Risiken bei Immobilienfonds Wie sicher sind Offene Immobilienfonds?
28.03.2025 • 8 Minuten Lesezeit
Offene Immobilienfonds gelten grundsätzlich als besonders risikoarme Geldanlage. Mit Kenntnis der wichtigsten Risikofaktoren und einem Blick auf das aktuelle Geschehen können Sie sich ein eigenes Urteil bilden.
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Wenn Sie Geld investieren möchten, müssen Sie sich zwischen Sicherheit und Rendite entscheiden – je mehr Gewinn eine Geldanlage erzielt, desto riskanter ist sie.
- Alles in allem gelten Offene Immobilienfonds als eine der risikoärmsten Geldanlagen. Die renommiertesten Fonds haben sich in der Vergangenheit auch in Krisenzeiten bewährt.
- Vor Ihrem Investment sollten Sie die zur Auswahl stehenden Fonds auf ihr Immobilienportfolio, ihr Management und ihre Liquidität hin überprüfen.
- Probleme in diesen Bereichen senken Ihre Rendite – oder sorgen im Worst Case für einen Ausfall Ihrer Anlage.
- Offene Immobilienfonds setzen gesetzliche Mindesthaltefristen voraus, die für mehr Planbarkeit sorgen und so die größten Risiken minimieren.
FAQ: Alles zu Risiken Offener Immobilienfonds auf den Punkt
Sind Offene Immobilienfonds noch sicher?
Offene Immobilienfonds zählen zu den sichereren Anlageprodukten, da sie in der Regel über eine hohe Wertstabilität verfügen. Das liegt auch an dem Sachwert Immobilie, der auch unabhängig von börsentypischen Schwankungen einen konkreten physischen Eigenwert aufweist.
Grundsätzlich ist jedoch jede Art von Geldanlage mit bestimmten Anlagerisiken verbunden, über die sich Anleger:innen vor ihrem Investment informieren sollten.
Welche Risiken haben Offene Immobilienfonds?
Grundsätzlich gelten Offene Immobilienfonds als wenig riskant, mögliche Anlagerisiken betreffen vor allem die Fondsliquidität oder das Fondsmanagement. Bei zu hoher /zu niedriger Liquidität oder schlechtem Management drohen Verluste, die sich negativ auf die Renditen auswirken können.
Sind Offene Immobilienfonds inflationsgeschützt?
Offene Immobilienfonds können zum Inflationsschutz beitragen, da ihr physischer Eigenwert vor allzu plötzlichen Wertverlusten schützt. Auch Maßnahmen wie Indexmieten in vermieteten Immobilien können dabei helfen, Einnahmen zu sichern und vor inflationsbedingtem Wertverlust zu schützen.
Wie hoch ist die Rendite bei Offenen Immobilienfonds?
Historisch liegt die Rendite von Offenen Immobilienfonds bei 3 bis 4% pro Jahr. Im Jahr 2023 und 2024 sind die Renditen laut Rating-Agentur Scope jedoch aufgrund unsicherer Marktbedingungen auf durchschnittliche 1,2% gesunken.
Wie kann ich offene Immobilienfonds kaufen?
Offene Immobilienfonds können wie auch andere Wertpapiere über Depotbanken oder Direktbanken gekauft werden. Dabei lohnt es sich, vor allem online verschiedene Anbieter zu vergleich, da hier die Gebühren und Kosten variieren können.
Wieso Offene Immobilienfonds als risikoarm gelten
Finanz-Expert:innen raten vorsichtigen Anleger:innen häufig zu Offenen Immobilienfonds (OIFs). Auch diese sind nicht 100 Prozent sicher, gelten jedoch als eine der risikoärmsten Geldanlagen. Das heißt, im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist das Risiko niedrig, dass Ihr Investment an Wert verliert oder Sie einen Totalverlust erleiden. Gleichzeitig bieten OIFs eine solide, wenig schwankende Rendite.
Anleger:innen haben es zu einem großen Teil selbst in der Hand, gewisse Risiken zu identifizieren. Wichtig dafür ist es, die größten Risiken samt Ursachen zu kennen und einen Fonds auf solche Risiken hin zu prüfen.
Risiko vs. Rendite
Zunächst muss man wissen: Rendite wird mit Risiko bezahlt. Diese Regel zählt zum Einmaleins der finanziellen Allgemeinbildung. Auch wenn das in der Theorie den meisten Anleger:innen klar ist, bringen sie es häufig im entscheidenden Augenblick nicht in den richtigen Zusammenhang. Das belegt unter anderem eine Studie der Technischen Hochschule Nürnberg.*
In Klartext heißt das: Es gibt Geldanlagen, die (so gut wie) sicher sind, wie zum Beispiel das Sparbuch. Hier bietet der Staat eine Garantie für den Betrag bis zu 100.000€, selbst für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Bank. Doch dafür werfen solche Geldanlagen auch wenig ab. „Sicher“ ist dabei eigentlich nur, dass die Inflation am Ersparten nagt.
Auf der anderen Seite stehen Geldanlagen mit höherer Renditeerwartung wie etwa Aktien. Hier droht aber dafür die Gefahr eines Kurseinbruchs oder eines möglichen Totalausfalls – oder das Risiko, dass Sie Ihr Geld über fünf oder zehn Jahre fest anlegen müssen, bis frühere Kursschwankungen überwunden sind und Ihr Kapital endlich ein Plus erwirtschaftet hat.
*Informationsdient Wissenschaft (2017, 09. März). Forschungsprojekte: Das liebe Geld – wissen Sie, wie es sinnvoll anzulegen ist?
https://nachrichten.idw-online.de/2017/03/09/das-liebe-geld-wissen-sie-wie-es-sinnvoll-anzulegen-ist
Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage
Die Risiko- und Renditeerwartung von Offenen Immobilienfonds lassen sich am besten durch das Dreieck der Vermögensanlage veranschaulichen: Das Modell zeigt, wie die drei Dimensionen Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit miteinander konkurrieren.
Je stärker einer der drei Aspekte bei einer Geldanlage ausgeprägt ist, umso mehr Abstriche müssen Sie bei den anderen zwei machen. Dieses Dreieck können Sie auf jede beliebige Geldanlage anwenden, um so das Verhältnis aus Risiko, Rendite und Verfügbarkeit besser einschätzen zu können.
Bei Offenen Immobilienfonds handelt es sich primär um eine sicherheitsorientierte Geldanlage. Das liegt sich unter anderem daran, dass sie häufig eine breite Streuung bezüglich Mieter:innen, Standorten und Nutzungsarten der Gebäude aufweisen. Ein Faktor ist auch, dass Immobilien als Sachwerte einen physischen Eigenwert besitzen, der meist eine hohe Wertstabilität aufweist. Immobilien gelten deshalb grundsätzlich als solide Anlageklasse.
Gleichzeitig bestehen häufig langfristige Mietverträge, die regelmäßige Erlöse generieren. Die Rendite ist somit solide und wenig schwankend. Weiterhin sind bei einem Investment in Offene Immobilienfonds gesetzliche Mindesthaltefristen einzuhalten, sodass das angelegte Geld nicht immer sofort verfügbar gemacht werden kann. Dadurch eignen sie sich vor allem für mittel- bis langfristige Anlagen.
Achtung: Verwechseln Sie Offene Immobilienfonds bitte nicht mit Geschlossenen Immobilienfonds. Sie heißen ähnlich und investieren beide in Immobilien, doch da enden die Gemeinsamkeiten auch schon. Aus Geschlossenen Immobilienfonds kommen Sie nicht so leicht raus und Sie investieren oftmals in nur eine Immobilie – also deutlich riskanter. Hier erfahren Sie mehr zu den Unterschieden.
Sind Offene Immobilienfonds auch 2025 noch sicher?
Seit 2020 kommt die Welt von einer Krise in die nächste und das macht sich auch im Immobilienmarkt bemerkbar. Die Corona-Pandemie hat Hotel- und Shopping-Immobilien getroffen, mit dem Trend zu Home-Office haben es qualitativ schwächere Bürogebäude schwer und gestiegene Bau- wie Kreditkosten halten Transaktionen, aber auch Neubauten auf niedrigem Niveau.
Auch Offene Immobilienfonds haben mit diesen erschwerten Marktbedingungen zu kämpfen. Jetzt gilt es, einmal mehr die nachgesagte Krisenfestigkeit unter Beweis zu stellen. Manche Anleger:innen werden nervös und verkaufen ihre Anteile, andere sehen jetzt eine gute Chance einzusteigen.
Mittlerweile lässt sich sagen: Auf den Pandemieschock hat die Branche gut reagiert, die Rückschläge konnten gut abgefedert werden. Selbst in den Krisenjahren 2020 bis 2022 stieg das durchschnittliche Fondsvolumen Offener Immobilienfonds von 118 Milliarden auf 125 Milliarden Euro.* Im Jahr 2023 ist das Wachstum etwas abgesunken, doch manche Fonds sind auch in dieser Zeit erfolgreich geblieben. hausInvest zum Beispiel lag zum Ende des Geschäftsjahres 2023 bei einer 1-Jahres-Rendite von 2,1% und damit immernoch extrem stabil im positiven Bereich.**
Als wesentliche Stärke erweist sich dabei das aktive Fondsmanagement: Während eine einzelne Immobilie praktisch der Krise um sie herum ausgeliefert ist, können die Expert:innen bei einem Offenen Immobilienfonds reagieren. So hat hausInvest schon im Vorfeld der Pandemie das Segment Wohnimmobilien im Portfolio ausgebaut. Mit den betroffenen Mieter:innen wurden individuelle Vereinbarungen getroffen, um vorausschauend die zukünftigen Renditen nach der Pandemie anzukurbeln.
*Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 6.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
**hausInvest (2024). Die hausInvest Performance der letzten 10 Jahre.
https://hausinvest.de/de/investment/zahlen-fakten/
Auch für die neuen Krisen sieht Fondsmanager Mario Schüttauf hausInvest gut aufgestellt: „Keine Frage, der Immobilienmarkt steht vor einem herausfordernden Gesamtumfeld. Zugleich zeigt sich der Markt im Vergleich zu früheren Krisen jedoch erstaunlich stabil. So drohen keine massiven Leerstände. Einige Projektentwickler rutschen in die Insolvenz und einige Immobilienportfolios müssen Wertberichtigungen vornehmen. Aber dabei handelt es sich oft um notwendige Konsolidierungen. 2024 dürfte weiterhin herausfordernd bleiben – jedoch mit einer positiven Tendenz.“
Wichtig ist laut Schüttauf, dass Offene Immobilienfonds mit der Zeit gehen – oder ihr sogar voraus sind: „Viele Büroimmobilien scheitern an den Ansprüchen der Nutzer:innen oder müssen dringend überholt werden. Für eigenkapitalstarke Investor:innen bieten sich hier attraktive Chancen. Für jene Immobilien, die sich in guten Lagen befinden, können Modernisierungskonzepte Wertsteigerungen erzielen. In anderen Lagen können sich hingegen eher Umnutzungen, beispielsweise zu Wohnen, anbieten.“
Daraus lässt sich schlussfolgern: Auch Offene Immobilienfonds haben mit Krisen zu kämpfen – doch sie sind so konstruiert, dass sie selbst durch diese Zeiten unaufgeregt durchkommen können. Die Performance der Vergangenheit ist kein Garant für die Zukunft, unterstreicht aber die Ausrichtung Offener Immobilienfonds: Sie sind bestrebt, eine solide, konstante Rendite für die Anleger:innen zu erwirtschaften. Das Ziel ist nicht die höchste, sondern eine planbare und zuverlässige Rendite.
Im Wandel, damit alles gleich bleibt
Herr Krüger, hausInvest ist jetzt 52 Jahre jung – und Sie begleiten ihn seit 21 Jahren. Was hat der hausInvest, dass Sie ihm so die Treue halten?
Seit inzwischen 32 Jahren bin ich auch selbst Kunde von hausInvest. Egal, wie sich Märkte verändert haben, ich konnte mich immer darauf verlassen, dass ich mit hausInvest einen stabilen Anker im Depot habe. Denn hausInvest ist stets im Wandel, damit alles gleich bleibt. So konnte der Fonds seit über 50 Jahren jedes Geschäftsjahr mit einem Plus abschließen.
Was bedeutet das: „Im Wandel, damit alles gleich bleibt“?
Ein paar Beispiele für den ständigen Wandel des hausInvest: Bei seiner Auflage hat der Fonds ausschließlich in deutsche Immobilien investiert. 1995 fiel mit einer Immobilie in London der Startschuss für die regionale Ausweitung in einen Europafonds. Über die folgenden Jahre kamen Objekte in Frankreich, Italien, Schweden, Österreich, Portugal, Belgien, Spanien und den Niederlanden dazu. Hier war aber noch nicht Schluss: 2004 folgten erste Investitionen in den USA. Inzwischen ist der Fonds in Immobilien in insgesamt 18 Ländern weltweit investiert.
Wie geht der Wandel weiter?
Nicht nur regional ist der Fonds breit aufgestellt. Für eine größere Diversifizierung kamen immer mehr Nutzungsarten als Beimischung hinzu, beispielsweise Shopping-Center und Hotels. Derzeit verbreitern wir aktuell unser Investment in Wohn- sowie Healthcare-Immobilien und sogenannte Mixed Spaces – Immobilien, die ein breites Spektrum aus beispielsweise Büro- und Einzelhandelsflächen bieten, gemischt mit Gastronomie, Freizeitangeboten und medizinischen Einrichtungen. Ein weiterer spannender – und gewinnbringender – Wandel ist der von großen Einzelmietern hin zu kleineren Mietflächen. So steigt der Mietpreis pro Quadratmeter, während das Risiko des Auszugs eines Großmieters sinkt. Das ist im übrigens ein Vorteil, den die neue Welt nach der Pandemie salonfähiggemacht hat.
André Krüger ist Senior Key Account Manager bei Commerz Real. Seit 01. Januar 2023 verantwortet er die Betreuung von Finanzmaklern, Finanzvertrieben und Versicherungen.
Die Risiken Offener Immobilienfonds im Detail
Die größten Risiken Offener Immobilienfonds lassen sich in drei Gruppen aufteilen: Das Liquiditätsrisiko, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement selbst. Deshalb sollten Sie niemals auf einen sorgfältigen Fonds-Check verzichten, bevor Sie Ihr Geld anlegen. Achten Sie dabei vor allem auf folgende Aspekte:
Das A und O bei der Auswahl des richtigen Fonds ist es, folgende Aspekte gezielt zu überprüfen:
- Wer ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), wo hat sie ihren Sitz und wie renommiert ist sie?
- Wie groß ist der Offene Immobilienfonds? Wie breit gestreut ist das Portfolio?
- Wie schätzen Ratingagenturen den Fonds bzw. seine Sicherheit ein?
Worauf Sie außerdem achten müssen und welche Risiken sich dadurch für Sie ergeben können, erfahren Sie jetzt.
Das Liquiditätsrisiko
Bei Einschätzung des Liquiditätsrisikos geht es um die Frage, auf welche Geldreserven der Fonds für den laufenden Zahlungsverkehr zurückgreifen kann. Sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität können ein Risiko für Ihre Geldanlage bedeuten. Deshalb legt die BaFin fest, dass Offene Immobilienfonds mindestens 5% und höchstens 49% ihres Fondsvermögens liquide halten dürfen.*
Verfügt ein Fonds über zu geringe Liquidität, muss er den Kauf neuer Immobilien womöglich über teure Kredite finanzieren. Das kann sich wiederum negativ auf die Rendite auswirken. Oder es muss an Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Bestandsimmobilien gespart werden, sodass die Immobilien mit der Zeit an Wert verlieren.
Im schlimmsten Fall führt zu geringe Liquidität dazu, dass ein Fonds schließen muss und es für Anleger:innen zu einem sogenannten Ausfall des angelegten Vermögens kommt. Dieses Schreckensszenario ist seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 zum Glück heute unwahrscheinlich. Zum Schutz der Privatanleger:innen wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt, die verhindern, dass Anleger:innen ihr Geld plötzlich aus dem Fonds abziehen und die Liquidität des Fonds einschränken.
*Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (2024). Offene Immobilienfonds.
https://www.bafin.de/ref/19667962
Diese Gesetze machen die Fonds für langfristig denkende Anleger:innen um einiges sicherer. Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden. Alles zum Thema Rückgabe und Verkauf finden Sie hier.
Stecken viele Anleger:innen auf einmal ihr Geld in einen Fonds, kann er zeitweise über eine zu hohe Liquidität verfügen. Wenn sich jedoch im gleichen Zeitraum keine passenden Kaufobjekte finden lassen, setzen Fondsmanager aus der Not heraus temporär auf sichere, schnell verfügbare Produkte – diese werfen jedoch in der Regel kaum Rendite ab.
Manch ein Fondsmanager kann dann auch mal nervös werden und eine Immobilie überteuert kaufen, die sich im Nachhinein als Fehlinvestition erweist. Auch solche Situationen können bei den Anleger:innen für niedrigere Renditen sorgen.
Das Portfolio-Risiko
Auch wenn schlichtweg auf die falschen Immobilien (Lage, Qualität) oder zu viel auf sogenannte Projektentwicklungen gesetzt wurde, lauern Gefahren im Portfolio. Letzteres bedeutet, dass man für eine höhere Rendite zu einem frühen Projektzeitpunkt in der Bauphase einkauft. Doch gerade beim Bau – gerade bei Großprojekten – kann viel falsch laufen. Ein erfahrener Fondsmanager mit der nötigen Expertise minimiert diese Risiken, ein großer Fonds kann Fehlschüsse verkraften.
Größe des Portfolios
Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann kann sich das Risiko allein von der Logik her nicht ausreichend auf Lage, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie also vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.
Geographische Lagen
Ein kleiner Fonds kann eine breite Streuung über verschiedenste Regionen nur sehr begrenzt leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen.
Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter, da die einzelnen Risiken jeweils gut aufgefangen werden können.
Streuung über Nutzungsarten
Je mehr verschiedene Gebäude- und damit auch Nutzungsarten in einem Fonds versammelt werden, desto besser können Risiken vermieden werden. Wenn ein Fonds beispielsweise nur auf Wohnimmobilien aufbaut, so ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin:
- Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Merzwecknutzung werden viel gesucht.
- Kommerzielle Immobilien, wie z.B. Einkaufszentren – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden. Diese waren schon vor der Corona-Krise angezählt.*
- Wohnimmobilien, die mittlerweile vermehrt unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen gehandelt werden – vielfach mit Fokus auf Mieter:innen, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Unser OIF hausInvest legt sein Augenmerk vor allem auf nachhaltiges Wohnen und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum.
- Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.
Restwährungsrisiko
Bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann, können sogenannte Restwährungsrisiken auftreten. Beim Kauf neuer Objekte kann das für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen, wenn der Währungskurs zum Zeitpunkt des Kaufs günstig steht.
*pwc (2023). Einzelhandel im Wandel – Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?
https://www.pwc.de/de/real-estate/einzelhandel-im-wandel-sind-shoppingcenter-noch-zukunftsfaehig.html
Eine Immobilie kann auch mehrere Nutzungsarten in sich vereinen, wie Ihnen das Beispiel Omniturm in Frankfurt am Main zeigt: 54.000 qm, 190 Meter hoch, 45 Stockwerke – auf dieser Fläche haben wir das erste Hybridhochhaus Deutschlands gebaut. Der Omniturm unterteilt sich in die Bereiche Arbeiten, Wohnen und öffentliches Leben in Restaurants und Eventflächen.
Das Risiko im Fondsmanagment
Einer der größten Vorteile von Offenen Immobilienfonds ist, dass Sie in hochwertige Immobilien investieren und Ihnen das gesamte Management vom Kauf über die Vermarktung der Immobilie bis zur Miete und Instandhaltung abgenommen wird. Doch wenn Sie diesen Auftrag in die falschen Hände geben und der Fonds schlecht gemanagt wird, kann es auch nach hinten losgehen.
Die meisten Fondsmanager werden größeres Fachwissen aufweisen als der Durchschnittsbürger. Aber innerhalb dieser Berufssparte gibt es Abstufungen in der Qualität.
Fallen, in die ein Fondsmanager tappen kann, sind:
Zu geringe Streuung
Wenn ein Management zu wenig im Bereich Nutzungsarten streut, ist der Fondserfolg abhängig von der Performance in einigen wenigen Branchen. Deshalb kann es in manchen Fällen durchaus riskant sein, wenn die Immobilie von einzelnen Großmietern genutzt wird. Zum einen können die Einnahmen geringer ausfallen, wenn ein einzelner Großmieter einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlt als viele kleinere. Zum anderen können sie bei kurzfristiger Kündigung ein großes Loch in die Mieteinnahmen reißen. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass eine Immobilie mit Verlust verkauft werden muss.
Als Fondsmanagement kann man jedoch versuchen, diesem Risiko durch die Entwicklung langjähriger Partnerschaften und durch eine gute Zusammenarbeit entgegenzuwirken. Wie hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf sagt: „Geht’s dem Mieter gut, geht’s uns gut“.*
Ankauf zu teurer Immobilien
Die häufigsten Risiken und Probleme mit Portfolios können auf den zu teuren Ankauf von Immobilien zurückgeführt werden: Unterlaufen Fondsmanagern Fehlkalkulationen mit teuren Fondsimmobilien, können schnell immense Verluste generiert werden – und die schlagen sich negativ auf Ihre Rendite nieder.
Häuft sich dieser Fehler, weil der Fondsmanager beispielsweise in einer überhitzten Phase zu viel eingekauft hat, kann das eine ernsthafte Gefahr für den Fonds darstellen. Daher ist ein grundsätzliches Risiko für Offene Immobilienfonds das allgemeine Preisniveau.
Niedrige Vermietungsquote
Werden zu wenige Fondsimmobilien zuverlässig vermietet, kann das ebenfalls auf ein fehlerhaftes Fondsmanagement zurückgeführt werden. Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt. So wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Liegt sie weit darunter, sollten Sie die Finger von dem Fonds lassen.
Zu kleines Partner-Netzwerk
Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn, wenn man in Warschau und Miami investiert. Auch Insider-Wissen über die lokale Konjunktur oder Mieter-Potenzial ist nötig.
Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.
Zu hohe Quote institutioneller Anleger
Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, z. B. dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden.
Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger:innen.
Übertragung bzw. Verschmelzung von Fondsvermögen
Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung.
Die Anteilnehmer:innen haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurückzuerhalten. Möchten die Anteilsnehmer:innen des übertragenden Sondervermögens ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.
Kündigung des Verwaltungsvertrags
Es besteht die Möglichkeit, dass der Fondsverwalter den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen.
Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages zur Folge, dass der Fonds geschlossen und abgewickelt, also ausgezahlt, wird.
*Fonds Professionell (2020, 29. Mai). Hausinvest: „Geht’s dem Mieter gut, geht’s uns gut“.
https://www.fondsprofessionell.de/sachwerte/news/headline/hausinvest-gehts-dem-mieter-gut-gehts-uns-gut-197958/
Ihre persönlichen Risiken
Die bisher genannten Risiken wirken sich somit erstmal nur indirekt auf Sie aus, da sie in erster Linie den Fonds betreffen. Doch wie genau machen sich diese Risiken bei Ihnen persönlich bemerkbar?
Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar.
Ein persönliches Risiko ist auch die geringe Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen Sie daran, die Geldanlage vorschnell aufzulösen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder falls im Haushalt eine Reparatur anfallen sollte.
Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.
Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen tragen aber gleichzeitig auch dazu bei, eines der größten Anlagerisiken zu reduzieren – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es nämlich vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Reicht die Liquidität des Fonds dazu nicht aus, müssen die Fondsanteile eingefroren werden.
Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (beispielsweise, weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger:innen ausgezahlt. Dies geschieht allerdings in der Regel mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage.
So hat die Finanzkrise von 2008 zahlreiche Offene Immobilienfonds hart getroffen und 18 Offene Immobilienfonds sind insolvent gegangen. 6 Die Verluste für die Anleger:innen lagen dabei durchschnittlich bei 22%. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds ohne ausreichende Risikostreuung oder Fonds, die in erster Linie auf Kreditfinanzierungen gesetzt haben.
*Scope Analysis (2018, 27. März). Offene Immobilienfonds in Abwicklung: Ergebnisse der Fondsliquidationen.
https://www.scopeanalysis.com/ScopeAnalysisApi/api/downloadstudy?id=90699911-e996-4bd6-b1ff-0b412e47fb57
Offene Immobilienfonds in Krisenzeiten: Der hausInvest
Weltwirtschaftskrise, Golfkrieg, Corona-Pandemie: Wirtschaftliche und politische Krisen üben immensen Einfluss auf die Finanzwelt und haben in der Vergangenheit schon einige Kursabstürze verursacht – zum Unglück der Anleger:innen.
Manche Fonds konnten in Krisenzeiten jedoch auch ihre Erfahrung und Kompetenz unter Beweis stellen. Unser OIF hausInvest z.B. erwies sich als durchaus beständig: Seit seiner Erstauflage 1972 erzielt er jedes Jahr positive Renditen, jetzt also schon seit mehr als 50 Jahren.
Auch die Zeiten heute sind nicht einfach: Krieg, Baukosten und Inflation setzen dem Immobilienmarkt zu. Erfahren Sie hier, warum unsere Anleger:innen dennoch entspannt sein können.
Mit welcher Rendite Sie rechnen können
Zum Schluss möchten wir noch einmal auf den Anfang dieses Artikels verweisen: Rendite wird mit Risiko bezahlt. Wie Sie nun wissen, sind Offene Immobilienfonds eine risikoarme Geldanlage. Dementsprechend wird die Rendite bei Ihrem Investment auch nicht durch die Decke schießen.
Das ist aber auch nicht der Sinn dieser Geldanlage. Offene Immobilienfonds sind darauf ausgelegt, für ihre Anleger:innen eine solide, konstante Rendite zu erzielen. Das Ziel ist nicht die Maximierung, sondern planbare und zuverlässige Gewinne. Selbst in turbulenten Jahren wie 2023, das an der Börse viele Wertschwankungen und Verluste mit sich gebracht hat, sind Offene Immobilienfonds stabil geblieben und haben im Durchschnitt weiterhin positive Renditen erwirtschaftet.
Gut aufgestellte Fonds wie hausInvest konnten sogar weiterhin solide 1-Jahres-Renditen von 2,2% erzielen. Und als langfristig ausgelegte Geldanlage stehen die Chancen bei Offenen Immobilienfonds sehr gut, dass sich solche temporären Schwankungen in den nächsten Jahren wieder ausgleichen.
Für die Rendite spielen Lage, Nutzung, Vermietung und das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Assetmanager legen vor allem auf die Vermietung einen besonderen Schwerpunkt, da sich hier besonders viel Spielraum ergibt und die Erträge langfristig planbar sind. Hier können Sie tiefer in das Thema Rendite von Immobilienfonds eintauchen.
Über den Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.
Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.
Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!