lage und Mieterstruktur ein geringes Verlustrisiko bergen
• einen ruhigen Faktor darstellen und damit eine Balance im Anlageportfolio schaffen

Core Immobilien sind als langfristiges Investment kaum von kurzfristigen Preisausschlägen nach unten bedroht – eine Eigenschaft, die gerade in heutiger Zeit einen großen Wert für Anleger:innen besitzt.

Wer auf Kontinuität im Vermögensaufbau setzt, dem empfehle ich die stabile Rendite durch Core Immobilien. Wer jedoch gewillt ist, mehr Risiken einzugehen, könnte sich für eine der drei anderen Risikoklassen entscheiden. Diese möchte ich Ihnen im Folgenden vorstellen und aufzeigen, inwiefern sie sich von Core Immobilien unterscheiden. 

Core Plus-Immobilien rangieren in einigen Aspekten hinter den Core Immobilien. Ihre Lage ist in der Regel nicht ganz so exklusiv – beispielsweise entweder in einer sogenannten 1B-Lage in einer Metropole oder in einer kleineren Stadt. 

• Der Leerstand ist höher als bei den Core Immobilien.
• Die Laufzeiten der Mietverträge können kürzer sein, so dass die Weitervermietung ein Risiko darstellen kann.
• Unter Umständen ist die Bonität der Mieter niedriger.
• Die Renditeaussichten sind etwas höher als bei Core Immobilien, insgesamt weisen diese Immobilien jedoch mehr Risiken auf.

Bei dieser Investmentstrategie steht die Wertsteigerung im Vordergrund. Anders als bei Core und Core plus Immobilien basiert die Rendite also nicht mehr hauptsächlich auf den Mieteinkünften.

• Die Investor:innen setzen auf Optimierung bei Infrastruktur, Bautechnik oder bei der Veränderung der Mieterstruktur (mehr Mieter und Wohn- statt Gewerbefläche).
• Die Lage der Immobilien ist lediglich „angemessen“, d. h. deutlich weniger exklusiv als bei den Core Immobilien.
• Der Leerstand ist in der Regel wesentlich höher.
• Eine größere Renditeerwartung der Anleger:innen ergibt sich aus den Bemühungen um eine signifikante Wertsteigerung der Immobilie.
• Die Renditechancen sind daher größer als bei Core Immobilien, das Risiko jedoch fällt hier weitaus höher aus.

Auch hier steht die Aufwertung der Immobilie im Vordergrund: Die Rendite wird fast vollständig durch Maßnahmen zur Wertsteigerung erzielt. Gegenstand der Investments in dieser Risikoklasse sind Immobilien, die weit unter dem Niveau der Core Immobilien liegen. 

• Die Lage der Immobilien ist bedeutend schlechter als die von Core Immobilien.
• In der Regel ist der Leerstand der Immobilien hoch.
• Die Immobilien sind renovierungsbedürftig oder müssen gar vollständig saniert werden.
• Häufig führt eine wirtschaftliche Notlage oder ein kompletter Leerstand zum Erwerb. Die Haltedauer ist kurz.
• Ziel der Investor:innen ist eine signifikante Neupositionierung der Immobilien.
• Die Renditechancen sind deutlich höher als in den anderen Risikoklassen, jedoch erweist sich auch das Risiko als mit Abstand am höchsten.

Core Immobilien versprechen Planungs- und Ertragssicherheit und erfreuen sich besonders bei Anleger:innen, die auf eine solide Rendite bei niedrigem Risiko setzen, großer Beliebtheit.
Ihr großes Plus sind Kontinuität und Stabilität, die aus den verlässlichen Mieteinnahmen resultieren.

Denn die Objekte, die durch exklusive Lagen und häufig auch ihre architektonische Ästhetik Aufmerksamkeit erregen, ziehen zahlungskräftige Mieter – in der Regel bonitätsstarke Unternehmen – an, die sich meist langfristig binden. 

Diese konstante Rendite und die daraus resultierende Sicherheit führen dazu, dass Core Immobilien häufig in den Portfolios Offener Immobilienfonds geführt werden. Sie bilden gleichsam auch den Anker in Ihrem Portfolio – die Planungssicherheit und Stabilität hier eröffnet Raum für risikoreichere Anlagen an anderer Stelle.

Bei der Entscheidung für ein Investment in eine Core Immobilie sind Kontinuität und Sicherheit jedoch nur die eine Seite der Medaille. Die andere, ideelle Seite kann für Sie als Anleger:in auch ein Hauch von Stolz und innerer Verbundenheit mit „Ihrem“ Objekt sein – wenn es sich dabei eben nicht um ein Reihenhaus am Stadtrand handelt, sondern um den Büroturm im Herzen von Frankfurt.

Die exzellente Lage, perfekte Anbindung und ausgesuchte Mieterstruktur sind das eine – doch auch bei Core Immobilien ist die Nachhaltigkeit für Anleger:innen zum wichtigen Kriterium geworden. Veraltete Bürotechnik oder mangelhafte Infrastruktur für die Mitarbeiter:innen lassen auch eine noch so exklusive Büroimmobilie für prestigeträchtige Mieter uninteressant erscheinen.

Denn ein Unternehmen, das auf Corporate Social Responsibility setzt, will seine Mitarbeiter:innen begeistern und binden – in jeder Hinsicht. Nicht nur der Arbeitsplatz an sich, sondern energieeffiziente Technik, Heiz- und Klimaanlagen, der Freizeitbereich und die Infrastruktur sollen im Zeichen von Klimafreundlichkeit und Schonung der Ressourcen stehen.

In einer Zeit, in der das Klima zu einem der prominentesten Themen und Probleme geworden ist, ist der Blick auf die Nachhaltigkeit beherrschend. Core Immobilien sind davon nicht ausgenommen: Nachhaltigkeit ist zu einem fundamentalen Aspekt und echten Wettbewerbsvorteil geworden.