Ratgeber-Autor

Thomas Henrich

Projektleiter

Commerz Real AG

Immobilienfonds kaufen Ob und wie es sich für Sie lohnt

Teilhaben am Immobilienboom: Expertenmeinungen zufolge wird es weltweit noch bis mindestens 2050 mehr Zuzug in die Städte geben. Die Nachfrage nach urbanen Immobilien wird weiter steigen und damit auch die Preise für Wohn- und Gewerbeobjekte. Davon möchten zahlreiche Anleger profitieren und setzen deshalb auf Immobilienfonds statt auf immaterielle Versprechungen von Zins und Kurssteigerung – bevorzugt auf sogenannte Offene Immobilienfonds. Laut einer Marktstudie der Ratingagentur Scope gilt: „Offene Immobilienfonds werden sich auch in diesem Jahr großer Nachfrage erfreuen. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite.“

Passen Immobilienfonds zu Ihnen?

Der erste Schritt, um herauszufinden ob Immobilienfonds das passende Investment für Sie sind, ist es einen Blick auf Ihre aktuelle Finanzlage zu werfen. Nicht, weil Immobilienfonds erst ab größeren Summen in Frage kommen. Man kann z. B. in Offene Immobilienfonds schon ab kleinen, zweistelligen Beträgen ab 50 Euro investieren. Vielmehr geht es darum, die Geldanlage in Immobilien richtig einzuordnen. Also: Wie steht es um Ihr Einkommen? Haben Sie noch Reserven, sollten Sie wegen einer kaputten Waschmaschine oder ähnlichem kurzfristig Kapital benötigen? Wie viel Geld haben Sie frei, um es mittelfristig anlegen zu können? Das folgende Modell veranschaulicht genauer, ab wann bzw. in welcher Vermögenssituation die Anlage in Immobilienfonds für Sie Sinn macht:

1. Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto

2. Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds

3. Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds

4. Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles, nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs

Das Vermögensmodell beschreibt wie Sie sehen, wie man sein finanzielles Leben sinnvoll, Schritt für Schritt organisiert. Sie können es sich wie Bauklötze aus Ihrer Kindheit vorstellen, die zusammen genommen ein großes Ganzes bilden. 

Mit den ersten beiden Bauklötzen oder Bausteinen gilt es zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen, Kosten für Essen und Kleidung usw. zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig wie dem Einkommen, ob Sie Kredite abzuzahlen haben, ob Sie Kinder haben, ob Sie mit der Bahn fahren oder über die ein bis zwei obligatorischen Autos pro Haushalt verfügen etc. Jeder Bauklotz ist individuell zu betrachten.

Mit dem nächsten Baustein, also mit dem Geld, das darüber hinaus übrig bleibt, gilt es den Vermögensaufbau anzugehen. Beim Sparen und Anlegen sollte zunächst in solide, als risikoarm geltende Geldanlagen investiert werden. 

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren in Aussicht gestellten Renditen gesetzt werden - je nachdem, wie weit Sie bereit sind, ins Risiko zu gehen. Das ist Typsachen.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Bei vielen Anlagen ist das Kapital über Jahre fest gebunden.

Was ist Ihr Anlageziel?

Geht es Ihnen darum kurzfristig Geld zu parken, um baldige Anschaffungen zu tätigen und sich den einen oder anderen Wunsch zu erfüllen? Dann bietet sich am ehesten ein Tagesgeldkonto für Sie an.

Wenn Sie eher mittel- bis langfristig denken, auf Geldanlagen mit Werterhalt setzen und z.B. etwas für die Kinder ansparen oder in die eigene Altersvorsorge investieren möchten, dann könnten sich Offene Immobilienfonds für Sie eignen. Ein Vorteil: Diese Anlageform ist gut planbar, denn Sie können sie so gestalten, dass sie zu einem bestimmten, gewünschten Zeitpunkt endet und das angesparte Vermögen ausgezahlt wird.

Wenn Sie langfristig anlegen möchten, risikobereiter sind und Ihnen ein bestimmter, planbarer Ausstiegspunkt nicht wichtig ist, dann könnten Sie sich beispielsweise mit ETFs an die börsengesteuerten Wertpapiermärkte begeben. Hier ist die Rendite meist höher, das Risiko aber auch.

Mit dem Anlageziel Gewinnmaximierung und Spaß am Spekulieren sind wir eher bei Aktien oder sogenannten Derivaten, mit welchen in vielfältiger Weise Wetten auf Kursentwicklungen eingegangen werden. Letzteres ist etwas für Spezialisten und Leute mit starken Nerven, die auch mal ein kräftiges Minus in der Depotentwicklung vertragen.

Welche Sparziele haben die Deutschen?

Hier finden Sie die wichtigsten Sparziele der Deutschen nach einer Erhebung der SPLENDID RESEARCH GmbH aus dem Oktober 2018, zu der 1.000 Deutsche im Alter vom 18 bis 69 Jahre befragt wurden:

Rücklagen bilden

44% der Deutschen möchten ein finanzielles Polster für Notfälle haben. Im Falle einer kaputten Waschmaschine oder einer Rechnungsnachzahlung kann auf diese finanziellen Rücklagen zurückgegriffen werden. Notfälle dieser Art gibt es viele und sie kommen in der Regel völlig überraschend.

An die Altersvorsorge denken

31% der Bundesbürger sparen für später. So soll auch nach Renteneintritt ein finanziell sorgenfreies Leben möglich sein. Die Notwendigkeit einer finanziellen Unterstützung, beispielsweise durch die eigenen Kinder, soll so verhindert werden.

Mittel- und langfristiger Vermögensaufbau

13% legen einen Teil ihres Geldes als reine Kapitalanlage für spätere Investitionen zurück. Die über die Jahre angesparte Summe kann somit in ein größeres Projekt investiert werden.

Sparen für die Kinder

9% aller Bundesbürger sparen für ihre Kinder. Von dem Ersparten soll beispielsweise deren spätere Ausbildung finanziert werden können. Aber auch in finanziellen Notsituationen kann den eigenen Kindern so unter die Arme gegriffen werden.

Welcher Anlegertyp sind Sie?

Haben auch Sie ein mittel- bis langfristiges Sparziel vor Augen und dieses vielleicht sogar in der Übersicht wiedergefunden? Dann stellt sich jetzt die Frage nach Ihrem Anlegertyp, die sich im Prinzip einfach beantworten lässt:

Klassischer Sparer

Eine Anlageform komplett ohne Risiko gibt es nicht. Das sollte Ihnen klar sein. Viele würden am liebsten ihr Geld unter der Matratze horten und unabhängig von Banken und Börsenkursen sparen. Wenn auch Ihnen Fonds, Aktien und Co. nicht geheuer sind, dann macht z. B. das herkömmliche Sparbuch Sinn. Ein Tagesgeldkonto ähnelt dem Sparbuch, jedoch liegen die Zinsen hier noch ein wenig höher. Zumindest konnte man das in der Vergangenheit so sagen. Heutzutage in Niedrigzinszeiten erhalten Sie mit diesen Anlageformen praktisch nichts, das Ersparte schmilzt wie ein Eisblock dahin. Daher empfiehlt sich auch für den klassischen Sparer, Offene Immobilienfonds zumindest in Betracht zu ziehen und sich vielleicht mit einem kleinen Sparplan ab 50 Euro pro Monat zu nähern.

Konservativer und umsichtiger Anleger

Diese Anleger sind selbstsicherer und interessieren sich für Produkte mit verhältnismäßig überschaubarem Risiko. Sie möchten das Heft in die Hand nehmen und den Werterhalt ihres Geldes sichern, können aber auf Nervenflattern bei schwankenden Börsenkursen gut und gerne verzichten. Für den gesunden Mittelweg sind Offene Immobilienfonds und andere Produkte der Stufe 3 aus dem Terrassenmodell, z. B. Rentenfonds oder Staatsanleihen, geeignet. Häufig schifft dieser Anlegertyp einen vier- bis fünfstelligen Betrag vom Sparbuch in Geldanlagen mit Rendite um. Manchmal bietet sich auch die Kombination einmaliger Geldanlage und Sparplan an.

Spekulativer Typ

Der spekulative Typ hat meist seine Strategie gefunden. Sein Portfolio enthält an die 20 % Anlagen in Immobilien und andere risikoarme Anlagen zur Balance. Hier legt er das Vermögen zur Seite, was er mittel-bis langfristig für einen bestimmten Zweck benötigt. So kann er sich riskanteren Produkten widmen, mit denen er die Rendite maximieren will.

Die Vorteile von Immobilienfonds

Häufig wird die Aussage, dass Immobilien als Baustein in jedes gut geplante Portfolio gehören, pauschalisiert. Das ist aber nur zum Teil richtig. Ich persönlich stimme dem zu, wenn Offene Immobilienfonds gemeint sind. Bei Geschlossenen Immobilienfonds oder anderen mittelbaren Immobilieninvestments geht eine möglicherweise höhere Renditeerwartung mit einem meist deutlich höheren Risiko einher. Das muss man mögen. Daher gehe ich an dieser Stelle zunächst auf die Vorteile von Offenen Immobilienfonds ein.

Was Offene Immobilienfonds sind, finden Sie auch nochmal kurz in diesem Video zusammengefasst.

Offene Immobilienfonds haben den Vorteil, dass es keine sechs- oder siebenstellige Summe für das Invest bedarf wie bei dem Erwerb einer Einzelimmobilie und es kaum einen Unterschied macht, ob die Anleger Einsteiger oder erfahrene Immobiliencracks sind. Die Einstiegshürde ist gering. Offene Immobilienfonds versprechen u. a. Stabilität und der hohe, eigene Verwaltungsaufwand, der beim Kauf einer eigenen Immobilie als Kapitalanlage entsteht, wird Ihnen abgenommen. Das übernimmt der Fondsmanager für Sie. Daher eignen sich diese Fonds insbesondere für Anleger, die grundsätzlich an die Wertanlage „Immobilie“ glauben, aber nicht die Zeit, das Geld oder das Fachwissen haben, selbst Immobilien zu erwerben und zu verwalten.

Die wichtigsten Vorteile von Immobilienfonds im Überblick:

  • Geeignet für Einsteiger wie Profis

  • Einstiegsmöglichkeit auch mit niedrigem Investment

  • Wenig Verwaltungsaufwand

  • Anlegerschutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)

  • Moderates Risiko

  • Solide, wenig schwankende Rendite

Bei Geschlossene Immobilienfonds oder anderen indirekten Immobilieninvestments hingegen liegt der Hauptvorteil beim höheren Renditeversprechen, das mit einem genauso höheren Verlustrisiko einhergeht. Lassen Sie uns daher weiter gehen und einen Blick auf die Rendite und Wertentwicklung werfen.

Investieren in Immobilienfonds

So steht es um die Rendite und Wertentwicklung

Bei der Rendite ist zu unterscheiden, ob es sich um Offene oder Geschlossene Immobilienfonds handelt. Bei Ersteren liegt die Rendite im Durchschnitt bei circa 1,5 Prozent bis 2,5 Prozent. Bei Letzteren kann sie im Jahresdurchschnitt um einige Prozent höher liegen. Dies liegt kurz gesagt daran, dass es sich hierbei um zwei grundverschiedene Produkte mit unterschiedlichen Risikoklassen handelt.

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Darauf sollten Sie bei der Entscheidung für oder gegen einen Fonds unbedingt achten

Ich gebe Ihnen dazu zwei Beispiele aus meinem Arbeitsalltag: Für die Vermietung des Bürokomplexes Le Quattro Porte bei Mailand haben wir kürzlich einen Mietvertrag für neun Jahre abgeschlossen, mit einer Option auf sechs weitere Jahre. Durch z.B. langfristige Modernisierungen sorgen wir für eine Wertsteigerung der Objekte. Dadurch können wir bei einem Verkauf – wie kürzlich bei der Veräußerung des Eurotheum in Frankfurt am Main für rund 250 Mio. EUR – ein gutes Resultat für unsere Anleger erzielen. 

Als die EZB vor einigen Jahren als Großmieter entfiel, überlegten wir uns, wie wir dennoch den hohen Wert dieser Immobilie beibehalten sowie eine sinnhafte Nutzung gewährleisten können. Also haben wir individuell geschaut, welche Bedürfnisse potenzielle Mieter haben und beschlossen, das Gebäude umzubauen und eine effizientere Unterteilung vorzunehmen. Die wenigsten Unternehmen benötigen 24 Stockwerke, aber viele die unmittelbare Nähe zum Bankenviertel. So haben wir aus dem Gebäude kurzerhand eines der wenigen Hochhäuser in ganz Frankfurt gemacht, das sowohl Büros als auch ein Hotel mit einer öffentlichen Bar, Tagungsräumen und Appartements für Langzeitnutzer beherbergt. Wie geplant, ging das Konzept auf!

Sicherheit oder Risiko?

Geld anlegen mit Bedacht

„Immobilien, damit kannste doch nichts falsch machen!“, das höre ich immer wieder. Doch Veränderungen am Markt passieren nun mal und die Werte von Immobilien und Liquiditätsanlagen können schwanken. Jedoch passiert das deutlich weniger als es bei Aktienpapieren, z.B. auf Grund von langfristigen Mietverträgen.

Zudem bestimmt ein unabhängiger Gutachter den Immobilienwert, und nicht der aktuelle Börsenmarkt. Wichtig ist es, dass Fondsmanager vorausschauend agieren, für Risikostreuung sorgen sowie für ein gutes Liquiditätspolster in der Fondskasse. Sinkende Verkaufspreise, z. B. wegen weniger Investitionen nach Zinsanstiegen, werden nur dann zum Problem, wenn ein Verkauf zwingend nötig ist. Erfahrene Experten sorgen vor.

Hat der Fondsmanager dies nicht getan und nicht ausreichend Liquidität zurückbehalten, besteht ein grundsätzliches Risiko der vorübergehenden Aussetzung der Anteilscheinrücknahme oder gar der Schließung der Fonds.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können.

Geschlossene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind – im Vergleich zu Offenen Immobilienfonds - sowohl die Rendite-Chancen als auch das Risiko höher zu bewerten. Kapital ist zudem langfristig gebunden.

ETFs / Aktien im Dreieck der Vermögensanlage

Hier steht vor allem die Rendite im Vordergrund. Rendite wird jedoch immer mit Sicherheit bezahlt. Vor allem Aktien sind daher etwas für erfahrene, risikofreudige Anleger. 

Ähnlich ist das mit der Verfügbarkeit bei Geschlossenen Immobilienfonds. Dadurch, dass sie eine höhere Rentabilität versprechen, steigt zudem auch das Risiko. Wie bereits weiter oben geschildert, tragen Sie als Anteilsnehmer das unternehmerische Risiko mit. Sie können somit die gesamte Geldanlage verlieren und müssten gegebenenfalls sogar privat für weitere Verluste haften. Der Weiterverkauf der jeweiligen Beteiligung ist deutlich aufwändiger, denn Sie müssen jemanden finden, der Ihnen genau Ihren Anteil abkauft, mit allen dahinter folgenden Formalien. Bei Offenen Immobilienfonds ist die Rückgabe der Anteile wesentlich einfacher, da sie einfach an die Fondsgesellschaft zurückgehen.

Ob Sie nun eher zum Kauf von Offenen oder Geschlossenen Immobilienfonds tendieren: Achten Sie bitte darauf, dass Ihr Engagement eine solide Risiko-Rendite-Relation aufweist, im besten Fall offiziell bestätigt durch eine Rating-Agentur. Das gilt auch für die Immobilienqualität.

Geschlossene oder Offene Immobilienfonds?

Das sind die gravierendsten Unterschiede

Ich persönlich bin bei Geschlossenen Immobilienfonds erst einmal vorsichtig. Unter diesem Link finden Sie Näheres zu meinen persönlichen Erfahrungswerten und einen ausführlichen Vergleich von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, der die Unterschiede besser verbildlicht. Mehr zum Thema Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds lesen Sie hier.

Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds
Investition in mehrere Objekte zur Risiostreuung = Diversifikation Portfolio mit wenigen oder einem Objekt
Mindestanlage ab 10-50 € Mindestanlage ab ca. 5.000 €
Offene Laufzeit bei einer 24-monatigen Mindesthaltefrist und einer 12-monatigen Kündigungsfrist Begrenzte Laufzeit: durchschnittlich 15-25 Jahre
Durchschnitliche Rendite: 1,5-2,5 % Durchschnittliche Rendite: 3-4 %
Können an der Börse veräußert werden Nicht an der Börse gehandelt
Anzah der Fondsanteile unbegrenzt, Investitionen jederzeit möglich Fondsanteile begrenzt
Kein Haftungsrisiko Haftungsrisiko
Staatliche Kontrolle Keine staatliche Kontrolle
Kein Mitsprache- und Entscheidungsrecht Eingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht
Wertpapier im Depot Direkte Beteiligung an der Immobilie

 

Zuverlässige Fondsgeber und lukrative Immobilienfonds

Fundamentale Kriterien für die Kaufentscheidung

Haben Sie sich zu einem Investment entschieden? Dann gilt es abschließend, diese essentiellen Kriterien zu berücksichtigen:

Den richtigen Fondsgeber bzw. Emittenten finden: Bei der Wahl des Fondsgebers – auch Emittent genannt – ist es ratsam auf Anbieter zu setzen, die bereits seit vielen Jahren erfolgreich agieren und sich auf Grund ihres Erfolges einen Namen gemacht haben. Je mehr Erfahrung auf Seiten des Emittenten liegt, desto besser. Ein weiteres Erfolgsmerkmal ist die Anzahl der Anleger, die bereits dem Anbieter vertrauen und investiert haben. Auch Zertifizierungen, Qualitätssiegel und ob eine Mitgliedschaft in einem Verband zum Schutze der Anleger besteht, sind relevante Aspekte. Am „nächsten dran“ sind natürlich Fondsgeber, die sich selbst um ihre Assets kümmern und quasi alle Leistungen aus einer Hand bedienen.

Setzen Sie in erster Linie auf Fonds mit qualitativ hochwertigen Immobilien bzw. Portfolios, deren Qualität von offiziellen Ratingagenturen mit mind. A+ bestätigt wurde.

Überlegen Sie sich, welche Rolle für Sie das Thema Nachhaltigkeit spielt. Verfügen die Immobilien aus dem Fonds z.B. über Zertifizierungen wie den DGNB-Gold-Standard für Nachhaltigkeit, über ein LEED-Nachhaltigkeitszertifikat oder zählen beispielsweise Windparks oder erste Hybridhäuser dazu? Noch findet sich am Markt eine überschaubare Anzahl an Immobilienfonds mit nachhaltiger Ausrichtung, aber die Tendenz ist erfreulicherweise steigend. Ein Grund dafür ist auch, dass die Nachfrage nach smarten Technologien bzw. Smart Homes steigt, z.B. zur effizienten Energienutzung und dem Reduzieren des Stromverbrauchs. Künftig wird es immer mehr Entwicklungen in diese Richtung geben, was sich wiederum positiv auf die wirtschaftliche Rentabilität solcher Immobilien auswirkt.

Rechtliche Rahmenbedingungen, Laufzeiten und Rückgabefristen

Bevor Sie Immobilienfonds kaufen, gilt es außerdem noch folgende Punkte und Regularien zu beachten:

Die Rechtsgrundlage rund um Offene wie Geschlossene Immobilienfonds werden wie gesagt im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt, was für mehr Transparenz und Sicherheit für Anleger sorgen soll. Die Rahmenbedingungen werden außerdem durch das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Kreditwesengesetz (KWG) und das Vermögensanlagengesetz (Graumarktgesetz) festgelegt.

Im KAGB sind Mindesthalte- und Kündigungsfristen verankert. Bei Offenen Immobilienfonds haben Anleger jederzeit unter Berücksichtigung der Fristen die Möglichkeit, die Beteiligung zu verkaufen.

  • Mindesthaltefrist = 24 Monate

  • Rückgabefrist = 12 Monate

  • Rücknahmefrist = variiert von Fondsgesellschaft zu Fondsgesellschaft

Die Lebenszyklen von Geschlossenen Immobilienfonds, von der Gründung bis zur Auflösung des Fonds, sind meist deutlich länger. Geschlossene Investmentfonds für Immobilien haben eine feste Laufzeit zwischen 10 und 30 Jahren. Nicht immer ist eine vorzeitige Rückgabe möglich, jedoch eine Veräußerung auf dem Zweitmarkt.

Mein Fazit

Sie haben es geschafft

Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein Gesamtbild davon vermitteln, was Sie beim Kauf von Immobilienfonds berücksichtigen müssen. Der nachstehende Beitrag hilft Ihnen, Ihr neu angeeignetes Wissen zu vertiefen.

Ich wünsche Ihnen gutes Gelingen bei Ihrem Investment.

Bildquellen dieser Seite: Africa Studio/shutterstock.com, ­ 4 PM production/shutterstock.com, ­ Liderina/shutterstock.com ­ g-stockstudio/shutterstock.com Kues/shutterstock.com, Westend61/imago-images.de, Geber86/istockphoto.com

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Zuletzt aktualisiert am
20. Februar 2020

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