Offene Immobilienfonds Risiken Offener Immobilienfonds: Wie sicher sind sie?

Offene Immobilienfonds gelten als besonders risikoarme Geldanlage. Mit den wichtigsten Risikofaktoren im Blick können Sie sich ein eigenes Urteil bilden.

Gerade neue Anleger:innen stehen häufig vor demselben Problem – vielleicht geht es Ihnen ähnlich: Einerseits wissen Sie, dass Ihr Erspartes auf dem Sparbuch aufgrund von Niedrigzins und Inflationsrate an Wert verliert. Andererseits trauen Sie sich nicht so recht an neue Formen der Geldanlage heran, bevor Sie nicht vollumfänglich verstanden haben, worauf Sie sich einlassen. Worst-Case-Szenario: Alles Geld ist am Ende auf einen Schlag weg.

Finanz-Experten raten vorsichtigen Anlegern häufig zu Offenen Immobilienfonds (OIFs). Auch diese sind nicht 100 Prozent sicher, gelten jedoch als eine der risikoärmsten Geldanlagen. Das heißt, im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ist das Risiko niedrig, dass Ihr Investment an Wert verliert oder Sie einen Totalverlust erleiden. Gleichzeitig bieten OIFs eine solide, wenig schwankende Rendite.

Anleger:innen haben es zu einem großen Teil selbst in der Hand, gewisse Risiken zu identifizieren. Wichtig dafür ist es, die größten Risiken samt Ursachen zu kennen und einen Fonds auf solche Risiken hin zu prüfen.

In diesem Beitrag stelle ich Ihnen die Risiken von Offenen Immobilienfonds vor, sodass Sie eine fundierte und gut informierte Anlageentscheidungtreffen können, mit der Sie sich wohlfühlen.

Rendite wird mit Risiko bezahlt. Diese Regel zählt zum Einmaleins der finanziellen Allgemeinbildung. Auch wenn das in der Theorie den meisten Anleger:innen klar ist, bringen sie es häufig im entscheidenden Augenblick nicht in den richtigen Zusammenhang. Das belegt u. a. eine Studie der Technischen Hochschule Nürnberg.

In Klartext heißt das: Es gibt Geldanlagen, die (so gut wie) sicher sind, wie z.B. das Sparbuch. Hier bietet der Staat eine Garantie für den Betrag bis zu 100.000 €, selbst für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Bank. Doch dafür werfen solche Geldanlagen auch wenig ab. „Sicher“ ist dabei eigentlich nur, dass die Inflation am Ersparten nagt.

Auf der anderen Seite stehen Geldanlagen mit höherer Renditeerwartung, die aber dafür mit der Gefahr eines Kurseinbruchs oder eines möglichen Totalausfalls einhergehen – oder damit, dass Sie lange Zeit nicht an Ihr Geld kommen, weil es z. B. über zehn Jahre hinweg fest angelegt werden muss. 

Bevor wir uns im Detail der Risiko- und Renditeerwartung von Offenen Immobilienfonds widmen, möchte ich Ihnen das Dreieck der Vermögensanlage an die Hand geben: Das Modell zeigt Ihnen, wie die drei Dimensionen Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit miteinander konkurrieren.

Je stärker eine der drei Aspekte bei einer Geldanlage ausgeprägt ist, umso mehr Abstriche müssen Sie bei den anderen zwei machen. Dieses Dreieck können Sie auf jede beliebige Geldanlage anwenden, um so das Verhältnis aus Risiko, Rendite und Verfügbarkeit einschätzen zu können.

Bei Offenen Immobilienfonds handelt es sich primär um eine sicherheitsorientierte Geldanlage. Das ergibt sich unter anderem aus der breiten Streuung bezüglich Mieter, Standorte und Nutzungsarten der Gebäude.

Gleichzeitig bestehen häufig langfristige Mietverträge, die regelmäßige Erlöse generieren. Die Rendite ist somit solide und wenig schwankend.

Weiterhin sind bei einem Investment in OIFs gesetzliche Mindesthaltefristen einzuhalten, sodass das angelegte Geld nicht immer sofort verfügbar gemacht werden kann. Dadurch empfehlen sie sich vor allem als Produkt für mittel- bis langfristige Anlagen.

Die größten Risiken Offener Immobilienfonds lassen sich in drei Gruppen aufteilen: Das Liquiditätsrisiko, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement selbst. Daher ist ein sorgfältiger Fonds-Check vor der Investition unabdinglich. 

Das A und O bei der Auswahl des richtigen Fonds ist es, folgende Aspekte gezielt zu überprüfen:

1. Wer ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), wo hat sie ihren Sitz und wie renommiert ist sie?
2. Wie groß ist der Offene Immobilienfonds? Wie breit gestreut ist das Portfolio?
3. Wie schätzen Ratingagenturen den Fonds bzw. seine Sicherheit ein?

Worauf Sie weiter achten müssen und welche Risiken sich dadurch für Sie persönlich ergeben, erläutere ich Ihnen jetzt.

Bei Einschätzung des Liquiditätsrisikos geht es um die Frage, wie gut der Fonds für den laufenden Zahlungsverkehr aufgestellt ist. Sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität können ein Risiko für Ihre Geldanlage bedeuten.

Zu geringe Liquidität

Verfügt ein Fonds nicht über genügend Liquidität, kann er gezwungen sein, Immobilienkäufe zu stark über Kredite finanzieren zu müssen – damit können sich negative Auswirkungen auf die Rendite ergeben. Oder es muss an Investitionen zur Instandhaltung und Modernisierung von Bestandsimmobilien gespart werden, sodass die Immobilien an Wert verlieren.

Im schlimmsten Fall führt zu geringe Liquidität dazu, dass ein Fonds schließen muss und Investoren zum Teil Ausfälle ihres angelegten Vermögens hinnehmen müssen. Dieses Schreckensszenario ist seit einer Gesetzesänderung von 2013 zum Glück heute unwahrscheinlich.

Zum Schutz der Privatanleger:innen wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt. So wird verhindert, dass Anleger:innen ihr Geld plötzlich aus dem Fonds abziehen und damit ein kurzfristiger Liquiditätsmangel entsteht.

Zu hohe Liquidität

Stecken viele Anleger:innen auf einmal ihr Geld in einen Fonds, kann er zeitweise über eine zu hohe Liquidität verfügen. Wenn sich jedoch im gleichen Zeitraum keine passenden Kaufobjekte finden lassen, setzen Fondsmanager aus der Not heraus temporär auf sichere, schnell verfügbare Produkte – diese werfen jedoch in der Regel kaum Rendite ab.
Manch ein Fondsmanager kann dann auch mal nervös werden und eine Immobilie überteuert kaufen, die sich im Nachhinein als Fehlinvestition erweist. So kann es auch bei erhöhter Liquidität für die Anleger:innen zu Renditeeinbußen kommen.

Sehr viele Risiken stecken bereits in der Strategie des Offenen Immobilienfonds. Deshalb lohnt es sich im Vorfeld, auf diese Gruppe von Anlageprodukten einen besonders scharfen Blick zu werfen: Können Sie sich mit der Philosophie identifizieren? Glauben Sie an das Portfolio? Würden Sie als Fondsmanager ähnlich investieren?

Immobilienkauf zum falschen Zeitpunkt

Auch wenn schlichtweg auf die falschen Immobilien (Lage, Qualität) oder zu viel auf sogenannte Projektentwicklungen gesetzt wurde, lauern Gefahren im Portfolio. Letzteres bedeutet, dass man für eine höhere Rendite zu einem frühen Projektzeitpunkt in der Bauphase einkauft. Doch wie Ihnen sicherlich bekannt ist, kann beim Bau – gerade bei Großprojekten – viel falsch laufen. Ein erfahrener Fondsmanager mit der nötigen Expertise minimiert diese Risiken, ein großer Fonds kann Fehlschüsse verkraften.

Größe des Portfolios

Besteht ein Fonds nur aus drei Dutzend Immobilien, dann kann sich das Risiko allein von der Logik her nicht ausreichend auf Lage, Nutzungsarten und Mieter verteilen. Je kleiner das Portfolio ist, umso abhängiger sind Sie also vom Erfolg einer einzelnen Immobilie.

Risikostreuung über geographische Lagen

Ein kleiner Fonds kann eine breite Streuung über verschiedenste Regionen nur sehr begrenzt leisten. Auch hier spielt die Strategie eine Rolle. Mancher Offene Immobilienfonds setzt ganz bewusst auf Schwellenländer oder eine einzige Region. So erhofft sich der Fondsmanager eine höhere Rendite, wenn seine Wette auf den anhaltenden Immobilien-Boom aufgeht. Hätte er ausschließlich in Südeuropa investiert, wäre der Fonds von der Euro-Krise besonders stark betroffen.

Ein Fonds mit Objekten in ganz Europa, Nordamerika und im asiatisch-pazifischen Raum übersteht auch Krisenzeiten unbeschadeter, da die einzelnen Risiken jeweils gut aufgefangen werden können.

Streuung über Nutzungsarten

Je mehr verschiedene Gebäude- und damit auch Nutzungsarten in einem Fonds versammelt werden, desto besser können Risiken vermieden werden. Wenn ein Fonds beispielsweise nur auf Wohnimmobilien aufbaut, so ist er der Entwicklung auf diesem einen Markt ausgeliefert. Daher ist ein breit aufgestelltes Portfolio deutlich sicherer. Häufig befinden sich darin:

• Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Merzwecknutzung werden viel gesucht.
• Kommerzielle Immobilien, wie z.B. Einkaufszentren – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden. Diese waren schon vor der Corona-Krise angezählt.
• Wohnimmobilien, die mittlerweile vermehrt unter den Schlagwörtern Urban Living oder Temporäres Wohnen gehandelt werden – vielfach mit Fokus auf Mieter:innen, die möglicherweise nur für ein Jahr geschäftlich in einer Metropole residieren und eine fertig eingerichtete Wohnung bevorzugen. Unser OIF hausInvest legt sein Augenmerk vor allem auf nachhaltiges Wohnen und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum.
• Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle.

Restwährungsrisiko

Bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann, können sogenannte Restwährungsrisiken auftreten. Beim Kauf neuer Objekte kann das für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen, wenn der Währungskurs zum Zeitpunkt des Kaufs günstig steht.

Einer der größten Vorteile von Offenen Immobilienfonds ist, dass Sie in hochwertige Immobilien investieren und Ihnen das gesamte Management vom Kauf über die Vermarktung der Immobilie bis zur Miete und Instandhaltung abgenommen wird. Doch wenn Sie diesen Auftrag in die falschen Hände geben und der Fonds schlecht gemanagt wird, kann es auch nach hinten losgehen.

Die meisten Fondsmanager werden größeres Fachwissen aufweisen als der Durchschnittsbürger. Aber innerhalb dieser Berufssparte gibt es Abstufungen in der Qualität.
Fallen, in die ein Fondsmanager tappen kann, sind:

Zu geringe Streuung

Er streut zu wenig in der Nutzung und der Fondserfolg ist abhängig von der Konjunktur in einigen wenigen Branchen.

Noch schlimmer ist es, wenn die Immobilien nur auf einzelne Großmieter und damit nur einseitig nutzbar sind. Wenn alles gut läuft, schmälert das „nur“ den Profit, weil ein einzelner Großmieter eben einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlt als viele kleinere. Doch wenn es schlecht läuft und so ein Mieter abspringt, muss das Objekt womöglich mit Verlusten verkauft werden.

Ankauf zu teurer Immobilien

Die häufigsten Risiken und Probleme mit Portfolios können auf den zu teuren Ankauf von Immobilien zurückgeführt werden: Unterlaufen Fondsmanagern Fehlkalkulationen mit teuren Fondsimmobilien, können schnell immense Verluste generiert werden – und die schlagen sich negativ auf Ihre Rendite nieder.

Häuft sich dieser Fehler, weil der Fondsmanager beispielsweise in einer überhitzten Phase zu viel eingekauft hat, kann das eine ernsthafte Gefahr für den Fonds darstellen. Daher ist ein grundsätzliches Risiko für Offene Immobilienfonds das allgemeine Preisniveau.

Niedrige Vermietungsquote

Werden zu wenige Fondsimmobilien zuverlässig vermietet, kann das ebenfalls auf ein fehlerhaftes Fondsmanagement zurückgeführt werden. Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite niederschlägt. So wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Liegt sie weit darunter, sollten Sie die Finger von dem Fonds lassen.

Zu kleines Partner-Netzwerk

Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn, wenn man in Warschau und Miami investiert. Auch Insider-Wissen über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. ist nötig.

Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.

Zu hohe Quote institutioneller Anleger

Lässt der Fondsmanager zu viele institutionelle Anleger in das Portfolio, ist das meist keine weise Entscheidung. Viele KVGs haben sich eine Quote selbst verschrieben, z. B. dass nur wenige Prozente der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden.

Auch das oben beschriebene Liquiditätsrisiko ist seit der Gesetzesänderung 2013 minimiert. Dennoch sind Offene Immobilienfonds hauptsächlich ein Produkt für Privatanleger:innen.

Übertragung bzw. Verschmelzung von Fondsvermögen

Bei einer Übertragung wird das vorhandene Fondsvermögen auf ein anderes Fondsvermögen zugeschrieben. Erfolgt ein Übertrag eines Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen, handelt es sich um eine Verschmelzung.

Die Anteilnehmer:innen haben in beiden Fällen die Möglichkeit, ihr Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zurückzuerhalten. Möchten die Anteilsnehmer:innen des übertragenden Sondervermögens ihre Anteile nicht zurückgeben, erhalten sie Anteile an dem übernehmenden Sondervermögen.

Kündigung des Verwaltungsvertrags

Es besteht die Möglichkeit, dass der Fondsverwalter den Vertrag, der die Verwaltung des Fondsvermögens regelt, kündigt. Unter der Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kann dies ohne eine Angabe von Gründen erfolgen.

Eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist besteht nur dann, wenn in den Anlagebedingungen eine längere Zeitspanne festgelegt wurde. Grundsätzlich hat die Kündigung des Vertrages eine Schließung und Abwicklung des Fonds zur Folge.

Die bislang aufgeführten Risiken betreffen zunächst den Fonds und wirken sich somit erst indirekt auf Sie aus. Doch wie genau machen sie sich bei Ihnen persönlich bemerkbar?

Nun, da ist zunächst die geschmälerte Rendite, wenn Ihre Anlage nicht das abwirft, was Sie sich erhofft haben. Das ist sicherlich ärgerlich, aber über einen vorübergehenden Zeitraum verschmerzbar.

Ein persönliches Risiko ist auch die geringe Verfügbarkeit im Einzelfall. Sollten Sie plötzlich Ihre Geldanlage benötigen, hindern Sie die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen. Daher eignen sich Offene Immobilienfonds eben für die mittel- bis langfristige Anlage und sollten nur gekauft werden, wenn Sie zuvor eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern zur Seite gelegt haben, zum Beispiel für den Urlaub oder wenn die Waschmaschine mal kaputt geht.

Zwar können Sie Ihre Anteile im Fall der Fälle auch an der Börse verkaufen, doch wenn der Wert genau in dem Moment niedrig ist, müssen Sie Preisabschläge hinnehmen. Das nennt sich Kursverfallsrisiko.

Genau diese gesetzlichen Regelungen zu Kündigungs- und Mindesthaltefristen tragen jedoch auch dazu bei, eines der größten Anlagerisiken zu reduzieren – die Insolvenz des Fonds. In der Vergangenheit kam es vor, dass (hauptsächlich institutionelle) Anleger ihre Anteile zurückgaben und ausgezahlt werden wollten. Wenn die Liquidität des Fonds dazu nicht ausreicht, müssen die Fondsanteile eingefroren werden.

Das heißt, es sind keine Rückgaben mehr möglich. Nach 30 Monaten wird über die Weiterführung des Fonds entschieden. Kann er seine Anteilseigner wieder auszahlen (z. B. weil ausreichend Immobilien verkauft werden konnten), öffnet er wieder. Andernfalls werden alle Immobilien nach und nach verkauft und die Anleger:innen ausgezahlt. Dies geschieht allerdings mit (Teil-) Verlusten der Geldanlage.

So hat die Finanzkrise von 2008 zahlreiche Offene Immobilienfonds hart getroffen und 18 Offene Immobilienfonds sind insolvent gegangen. Die Verluste für die Anleger:innen lagen dabei durchschnittlich bei 22 %. Besonders stark betroffen waren junge Offene Immobilienfonds, die noch keine ausreichende Risikostreuung im Portfolio erreichen konnten oder solche, die stark auf Kreditfinanzierung mit hohen Rendite-Ambitionen gesetzt haben. 

Hier möchte ich noch einmal auf den Anfang dieses Artikels verweisen, als wir uns mit den Risiken von OIFs beschäftigt haben: Rendite wird mit Risiko bezahlt. Wie Sie nun wissen, sind Offene Immobilienfonds eine risikoarme Geldanlage. Dementsprechend wird die Rendite bei Ihrem Investment auch nicht durch die Decke schießen.

Insbesondere die Corona-Pandemie hat vielen Bereichen der Finanzwelt extrem zugesetzt: Die durchschnittliche Rendite Offener Immobilienfonds sank im ersten Krisenjahr 2020 von 3,2 % auf 2,1 %, die Erwartung für 2021 lag laut Scope bei 1,5 %. Mit Blick auf die globale Krise schneiden OIFs jedoch noch gut ab, vor allem im Vergleich mit anderen Geldanlagen, die in einigen Branchen enorme Einbrüche erlitten.

Auch hier kommt es auf den Fonds an: hausInvest beispielsweise konnte das Jahr 2021 mit einer Einjahresrendite von 1,9 % beenden und lag damit im Plus und über dem prognostizierten Durchschnitt. Damit bleiben die Renditen von OIFs auch in Krisenzeiten häufig solide, stabil und gut langfristig planbar.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen locken mit höheren Renditeversprechungen, weisen aber auch deutlich höhere Risiken auf (bis hin zum Totalausfall). Nur Anleger:innen mit viel Erfahrung und Fachwissen können einschätzen, ob die in Aussicht gestellten Renditen realistisch und das Risiko wert sind.