Offene Immobilienfonds (OIFs) Ein Must-Have in jedem Portfolio - heutzutage mehr denn je?
28.02.2025 • 9 Minuten Lesezeit
Gestiegene Bau- und Kreditkosten, leere Büros, schwacher Einzelhandel: Der Immobilienmarkt hat zu kämpfen und so auch das Finanzprodukt Offener Immobilienfonds. Auf der anderen Seite sind Fonds wie unser hausInvest in den letzten 50 Jahren schon aus ganz anderen Krisen gestärkt hervorgegangen.
Empfehlen sich Offene Immobilienfonds also weiter als Fundament des eigenen Vermögens oder sollten Sie aktuell eher die Finger davon lassen? Gehen wir der Sache nach.
Inhalt
Was sind Offene Immobilienfonds?
Ein Hotel auf Hawaii, eine Shoppingmall in London, ein Bürokomplex in Frankfurt: Mit einer Geldanlage in Offene Immobilienfonds investieren Sie breit gestreut in Immobilien – bei manchen Anbietern in über 150 Objekte auf der ganzen Welt. Sie können langfristig von der soliden Anlageklasse Immobilien profitieren und verdienen mit an Mieterträgen, Wertsteigerungen und natürlich Verkäufen.
Viele Offene Immobilienfonds stehen Privatanleger:innen schon ab kleineren Beträgen als Geldanlage zur Verfügung. Entweder legen Sie einmalig einen Betrag an oder schließen einen Sparplan ab und zahlen monatlich Ihren gewünschten Betrag in den Fonds ein.
Ab dann sind Sie praktisch Immobilien-Investor, brauchen aber als Anleger:in nicht mehr viel zu tun. Die zuständigen Fondsmanager verwalten das gesammelte Anlegerkapital und investieren es für Sie in ausgewählte Immobilien, z.B. Bürogebäude, Wohnhäuser, Shoppingzentren oder Hotels. Die Expert:innen kümmern sich um die Verwaltung, Vermietung, den Verkauf und nicht zuletzt um die langfristige Strategie: Setzt der Fonds auf Immobilien in den besten Lagen oder eher auf Randgebiete? Auf stabile Märkte oder noch schlafende Volkswirtschaften?
15 Immobilien-Highlights des hausInvest
Für wen sind Offene Immobilienfonds sinnvoll?
Offene Immobilienfonds sind für alle sinnvoll, die unkompliziert auf eine risikoarme und langfristig meist wertstabile Geldanlage setzen wollen. Deshalb eignen sie sich sowohl für Anlage-Einsteiger:innen als auch für erfahrene Finanzprofis, die gezielt einen Teil ihres Vermögens in guten Händen wissen möchten.
Manche Finanzprofis sehen darin ein Sicherheitspolster, dank dem sie sich mit ruhigerem Gewissen an der Börse austoben können. Sicherheitsorientierten Anleger:innen genügt oftmals, dass sie sich nach der ersten Anlage nicht mehr groß darum kümmern und vor allem nicht sorgen müssen. Offene Immobilienfonds können diese Vorteile aus drei Gründen bieten:
- Die Anlageklasse Immobilien: Immobilien haben einen realen Eigenwert und sind unabhängig vom Auf und Ab der Börse.
- Die breite Streuung: Frei nach dem Motto „Nicht alle Eier in einen Korb“ sind Sie mit einem Investment in Branchen wie Büro, Hotel oder Wohnen vertreten, aber auch global in Deutschland, Japan und den USA.
- Das erfahrene Fondsmanagement: Ausgewiesene Expert:innen treffen ab jetzt die Entscheidungen. Sie wissen, wie man eine Immobilie weiterentwickelt und so im Wert steigert. Sie wissen aber auch, wohin sich der Markt dreht und können vorausschauend das Portfolio anpassen – was ein entscheidender Vorteil ist gegenüber der Kapitalanlage in eine Einzelimmobilie, die von ihrem Fleck nicht wegkommt.
Wie riskant sind Offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds gelten also als risikoarme Geldanlage. Dennoch bergen auch sie (zugegeben überschaubare) Risiken, z.B.:
- Zu wenig Streuung: Wenn ein Fonds nur in einem Land vertreten ist oder nur in Hotels investiert.
- Zu geringe Liquidität: Hält ein Immobilienfonds zu wenige Geldreserven vor, kann es doppelt negativ wirken. Wollen zu viele Anleger:innen zeitgleich ihre Einlagen haben, müssen Immobilien verkauft werden – dann auch mal unter Wert.
- Zu hohe Immobilienpreise: Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen.
Die meisten Risiken hat das Fondsmanagement also selbst in der Hand. Ob Ihr Offener Immobilienfonds tatsächlich die erhoffte risikoarme Geldanlage ist, hängt demnach von der Auswahl des richtigen Anbieters ab. Hier finden Sie ausführliche Informationen zu allen Risiken Offener Immobilienfonds.
Achtung: Verwechseln Sie Offene Immobilienfonds bitte nicht mit Geschlossenen Immobilienfonds. Sie heißen ähnlich und investieren beide in Immobilien, doch da enden die Gemeinsamkeiten auch schon. Aus Geschlossenen Immobilienfonds kommen Sie nicht so leicht raus und Sie investieren oftmals in nur eine Immobilie – also deutlich riskanter. Hier erfahren Sie mehr zu den Unterschieden.
Wie hoch ist die Rendite bei Offenen Immobilienfonds?
2022 haben Offene Immobilienfonds eine durchschnittliche 1-Jahres-Performance (BVI) von 2,5% erzielt, bei einer Spannweite zwischen 1,5 und 4,9%.* Allerdings zeichnen sich Offene Immobilien nicht durch Rekordrenditen aus, sondern vor allem durch ihre Stabilität:
- Während der sogenannten Nullzinsphase haben Sie bei Festgeld & Co. überhaupt keine Zinsen erhalten. Offene Immobilienfonds hingegen erzielten zwischen 2016 und 2019 eine durchschnittliche 1-Jahres-Rendite von knapp 3,0%.**
- Aktuell erhalten Sie auch auf Tagesgeld wieder Zinsen, während gut aufgestellte Immobilienfonds auch weiterhin stabile Zahlen erreichen.
- In Krisenjahren wie 2023 hat an der Börse so mancher Spekulant auch -20% schlucken müssen, doch Offene Immobilienfonds konnten das Niveau auch in turbulenten Zeiten halten: hausInvest beispielsweise erreichte auch 2023 eine durchschnittliche Rendite von 2,1%.***
Achtung: Die frühere Wertentwicklung lässt nicht auf zukünftige Renditen schließen.
Das Beispiel zeigt aber klar: Das Fondsmanagement ist bestrebt, eine solide, konstante Rendite für die Anleger:innen zu erwirtschaften. Das Ziel ist nicht die höchste, sondern eine planbare und zuverlässige Rendite.
*ScopeExplorer (2023, 06. Juni). Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2023.
https://www.scopeexplorer.com/news/offene-immobilienfonds-ratings-and-marktstudie-2023/3797e259-7721-4604-a34c-8b7f5f8864ff
**Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 21.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
***hausInvest (2024). Die hausInvest Performance der letzten 10 Jahre.
https://hausinvest.de/de/investment/zahlen-fakten/
Für die Rendite spielen Lage, Nutzung, Vermietung und das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Assetmanager legen vor allem auf die Vermietung einen besonderen Schwerpunkt, da sich hier besonders viel Spielraum ergibt und die Erträge langfristig planbar sind. Hier können Sie tiefer in das Thema Rendite von Immobilienfonds eintauchen.
Miete und Rendite: Die Erfolgsfaktoren
Die Vermietungsquote
Es wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Ab 97% spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
Schutz vor Inflation
Um einen optimalen Inflationsschutz zu gewähren, wird die Miete an die Inflation gekoppelt: Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete. So wird sichergestellt, dass die Immobilien auch in Krisenphasen weiterhin Erträge einbringen.
Kosteneinsparungen
Viel Potential liegt auch in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt so einiges zusammen.
Effiziente Mieterstruktur
Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter:innen zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal eine kleinere Mietpartei aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.
Offene Immobilienfonds in Krisenzeiten: Noch immer eine solide Anlage?
Offene Immobilienfonds zeigen sich in Krisenzeiten verhältnismäßig stabil – das ließ sich auch in den letzten Jahren erkennen, in denen viele Märkte stark von der Corona-Krise getroffen wurden. Zwar verzeichneten auch Offene Immobilienfonds pandemiebedingte Rückschläge, diese fielen aber im Verhältnis zu anderen Bereichen gering aus. Selbst in den Krisenjahren 2020 bis 2022 ist das gesamte Fondsvermögen Offener Immobilienfonds von 118 Milliarden Euro auf 131 Milliarden Euro angestiegen.*
Am Beispiel von hausInvest erkennen Sie, welchen Schwierigkeiten Offene Immobilienfonds seit der Corona-Krise ausgesetzt sind und wie mit ihnen umgegangen werden kann: Circa 10% des hausInvest-Fonds sind in Hotels investiert – eines der Segmente, das von der Corona-Krise mit am stärkten getroffen wurde. Zimmer blieben leer, Einnahmen fielen weg. Und auch Einzelhandelsimmobilien, in die der Fonds rund ein Viertel seines Kapitals investiert hat, litten unter den Konsequenzen der pandemiebedingten Schließungen.
Um ihnen vorzubeugen, bemühte sich hausInvest darum, individuelle Vereinbarungen mit den Mietern zu treffen, wie zum Beispiel eine stundenweise Berechnung des Mietpreises. Damit sollten die Mietbedingungen erleichtert werden, um nicht nur die aktuelle Situation abzusichern, sondern auch vorausschauend die zukünftigen Renditen wieder anzukurbeln.
Darüber hinaus investierte hausInvest schon 2019 vermehrt in Wohnimmobilien – eine Entwicklung, die sich in der Krise bislang bewährt hat. So trug der Fonds außerdem zu einer noch besseren Streuung seiner mehr als 155 Immobilien bei.
Damit wurden viele Risiken schnell eliminiert. Das erweist sich in Zeiten, in denen die Wirtschaft an Stabilität verliert, für hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf als wegweisend: „Für den hausInvest zahlt sich jetzt vor allem seine sicherheitsorientierte Strategie aus.“
*Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 6.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
Bildbeschreibung: Seit der Erstauflage 1972 verzeichnet hausInvest jedes Jahr eine positive Wertentwicklung. Dank seiner erfolgreichen Anlagestrategie, seiner Größe und breiten Streuung konnte hausInvest jedes Jahr im Plus abschließen.
Wie steht es im Jahr 2024 um Offene Immobilienfonds?
Mittlerweile scheint die Corona-Krise in den Hintergrund gerückt zu sein. Doch Krieg, Inflation und steigende Baukosten sind die Themen von heute. Sie setzen der Immobilienbranche spürbar zu.
Auch hier profitieren Offene Immobilienfonds wie hausInvest von den krisenfesten Eigenschaften ihrer Objekte – beispielsweise ihrer Börsenunabhängigkeit oder ihrer Preisbindung an die Inflation, mit der die Folgen der aktuellen Preissteigerungen teilweise abgefedert werden können.
Doch hier tun sich zwischen den einzelnen Fonds deutliche Unterschiede auf: Während die durchschnittliche Rendite aller Offenen Immobilienfonds Ende 2023 laut Scope auf 0,9% gesunken war, lag die 1-Jahres-Rendite von hausInvest für das Geschäftsjahr 2023/24 weiterhin bei soliden 2,1%.* Die Wertentwicklung fiel also deutlich positiver aus als bei vielen anderen Immobilienfonds.
Weitere Kennzahlen wie Fondsvermögen und Vermietungsquote sind bislang weitestgehend stabil geblieben, wobei sich auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds zeigen. Einzig bei den Nettomittelzuflüssen zeigt sich aktuell eine neue Tendenz: Zum ersten Mal seit 17 Jahren werden Nettomittelabflüsse erwartet, das heißt, es wird etwas mehr Kapital abgezogen als neu eingezahlt.**
Wie sehr sich das auf einzelne Immobilienfonds auswirkt, hängt vom jeweiligen Fonds ab: hausInvest zum Beispiel verfügt über ein sehr großes Fondsvolumen von knapp 17 Milliarden Euro (Stand Juli 2024). Einzelne Mittelabflüsse haben bei solchen Dimensionen keinen merklichen Einfluss auf die Liquidität des Fonds oder auf seine langfristige Stabilität.
Grundsätzlich bleibt es dabei: Offene Immobilienfonds sind langfristige Geldanlagen. Bei guter Aufstellung und solidem Fondsmanagement können sich solche temporären Schwankungen in der Regel wieder gut ausgleichen.
*Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 21.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
**Scope Fund Analysis (2024, 04. Juni). Offene Immobilienfonds: Marktstudie & Ratings 2024, S. 1.
https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2024.pdf
Die BVI-Methode wurde vom Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) entwickelt. Mit dieser Methode wird die Wertentwicklung von Investmentfonds berechnet. Die BVI-Methode ist eine international anerkannte Standardmethode, sie ermöglicht eine einfache, nachvollziehbare und exakte Berechnung. So können auch verschiedene Investmentprodukte miteinander verglichen werden. Die Wertentwicklungsberechnung nach der BVI-Methode beruht auf der „time weighted rate of return“-Methode.
Wichtig ist, dass das Fondsmanagement vorausschauend gegensteuert: Teilweise sind Shopping-Center seit Einzug des Online-Handels zwar – das ist kein Geheimnis – Sorgenkinder in den Fonds. Doch hausInvest zeigt auch, wie man dem begegnen kann: In Bayern beispielsweise erweitern wir das Center „Regensburg Arcaden“ um Wohnungen und Gesundheitsdienstleister hin zu einem Nahversorgungsquartier.
Auch in anderen Bereichen profitieren die Fonds, die auf eine neue (Arbeits-)Welt vorbereitet sind. Miguel Rodriguez Thielen, Leiter der Abteilung Bürovermietung bei Immobilienberatungsunternehmen JLL Deutschland, hält die Debatte um das Home-Office für die Entwicklung von Büroimmobilien mittlerweile für nicht mehr zentral: „Die Unternehmen haben mittlerweile Gewissheit und vielfach eine Strategie, wie oft und wann die Mitarbeiter im Büro sein sollen. Zwar sehen wir bei Neuanmietungen, dass mit geringerer, dafür oft hochwertigerer Fläche kalkuliert wird. Doch sind Anpassungen laufender Verträge mittlerweile eine Seltenheit“, so Thielen.*
Viele Büroflächen genügen jedoch nicht den erhöhten Ansprüchen der Nutzer. Zudem erfüllen zahlreiche Gebäude nicht mehr die aktuellen Energiestandards, was ihren Wert zusätzlich mindert. Fonds, die solche Immobilien besitzen, stehen daher vor herausfordernden Zeiten.
*JLL (2024, 08. April). Pressemitteilung: Bürovermietungsmarkt registriert positive Impulse zum Jahresauftakt.
https://www.jll.de/de/presse/Buerovermietungsmarkt_registriert_positive_Impulse_zum_Jahresauftakt
Aktives Management zahlt sich aus: 2015 hat hausInvest die Immobilie 2Amsterdam für 106 Mio. € erworben. Die Mieteinnahmen des Gebäudes mit nur einem Mieter betrug dabei 7,9 Mio. € pro Jahr. Das hausInvest-Management hat das Objekt von 2018 bis 2021 grundlegend neu gestaltet. Hierbei flossen Investitionsausgaben von 102 Mio. € in Nachhaltigkeit, Energieeffizienz oder smarte Technologien.
Das Konzept umfasst nach dem Umbau eine Mehrfachvermietung im Vergleich zur vorherigen Einzelvermietung. Die Mieteinahmen konnten durch das neue Konzept mit einer Miete von 16,6 Mio. € so fast verdoppelt werden und der Verkaufswert stieg auf 324 Mio. €.
Herr Krüger, offen gefragt: Hat die Büroimmobilie in Zeiten von Home-Office noch Zukunft?
„Absolut – auch wenn das Segment stark im Wandel ist. Bei Büros erleben wir, dass insgesamt weniger Fläche gemietet, dafür aber stärker auf Qualität gesetzt wird. Weil beim hausInvest Lage- und Objektqualität seit jeher im Fokus stehen, sind die Leerstände niedrig und die Mieterträge stabil.
Top-Lagen werden künftig noch wichtiger. Denn in der Spitze steigen die Mieten weiter, zumal sehr wenig neu gebaut wird.“
Gesetzlicher Schutz und Haltefristen
Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlage handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, verabschiedete der Gesetzgeber das KAGB und richtete darin weitere Sicherheitsmaßnahmen für Anleger:innen ein.
Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung: Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für Anleger:innen. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.
Als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise um 2010 herum wurden auch gesetzliche Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen eingeführt:
- Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
- Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.
Diese Fristen schützen die Fonds vor Spekulanten und räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit ein: Wollen viele oder größere Anleger:innen ihre Investments aus dem Fonds herausziehen, hat das Management ausreichend Zeit, einige Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen.
Diese Gesetze machen die Fonds für langfristig denkende Anleger:innen um einiges sicherer. Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden. Alles zum Thema Rückgabe und Verkauf finden Sie hier.
Fonds ≠ Fonds: Worauf Sie achten sollten
Wenn Sie aktuell einen Blick in die Presse werfen, werden Sie zum Thema Offene Immobilienfonds zwei gegensätzliche Positionen entdecken:
- Die einen sehen gerade eine vorübergehende Abkühlung des Marktes und empfehlen Ihnen jetzt einzusteigen, bevor die Immobilienpreise bald wieder raketenhaft nach oben gehen.
- Andere sagen, aktuell gehören Immobilienfonds gemieden oder gar veräußert. Diese Partei argumentiert meistens mit Baukosten, niedriger Rendite und dem Boom des Home-Office.
Liegt die Wahrheit in der Mitte? Nein, vielmehr ist die Frage, von welchen Fonds die Rede ist. Es gibt große Unterschiede. Manche Fonds sind krisenfest aufgestellt, auf den Wandel vorbereitet und können guten Gewissens auch für die Zukunft solide, stabile Renditen in Aussicht stellen.
Doch es kann auch Fonds geben, die zum Beispiel in der Boomphase des Marktes einzig auf Kauf und Verkauf gesetzt haben und jetzt auf überteuerten Objekten ohne Perspektive sitzen. Problematisch wird es, wenn sie als sogenannte Transaktionshäuser auch nicht die Kompetenz haben, die Immobilien neu zu positionieren.
Bei Offenen Immobilienfonds lässt sich zwischen zwei Hauptstrategien unterscheiden:
- Reine Transaktionshäuser, die vordergründig auf den Kauf und Verkauf von Immobilien setzen. Sie halten Ausschau nach günstigen Gelegenheiten und verkaufen, wenn der Marktwert gestiegen ist.
- Assetmanager, die hauptsächlich auf die stetigen Erträge der Bestandsimmobilien setzen. Auch sie kaufen und verkaufen Immobilien, setzen aber vor allem auf die Netto-Erlöse durch die Vermietung.
Die Commerz Real AG, das Unternehmen hinter hausInvest, ist ein Assetmanager. Das bedeutet jedoch nicht, dass wir nicht zuschlagen können, wenn der Markt spannend ist: 2019 haben wir mit dem „Millennium Deal“ den wohl größten Immobilien-Deal der deutschen Geschichte gelandet.
An dieser Stelle geben wir Ihnen drei Kriterien mit auf den Weg, mit denen Sie Offene Immobilienfonds ganz einfach selbst auf Herz und Nieren prüfen können.
1. Kriterium: Fondsmanagement und -strategie
So bequem es ist, den Job den Profis zu überlassen – Sie müssen sich auf das Fonds- und Asset Management auch verlassen können. Deren Job ist es nicht nur, Ihr Geld aufzubewahren, sondern früh genug zu antizipieren, wohin sich Markt und Welt entwickeln.
Schauen Sie daher mal hin: Hat der Anbieter schon vor 10 Jahren Schachzüge vorbereitet, die sich heute auszahlen? Beispielsweise auf Nachhaltigkeit zu setzen oder mit neuen Konzepten für Einkaufszentren neue Standards zu etablieren?
Werfen Sie ruhig auch einen Blick auf die Aufstellung:
- Erkennen Sie eine Konstanz in den Führungspositionen, sodass wirklich eine langfristige Strategie verfolgt werden kann?
- Ist das Unternehmen groß genug, um weltweit tätig sein zu können?
- Kann es Gebäude nur kaufen und verkaufen oder gar von der Pike an entwickeln?
- Ist es fachlich breit genug aufgestellt, um sowohl etwas von der Hotelbranche als auch von Wohnquartieren zu verstehen?
2. Kriterium: Die harten Kennzahlen
Wie heißt es so schön: Zahlen lügen nicht. Es gibt wenige wichtige Kennzahlen, die man als (möglicher) Kunde oder Kundin nicht im roten Bereich sehen möchte. Im Fall von Offenen Immobilienfonds schauen Sie bitte zuerst auf:
Die Wertentwicklung: Der sogenannte „Track Record“ verrät Ihnen, welche Ergebnisse der Fonds in der Vergangenheit erzielt hat. Eine erfolgreiche Wertentwicklung ist kein Garant für die Zukunft. Doch bei wem es in der Vergangenheit schon viel Auf und Ab ging, der wird kaum ab jetzt für Stabilität stehen.
Die Vermietungsquote: Keine Mieter, keine Erträge – dieser Sachverhalt ist einfach. Eine gewisse Leerstandsquote ist normal, schließlich werden manche Immobilien (um-)gebaut, andere sollen neu vermietet werden. Daher sind 100% auch nicht das Optimum, denn das bedeutet Stillstand. Auf der anderen Seite sollte sie nicht zu niedrig sein. Über 90% ist ein Wert, nach dem Sie Ausschau halten sollten.
Die Liquidität: Ein gesunder Immobilienfonds hat immer auch eine gesunde Geldreserve. Man weiß nie, wann sich ein guter Deal ergibt. Wer es dann „Cash“ hat, ist schneller und muss nicht über teure Kredite finanzieren. Auch können dann Anleger:innen, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, ausbezahlt werden, ohne Panikverkäufe vornehmen zu müssen. Doch auch hier gilt: Zu viel Geld auf der hohen Kante ist auch nicht gut – dann „arbeitet“ es nicht in den Immobilien.
Fondsgröße: Ein großer Fonds ist im Regelfall stabiler, denn 10% Liquidität von 15 Milliarden Euro Fondsvolumen sind sicherer als 15% von 500 Millionen Euro. Auch kann ein Immobilienfonds erst ab einer bestimmten Größe breit gestreut sein – mit Immobilien auf verschiedenen Kontinenten und genug Personalkompetenz für unterschiedliche Sparten.
Anlegerstruktur: Wenn ein Fonds das Vermögen vieler kleiner Anleger:innen verwaltet, ist er sicherer in Punkto Liquidität und freier im Fondsmanagement. Sind wenige Großanleger:innen im Boot, können sie sich auch zu viel Mitspracherecht herausnehmen. Wollen sie dann ihr Kapital auf einen Schlag ausgezahlt haben, können die einfachen Anleger:innen im schlimmsten Fall erstmal hinten anstehen.
Scope-Rating: Die Bewertung von Fonds erfolgt durch Ratingagenturen. In der Klasse Offene Immobilienfonds gilt Scope als Instanz. Sie schauen sich Faktoren wie Wertentwicklung, Volatilität und Qualität der Anlagestrategie sowie des Fondsmanagements an. (Potenzielle) Anleger:innen können mit dem Fondsrating die Stabilität, die Stärken und die Schwächen eines Fonds leichter prüfen.
Nutzungsverteilung: Final sollten Sie einen Blick drauf werfen, ob der Offene Immobilienfonds auch breit gestreut investiert. Schließlich soll Ihnen diese Geldanlage Stabilität bieten, nicht Renditerekorde jagen. Legt ein Fonds seinen Fokus auf einzelne Branchen wie Wohnen oder Hotel, profitiert er von Boom-Phasen. Aber er wird mit höherer Wahrscheinlichkeit zu kämpfen haben, wenn dieser Sektor kriselt.
3. Kriterium: Die Immobilie selbst
Heutzutage mit den digitalen Medien können Sie sich einfach ein Bild von den Immobilien machen. Doch es gibt auch Anleger:innen, die besuchen mal „ihre“ Immobilien beim Aufenthalt in Frankfurt oder Amsterdam.
So oder so – überzeugen Sie sich selbst von den Immobilien. Top-Ware oder Ramsch, für die Zukunft gewappnet oder Betonklotz, attraktiv oder selbst vom Fondsanbieter hinter dem Vorhang gelassen? Das ist der große Vorteil von Offenen Immobilienfonds gegenüber Dachfonds oder einem Aktienindex: Auch weniger erfahrene Anleger:innen können eher nachvollziehen, in was investiert wird.
Ein entscheidender Faktor ist die Lage. Premiumlagen sind selbst in schwächeren Marktphasen gefragt und sorgen für stabile Mieteinnahmen. Bereits wenige hundert Meter können hier einen Unterschied machen. Halten Sie daher Ausschau nach sogenannten A-Lagen – oder einer überzeugenden Argumentation, wieso B-Ware strategisch sinnvoll sein soll.
Wann sich Offene Immobilienfonds empfehlen - und wann nicht
Sie sehen, Offene Immobilienfonds sind eine spannende Geldanlage: Relativ simpel hat man investiert und plötzlich partizipiert man mit am Erfolg von Immobilien, die man sonst oft nur vom Sightseeing kennt. So sind die Fonds seit Jahrzehnten in vielen Muster-Depots vertreten, die Anlageberater ihren Kund:innen grundsätzlich empfehlen.
Doch sind Offene Immobilienfonds auch heute noch sinnvoll? Grundsätzlich ja – dank dem Eigenwert der Immobilien, dem aktiven Fondsmanagement und der breiten Streuung haben sie weiterhin viel in der DNA, das sie krisenfest und risikoarm macht. Doch es empfiehlt sich ein genauer Blick auf den jeweiligen Fonds, denn manche sind besser aufgestellt als andere. Obwohl sie offen für alle sind, eignen sich die Fonds für manche Anleger:innen mehr.
Offene Immobilienfonds empfehlen sich für Sie, wenn Sie:
- Einfach und schon mit niedrigen Beträgen in viele, große Immobilien investieren möchten.
- Eine stabile, risikoarme Rendite mit wenig Nervenkitzel suchen.
- Gegebenenfalls Ihrem vorhandenen Portfolio Immobilien oder eine risikoarme Geldanlage beimischen möchten.
- Sie einen mittelfristigen Anlagehorizont haben (zwei bis fünf Jahre)
- Oder gar für ein langfristiges Bedürfnis anlegen (10 Jahre aufwärts, z. B. als Altersvorsorge oder für die Kinder)
- Und Sie sich die Zeit nehmen können, Ihren Fonds mal näher anzuschauen.
Offene Immobilienfonds sind eher nichts für Sie, wenn Sie:
- Geld nur kurzfristig „parken“ wollen.
- Sie grundsätzlich keine Geldanlage ruhen lassen können.
- Sie sich von diesem Investment eine hohe Rendite erhoffen
- und dabei liebend gerne auch Nervenkitzel spüren möchten.
FAQ zu Offenen Immobilienfonds
Was sind Immobilienfonds?
Immobilienfonds sind Geldanlagen, mit denen mehrere Anleger:innen in eine oder mehrere Immobilien investieren. Dabei wird das Kapital der Anleger:innen gesammelt und meist für den Kauf und den Betrieb einer oder mehrerer Immobilien genutzt.
Wieso sagt man "Offene" Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds werden als „offen“ bezeichnet, weil sie jederzeit für neue Investments geöffnet sind. Die Anzahl der Fondsanteile, die ausgegeben werden können, ist grundsätzlich nicht begrenzt. Anleger:innen können in der Regel also jederzeit Anteile an Offenen Immobilienfonds erwerben.
In was investieren Offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds investieren ihr Fondskapital in Immobilien. Dabei kann es sich um Projektentwicklungen, Bauprojekte oder Bestandsimmobilien handeln. Offene Immobilienfonds sind meist in viele Immobilien gleichzeitig investiert, um für mehr Stabilität zu sorgen.
Wie viele Offene Immobilienfonds gibt es in Deutschland?
Aktuell gibt es am deutschen Markt rund 30 Offene Immobilienfonds. Zusammengenommen beträgt das Fondsvolumen dieser Offenen Immobilienfonds rund 131 Milliarden Euro (Stand Dezember 2023). Mit knapp 17 Milliarden Euro Fondsvolumen zählt hausInvest zu den größten deutschen Offenen Immobilienfonds.
Sind Offene Immobilienfonds sicher?
Offene Immobilienfonds zählen zu den sichereren Anlageprodukten, da sie in der Regel über eine hohe Wertstabilität verfügen. Das liegt auch an dem Sachwert Immobilie, der auch unabhängig von börsentypischen Schwankungen einen konkreten physischen Eigenwert aufweist.
Grundsätzlich ist jedoch jede Art von Geldanlage mit bestimmten Anlagerisiken verbunden, über die sich Anleger:innen vor ihrem Investment informieren sollten.
Sind Offene Immobilienfonds inflationssicher?
Offene Immobilienfonds können zum Inflationsschutz beitragen, da ihr physischer Eigenwert vor allzu plötzlichen Wertverlusten schützt. Auch Maßnahmen wie Indexmieten in vermieteten Immobilien können dabei helfen, Einnahmen zu sichern und vor inflationsbedingtem Wertverlust zu schützen.
Wie hoch ist die Rendite bei Offenen Immobilienfonds?
Historisch liegt die Rendite von Offenen Immobilienfonds bei 3 bis 4% pro Jahr. Im Jahr 2023 und 2024 sind die Renditen laut Rating-Agentur Scope jedoch aufgrund unsicherer Marktbedingungen auf durchschnittliche 1,2% gesunken.
Welche Haltefristen gibt es bei Offenen Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds haben eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Diese Fristen sind zum Schutz der Anleger:innen gesetzlich verankert und sorgen dafür, dass der Fonds vorausschauend wirtschaften kann.
Wie kann ich Offene Immobilienfonds kaufen?
Offene Immobilienfonds können wie auch andere Wertpapiere über Depotbanken oder Direktbanken gekauft werden. Dabei lohnt es sich, vor allem online verschiedene Anbieter zu vergleich, da hier die Gebühren und Kosten variieren können.
Über den Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.
Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.
Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!